Купить квартиру на вторичном рынке бывает крайне выгодно, но здесь есть определенные нюансы. Представьте, сделка успешно состоялась и вам хочется поскорее заехать в новое жилье. Для этого бывший владелец должен освободить помещение. Расскажем, сколько у него есть на это времени и что делать, если продавец по каким-то причинам не съезжает.
На что обращать внимание
Продавец недвижимости должен освободить квартиру, как будут проставлены подписи в соглашении и передана полная оплата.
Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.
По судебной практике разумным сроком является 30 дней и только после этого можно давить юридически на прежних жильцов. Но до этого момента отводится прежде всего срок, когда съедут граждане с купленной вами квартиры, указанный в договоре купли-продажи. Об этом сказано в ст. 457 ГК РФ. А в случае, когда этот срок не указывается, то считается, что покинуть квартиру нужно в этот разумный срок.
При осуществлении подобной сделки обязательно должен существовать такой документ, как акт предпродажи, в котором обуславливается последовательность совершаемых действий. Он включает в себя две части:
- Последовательность правовых действий: в день подписания соглашения, заключенного между сторонами сделки, покупатель осуществляет передачу установленной условиями соглашения и акта денежной суммы. Чаще всего – это половина всей суммы, но вообще это прописывается в договорных условиях.
Как только оканчивается разумный срок, покупатель отдает вторую часть оплаты, а также проверяет все сведения со счетчиков. Это и есть момент окончания сделки. Продавец должен выписаться из жилплощади, то же самое делают и прочие граждане, прописанные по данному адресу. Покупатель, основываясь на акте передачи, производит перерегистрацию всех коммунальных счетов на свое имя.
- Последовательность бытовых действий: досконально и по пунктам должно быть описано состояние жилплощади, в котором она находится во время совершения операции, наличие и состояние имеющейся бытовой техники и мебели.
Данный акт обладает равной юридической силой, такой же, как и соглашение о купле-продаже, он является доказательством верности и соответствия совершаемых действий государственному законодательству. Поэтому наличие мебели не обязательно должно указываться в основном соглашении.
На практике есть 2 варианта – если в квартире проживают и если она свободна. В первом случае продавец, получив деньги за квартиру, обязан сразу приступить к переезду. На это и дается месяц.
Это и есть разумный срок. Он предполагает, что бывший хозяин на вырученные деньги покупает другую жилплощадь и ему нужен месяц на переезд.
Второй вариант проще. Когда квартира уже свободна от жильцов и мебели, продавцу нет смысла тянуть месяц с освобождением. И новый собственник может начать пользоваться жилплощадью сразу после заключения договора.
Эти момент следует проговорить перед подписанием документов и включить в договор.
Полезное видео про выписку после продажи, что нужно знать при осуществлении сделки.
Оплата НДФЛ после реализации недвижимости: основные моменты
Продавцы уплачивают НДФЛ с прибыли от продажи жилья по фиксированной ставке.
Система налогообложения для резидентов и нерезидентов РФ отличается. Ставка для резидентов составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.
С 2021 года начали действовать новые изменения в НК РФ.
Теперь, согласно ФЗ № 424-ФЗ, нерезиденты, продающие имущество в России, могут не уплачивать часть вырученных средств государству. Для этого необходимо соблюдение некоторых условий, но возможность сохранить 30% от дохода со сделки стала приятным нововведением.
Изменения ст.2 ФЗ № 424-ФЗ определяют, что нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ при продаже имущества, есть оно находилось в собственности больше минимального срока.
Продажа квартиры не облагается налогом, если право собственности сохранялось 3 года для недвижимости, купленной до 2021 года и 5 лет, для жилья приобретенного после 1 января 2021.
Соответственно, если квартира принадлежала человеку, который не облагается налогами по российскому законодательству, 3 года и более, а в собственность она была оформлена до начала 2021 года, сделка налогом облагаться не будет.
Кадастровая стоимость — это цена квартиры, установленная государством в результате оценки жилья. Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в открытой базе в режиме онлайн. Для этого на сайте росреестра потребуется ввести кадастровый номер или адрес объекта.
При продаже квартиры, купленной после 01.01.2016 необходимо учитывать её кадастровую стоимость. Цена продажи по договору и кадастровая стоимость сравниваются, и налог платится с большей из них.
Когда по условиям договора отчуждения продажная стоимость указывается больше 70% кадастровой стоимости, то налог рассчитывается на выбор налогоплательщика:
- Продажная стоимость по договору с учетом имущественного вычета 1 млн рублей, если он не был использован.
- Продажная стоимость по договору минус сумма документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного объекта недвижимости.
Некоторые задаются вопросом о том, как платится подоходный налог, если квартира находилась в собственности менее 3 лет.
Получив доход от продажи недвижимости, срок владения которой был менее минимального безналогового срока, необходимо:
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать её в налоговый орган. В ней должен быть рассчитан налогооблагаемый доход и указан налог, который необходимо уплатить.
- Совершить оплату налога на доход от продажи имущества, которое было в собственности менее 3 лет, если он полностью не будет покрыт вычетами и не последует полное освобождение от НДФЛ.
Теперь вы знаете, как платить налог за недвижимость, бывшую менее 3 лет в собственности. Также отметим, что после продажи имущества в соответствии с НК РФ, резидент может уменьшить размер налога, вплоть до нуля. Для этого ему нужно воспользоваться одним из видов налогового вычета.
Снизить налог до нуля возможно, если сумма покупки и продажи квартиры с учетом налогового вычета равны, и при этом она превышает или соответствует 70% кадастровой стоимости недвижимости.
Советуем почитать:
Источники
- Тимофей, Николаевич Радько Теория государства и права в схемах и определениях / Тимофей Николаевич Радько. — М.: Проспект, 1981. — 403 c.
- Хмельницкий, Николай Сокращенный памятник российского законодательства / Николай Хмельницкий. — Москва: Гостехиздат, 1980. — 305 c.
- Уайт, Яна Стратегическое планирование портфолио недвижимости / Яна Уайт. — М.: Издательские решения, 1977. — 913 c.
- Уголовно-процессуальное законодательство РФ 2001-2011 / Коллектив авторов. — М.: Проспект, 2021. — 847 c.
- Федотова, Е. В. Юридическая психология. Шпаргалка / Е.В. Федотова. — М.: Научная книга, 2009. — 673 c.
О сроках
Как уже говорилось, если касаться временного отношения, устанавливается негласный месячный срок выезда продавца из проданного жилья. В законе не прописано, с какого момента он считается, поэтому, чтобы не строить различные догадки, можно сразу указать период выезда в договоре о купле-продаже недвижимого объекта, т.е. «я покупаю жилье, живите в нем какое-то время, затем съезжайте».
Если месяц со дня окончания операции истек, а жилплощадь так и не было освобождена, покупатель имеет полное право на обращение в судебные органы с требованием о выселении бывших собственников недвижимости.
Важно! В нормативной документации не указываются конкретные сроки, поэтому об этом нужно знать при покупке недвижимого объекта. Важно, чтобы эти моменты были согласованы между участниками сделки, а также отображены в соглашении.
Очень важно прописывать сроки и обстоятельства, при которых будет осуществлен съезд с квартиры. В преимущественном числе договоров купли-продажи это есть. Это дает некую надежду на то, что будет осуществлен въезд, как вы хотели и не будет никаких конфликтов. А также это дает конкретные сроки, когда бывший владелец должен съехать с квартиры, при истечении которых вы можете юридически требовать о выселении.
Эффективен и следующий момент. В договоре можно указать, что какая-то доля от полной стоимости жилплощади, к примеру, десять процентов, будут помещены в банковскую ячейку. Эти деньги будут получены продавцом лишь тогда, когда он выпишется из жилья и освободит его от всех вещей, не указанных в соглашении.
Как подстраховаться финансово
Кроме того, в документе можно прописать и меры наказания – за день просрочки «натекает» какой-то процент средств, которые нужно уплатить. После предоставления продавцом выписки с нового адреса проживания или паспорта, в котором будет стоять штамп о прописке, он получает зарезервированные деньги. Подобные строгие условия заставляют продавцов соблюдать закон и не нервировать прочих участников сделки.
Месяц, который бывший жилец проживает в квартире он может оплатить например на основании договора аренды жилья. В случае если он не съедет через месяц, это будет дополнительным основанием для взыскания с него недополученной выгоды. В суде можно взыскать сумму, недополученную от сдачи в аренду.
Такая практика – частое явление в риэлторских компаниях: работник агентства получает свою заработную плату тогда, когда сделка завершается, когда покупатель получил жилье, по факту, и перевел деньги за него.
Смотрите видео про то, как не ошибиться при покупке новой квартиры!
Можно ли заехать сразу после покупки
Да, конечно можно заехать сразу после покупки в новую, купленную вами квартиру. Об этом можно договориться с продавцом. Чаще всего и лучше покупать квартиру, когда прежний жилец уже выписан и жилье готово к новому заселению. Вы просто отдаете деньги за приобретение жилплощади и можете сразу же располагаться в квартире.
Хорошо будет, когда продавец имеет уже новую квартиру. В данном случае не возникнет сомнений, что он будет еще проживать в купленной вами квартире и искать новую. Поэтому благоразумней будет подыскать продавцу квартиру на покупку и выписаться, а потом уже продавать свою. Иначе могут возникнуть конфликтные и неприятные ситуации.
Что делать, если бывший владелец не хочет съезжать с квартиры
Бывают такие случаи, когда сроки уже все вышли, но продавец отказывается съезжать из квартиры по разным причинам. В данном случае возникает конфликтная ситуация, потому что прежний владелец не дает возможности въехать покупателю в новую квартиру. А это причиняет ряд проблем гражданину, который приобрел данное жилье.
Если возникла такая ситуация и бывший жилец не хочет покидать физически квартиру или выписываться юридически, то новый владелец имеет право вызвать полицию. Территория больше не принадлежит прежнему обладателю жилья, поэтому у правоохранительных органов есть все основания, чтобы выгнать конфликтного гражданина.
Когда сроки в договоре не закреплены, новый владелец может уже с первого же дня требовать о выселении прежнего владельца, так как покупатель становится владельцем недвижимости на полном праве. Чаще всего насчет срока покупатель и продавец договариваются.
Однако, стоит знать еще то, что регистрация права происходила без выписки прежнего владельца из жилья и он не хочет съезжать, то снять с регистрационного учета его можно будет только через суд РФ.
Образец предварительного договора
Как можно заметить, в пункте 3.4 оговорен срок, когда бывший владелец сдаст в полное распоряжение квартирой покупателю. А также это факт того, что продавец не должен быть там прописан и больше не проживать там.
Что делать, если бывший владелец не съезжает
Продавец может задерживать переезд из квартиры по различным причинам. Например, у него возникли трудности с приобретением нового жилья. Ситуация решается в несколько этапов, которые займут достаточно много времени. Для начала нужно выслать продавцу официальное уведомление о выселении. В нем должна быть указана следующая информация:
- Законный владелец проданной недвижимости – покупатель;
- Доказательства собственности: документы, удостоверяющие право владения;
- Предупреждение о возбуждении искового производства.
Извещение следует отправить под роспись или заказным письмом не раньше, чем через семь дней после получения прав на объект недвижимости. Если вы хотите подать иск в суд, сделать это получится не раньше, чем через месяц после отправки уведомления. По закону бывшему владельцу предоставляется возможность ответить на предупреждение и съехать из жилого помещения. Если этого не происходит, можно обратиться в суд с иском. В нем следует указать требования об освобождении жилья. Заявление подается в районный или городской суд по местонахождению вашей новой квартиры. К нему прилагаются:
- Полный пакет документов, собранный в ходе заключения сделки;
- Доказательство вручения или отправки уведомления;
- Подтверждение того, что бывший владелец не выехал из проданной квартиры;
- Квитанция об уплате госпошлины (300 рублей).
Далее суд обяжет исполнителя освободить жилье. В случае повторного отказа следует обратиться к судебным приставам за оформлением распоряжения, которое позволит выселить недобросовестного продавца в принудительном порядке.
Чтобы избежать неприятных ситуаций и сэкономить время, мы советуем всегда проверять недвижимость перед покупкой. Заказав выписку з ЕГРН из на сайте ЕГРН.Реестр, вы получите информацию обо всех владельцах квартиры, ее историю, возможные залоги и обременения. Отчет будет готов через 30 минут – 72 часа.
Текст: Алина Волкова
Способы
Существует четыре метода освобождения купленного жилья от бывших владельцев:
- Лучший. Жилплощадь принимается тогда же, когда сдаются регистрационные бумаги. С этого дня сторона, которая купила жилье – хозяин, и она может в нем жить.
- Популярный. Продавец до дня продажи не успевает переехать, и он обязан сделать это либо в течение следующего месяца ко дню регистрации, либо еще немного позже.
- Альтернативный. Используется при существовании нескольких объектов сделки. Человек продает свое жилье, покупает у другого и т.д. В такой ситуации купленная жилплощадь может стать свободной только через три-четыре месяца после того, как она была продана.
- Конфликтный. Когда продавец недвижимости наркоман, алкоголик или попросту гражданин со сложным характером, не покидает ее в течение долгого времени, такая проблема решается посредством обращения в судебные органы.
Все вопросы, которые затем могут стать спорными, можно согласовывать со второй стороной сделки заранее, чтобы в дальнейшем избежать лишних затрат нервов, времени и денежных средств.
Если не выписаться из квартиры
Часто граждане прописаны по одному адресу, но на самом деле живут по-разному. И такая ситуация создает множество проблем для домовладельцев. Срок освобождения квартиры после продажи соответствует закону, который требует от продавца покинуть квартиру после продажи.
Как уже было сказано, договор купли-продажи должен четко разъяснять условия освобождения жилплощади как в устной форме, так и в письменной форме. В отсутствие раздела закон предусматривает, что предыдущий владелец отказал в регистрации до заключения договора купли-продажи.
Нужно ли проверять людей, которые продают дома? Можно, но не обязательно. Право собственности совершенно не зависит от регистрации. Поэтому текст подписанного договора должен сыграть большую роль. Фактически это может указывать на то, что собственник освободит территорию к определенной дате, но в документе это может быть не так.
