Целевое назначение и разрешенное использование участка в СНТ

Категория (целевое назначение) земель СНТ

Категория является основным критерием для определения целевого назначения земли и параметров ее использования. Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий, для каждой из которых устанавливается собственная стратегия использования и характеристики, а также правовой режим использования. Например, сельскохозяйственные земли включают территории с плодородными почвами, пригодные для выращивания сельскохозяйственных культур, лесные земли должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории имеют существенное значение для сохранения экологической среды, животного и растительного мира и т.п.

Александр Васильев

Юрист

Целевое назначение и виды разрешенного использования земель в СНТ определяются в документах на земельный участок на основании более общей кадастровой (а иногда и градостроительной) документации. При формировании и кадастровом учете вновь создаваемого земельного участка он «наследует» эти характеристики от земли, на которой расположен.

Земельный кодекс РФ определяет 7 категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, специального использования (промышленности, энергетики, транспорта), лесной и водный фонды, особо охраняемые территории и объекты (ООПТ), резервные земли запаса.

Владельцы и покупатели земельных участков чаще всего сталкиваются с сельскохозяйственными землями или землями населенных пунктов. Реже встречаются земли, переведенные из лесного фонда, земель обороны (бывшие участки Минобороны), водного фонда и других. Если в истории участка есть смена категории земли (особенно недавняя), нужно внимательнее отнестись к проверке покупки. Незаконное изменение категории земли могут оспорить, что влечет за собой риск потери вложенных в нее денег.

Что нельзя построить?

На участках, отведенных под садоводство, нельзя построить:

• промышленные объекты;
• деловые, коммерческие, бытовые или коммунальные постройки;
• объекты здравоохранения, а также социальной и культурной сферы;
• торговые комплексы, магазины;
• сооружения инфраструктуры.

Помимо общих требований выделяют и предписания к строительству садовых домов. Такие правила принимаются товариществом и местными градостроительными службами. При нарушении локальных нормативов владельца могут обязать снести построенный объект.

Изменение категории земель

В законодательстве предусмотрены определенные механизмы замены одной категории земель другой. При этом перевод земель из числа сельскохозяйственных в другую категорию существенно осложнен. Земли сельскохозяйственного назначения переводятся в другую категорию в ограниченном количестве случаев (ст. 7 Федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года).

Александр Васильев

Юрист

Наиболее частым случаем является изменение границ населенных пунктов, когда бывшие сельскохозяйственные земли входят в состав поселения. Такой перевод практически невозможен для отдельного земельного участка. В отношении садоводства в целом его осуществление возможно, но на практике потребует существенных усилий.

Перевод земель СНТ в границы населенного пункта позволяет возложить на местную администрацию заботы об общем имуществе садоводства. Если дороги и общие территории садоводства окажутся в составе поселения, обязанности по их содержанию могут быть переданы муниципалитету.

Для изменения границы необходимо утвердить новую градостроительную документацию (генеральный план и правила землепользования и застройки), для чего потребуется длительная процедура разработки и согласования документов.

Закон об использовании участков в СНТ

Аббревиатура “СНТ” означает садоводческое некоммерческое товарищество – особый вид объединения собственников недвижимости (земельных участков), находящихся на определенной территории. Обслуживание общих интересов (таких, как организацию водо- и энергоснабжения, содержание общего имущества, кадастровые работы) организуют органы управления СНТ – правление и председатель. При этом снабжение садоводов электричеством, водой и иными ресурсами может быть организовано как через СНТ, так и напрямую собственниками земельных участков, которые заключили договоры со сбытовыми компаниями, поставляющими населению коммунальные ресурсы. Земля в СНТ находится в частной собственности. Право собственности на тот или иной участок появляется после его покупки, дарения или наследования.

Исторически СНТ размещались на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся за пределами населенных пунктов. Эти земельные участки предназначены для ведения садоводства и огородничества для личных нужд граждан.

Федеральный закон № 217-ФЗ от 29 июля 2021 года предоставляет право размещать на участках также садовые и жилые дома, хозяйственные постройки и гаражи (п. 1 ст. 3 Закона). При необходимости в СНТ можно оформить постоянную регистрацию по месту проживания, что дает дополнительные права при использовании услуг близлежащей инфраструктуры (поликлиники, детские сады, школы). Для этого необходимо присвоить адрес дому в СНТ.

Отличие от ДНП

СНТ и ДНП в целом мало чем отличаются, но некоторая разница между ними все же есть. СНТ в основном относятся к сельскохозяйственным землям, расположенным за пределами населенных пунктов. ДНП является объединением собственников дачных участков, к расположению которых не предъявляется строгих требований. Они могут находиться как в пределах населенного пункта, так и за его чертой. В целом, земли в ДНП имеют меньше ограничений по использованию, в связи с чем, как правило, стоят дороже.

В настоящее время предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям для ведения садоводства регулируется Земельным кодексом РФ, а также Федеральным законом от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст.4 Закона №217-ФЗ собственники садовых земельных участков могут создавать садоводческие некоммерческие товарищества, которые являются видом товарищества собственников недвижимости. Распределение земельных участков между членами товарищества осуществляется на основании решения общего собрания членов товарищества согласно реестру членов товарищества. Условные номера таких участков указываются в реестре членов товарищества и проекте межевания территории. В соответствии с ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет. Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов определен ст.39.14 ЗК РФ. Исходя из п.4 ст.39.10 ЗК РФ существенным условием договора безвозмездного пользования земельным участком, заключаемого с садоводческим некоммерческим товариществом, является условие об обязанности товарищества обеспечить подготовку документации по планировке территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Согласно пп.7 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды садового земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества заключается без проведения торгов. Земельным кодексом РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в отношении ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории). Согласно п.2.7 ст.3 Вводного закона до 01.03.2022г. члены некоммерческих организаций, созданных до 01.01.2019г. для ведения садоводства, и члены садоводческих некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: — земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу данного Закона для ведения садоводства некоммерческой организации, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; — по решению общего собрания членов некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену некоммерческой организации; — земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд. В силу ч.1 ст.6 Закона №217-ФЗ граждане вправе вести садоводство в индивидуальном порядке (без создания товарищества). В соответствии с ч.1 ст.5 Закона №217-ФЗ ведение садоводства на садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, без участия в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных ч.11 ст.12 Закона №217-ФЗ, правообладателями садовых земельных участков, не являющимися членами товарищества.

Вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования определяется в соответствии с категорией земель и перечнем допустимых видов разрешенного использования. При этом:

• перечень доступных для выбора видов разрешенного использования устанавливается зонированием территорий;
• выбор конкретного вида из списка допустимых осуществляет владелец участка самостоятельно.

Каких-либо дополнительных процедур и требований для выбора вида разрешенного использования из установленного списка не требуется (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). При этом необходимо заявить о выбранном виде, подав соответствующее заявление в орган кадастрового учета (Росреестр).

Если речь идет о землях общего пользования в садоводстве, то выбор вида разрешенного использования осуществляет СНТ в том случае, если земли оформлены в общую собственность садоводства. Если же земля находится

Если же необходимо установить в отношении земельного участка иной вид разрешенного использования, не предусмотренный для данного земельного участка, то процедура усложняется. В отношении такого земельного участка может потребоваться поменять категорию и/или градостроительный регламент.

Что можно построить на земле для садоводства и огородничества?

На участке, предназначенном для ведения садоводства, можно построить:

• теплицы;
• сарай;
• гараж;
• хозпостройки для хранения инвентаря и урожая.

Допускается также строительство и садового дома, однако он не может служить местом постоянного проживания. Сделать его жилым с последующим подведением коммуникационных линий можно только в том случае, если сооружение не находится на землях сельскохозяйственного назначения.

На участках под огородничество перечень допустимых построек несколько шире:

• сараи и хозпостройки для хранения инвентаря;
• помещения для собранного урожая;
• теплицы;
• баня, туалет;
• иные вспомогательные сооружения.

Строительство жилого дома на земле под огородничество запрещается. Данное положение не зависит от категории участка. Для возведения капитальных построек необходимо менять назначение отведенной земли.

Предельные размеры

В зависимости от категории земель для земельных участков могут устанавливаться предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков. Статьей 11.9 Земельного кодекса установлено, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными правилами градостроительной планировки в том случае, если такие градостроительные правила применяются к соответствующим землям (то есть, земельный участок находится в границах населенного пункта). Помимо предельных размеров, градостроительный регламент оговаривает и другие параметры участка:

• Процент застройки территории;
• Размеры (высотность) зданий;
• Размер отступов построек от границ земельного участка;
• Плотность застройки и иные градостроительные параметры (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный регламент (правила землепользования и застройки) устанавливает администрация субъекта Российской Федерации или местная администрация соответствующего муниципального образования.

Для сельскохозяйственных земельных участков предельные размеры устанавливаются в соответствии с Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Конкретные размеры участков могут быть определены законом субъекта Федерации (области, края, республики).

С учетом требований, установленных нормативными документами (СНиП, требования пожарной безопасности), минимальная площадь земельного участка в СНТ, пригодного для строительства составляет 3 сотки. Такая территория позволяет возводить дом с соблюдением необходимых расстояний от ближайших участков. Обычно же размер участков в СНТ составляет от 4 – 5 соток.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Для получения ответа на конкретный вопрос обратитесь к юристу.

Правила строительства

В соответствии с нормами строительства возведение построек на садовом участке должно производиться по следующим правилам:

• от дома до межевой границы с соседом должно быть не менее трех метров, расчет ведется от ближайшей стены или части дома, выступающей на 50 см и более;
• постройки для животных должны находиться в четырех метрах от границы;
• прочие хозяйственные постройки — не меньше метра от участка соседа.

Отдельно выделяют расположение уличного туалета:

• от дома или погреба — не меньше 12 метров;
• от бани, душа или колодца — от 8 метров.

Данные нормы относятся как к постройкам в пределах одного участка, так и к соседским сооружениям. Несоблюдение предписаний может повлечь за собой требование снести постройку.

При этом обращают внимание на локальные нормативы. В садоводческих товариществах могут действовать собственные правила застройки. В некоторых случаях они допускают незначительное снижение установленных параметров.

Подчеркивается, что общее количество построек и садовых дорожек не должно занимать площадь более 25% от всей территории участка. Соответственно на оставшейся земле должно вестись садоводство.