Предпринимателям, которые являются собственниками или арендаторами помещений, нередко приходится сталкиваться с тем, что целевое назначение помещения совсем не совпадает с родом их деятельности, а выбирать месторасположение, например, офиса в зависимости от назначения помещения – не всегда удобно.
Законодательством РФ при этом установлено, что любое помещение должно использоваться исключительно в соответствии со своим назначением. Отсюда и вопрос о том, как изменить целевое назначение помещения.
В теории, изменить назначение помещения – вполне реально, однако, на практике, Вы наверняка столкнетесь с некоторыми сложностями.
Как определяется целевое назначение нежилого помещения
Сведения о назначении помещения вносятся в кадастр недвижимости. Но закон указывает только два вида назначения помещения — жилое и нежилое (п. 10 ч. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации недвижимости).
Классификацию нежилых помещений по целевому назначению закон не предусматривает. Исходя из фактического назначения нежилых помещений среди них можно выделить:
— торговые;
— складские;
— учебно-научные помещения;
— помещения промышленных предприятий и т.п.
Такая классификация предлагается в качестве примерной в п. 21 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 N 15-1-103 «О классификации помещений зданий гражданского назначения». Однако обязательной она не является.
В связи с этим и исходя из сущности нежилого помещения полагаем, что целевое назначение нежилого помещения — это его предназначение для целей, не связанных с постоянным проживанием граждан.
А конкретные цели собственник может определять по своему усмотрению, если они соответствуют назначению помещения в качестве нежилого и не нарушают требования и нормы.
Также целевое назначение нежилого помещения могут установить стороны договора.
Например, при аренде помещения. Такая возможность следует из права сторон согласовать условия пользования арендованным имуществом и общего принципа свободы договора.
Например, договор может предусматривать, что помещение предназначено для размещения магазина или офиса. Тогда арендатор обязан использовать арендуемое помещение в соответствии с условиями договора (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 615 ГК РФ). А нарушение этой обязанности может повлечь для него негативные последствия.
Для чего менять назначение жилого помещения?
Если Вы предприниматель и приобрели недвижимость в многоквартирном жилом доме, то использовать вы её должны в соответствии с прямым назначением – для проживания.
Если же Вы планируете использовать квартиру как офис или какое-либо производственное помещение, то Вам просто необходимо перевести её из жилого фонда в нежилой.
Если Вы этого не сделаете, Вам будут грозить следующие санкции:
- Отказ в получении налогового вычета за приобретенную недвижимость;
- Штраф от жилищной инспекции;
- Обращение соседей или администрации в суд, с целью заставить Вас использовать жилое помещение по назначению, либо продать её;
- Принудительная продажа помещения по решению суда.
Согласитесь, отказ в получении налогового вычета в данном случае или штраф – наименьшие из неприятностей поэтому, не стоит рисковать – позаботьтесь о том, чтобы назначение помещений в квартире соответствовало типу вашей деятельности.
Как изменить целевое назначение нежилого помещения
Если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения на жилое, руководствуйтесь установленным для этого порядком перевода.
А если вы хотите изменить целевое назначение нежилого помещения, согласованное в договоре (например, аренды), действуйте в том же порядке, в котором можно изменить условия договора.
В частности, чтобы изменить определенное в договоре назначение помещения по соглашению сторон, вы можете подготовить проект такого соглашения и направить его контрагенту с сопроводительным письмом.
Заключить дополнительное соглашение по общему правилу нужно в той же форме, что и договор, а если вы вносите изменения в зарегистрированный договор, то и соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Учтите: если речь идет об аренде нежилого помещения, находящегося в собственности публичного образования, следует руководствоваться также региональными актами.
В частности, административными регламентами, регулирующими соответствующие отношения. Они могут предусматривать специальные требования к заявлению или запросу об изменении целевого назначения арендуемого помещения, прилагаемым к нему документам и т.п.
Порядок изменения назначения жилой недвижимости
Первое, что Вам необходимо сделать – убедиться, что приобретенная Вами недвижимость соответствует следующим критериям:
- Присутствует возможность оборудовать отдельный выход из квартиры на улицу;
- Это должно быть изолированное и самостоятельное помещение, т.е. изменить назначение частей помещения, например, комнаты – нельзя;
- Квартира должна находиться на первом этаже дома, или же под ней не должно располагаться других жилых помещений;
- Дом, в котором располагается помещение, не должен быть признан ветхим или аварийным;
- Нельзя, чтобы на помещение было какое-либо обременение, в нем не может быть кто-либо прописан, оно не должно выступать предметом договоров.
Если всё в порядке, и помещение соответствует указанным критериям, следующий шаг – получить согласие всех собственников квартир на изменение назначения помещения.
Это необходимо, поскольку, Вам наверняка придется делать какие-либо перепланировки, использовать общую придомовую территорию под парковку и вносить другие изменения в общий уклад жизни.
Для того, чтобы получить согласие собственников, Вам необходимо организовать общее собрание и на нем подробно рассказать о своих планах, а затем собрать подписи о согласии на внесение изменений.
Затем, если Вам необходимо обустройство отдельного входа – нужно собрать пакет документов для согласования перепланировки.
Вам понадобится приложить к этому пакету чертежи, схемы, планы, согласования и технические решения.
Проект согласовывается во всех основных инстанциях:
- санитарно-эпидемиологической,
- пожарной,
- жилищной комиссии и др.
Согласованный проект перепланировки, свидетельство о собственности, устав компании и её учредительные документы, свидетельство о постановке на учет в органах налоговой службы, выписку из ЕГРЮЛ и паспорт Вы передаете в местную администрацию. На основании Вашего заявления об изменении назначения помещения, в течение 45 дней принимается решение.
Если решение положительное, то завершающий этап – обращение в органы Госреестра за новым свидетельством о собственности на нежилое помещение.
Как изменить функциональное назначение нежилого помещения?
На сегодняшний день, большинство нежилых помещений имеют свободное целевое назначение. Это значит, что их можно использовать в качестве помещений медицинского назначения, помещений специального назначения, офисных помещений, помещений промышленного назначения и т.д.
Однако, в некоторых случаях всё же возникают ситуации, когда назначение коммерческого помещения не соответствует специфике деятельности организации. В таком случае, для ведения законной деятельности, Вам необходимо изменить назначение помещения.
Для того, чтобы поменять целевое назначение нежилого помещения, следует подготовить пакет следующих документов:
- Оригинал или заверенную копию свидетельства о собственности или договора аренды;
- Учредительные документы и устав компании;
- Выписку из ЕГРЮЛ;
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- Справки об отсутствии каких-либо задолженностей по коммунальным услугам, аренде;
- Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- План и техническое описание помещения и всего здания, в котором данное помещение находится;
- Если помещение сдается в аренду – нотариально заверенное разрешение собственника об изменении назначения помещения;
- Проект перепланировки помещения;
- Заявление о перепланировке;
Указанные документы передаются в органы местной Администрации, где рассматриваются в течение 45 дней.
После этого, Вам на руки выдается акт согласования, который необходимо подписать во всех уполномоченных инстанциях, их перечень приводится в самом акте.
После того, как акт согласован, Вам можно приступить непосредственно к перепланировке.
После завершения всех работ по проекту, необходимо пригласить приемочную комиссию и подписать с ней акт, о соответствии всех работ проекту.
Один из завершающих этапов – получение положительного решения от региональной комиссии по перепрофилированию.
Если с собранными Вами документами всё в порядке и изменение назначения помещения не повлечет каких-либо нежелательных последствий для окружающих, то по Вашему заявлению будет принято положительное решение.
Ну и на основании изменений, которые будут внесены в технические и кадастровые документы, вносятся соответствующие изменения в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество.
056
Какие последствия влечет использование нежилого помещения не по целевому назначению
Это зависит от того, кто является нарушителем — собственник или лицо, которое использует помещение на ином основании, например арендатор.
Последствия использования нежилого помещения не по целевому назначению собственником
Ответственность собственника за использование нежилого помещения не по целевому назначению (например, для проживания граждан) законом не предусмотрена. Но последствия могут наступить, если такие действия повлекут иные нарушения.
Так, если использование нежилого помещения не соответствует целевому назначению не самого помещения, а земельного участка под зданием, в котором находится помещение, то ответственность может наступить за нецелевое использование земельного участка. Например, по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ — в виде административного штрафа.
В судебной практике можно встретить позицию, что здание, частью которого является помещение, прочно связано с землей. А нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок (п. 1 ст. 130 ГК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562).
Еще возможна ситуация, когда использование помещения затрагивает права собственников других помещений в этом же здании.
Они могут требовать устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ).
Верховный Суд РФ при рассмотрении одного из дел пришел к такому выводу в ситуации, когда собственник жилого помещения после его перевода в нежилое использовал его не по тому назначению, которое указывал при переводе (вместо салона красоты в помещении был открыт магазин, продающий алкоголь).
При этом суд учел, что использование помещения по иному назначению затрагивает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также сопряжено с использованием общего имущества в нем (Определение Верховного Суда РФ от 28.08.2018 N 83-КГ18-13).
Особая ситуация, если не по целевому назначению нежилое помещение использует арендатор. Рассмотрим, какие последствия это влечет для него.
