Прежде всего дадим определение. Узаконивание перепланировки нежилого помещения- это или получение разрешительных документов из Жилинспекции для помещений, встроенно-пристроенных к жилому дому, или сразу получение планов БТИ для помещений, расположенных в нежилом здании.
Акт о завершенной перепланировке. (говорит о том, что перепланировка узаконена).
Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения.
Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру. Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!
Стоимость и сроки согласования
Подведем итог, расскажем, сколько стоит согласование перепланировки и в какие сроки можно получить необходимые документы:
- сроки и стоимость обмеров, подготовки проекта и технического заключения зависит от сложности и объема работы (цены и сроки будут определены после изучения документации);
- рассмотрение документов в МЖИ бесплатно в срок до 45 дней (за рассмотрение в МЖИ плата не взимается, а стоимость услуг по согласованию на всех этапах вы можете уточнить пол телефонам МосОблРег);
- согласование в КГА бесплатно, в срок до 30 дней;
- сроки и стоимость изготовление техплана определяются по условия договора подряда с кадастровым инженером (цена будет зависеть от срочности и сложности работы);
- кадастровый учет проводится бесплатно, срок до 5 дней в Росреестре и до 7 дней через МФЦ.
Уточнить, сколько стоит разработка и согласование документов вы можете у наших специалистов. С предварительными ценами на услуги, примерами предыдущих работ, можно ознакомиться на нашем сайте.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.
Узаконенная планировка из технического заключения.
Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.
Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.
1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.
Шаг 1.
План БТИ нежилого помещения в красных линиях.
Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.
Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение. Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,
Шаг 2.
Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ. Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр». Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.
Шаг 3.
Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:
- запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
- техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
- в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
- выписка из ЕГРН;
- ОГРН;
- документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
- устав юридического лица; приказ об утверждении руководителя юридического лица;
- банковские реквизиты; план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
- формы 1а и 5 из БТИ;
- акты освидетельствования скрытых работ;
- журнал работ, если затрагивались несущие элементы;
Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.
Иногда надо подавать и дополнительные документы: — к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество; — оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.; — и т.д. Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно. Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам. Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2021 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2021 г.
Шаг 4.
На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 2 статьи 7.21 КоАП РФ физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 40-50 000 руб. Чтобы избежать такого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.
Шаг 5.
Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.
Шаг 6.
На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании)
. Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей
(разрушение или ослабление несущих конструкций здания)ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом.
Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий. Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку. Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432. Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.
Чем перепланировка отличается от переустройства или реконструкции
Строительные работы на объектах недвижимости могут проводиться в рамках перепланировки, переустройства или реконструкции. Выделим основные характеристики этих видов работ:
- перепланировка заключается в изменении конфигурации помещения;
- под переустройство подпадает изменения места расположения, либо характеристик инженерных, электрических и иных сетей, сантехнического и другого оборудования;
- под реконструкцией понимается изменение параметров здания, его высоты, этажности, площади, замена или восстановление несущих конструкций.
Так как реконструкция связана с воздействием на несущие конструкции и элементы, может представлять угрозу для целостности здания, для ее проведения нужно получить разрешение на строительство. Выдача такого документа не входит в компетенцию МЖИ, поэтому с проектом реконструкции нужно обращаться в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Москвы, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Москвы (если дом отнесен к такой категории).
Комментарий специалиста. В рамках реконструкции могут выполняться работы, подпадающие под понятие перепланировки и переустройства. Требования к их выполнению будут предусмотрены проектом реконструкции. Если вам нужно получить разрешение на реконструкции, проектную документации можно заказать в МосОблРег.
Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.
3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.
План БТИ нежилого помещения в красных линиях.
Согласованная планировка из технического заключения.
В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.
