Покупка дачи в ипотеку: особенности оформления сделки

Всё больше людей решают приобрести дачу, чтобы потом иметь возможность спокойно отдыхать вдали от города, иногда жить на природе. Однако зачастую нереально сразу собрать нужную сумму. Именно поэтому повышенным спросом пользуется ипотека на дачу, которая открывает новые возможности перед всеми желающими. Также дачи с земельными участками становятся хорошей недвижимостью для вложения средств. В таком случае тоже подходит вариант с ипотечным кредитом. Иногда люди точно знают, что у них будет свободная сумма, достаточная для инвестирования, только не сразу. Тогда вкладывают постепенно, воспользовавшись займом.

Возникает вопрос: можно ли купить дачу в ипотеку? Насколько это сложно, много ли понадобится документов? Достаточно ли выгодные предложения в банках? В данной статье мы рассмотрим возможные варианты, процедуру получения ипотечного кредита на дачу, особенности и «подводные камни».

Дача в ипотеку: нюансы сделки

Ипотека — вид целевого займа, при котором объект недвижимости остается в залоге у банка до момента полного погашения долга. Если клиент перестает платить по кредиту, жилье изымают и продают, а выручкой покрывают расходы финансовой организации. Квартиры и дома в частном секторе реализовать не сложно: на них всегда высокий спрос. А вот в случае с дачной постройкой могут возникнуть проблемы — не все горят желанием приобрести недвижимость в СНТ (садовом некоммерческом товариществе), где порой нет коммуникаций.

Первое, на что посмотрит банк, когда вы подадите заявку — ликвидность жилья. Чем благоустроеннее населенный пункт, тем лучше: вероятность одобрения ссуды возрастает.

Следующий спорный момент — оценка недвижимости. Эксперты учитывают удаленность от города, наличие инфраструктуры, состояние дорог и самой постройки. Здесь нужно принять во внимание больше разных тонкостей, по сравнению с квартирой или частным домом, вплоть до характеристик почвы.

Некоторые банки все же идут навстречу клиентам, но предлагают достаточно жесткие условия:

• маленькая сумма кредита;
• высокие ставки (исключение — ссуда по сельской ипотеке);
• внушительный размер первоначального взноса (до 50% от займа).

Вы повысите шансы на одобрение заявки, если подойдете ответственно к выбору объекта недвижимости. Чем лучше будет состояние дома, тем больше вероятность, что вам дадут кредит.

Ипотека на покупку дачи от 8.15%*

* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита (по состоянию на 08.12.2021 г.): ставки 8,15% — 15,15% для клиентов, зарплатный счет которых открыт в ПАО РОСБАНК, а также клиентов, имеющих открытый в ПАО РОСБАНК счет, на который в течение первых двух полных календарных месяцев, следующих за месяцем выдачи кредита, будут произведены безналичные ежемесячные денежные переводы от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя с указанием назначения платежа «заработная плата» в размере не менее 10 000 руб. либо будут произведены безналичные денежные переводы в размере не менее 50 000 руб. через сторонние организации/банки, при размере кредита до 65% от стоимости имеющейся недвижимости, совершения в связи со снижением процентной ставки по договору единоразового платежа в размере от 1% до 4% от суммы кредита (в зависимости от условий кредитного договора), страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков), и в зависимости от кредитной истории, срока кредита (3-20 лет), трудовой деятельности, уровня образования, количества участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам. До подтверждения целевого использования кредита ставка увеличивается на 2%. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов, максимальная сумма кредита 30 000 000 рублей для Москвы и Московской области, до 20 000 000 рублей для других регионов. Расходы по оценке, страхованию – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. ПАО РОСБАНК оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления. Банк вправе отказать в предоставлении кредита. ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.2015 г.

** Скидка 0,25% предоставляется при условии подачи полной заявки через личный кабинет пользователя системы «ДомЭкспресс»; авторизации с использованием учетной записи на портале ЕСИА «Госуслуги»; согласия на предоставление данных о доходе и трудоустройстве из Пенсионного Фонда РФ посредством отправки автоматизированного запроса из личного кабинета; Банк в праве запросить дополнительные документы, подтверждающие доход/трудоустройство.

***Для действующих зарплатных клиентов: скидка применяется при условии, что на момент одобрения кредита имеется не менее одного перечисления на счет в ПАО РОСБАНК заработной платы в размере не менее 10 000 руб., в последующем осуществляются ежемесячные перечисления с перерывом не более трёх календарных месяцев подряд в течение срока кредита перечисления заработной платы на счет в ПАО РОСБАНК. Для будущих зарплатных клиентов: скидка применяется при условии, что поступления через сторонние организации на текущий счет заемщика, открытый в ПАО РОСБАНК (за исключением счета, открытого в Филиале ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом», а также счетов по вкладам в ПАО РОСБАНК (филиалах ПАО РОСБАНК)), безналичных денежных переводов от юридического лица или индивидуального предпринимателя в совокупности не менее чем на сумму 10 000 рублей РФ в месяц либо безналичных денежных переводов от любых лиц в совокупности не менее чем на сумму 50 000 рублей в месяц: — с момента предоставления кредита в любом из первых двух полных календарных месяцев, следующих за месяцем предоставления Кредита, — в последующем ежемесячно, в течение срока Кредита с перерывом не более трёх календарных месяцев подряд.

Можно ли купить дачу за счет средств материнского капитала

Закон разрешает подобные сделки с маткапиталом. И неважно, имеет ли семья другое жилье или нет. Главное — оформить дачу в собственность и выделить детям доли в помещении.

ПРИМЕР:

Хотите взять дачу по военной ипотеке? Такое тоже возможно. Только имейте в виду: необходимо купить целый дом, приобретать долю запрещено. Разрешены сделки со строениями, которые расположены на землях ДНП (дачного некоммерческого партнерства), СНТ (садоводческого товарищества), ИЖС (участков для индивидуального жилищного строительства) или ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

Можно ли взять ипотеку на дачу?

Существует стереотип, что с помощью ипотечного займа можно купить только квартиру. Но на самом деле можно получить практически любой объект недвижимости — комнату в квартиру, загородный дом, дачу, гараж и т.д.

Однако жилищные кредиты на дачный дом предлагают не все банки. Почему? Покупаемая недвижимость становится залогом банка. Соответственно, если долг не будет погашен, финансовой организации придется продать залог. Проще всего найти покупателя для квартиры. А вот продажа доли в квартире или дачного домика может затянуться. Поэтому это не самые распространенные программы на российском банковском рынке. Но несмотря на ограниченный выбор, найти подходящие варианты все-таки можно.

Кредит «Льготная ипотека»Газпромбанк, Лиц. № 354

от 5.99%

ставка в год

до 3 млн

на срок до 30 лет

Подать заявку

Ипотеку на строительство дачного дома взять сложнее всего. Обычно банки предлагают купить готовый дом, чтобы можно было предварительно оценить его состояние. Деньги на строительство выдаются только для возведения качественной постройки, которая подходит для круглогодичного проживания.

Дополнительные советы для получения кредита

Оформления ипотеки на дачу не так уж сложно добиться, но следует учитывать проблемы с требованиями банков к участкам и небольшим выбором кредитующих организаций. Если выбрана для покупки земля или участок с домиком, которые не подходят по условиям кредитования, стоит рассмотреть и другие виды займов.

Предложений на финансовом рынке немало. Если не удается отыскать вариант для выдачи ипотеки, можно попробовать добиться взятия нужной суммы в кредит с другой формулировкой. Это могут быть потребительские или залоговые кредиты. Как и в случаях с другими кредитами, следует внимательно оценивать свои силы. Эти способы могут принести пользу в случаях, если вы собираетесь возвратить банку деньги в самом скором времени – тогда переплата будет минимальной.

Еще один вариант – ипотека, выдаваемая под залог уже имеющейся недвижимости. Заемщики могут получить более значительную сумму, чем при оформлении потребительского кредита, а срок кредитования длиннее. В любом банке вам предоставят консультацию об имеющихся продуктах, подходящих для вашей цели. Там же можно совершить предварительные расчеты платежей по кредитам.

При получении ипотеки на дачу бывают сложности из-за неправильно составленных документов. Могут быть неверно указаны сведения о границе участка, не так подведены коммуникации. Стоит помнить, что при оформлении залога все права собственности на недвижимость у банка. При несоблюдении график выплат банк вправе провести реализацию залогового имущества.

Требования к заемщикам

Все банки, работающие по программам дачной ипотеки, предъявляют стандартные требования к заемщикам:

• Наличие стабильного и достаточного дохода, который позволит своевременно оплачивать ежемесячные обязательные платежи.
• Наличие постоянной регистрации в городе, где есть филиал или офис банка.
• Наличие общего трудового стажа не менее 1 года.
• Стаж на текущем месте работы не менее 6 месяцев.
• Предоставление залогового имущества. Это может быть жилое или коммерческое помещение.
• Возраст от 21 года.
• Наличие гражданства Российской Федерации.
• Наличие хорошей кредитной истории, не подпорченной предыдущими кредитными обязательствами.

Эксперты оценили влияние на рынок льготной ипотеки на частные дома

До сих пор желающим построить свой дом приходилось, как правило, брать потребительский кредит, ставки по которым значительно выше. Льготная ипотека на ИЖС позволит сэкономить до 30% на ежемесячных платежах, отмечал ранее гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

По данным соцопросов, проведенных ВЦИОМ и ДОМ.РФ, сейчас только 30% из 62 млн российских семей живут в своем доме. При этом еще 23 млн семей мечтают переехать в свой дом. Однако до сих пор развитие загородного сегмента тормозили сложности с оформлением ипотеки на строительство жилья или покупку своего дома. Дома зачастую строятся случайными бригадами или своими руками, банкам трудно оценить их качество и определить залоговую стоимость. Поэтому банки неохотно кредитовали загородное строительство. В общем объеме ипотеки доля кредитов на ИЖС составляла до сих пор лишь около 2%.

До сих пор процент по ипотеке на частные дома был достаточно высоким, у заемщика должен был быть большой доход, чтобы оформить такой кредит. Это заметно ограничивало количество потенциальных покупателей домов, говорит директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев. Сейчас потенциальный потребитель будет ощущать меньше рисков, количество желающих построить дом увеличится и производство домокомплектов может увеличиться в разы.

«Льготная ипотека на ИЖС — отличное решение, — подчеркивает владелец строительной Максим Лазовский. — Любое снижение нагрузки на покупателя ведет к увеличению спроса. Тем более, что 70% населения желают приобрести именно дом, а не квартиру».

Основная проблема ипотеки на ИЖС заключалась не в том, что она «недостаточно льготная», а в том, что она все еще практически не выдается на строящиеся дома, отмечает заместитель гендиректора «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. «Уже около 70-80% потенциальных покупателей односемейных коттеджей хотели бы сделать это с привлечением ипотечных средств, но кредитование возможно лишь в ограниченном количестве проектов-новостроек. И, конечно, было бы прекрасно, если бы, вслед за полноценным доступом к ипотечному кредитованию, массовый покупатель ИЖС получил бы и условия на уровне условий покупателей квартир в многоэтажках», — считает она.

Чтобы упростить оформление ипотеки на частные дома, недавно Минстроем и ДОМ.РФ был проведен конкурс типовых проектов индивидуальных домов. Проектами-победителями можно будет воспользоваться бесплатно. Поскольку проекты были разработаны профессионалами, известны их качество, стройматериалы, примерные сроки строительства, банкам легче будет оценить их при заявке на кредит. Запущена бета-версия суперсервиса строим.дом.рф — через него желающий построить дом может выбрать проект, подрядчика, отправить заявку на ипотеку. Перечень проектов и банков-участников будет пополняться, обещают в ДОМ.РФ.

Распространение льготной ипотеки на ИЖС интересно и рынку, и производителям, говорит Вера Вавилова, член правления Ассоциации деревянного домостроения, гендиректор «ДДМ-Строй» Вера Вавилова: «Каждый проект, который делаем мы, индивидуален. Выполнение по типовому проекту ничем не отличается от изготовления любого другого проекта».

Спрос на ИЖС при распространении на сегмент льготной ипотеки вырастет в 2-2,5 раза, считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова. При этом в регионах с дорогим жильем это будет не так заметно из-за ограничений по стоимости кредита — домов с земельным участком стоимостью даже в 4,5 — 5 млн рублей в Москве и области, к примеру, практически не найти.

Спрос вырастет на 10-15% в краткосрочном периоде за счет ажиотажа и на 10% — в долгосрочном, считает Лазовский. Покупатель дома в среднем рассчитывает на бюджет около 8 млн рублей, говорит он. Сумма льготной ипотеки невелика, но если решить вопрос с ипотекой на участок, которая пока недостаточно проработана (такие кредиты с сильно заниженной суммой кредита предлагают лишь три банка), то количество строящихся индивидуальных домов резко возрастет, отмечает он.

Дефицита на рынке эксперты не опасаются. Сейчас достаточно застройщиков, которые занимаются индивидуальным жилищным строительством, и их количество продолжает расти, поэтому при увеличении спроса предложений для всех хватит, уверена Бычкова.

Как уверяют участники рынка, появление льготной ипотеки на ИЖС не спровоцирует рост цен на дома. Цены на стройматериалы стабилизировались и предпосылками к их росту могут быть лишь внешние факторы и ситуация с коронавирусом, говорит Лазовский. «Рост цен, на мой взгляд, останется в рамках 5-10% инфляционного коридора. Более не осилит клиент даже с учетом ипотеки и нашего снижения собственной маржинальности», — говорит он.

В осеннюю сессию предполагается внести в Госдуму законопроект, который позволит внедрить в ИЖС проектное финансирование. Тогда покупатель, вложившийся в строительство своего дома через компанию-застройщика, не будет рисковать деньгами. По аналогии с покупкой квартиры в многоэтажке подрядчик получит сумму только после завершения строительства дома. Это станет еще одним шагом к увеличению объемов строительства частных домов.

Процесс оформления

Ипотека оформляется по такому алгоритму:

1. Получение консультации. Это делается либо в режиме онлайн, либо по телефону, либо при личном визите в банк.
2. Сбор документов и подача заявки. Это требуется для предварительного решения. После того, как благополучно будет пройден этот этап, менеджер оговаривает документы, которые потребуются для окончательного решения банка. Предварительного решения можно ожидать в течение 2-5 рабочих дней.
3. Следующий этап — подбор дачи и сбор документов на объект недвижимости, в зависимости от банка он может составлять 60-90 дней. На этом этапе клиенту следует приготовиться к финансовым вложениям: оплата оценочной экспертизы, подготовка технических документов.
4. Подготовка и заключение кредитного ипотечного договора. При подписании договора клиента знакомят с правилами выплат, графиком платежей, оговариваются прочие условия.
5. Проведение сделки купли-продажи, на которой присутствуют как покупатель, так и продавец. Здесь же оформляется страховой полис (если страхование предусмотрено в условиях предоставления ипотеки).

Плюсы и минусы дачной ипотеки

К преимуществам такой ипотеки можно отнести:

• За оформление ипотечных займов на покупку дач не взимается комиссия.
• Если клиент является участником зарплатного проекта, процентная ставка может быть для него весьма выгодной.
• Для того чтобы повысить вероятность одобрения, можно привлекать созаемщиков (иногда даже не одного).
• Некоторые банки для приобретения дач выдают клиентам кредитные карты на сумму 600 000 рублей.

Даже учитывая положительные стороны дачного кредитования, не стоит забывать о некоторых недостатках:

• Отсутствие активности со стороны банков работать по таким программам. Это связано с большим количеством рисков для банков и частыми изменениями в российском законодательстве относительно земельных и дачных участков. К тому же программы, по которым клиенты смогут приобретать дачи, не слишком выгодны для банков. Они должны устанавливать высокие процентные ставки, но при этом небольшие сроки кредитования. Таким образом, банк получает сомнительную сделку с минимальной выгодой, но с повышенными рисками. Именно с этим связано и большое количество отказов при запросах на такие программы.
• Банки допускают к сделкам только те объекты недвижимости (это касается только дач), которые имеют одного собственника. Если есть совладельцы, родственники или иждивенцы, сделка невозможна. Все это устанавливается в ходе проверки банка, выявляются даже те владельцы и несовершеннолетние граждане, которые временно отсутствуют.
• Нельзя приобретать дачные участки, расположенные в природоохранных зонах. Даже если гражданин приобретает жилой дом, построенный в таком месте, земля под ним и участок земли вокруг все равно останется государственной собственностью.
• Банки тщательно проверяют всю документацию на сам дом и особенно на земельный участок. Значение имеет категория участка, его назначение и возможные варианты использования.

Обязательно требуется наличие регистрации участка в Росреестре, кадастрового номера, плана межевания. Должно быть четкое разграничение, все границы должны быть согласованы с соседями. К территории должен быть подъезд и свободный подход.

Условия ВТБ

Здесь отсутствуют специальные программы, рассчитанные на покупку загородной недвижимости. Дачи клиентам ВТБ допускается приобретать на средства, полученные в рамках программ, рассчитанных на покупку жилья со вторичного рынка недвижимости. Банк выдвигает одно из условий — ипотека не должна составлять менее 600 000 рублей. Срок кредитования при этом достаточно большой — до 30 лет. Стартовый взнос возможен от 10%.

Если клиент покупает дачу от 65 м2, делается скидка по процентной ставке в размере 0,5%.

Важно! При оформлении ипотеки преимущество всегда будет у клиентов, которые получают зарплату в банке ВТБ или имеют в нем вклад.