Относительно молодой российский рынок ипотечного кредитования в 2020 году развивался стремительно — и все благодаря коронавирусу. Власти страны запустили ипотеку с субсидированной ставкой, чтобы поддержать спрос на жилье и не допустить провала в строительной сфере на фоне распространения COVID-19. Фокус удался, но теперь России, возможно, грозит ипотечный кризис. В последние месяцы о риске его развития неоднократно заявляли эксперты и даже некоторые чиновники. Одновременно представители различных госструктур начали активно отрицать такую возможность. Механизм ли это психологической защиты, когда субъект отказывается признать существование проблемы, или действительно сильная вера в устойчивость рынка жилищного кредитования — пока непонятно. Долговое безумие, уроки американского кризиса и неуловимый ипотечный пузырь — в материале «Ленты.ру».
Ипотека: определение
Ипотека — вариант залога недвижимости, при котором жильё остаётся в собственности заёмщика с правом кредитора на его реализацию в случае невыполнения первым обязательств по договору.
Ипотека регулируется законом № 102-ФЗ от 17.07.1998, который содержит подробную информацию о правилах предоставления ипотечного кредита и обязательствах обеих сторон. В статье также даётся подробное определение ипотечного договора. Согласно ей, ипотека предусматривает:
- •
покупку жилого дома или квартиры, составляющей обособленное недвижимое имущество;
- •
строительство или реконструкцию жилого дома;
- •
приобретение права совместной собственности на помещение;
- •
приобретение права собственности на земельный участок или его часть;
- •
приобретение доли в совместной собственности жилого дома или квартиры.
Из этого следует, что с помощью ипотеки можно не только купить готовую квартиру или дом, но и профинансировать строительство дома/квартиры или купить земельный участок.
Советы заемщикам
Получить одобрение по ипотеке, не имея официального заработка, очень сложно. Поэтому ознакомьтесь с рекомендациями, которые помогут вам получить положительный ответ:
- постарайтесь сделать первый взнос как можно больше. Чем он выше, тем весомее лояльность банка. Проще всего получить одобрение при ПВ более 50%;
- закройте все действующие кредиты и долги, особенно это касается кредитных карт;
- первоначально рассмотрите предложение банка, через который получаете зарплату, или в котором когда-либо держали вклад, брали кредит;
- не врите о месте работы и зарплате, все будет проверяться. Заявленный доход должен быть объективным.
Если у вас негативная кредитная история, получить ипотеку без официального трудоустройства вряд ли получится. Даже заемщикам со справками при таком обстоятельстве отказывают.
Условия ипотеки
Сегмент ипотечного кредитования отличается значительной гибкостью и способностью подбирать условия погашения кредита с учётом индивидуальной ситуации заёмщика, включая его кредитоспособность. Основные параметры ипотеки:
- Срок кредитования. В случае ипотечных займов он существенно отличается от условий, которые доступны, например, для большинства потребительских кредитов. Длительный срок кредита — до 30 лет — позволяет разбить ежемесячные платежи на небольшие суммы, что открывает возможности покупки жилья для заёмщиков с относительно невысокой кредитоспособностью.
- Тип рассрочки. Для погашения ипотеки доступно два варианта рассрочки: равные платежи, при которых заёмщик платит платежи одного размера в течение всего срока кредитования, или уменьшающиеся платежи. В последнем случае взносы в первый период увеличиваются, а затем уменьшаются, что позволяет снизить финансовую нагрузку перед полным погашением кредита, но требует более высокой кредитоспособности из-за большей нагрузки на бюджет в первый период.
- Процентная ставка. Может применяться переменная процентная ставка, размер которой зависит от маржи банка, указанной в договоре, и процентной ставки кредитования, установленной ЦБ РФ. Фиксированная процентная ставка остаётся неизменной в течение всего срока кредитования и не зависит от изменения ключевой ставки. Одно из самых больших преимуществ ипотечного кредита — низкая процентная ставка в сравнении с другими кредитными продуктами. Это в основном связано с тем, что финансируемое жильё также выступает в качестве залога по обязательствам. Поэтому потенциальные убытки в случае непогашения кредита при ипотеке ниже, чем, например, при потребительском кредитовании без залога. Альфа-Банк предлагает ипотечные кредиты с процентной ставкой от 4,69% годовых с возможностью снижения базовой ставки: — если недвижимость приобретается у ключевого партнёра Альфа-Банка; — если недвижимость приобретается у эксклюзивного партнёра Альфа-Банка; — для зарплатных клиентов и клиентов A-Private; — при подписании договора кредитования в течение 30 календарных дней от даты одобрения заявки.
Банк может увеличить ставку в случае оформления кредита только по паспорту, а также если заёмщик отказывается от страхования жизни и титула или если объектом финансирования является жилой дом с участком.
А отдавать чем будем
По оценке международного рейтингового агентства Moody’s, общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2020-го достигло 7-10 миллионов человек. Развитию жилищного кредитования можно было бы радоваться, но ипотечная задолженность растет на фоне явного падения доходов населения. Еще в мае стало известно, что после начала ограничительных мер из-за пандемии зарплаты уменьшились у половины граждан. В Росстате подсчитали: во втором квартале 2021 года доходы населения обвалились на 8 процентов после роста в первом на 1,2 процента. В первом полугодии показатель упал на 3,7 процента. Ожидается, что по итогам 2020-го падение составит 3 процента.
Общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2021 года достигло 7-10 миллионов человек
В предыдущие годы граждане тоже явно не гребли деньги лопатой: реальные располагаемые доходы непрерывно падали с 2014-го по 2017 год на фоне затяжного кризиса. Околонулевой рост показателя был отмечен в 2021 году (плюс 0,1 процента). По итогам 2019-го доходы россиян увеличились на 1 процент в годовом выражении. Весь рост, очевидно, «съели» коронавирус и его последствия.
Логичный вопрос — как люди будут возвращать долги банкирам — волнует многих экспертов. Из числа чиновников первым об опасности расширения программы льготной ипотеки заговорил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он о. Моисеев указал на растущий показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков, заявив, что примерно 40 процентов россиян не могут позволить себе жилищный кредит даже под 0 процентов.
Фото: Валерий Мельников / РИА Новости
«Реальные располагаемые доходы граждан России начиная с 2014 года идут вниз, а выдача ипотеки — растет (как и рублевые цены на недвижимость). Идеальное сочетание для ипотечного кризиса. <…> Ипотечного кризиса пока в России еще не было. В 1998 году — практически не было ипотеки, в 2008 году — была только лайт-версия («валютные ипотечники»). Но все когда-то бывает в первый раз», — написал экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов на своей странице в Facebook 30 сентября.</…>
Двумя неделями позже он определил и главный катализатор развития ипотечного кризиса в России — это рост количества и доли заемщиков с низкими финансовыми возможностями. Хестанов заявил, что к настоящему времени подавляющее большинство людей, которые планировали купить недвижимость в ипотеку, уже это сделали. «Льготная ипотека стимулирует купить жилье тех, кто раньше не собирался это сделать», — подчеркнул он. По мнению экономиста, в настоящее время кредиты на жилье стали доступны людям с невысокими доходами. Многие из них в дальнейшем не смогут исправно вносить платежи.
Спустя несколько дней Центробанк напомнил о падающих доходах российских ипотечников. Заместитель председателя банка Ольга Полякова заявила, что необходимо очень взвешенно подходить к росту долговой нагрузки физических лиц. Несмотря на все предупреждения, программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2021 года — соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
Российскому правительству, возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования «пузыря»
Скотт Джонсонэксперт по экономике агентства Bloomberg
Интересно, что о необходимости принятия мер для исключения жилищно-кредитного провала российскую власть предупреждали не только отечественные, но и зарубежные эксперты, в частности, представитель США — «творца» крупнейшего в истории человечества ипотечного кризиса. Эксперт по экономике американского агентства Bloomberg Скотт Джонсон мягко заявил, что России «возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования «пузыря» (ипотечного — прим. «Ленты.ру
»)».
Как работает ипотека?
Механизм работы ипотечного кредита несколько сложнее, чем, например, потребительских займов. Необходимо учесть длительную процедуру проверки (до нескольких месяцев), в ходе которой проверяется как заёмщик, так и финансируемое имущество. Ключевой момент — определение реальной стоимости недвижимости, что является задачей оценщика, готовящего отчёт для банка. После проверки банк выдаёт предварительное решение, в котором также могут быть указаны условия, требующие выполнения для получения ипотеки. Когда эти условия будут выполнены, После подписания нотариального акта (и выполнения дополнительных условий, если это предусмотрено) подписывается кредитный договор.
Наиболее частые причины отказа
Основные причины отказа в получении ипотеки займа можно выделить:
- •
Несоответствие требованиям — недостаточный доход, стаж, неподходящий возраст и так далее.
- •
Испорченная кредитная история. Просрочки по старым кредитам более трёх месяцев, судебные тяжбы с банковскими организациями.
- •
Предоставление недостоверных сведений о себе, а также поддельных документов. Сюда также относится некорректно заполненная документация, например ошибки в справках о доходах.
- •
Неоплаченные задолженности по штрафам ГИБДД или налогам. Это достаточно распространённая причина отказа.
- •
Высокая кредитная нагрузка — наличие открытых кредиток, действующих потребительских займов и др.
- •
Наличие судимости.
- •
Повторная подача заявки в организацию, которая ранее отказала.
Нередко отказывают из-за того, что не хватает каких-либо документов или кредитный менеджер не смог убедиться, что человек действительно работает в указанном месте.
Первоначальный взнос
Процесс предоставления ипотеки имеет свои особенности не только в формальном, но и в финансовом плане. Заёмщик должен платить первоначальный взнос, минимальная сумма которого зависит от политики конкретного банка. Средний размер первоначального взноса составляет 20%, но может достигать 40%. Несколько иначе выглядит собственный вклад в случае ссуды на строительство дома. Он может включать, среди прочего, стоимость строительного участка, на котором будет построена недвижимость, а также другие расходы, понесённые заёмщиком с этой целью (например, затраты на проект или строительные материалы, приобретённые самостоятельно). Альфа-Банк предлагает ипотечные кредиты с размером первоначального взноса от 10% в зависимости от условий кредитования.
Какую квартиру лучше купить студенту
Если студент хочет взять ипотеку, то лучше всего заранее подумать о выборе квартиры.
Пока у вас нет детей, либо ребенок только подрастает, стоит подумать о приобретении студии и однокомнатной квартиры. Несмотря на то что цена за квадратный метр у них выше по сравнению с двух- или трехкомнатной квартирой, они являются более доступными.
Чтобы не переплачивать проценты, стоит внести первоначальный взнос за небольшую квартиру и быстрее выплатить кредит. Через несколько лет ликвидность квартиры может возрасти вместе с спросом на недвижимость, как, например, было в 2021 году.
Поэтому не стоит сразу смотреть на большие квартиры. В будущем вы сможете накопить и приобрести трехкомнатную квартиру самостоятельно, продав студию.
Таким образом, подумайте, как не взять ипотеку студенту, а обойти без кредита при покупке недвижимости.
Страхование
Затраты на ипотеку часто не ограничиваются только ежемесячным платежом. Значительную роль также играют разные виды страхования: обязательные и добровольные. Наиболее важные из них:
- •
страхование жизни — обычно имеет добровольный характер, но при оформлении позволяет банку в случае смерти заёмщика до момента погашения кредита получить компенсацию по страховому полису;
- •
страхование недвижимости от утраты и повреждений — имеет обязательный характер, являясь гарантией для банка того, что в случае необходимости реализации объект договора сохранит свою ликвидность;
- •
страхование от безработицы и инвалидности — заёмщикам с низкой кредитоспособностью или работающим в определенных отраслях иногда приходится оформлять дополнительную страховку.
Альфа-Банк предлагает разные варианты страхования при оформлении ипотечного кредита в зависимости от типа и статуса недвижимости.
Виды ипотеки
Существует несколько видов ипотечных кредитов, ориентированных на определенные категории клиентов. Альфа-Банк предлагает следующие программы ипотечного кредитования:
- Ипотека на жильё в новостройке: — процентная ставка — 8,39% годовых; — сумма кредита — от 600 000 до 50 000 000 рублей; — срок кредитования — до 30 лет; — первоначальный взнос — от 10%.
- Ипотека на вторичное жильё: — процентная ставка — 8,09% годовых; — сумма кредита — от 600 000 до 50 000 000 рублей; — срок кредитования — до 30 лет; — первоначальный взнос — от 15%.
- Ипотека с господдержкой: — процентная ставка — 5,79% годовых; — сумма кредита — до 50 000 000 рублей; — срок кредитования — до 30 лет; — первоначальный взнос — от 10%.
В Альфа-Банке вы можете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, чтобы приобрести жильё на первичном и вторичном рынках по программе «Семейная ипотека»:
- •
процентная ставка — от 4,69% годовых;
- •
сумма кредита — до 12 млн рублей в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО, до 6 млн рублей в других регионах РФ;
- •
срок кредитования — до 30 лет;
- •
первоначальный взнос — от 15%.
Уточнить условия ипотечного кредитования по одной из программ можно по телефону или через форму онлайн-чата на сайте Альфа-Банка.
Кому недоступен кредит на жильё
Чем ниже процентные ставки, тем жёстче требования к заёмщику. Например, получить кредит на покупку недвижимости трудно тем, кто вносит небольшую сумму в качестве первого платежа. Нередко отказывают представителям малого и среднего бизнеса, занятым в сфере туризма, HoReCa, развлечений, поскольку они относятся к наиболее рисковой категории заёмщиков. Аналогично обстоит дело с самозанятыми гражданами и ИП.
При каких условиях не одобряют ипотеку:
- •
нет постоянного дохода или нет возможности подтвердить его документально;
- •
возраст менее 21 года или более 65 лет;
- •
есть задолженности по другим кредитам, алиментам, неоплаченные штрафы, пени за просроченные коммунальные или налоговые платежи.
