Согласование реконструкции нежилого здания и объектов предусматривает получение положительного заключения экспертов, разрешения Госстройнадзора. Реконструкция объекта недвижимости это самый «серьезный» вид работ, так как он заключается в изменении основных характеристик строения или его части, замене или восстановлении конструкций. Для проведения таких работ недостаточно иметь проект, так как безопасность должна быть проверена экспертной организацией, Госстройнадзором.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Читайте в материале, как оформить все документы и получить разрешение на реконструкцию, что проверяется при согласовании, какие сложности могут возникнуть у собственника.
Что такое реконструкция
Официальное определение «реконструкция» содержится в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (). Это строительные работы на объекте, которые предусматривают:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- замену и (или) восстановление несущих конструкций (стены, опоры, фундамент, перекрытия и т.д.);
- изменение исходных параметров строения или его части, высотности, площади, объема, количества этажей.
Реконструкция объекта недвижимости может предусматривать пристройку, надстройку новых этажей, что повлечет увеличение объема, площади. Также возможна перестройка здания, после чего изменятся его основные характеристики. Под реконструкцию подпадает и частичный демонтаж этажей, частей здания, когда будут уменьшены показатели площади, этажности, объема.
Учитывая потенциальную опасность указанных работ для безопасности всего строения, всегда требуется получить разрешение на реконструкцию. Этот документ выдается в рамках гос. строительного надзора. Чтобы подтвердить безопасность предстоящих работ, собственник должен заказать изыскания, обследования объекта, получить проект, пройти с ним государственную или негосударственную экспертизу. Требования к этапам согласования указаны в ГрК РФ.
Комментарий эксперта. Реконструкция нежилого помещения обычно связана с проведением работ на всем здании или его части. Например, если за счет пристройки планируется увеличить площадь отдельно взятого помещения, изменятся и общие параметры строения. Поэтому реконструкция нежилого помещения и здания проходит по одному проекту и разрешению Госстройнадзора.
Реконструкция может предусматривать замену и восстановление несущих конструкций, надстройку этажа, пристройку, другие работы
Снос своей половины в двухквартирном доме
Назрел вопрос. Собрался строиться, есть участок, на нем дом (столетие свое отметивший лет десять назад). Дом разделен, стоит, соответственно, на двух участках, но, как можно понять из картинки, довольно оригинально (соседский участок и часть их дома показана штрихом). Все документы разделения по квартирам, землям и прочему есть. Даже есть, пока устное, согласие соседей на снос их части. Ответ из другой темы:
Хороший у Вас адвокат, который обещает принудить соседа раскошелится на ваше желание. Соседа устраивает обрешетка из 50х50, а если Вас нет то за свой счет, на своей половине, не ухудшая общих конструкций . Отпилив лаги придется сажать их на некую опору.
Отличие реконструкции от перепланировки
Реконструкция, перепланировка и переустройство относятся к строительным работам, в ходе которых меняются характеристики объектов. Но разница между указанными понятиями существенна, как и процесс согласования:
- при реконструкции меняются основные характеристики объекта, тогда как перепланировочные работы влекут только изменение конфигурации (например, перенос стены в пределах одного помещения, без увеличения площади или этажности строения);
- получение разрешения на реконструкцию происходит в рамках государственного стройнадзора, тогда как согласование перепланировки в зданиях нежилого назначения происходит путем утверждения проекта собственником;
- на период реконструкции здание или его часть обычно выводятся из эксплуатации, тогда как при перепланировках работы проводятся только в отдельных помещениях.
Если на объекте будет проводиться реконструкция, перепланировка обычно тоже входит в состав работ. Например, при надстройке может одновременно меняться конфигурация последнего этажа. В этом случае безопасность работ подтвердит экспертиза и разрешение на реконструкцию, а отдельное согласование перепланировки не требуется.
Согласование реконструкции нежилого здания и объектов. Вопросы эксперту.
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Здравствуйте! Если для реконструкции нашего объекта не нужна экспертиза, можно сразу обращаться в Госстройнадзор?
Да, если ГрК РФ не предусматривает экспертизу для проекта вашей реконструкции, можно сразу обращаться в Госстройнадзор за разрешением на строительство.
Добрый день! Если привлекли к ответственности за незаконную реконструкцию, нужно ли узаконивать ее?
Даже если уже назначено наказание за незаконную реконструкцию, нужно пройти согласования, оформить разрешения. Иначе могут заставить вернуть объект в исходное состояние.
Добрый день! Где найти проектировщиков для подготовки проекта на реконструкцию?
Вы можете сами выбрать проектную организацию через рекламу в интернете, через реестры СРО. В нашей компании можно заказать любые проектные работы, в том числе на реконструкцию.
Возможно ли увеличение или уменьшение площади помещения?
Проведение реконструкционных работ может быть вызвано одной из перечисленных ситуаций:
- Требуется расширить или наоборот уменьшить площадь.
- Нежилое помещение переводится в разряд жилого.
- Назначение площади меняется, что требует конструктивных изменений.
- Обустройство новых входов и тамбуров.
- Меняются инженерные коммуникации.
- Здание изношено или выполнено с нарушением законных технологий.
Работы по уменьшению или увеличению площади могут проводиться только в нежилых зданиях. В МКД такие кардинальные изменения невозможны.
Увеличение или уменьшение квадратуры проводится по следующей схеме:
- Проводится согласование намеченных изменений.
- Получается разрешение на выполнение работ.
Начинать реконструкцию до получения разрешения нельзя.
Порядок согласования реконструкции
Получение разрешения на реконструкцию позволяет приступить к строительным работам на здании. Однако общий алгоритм согласований включает еще ряд обязательных стадий, которые должен пройти заказчик. Ниже расскажем об основных этапах проектирования и согласования.
Разработка АГР (если меняются фасады)
В каждом городе действуют свои правила архитектурно-художественного облика застройки. Более того, отдельные нормы могут действовать для разных кварталов и районов населенного пункта. Чтобы подтвердить, что облик реконструируемого здания будет соответствовать указанным требованиям, необходимо разработать и зарегистрировать АГР (Архитектурно-градостроительное решение).
В АГР описывается фактическое состояние фасадов и архитектурного облика здания, делаются фотомонтажи, фасадные разверстки по всем улицам, описываются характеристики строительных и отделочных материалов, цветовые решения. В столице АГР нужно регистрировать через МосКомАрхитектуру. Если представленные материалы подтверждают соответствие, выдается свидетельство о регистрации АГР. Чтобы узаконить реконструкцию, после завершения работ будет проверяться соответствие внешнего вида и компоновки здания содержанию АГР.
Если в ходе реконструкции меняются фасады, необходимо разработать и согласовать АГР
Разработка всех разделов по 87 ПП
Если проектом предусмотрена реконструкция здания, порядок оформления документов должен соответствовать Постановлению Правительства РФ 87 (). В нем указан обязательный перечень разделов проекта, основные требования к их заполнению. Разрешение на реконструкцию нежилого здания будет выдано, если в проекте заполнены следующие разделы:
- пояснительная записка с описанием исходного состояния реконструируемого строения;
- разделы с архитектурными, конструктивными, планировочными и объемными решениями;
- разделы на все инженерные системы здания (электричество, отопление, водоснабжение, вентиляция, кондиционирование и т.д.);
- требования для обеспечения доступа маломобильным категориям граждан;
- мероприятия и системы в сфере пожарной безопасности;
- сметы и расчеты, проект организации строительства;
- рабочая документация.
В каждый раздел обязательно включаются графические материалы (чертежи, схемы, планы). По ним будет осуществляться реконструкция нежилого помещения и здания подрядчиком. Заполнение разделов проекта должно соответствовать материалам и результатам инженерных изысканий, обследований здания.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию
Получив проект, заказчик представляет его на государственную или негосударственную экспертизу. Эта проверка проводится в соответствии со ст. 49 ГрК РФ. В указанной норме есть ряд исключений, при которых экспертизу проходить не требуется (например, это не нужно для объектов с этажностью меньше 2 и площадью меньше 1500 кв. м, если они не будут использоваться под производство). Наши специалисты разъяснят, в каких случаях нужно проходить экспертизу, а когда можно сразу обращаться в Госстройнадзор и получать разрешение на реконструкцию нежилого здания.
Экспертная организация рассматривает проект, материалы инженерных изысканий, другую документацию, представленную заказчиком. Если подтверждено соответствие нормативам строительной безопасности, оформляется положительное заключение. Для проверки эксперты используют Федеральный закон № 384-ФЗ, СП, ГОСТ, СНиП, НПБ, другие нормативные акты и стандарты.
Чтобы приступить к строительным работам на реконструируемом объекте, нужно иметь разрешение Госстройнадзора. Для этого в ведомство передается проект, заключение экспертизы, другая документация. В разрешении будет указан срок, в течение которого заказчик будет обязан завершить работу. По разрешению может проводиться реконструкция объекта недвижимости в строгом соответствии с проектом.
Чтобы узаконить реконструкцию после окончания работ проходят следующие этапы согласования:
- необходимо обратиться в Госстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию (документ будет выдан после проверок, обследований, подтверждения требованиям безопасности);
- нужно заключить договор с кадастровым инженером, чтобы получить техплан на реконструированное здание (база данных по всем кадастровым инженерам доступна по ссылке);
- для изготовления техплана инженер изучит исходную документацию и проект на объект, запросит кадастровые данные ЕГРН, проведет обследования и обмеры всех изменений в помещениях и здании;
- техплан выдается заказчику на диске, содержит текстовое и графическое описание объекта.
Когда будет завершена реконструкция здания, технический план нужно представить в Росреестр. Специалисты ведомства проведут учет, актуализируют ЕГРН, внесут в него новые характеристики строения. После завершения процедуры учета выдается выписка ЕГРН. Учет в Росреестре нужен и в случаях, когда требуется узаконить реконструкцию, проведенную без разрешения Госстройнадзора.
Комментарий эксперта. Если проводится реконструкция здания, технический план можно получить только через кадастрового инженера. Важно правильно выбрать этого специалиста, чтобы избежать проблем и сложностей при обращении в Росреестр. Инженеры нашей компании имеют многолетний опыт подготовки технической и кадастровой документации на реконструкцию здания. Подробнее о наших услугах и работах можно узнать на бесплатной консультации по телефону.
Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается Госстройнадзором после проверки соответствия проекту
Ограничения на реконструкцию
При строительстве и реконструкции объектов всегда нужно учитывать ограничения и запреты. Они могут быть указаны в нормативных актах, СП и СНиП, градостроительной документации региона или населенного пункта. Наличие некоторых ограничений потребует дополнительных согласований или расходов заказчика. О некоторых сложностях при согласовании реконструкции расскажем ниже.
Буква Ф на ПЗЗ
При получении ГПЗУ указываются основные параметры участка, в том числе виды разрешенного землепользования. Они берутся из местных правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ на отдельные участки или кварталы может стоять буква «Ф». Это означает «зона сохраняемого землепользования». При наличии такого обозначения нельзя получить разрешения на пристройку новых частей строения, на ряд других работ при реконструкции.
Чтобы обойти наличие буквы «Ф», требуется внести изменения в ПЗЗ. Сделать это сложно, так как предстоит готовить проект изменений в правила, проводить общественные слушания. Поэтому для собственника здания может оказаться выгоднее выбрать другие проектные решения. Помощь в этом окажут проектировщики нашей компании.
Для безопасности работ при реконструкции в проекте предусматриваются меры по усилению несущих конструкцию, возведению дополнительных опор и балок
Чужая земля
Если вам предстоит реконструкция здания, порядок оформления предусматривает получение разрешения от собственника земли. Если строение и участок находятся в собственности одного лица, проблем с получением разрешения не возникает. Для арендуемого здания разрешение должен давать арендодатель (например, Департамент городского имущества или коммерческая структура). Обязать собственника или арендодателя дать разрешение на строительные работы невозможно, поэтому придется договариваться.
Большое количество собственников здания
Учитывая изложенные выше правила, согласие на реконструкцию нужно получать у всех правообладателей здания. Для этого составляется письменный документ, где описывается состав и содержание предстоящих работ, перечень будущих изменений строения. Если хотя бы один из правообладателей откажется дать согласие на реконструкцию, дальнейшее обращение на экспертизу и в Госстройнадзор бесполезно.
Комментарий эксперта. Даже если ограничение нельзя устранить, опытные проектировщики всегда предложат альтернативные варианты работ, решений. Например, при невозможности сделать пристройку из-за наличия защитной зоны на участке, можно возвести аналогичную площадь в виде дополнительного этажа. С помощью наших экспертов вы не только сможете устранить ограничения и сложности, но и сэкономить время и деньги при согласованиях.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
Правила оформление разрешения
Разрешение на реконструкцию сооружения – это юридический документ, содержащий следующую информацию:
- Ф.И.О. заявителя либо наименование организации (в случае запроса юридическим лицом);
- порядковый номер, присвоенный компетентными органами;
- дата, когда был подписан акт;
- адрес фактического нахождения объекта;
- название объекта, подлежащего модернизации (полное соответствие с наименованием, указанным в согласованной документации);
- срок действия допуска;
- подпись должностного лица, выдавшего сертификат;
- печать органов самоуправления, выдавших согласие.
Любая ошибка в документе на переделку, делает его недействительным и запрещает проведение работ по строительству и реконструкции сооружения.
Незаконная реконструкция и что за это бывает
Реконструкция будет признана незаконной при выявлении следующих обстоятельств:
- отсутствие согласия всех собственников объекта;
- отсутствие проектной документации, заключения экспертизы, разрешения на строительство;
- отступления от требований проекта, разрешения на строительство, федеральных нормативных актов, стандартов (при выявлении этих недостатков невозможно получить разрешение на ввод в эксплуатацию);
- отступления от положений ОГР (если это необходимо);
- несоблюдение ограничений и запретов, указанных в ГПЗУ.
Это далеко не полный перечень случаев, когда могут привлечь к ответственности за незаконную реконструкцию. Выявить нарушения могут специалисты Госстройнадзора, других надзорных ведомств. Санкции за незаконную реконструкцию предусмотрена ст. 9.5. КоАП РФ. Организациям грозит штраф от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. В отдельных случаях нарушителя могут обязать вернуть строение и его параметры в первоначальное состояние.
Также в ст. 9.5. КоАП РФ есть еще ряд оснований для привлечения к ответственности. Например, собственника или подрядчика могут оштрафовать за нарушение сроков подачи уведомлений о начале строительных работ либо об их завершении. Чтобы избежать проблем с наложением штрафов, своевременно оформляйте проектную и иную документацию в надежной компании. У нас вы можете заказать проектирование и согласование реконструкции «под ключ», от инженерных изысканий до получения выписки ЕГРН.
Пример и образец согласования реконструкции наши кейсы
Предлагаем ознакомиться с примерами документов на реконструкцию, подготовленных нашими специалистами. Эти документы успешно прошли согласования экспертизы и Госстройнадзора, а заказчик получил разрешение на реконструкцию нежилого здания и ввод в эксплуатацию.
Образец 1. Получено положительное заключение экспертизы для реконструкции нежилого здания.
Образец 2. Успешно получено разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-центра.
Стоимость и цена согласования реконструкции
ГПЗУ, разрешение Госстройнадзора на реконструкцию нежилого здания и ввод его в эксплуатацию выдаются бесплатно. Также не придется платить пошлины и сборы при прохождении кадастрового учета в Росреестре. В состав обязательных расходов заказчика будет входить:
- проведение инженерных изысканий, проектирование;
- получение экспертного заключения;
- изготовление техплана.
Обратившись к нам, вы всегда получите доступные тарифы за изготовление проектной и технической документации без навязывания дополнительных услуг. Чтобы согласовать цены за работу, нужно представить исходные сведения и документы на объект и участок. Подробнее о стоимости и сроках работы наших специалистов можно узнать по телефонам, указанным на сайте.
Как оформить квартиру в двухквартирном доме
Двухквартирный дом, построенный по готовому проекту, абсолютно не подразумевает здание прямоугольной формы с квадратными окнами. Бесспорно, в таких постройках нет ничего лишнего и абсолютно нестандартного, однако это не говорит о том, что дом выглядит как-то вычурно или банально.
- требуется сначала уточнить – осуществлена ли постановка земельного участка на кадастровый учет (если земельный участок оформлен до введения в действие ЖК РФ, то таковой переходит в собственность собственников земельного помещения);
- далее понадобится провести общее собрание всех собственников квартир, которые располагаются на конкретном земельном участке – на таковом собрании принимается совместное решение по поводу оформления недвижимости в собственность, а также по выбору уполномоченного представителя;
- далее уполномоченный представитель всех собственников должен обратиться с составленным заранее заявлением в местный муниципальный управляющий орган;
- после предыдущего шага понадобится подать заявление на формирование земельного участка;
- когда на земельный участок будет готов кадастровый паспорт – понадобится осуществить постановку на учет (сделать это возможно будет в Многофункциональном центре);
- далее потребуется обратиться в кадастровую палату с установленным перечнем документов.
