Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?

24 февраля, 2019

Земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают юридической помощью.

Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при участии с обеих сторон опытных адвокатов, умеющих донести до спорящих сторон всю разрушительность и обременительность судебного конфликта.

Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство.

С чего начинается земельный спор?

Соседский земельный спор это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста помидоров. Условно можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц:

• Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено;

• Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами. Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей.

• Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП’ах. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде.

Когда межевание – причина конфликта

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности).

Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту:

1. Ошибки в кадастровой документации, включая стоимость. Если в кадастровой документацией содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, так и увеличению земельного налога у одного или обоих собственников. Еще одна особенность: при кадастровом оформлении позицию соседей никто не выясняет, что часто ведет к ошибочному внесению данных.

2. Противоречие фактических обстоятельств данным в документации. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей.

3. Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания. Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд.

Что такое нарушение границ ЗУ?

Нарушение границ ЗУ – это ошибочное или заведомо недобросовестное отношение одного собственника участка в сторону другого землевладельца. Рассматривается как нарушение имущественных прав, защищаемых государством на основании статьи 35 Конституции РФ, главы 17 Гражданского кодекса, главы 3 и гл.4 Земельного кодекса.

Признание межевания недействительным может производиться в адрес любого титульного владельца из числа:

• собственников;
• владеющих на основании постоянного (бессрочного) пользования;
• владеющих на основании пожизненно наследуемого владения;
• арендаторов;
• муниципальных и федеральных органов власти.

По преимуществу в число нарушителей входят граждане, владеющие смежными участками, использующими границу ЗУ по своему усмотрению, нанося своими действиями ущерб соседям. Иногда в разряд таких случаев попадают действия лиц, которые посягают на смежную территорию, находящуюся в совместном пользовании и принадлежащую муниципалитету.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда.

1. Определение своей позиции и причин конфликта

Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана. Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно. Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется.

В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» — поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката. Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить.

2. Сядьте за стол переговоров

Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения. Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.

3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора

При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора.

Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа.

Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.

Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора.

Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом. Если ничего не вышло — готовьтесь к суду!

Можно ли оспорить межевание ЗУ?

При недобросовестных действиях собственника, проводящего границы ЗУ межеванием, допустима подача иска в суд. В этом случае виновным лицом может выступить как собственник смежного ЗУ, так и кадастровый инженер, допустивший нарушение.

Алгоритм действий следующий:

1. Обратиться с официальной претензией в геодезическую компанию, проводившую межевание, или в отделение ГКН по месту расположения участка.
2. По месту обращения подать заявку с требованием исправить кадастровую ошибку или иные нарушения, ущемляющие гражданские и имущественные права истца.
3. Если пострадавшее лицо получит отрицательный официальный ответ, на его основании обратиться в суд.
4. Если официального документа не последует, то через один месяц после обращения допустимо подать иск.
5. Обратится в районный суд с заявлением, собрав требующиеся документы и уплатив пошлину.
6. В суде выступать против виновного лица, которым может оказаться кадастровый инженер.
7. Если суд вынесет положительное решение – на основании такового требовать восстановления границ. в ином случае допустимо подать апелляцию.

На основании положительного решения суда будет проведено новое межевание. Для удачного исхода дела потребуется собрать акты независимых экспертов, которыми могут выступить кадастровые инженеры других геодезических компаний, или подать соответствующий запрос в отделение ГКН.

Причины разногласий

Соседние землепользователи отказываются подписывать акт согласования границ, когда они не согласны с определённым кадастровым инженером местоположением границ.

Это может происходить по следующим причинам:

• Изменение действующих границ после проведённых измерений;
• Наличие факта наложения границ;
• Противоречия в работе кадастровых инженеров, нанятых соседями;
• Желание сторон увеличить площади своих наделов;
• Наличие спора между наследниками при разбиении надела земли на доли;
• Ошибки в работе геодезической службы.

Между соседними участками, не разделёнными проходом или проездом (особенно в садовых товариществах) граница существует обычно в виде символического забора или натянутой сетки, по обеим сторонам которой посажены растения.

Даже незначительный перенос такой границы может привести к необходимости проведения работ по демонтажу установленной сетки и другим неудобствам.

Этого можно избежать по обоюдному соглашению сторон, но если заказчик работ или заинтересованная сторона решили принципиально установить границы с точностью до сантиметра, разногласий не избежать.

При унаследовании одного участка земли несколькими наследниками проводятся

межевые работы по разделению участка на отдельные наделы, площади которых пропорциональны долям наследников, и споры возникают при определении места прохождения новых границ между вновь образованными участками, особенно при неравномерном распределении построек и растительных культур на наследуемом участке.

Если вновь измеренные границы оказались наложенными на границы соседнего участка в результате различных причин, например, ошибок при расчётах, то это также приводит к разногласиям.

Сроки рассмотрения заявления о прирезке земельного участка

Земельный кодекс (ст. 39.29) устанавливает следующие сроки рассмотрения заявления о прирезке земельного участка:

• общий срок 30 рабочих дней
• увеличение срока до 45 рабочих дней (если нужны дополнительные документы)
• срок возврата неполного комплекта документов – 10 дней.

После того, как заявление принято заключается соглашение о том, что муниципалитет не против увеличения ваших земель.

Споры по межеванию – порядок действий

Для межевания владения, собственник обязан:

• обратиться в геодезическую организацию и заключить с ней договор о проведении необходимых работ по межеванию;
• оповестить владельцев всех участков, с которыми его земли не имеют межи (присутствие их является обязательным условием, поскольку они обязаны выразить свое устное или письменное согласие на межевание).

Прибывший кадастровый инженер:

• производит замер площади участка;
• фиксирует полученные значения в акте межевания (документ подписывают – геодезист, собственник участка, соседи, представители местных органов власти).

После отъезда специалистов, собственник обращается в офис организации для выдачи ему плана межевания. На разработку его уходит до 30 дней. О сроках составления документа заказчика оповещают заранее на этапе проведения межевой процедуры.

Собрав этот пакет документов, собственник подает его в Государственный реестр для регистрации.

В случае изменения границ владения, случившегося после подачи документов и внесения всех изменений, межевание производится повторно. Если собственник этого не делает, реализовать свое право на использование участка он не сможет. Продать, сдать в аренду законным образом, а также совершить любые манипуляции, требующие официальной регистрации, с такой землей будет сложно, поскольку фактический статус ее будет не определен (нет межи).

Земельный контроль самовольного захвата земли

Осуществление надзора в области земельных правоотношений относится к компетенции органов Росреестра и его территориальных отделов. Вопросы самозахватов отнесены к деятельности государственных инспекторов по использованию и охране земель соответствующего территориального образования.

Проведение проверок обычно происходит на основании планов, подлежащих согласованию с органами прокуратуры. Это касается не только организаций и индивидуальных предпринимателей, но и физических лиц, являющихся собственниками земли.

Проведение проверок вызвано необходимостью подтверждения наличия в муниципальном образовании правонарушений в земельной сфере. На определенных физических и должностных лиц возлагается соответствующая административная ответственность за эксплуатацию чужой земли при неимении необходимой правоустанавливающей документации на участок.

Самовольный захват территорий, как правило, возникает вследствие отсутствия надлежащих мероприятий по земельному контролю от муниципалитета, и приводит к административной ответственности. Во избежание штрафных санкций обратитесь в местную администрацию и оформите права на эксплуатируемую землю в установленном законом порядке.

Порядок проведения проверки земельным контролем

В качестве основания для проведения проверки органами земельного контроля выступает заявление о самозахвате землевладения, не принадлежащего нарушителю.

Распоряжение о проведении проверки должно содержать следующую информацию:

• нарушитель, место его проживания;
• местоположение земли и ее уникальный номер по кадастру;
• кто уполномочен на данную проверку;
• цель процедуры. В указанных обстоятельствах – государственный земельный надзор за эксплуатацией землевладения конкретным лицом на основании полученного от гражданина заявления;
• задачи мероприятия – соблюдение норм земельного права, предписаний по охране земельных участков и землепользованию;
• предмет процедуры – исполнение предписаний по эксплуатации землевладений, закрепленных в нормах государственного и муниципального законодательства;
• сроки исполнения проверки;
• обозначение правовых оснований мероприятия.

Извещение лица, в отношении которого планируется процедура, о проведении проверки

Главный государственный инспектор по использованию и охране земель либо лицо, его замещающее, обязаны уведомить гражданина, в отношении которого будет проведена проверка, о предстоящем мероприятии. Извещение и копия распоряжения в отношении планируемой проверки направляют по месту проживания соответствующего лица заказным письмом с уведомлением о вручении либо другим возможным путем.

Государственный земельный надзор состоит из нескольких этапов, заключающихся в следующем:

• планировании мероприятия на основании поданного гражданином заявления;
• оформлении распоряжения на проведение проверки соблюдения лицами требований земельного законодательства;
• согласовании мероприятия по внеплановой проверке с органами прокуратуры (если это необходимо);
• исполнение процедуры, подготовка итогов проверки.

Как бесплатно узаконить прирезку земельного участка

Прирезка земельного участка к основному – это увеличение размера земельного участка за счет смежных земель. Не каждый собственник в курсе, что он может на законных основаниях оформить прирезок к земельному участку и бесплатно получить в собственность дополнительные земли. Как бесплатно узаконить прирезку земельного участка спросите вы? На самом деле, закон разрешает увеличить земельный участок, не более чем на 10% от его площади за счет муниципальных земель. Но тут есть и оговорки. Важно чтобы земля не была в частной собственности и под обременением, кроме того, местные власти вправе законно устанавливать дополнительные ограничения в размерах прирезки земельных участков. В любом случае оформление прирезки земельного участка следует узаконить, предоставив в органы Росреестра необходимые документы.

Как оформить прирезку земельного участка в соответствии с земельным кодексом

Земельный кодекс не содержит такое понятие — прирезка земельного участка. Прирезкой принято называть перераспределение земельных участков. По общим правилам образования земельных участков (Ст. 11.2 Земельного кодекса) есть несколько видов образования новых земельных участков:

• Выдел;
• Объединение;
• Перераспределение;
• Раздел.

В статье не будем подробно рассматривать каждый из этих видов, но более подробно поговорим о перераспределении, а точнее о том, как происходит прирезка земельного участка в 2021 году за счет площади смежных земель, и как законно можно увеличить размер земельного участка.

Документы

Чтобы установить межевой столб и избежать спора за межу, необходимы:

• документы о собственности и праве пользования землей;
• паспорт лица, изъявившего желание провести межевание;
• заявление (подается в компанию, имеющую лицензию на проведение геодезических измерений);
• кадастровый паспорт (если его нет на руках, то заменой может стать выписка из данного документа);
• межевой план;
• справка о наличии либо отсутствии на межуемой территории общественных коммуникаций (водопровод, газовая труба, телефонный кабель могут стать причиной спора).

Конкретный перечень бумаг зависит от региона, характера межевого спора, хозяйственного назначения надела, который предстоит размежевать.

Обратите внимание! Чтобы в дальнейшем к спорному вопросу о меже не возвращаться, между близкорасположенными участками устанавливают специальные межевые знаки (столбы). Самостоятельное передвижение межевых знаков в любую сторону является незаконным. Если подобное произошло, то процедуру межевания придется повторить (перенос межевого столба – повод для спора в суде по вопросу межевания).

Межевой план и проект

Вопросы определения площади надела и его принадлежности, находятся на контроле у региональных органов исполнительной власти. Отвечающих за вопросы землеустройства и земельных ресурсов.

Сотрудники данных органов власти выдают собственнику технический паспорт, определяют план границ и составляют акт контроля за их сохранностью. Споры по межеванию они не решают, но прилагают максимуму усилий для того, чтобы таковых не возникало.

Межевой план представляет собой документ, в котором указываются точные размеры и границы собственности, перечислены подъездные пути, а также инженерные постройки, имеющие общественное значение.

Межевой план является основой для составления кадастрового реестра, представлен в виде текста и графических рисунков. Разработкой его занимается организация, которой владелец собственности доверил заниматься геодезической съемкой.

Данные об участке для межевания (размер, границы, пути подъезда, наличие водопровода, газовой трубы и т.п.) вносятся в межевой план исключительно после утверждения проекта о межевании земли. Работы в области межевания производит кадастровый инженер, руководствуясь действующими нормами законодательства РФ.

Основным законом, регулирующим вопросы межевания земельных участков, на данный момент является Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О землеустройстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).

После составления проектной части межевого плана, инженер представляет ее на рассмотрение и дальнейшее утверждение собственнику. Если таковых несколько, то межевой проект, во избежание межевого спора, направляется на согласование всем, кто имеет имущественный интерес.

Как только собственник поставил свою подпись под межевым проектом, он вправе обратиться за получением свидетельства о собственности на имущество со всеми, произведенными изменениями. Новые сведения о межевании заносят в кадастровый реестр, где они хранятся до внесения последующих изменений.

Процедура межевания производится исключительно при наличии документов.

Чтобы избежать ссоры с соседями о предстоящем измерении площади земли им сообщают не позже чем за 7-8 дней до появления на участке межевого инженера. Получив такое уведомление, сосед лишается возможности начать межевой спор, основываясь на отсутствии у него информации о предстоящем межевании.

Способы урегулирования споров

Методы разрешения межевых споров с соседями можно условно разделить на две группы:

• Досудебные;
• Судебные.

Нередко возникшие разногласия можно решить мировым соглашением с соседними землепользователями, и для этого важно установить причину таких разногласий.

К основным способам досудебного урегулирования относят:

• Мировое соглашение;
• Обращение в прокуратуру;
• Проведение независимой экспертизы;
• Обращение к собственнику арендуемого надела.

Если причина разногласий понятна и сосед, отказывающийся подписывать межевое соглашение, выдвигает территориальные претензии, то в некоторых случаях есть смысл пойти на уступки, взвесив при этом последствия судебных разбирательств и выполнимость требований соседа.

Важно чётко понимать, кто имеет законное право на спорные границы.

Проведение дополнительной независимой экспертизы поможет убедить заинтересованные стороны, что судебное решение только подтвердит проведённые расчёты, и стороны только потеряют время.

В случае участия в межевом споре заинтересованных лиц-арендаторов соседних участков, то обращение к собственнику земли за подписью в акте согласования поможет решить проблему, так как собственник участка имеет преимущественное право решать земельные споры по сравнению с арендатором, особенно когда таким собственником являются государственные или муниципальные органы власти.

Субаренда земельного участка возможна, если это не запрещено договором аренды. Вам нужно перевести жилое помещение в нежилое? Здесь мы подробно рассказали, как это сделать правильно.

Что такое программа расселения коммуналок с СПБ и действует ли она еще? Узнайте об этом в нашей статье.

Какие нужны документы для прирезки земельного участка

Одного желания увеличить земельный участок недостаточно, надо действовать. Для начала, выясните в органах местной власти нюансы по ограничениям в размерах прирезки земельного участка в вашем районе, и какие нужны документы для прирезки земельного участка, в вашем муниципалитете.

Основными документами являются:

• Заявление о прирезке (перераспределении)
• Соглашение
• Выписка из ЕГРН
• Проект межевания или схема расположения участка
• Правоустанавливающие документы на землю.