Пошаговая инструкция покупки комнаты в коммунальной квартире. Преимущественное право соседей

Вконтакте
Приобретение недвижимости – отличная инвестиция, а если на покупку отдельной жилплощади не хватает средств, можно рассмотреть вариант приобретения комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Чтобы грамотно провести такую сделку необходимо тщательно изучить возможные риски и подводные камни, которые могут ожидать покупателя.

Кто имеет преимущественное право на приобретение?

Сделка осложняется необходимостью соблюдения преимущественного права выкупа жилплощади соседями по квартире. Это право регламентировано статьёй 250 ГК РФ.

Согласно её положениям преимущественное право покупки возникает у лиц, проживающих в других помещениях коммунальной квартиры, т. е. соседей.

Продажа жилья третьим лицам возможна только после получения продавцом письменного отказа от всех соседей. На принятие решения о выкупе им отводится 30 календарных дней с момента поступления предложения. Цена и прочие условия сделки при этом не должны отличаться от условий, предлагаемых сторонним покупателям.

Как продать коммунальную квартиру (комнату в коммуналке)

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества — кто с ностальгией, а кто-то с ужасом. Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично.

Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов, в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%. Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.

Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком. Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

Что такое «коммуналка»

В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.

Условия, при которых сделка является действительной

1. Владелец жилого помещения в полной мере осознаёт суть своих действий. При этом он не должен состоять на учёте в диспансере, находиться в алкогольном или наркотическом опьянении.
2. Соблюдены правила оформления документации. Сделка заверена у нотариуса.
3. Произведена государственная регистрация сделки в Росреестре.
4. Учтены интересы несовершеннолетних и др. заинтересованных лиц.
5. Было учтено право преимущественной покупки, получены письменные отказы от владельцев других помещений квартиры.
6. Указаны существенные условия договора — цена и предмет (согласно статье 454 ГК РФ).

В том случае, если какое-либо из этих условий не соблюдено – сделка может быть оспорена.

Покупка коммунальной квартиры целиком нюансы

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Согласно Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ коммунальная квартира – это жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, которые принадлежат разным владельцам. Собственники такой недвижимости чаще всего не являются членами одной семьи.

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Как выбрать комнату в коммунальной квартире?

Но опасаться стоит не только соседей, которые могут оспорить сделку купли-продажи или просто мешать жить.

Стоит внимательно изучать документы на продаваемое жилье — если цена слишком низка надо заподозрить, что продается не комната, а доля в квартире, то есть права пользования комнатами между всеми собственниками не определены.

В таком случае может оказаться, что доля в квартире вам принадлежит, но жить или сдавать такую недвижимость невозможно. Из сказанного надо сделать вывод, что при невозможности купить отдельную квартиру, комнату покупать можно, но очень осторожно.

Не стоит участвовать в «серых» схемах продажи, когда комната дарится, а не передается по договору купли-продажи. Надо также следить, чтобы права пользования были разделены и вы получали определенную комнату, а не просто долю в общей собственности.

Подводные камни при покупке комнаты

Принесут ли доход «комнатные» инвестиции? Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль.

Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую.

Стоит ли покупать коммунальную квартиру?

Советы профессионалов Если покупателя не отпугивают описанные выше особенности и проблемы и он готов приобрести именно комнату в коммунальной квартире, ему необходимо обратить внимание еще на ряд аспектов, сопутствующих данному виду сделок. Первое и наиболее важное – перспектива.

Важно выяснить, поставлена ли квартира на расселение (в рамках городских адресных программ) либо на продажу (есть ли у нее потенциальный инвестор, готовый выкупить все комнаты). В этих случаях у покупателя есть хорошие шансы в будущем стать владельцем отдельного жилья.

Но самое главное – покупателю необходимо ознакомиться с документами на продаваемое жилье.

Так, помимо нотариально заверенных отказов соседей продавец должен иметь на руках документ, подтверждающий его право собственности на данное жилое помещение, кадастровый план комнаты и всей квартиры, а также справку формы 9.

Комната в коммуналке — вложение или проблема?

А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.

Источник: https://3dlipz.com/pokupka-kommunalnoy-kvartiry-tselikom-nyuansy/

Продажа комнаты в коммунальной квартире: нюансы процедуры

Не забывайте о том, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которую осуществляют работники Регпалаты. Необходимо собрать определенный пакет документов для того, чтобы продажа была узаконена. Также следует помнить, что в том случае, если новый владелец будет нарушать нормы человеческого общежития, соседи вправе будут оспорить сделку. Именно по этой причине к выбору покупателя следует подходить максимально серьезно.

Во-первых, от вас потребуется паспорт. Во-вторых, вы должны представить документ, подтверждающий тот факт, что никто в продаваемом помещении не прописан. В-третьих, вы обязаны предъявить копии заказных писем, которые вы адресовали владельцам квартир, располагающихся по-соседству. Кроме того, потребуется документ из отделения связи о том, что рассылка была совершена. В-четвертых, вы должны представить правоустанавливающие документы на жилплощадь, выписку из БТИ и кадастровый план объекта недвижимости.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

• Сначала определяются условия, на которых продаётся тот или иной объект недвижимости.
• Потом направляют уведомления о намерении соседям, обладающим преимущественным правом.
• На протяжении месяца надо ждать отказа или ответа, либо молчания.
• Только после этого приступают к поиску покупателей со стороны.
• Составляют договор.
• Регистрируют право собственности.
• Передают средства, ключи от недвижимости.
• Передают все необходимые документы.

Коммунальные квартиры в качестве понятия появились ещё в прошлом веке, на протяжении 20-30-ых годов. Тогда привычным был отъём лишних метров у тех, чьё жильё считалось просторным.

В комнаты, принадлежащие одной и той же квартире, заселяли сразу несколько семей.

Как осуществляется продажа коммунальной квартиры

• общегражданские паспорта всех людей, участвующих в сделке;
• справку о выписке всех прописанных в комнате жильцов;
• в случае, когда покупателем является лицо, не имеющее преимущественного права на приобретение коммунального жилья, вам потребуется извещение о продаже с обозначенными в нём условиями и стоимостью, отправленное заказным письмом всем соседям-собственникам;
• в том же случае, потребуются письменные отказы собственников;
• оформленный договор купли – продажи;
• выписка из Бюро Технической Инвентаризации;
• кадастровый план жилого помещения;
• акт приема и передачи жилья;
• документы, устанавливающие ваше право собственности на квартиру;
• нотариально заверенное разрешение на продажу от других собственников коммунального жилья;
• в случае, когда собственник одной из частей коммунальной квартиры несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Подводные камни

• Невыделенные доли. Если границы долей между собственниками коммуналки не определены — от выкупа такой доли лучше отказаться, так как она может оказаться как целой комнатой, так и её частью или местом общего пользования.
• Если не представляется возможным доподлинно установить историю жилья. Если комната неоднократно перепродавалась или в ней ранее были прописаны лица, чья судьба на данный момент неизвестна – стоит сделать запрос в ЕГРН для получения информации о прописанных в ней гражданах.
• Соседи. Если другие собственники комнат в коммунальной квартире против продажи и не соглашаются добровольно оформить отказ — следует направить извещение почтой с обязательным уведомлением о вручении письма и подождать оговорённый законом срок.
• Перепланировки. Если они не были согласованы с БТИ – комнату будет сложно зарегистрировать после покупки.
• Наличие обременений. Если на жильё наложено обременение – любые регистрационные действия с ним могут вызвать проблемы.
• Замена договора купли-продажи договором дарения. Этот способ позволяет обойти необходимость получать отказы от других собственников помещений в квартире, но для покупателя сделка становится гораздо более рискованной. Договор дарения предполагает безвозмездную основу сделки, поэтому, если она будет оспорена и аннулирована – покупатель лишится переданных продавцу средств.

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности и подводные камни, которые следует учитывать при оформлении сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

○ Как избежать проблем?

Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

✔ Проверка документов продавца.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

• Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
• Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

✔ Помощь риэлторов.

Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

• Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
• Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
• Проверить документы:

1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.

• Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
• Обратиться к нотариусу для заверки документы.
• Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
• Оплатить государственную пошлину.
• Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Узнайте стоимость комнаты при срочном выкупу

Быстро выкупим вашу недвижимость

• 1
  Оставьте заявку на оценку недвижимости на сайте или позвоните нам

  Мы на связи! Звоните

  +7 +7 +7 Оставить заявку

• 2

  Экспертиза рыночной стоимости недвижимости

  В рамках услуги срочного выкупа произведем оценку недвижимости в течение 3-х часов

• 3

  Аванс

  Выплатим аванс до 2 млн рублей в день обращения

• 4

  Проверка документов

  Юристы оперативно проведут юридическую экспертизу правоустанавливающих документов для проведения сделки

• 5

  Выход на сделку

  Подписание договора купли – продажи и подача документов для регистрации перехода права собственности в Росреестр

• 6

  Окончательный расчет

  В день регистрации сделки вы получите окончательный расчет за проданную недвижимость (раскрытие аккредитива, банковской ячейки или получение денег через депозитный счет нотариуса)

Судебная практика

Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

Наши сотрудники

Татьяна Александрова

директор по развитию

В компании с 2002 года. Образование: инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).

+7

[email protected]

Слав Алена

Юрист

Стаж работы с 2014 года. Образование высшее юридическое. Специализация: гражданские правоотношения. Юридическое сопровождение сделок с жилой и коммерческой недвижимостью.

Ольга Половникова

специалист по оперативному управлению и взаимодействию с клиентами

Работает в компании с 2021 года. Окончила Московский институт государственного управления и права. По образованию юрист.

Ковалев Александр

инженер по эксплуатации и техническому обслуживанию помещений

Работает в компании с 2010 года. Образование высшее техническое. Окончил Национальный исследовательский Московский строительный университет (НИУ МГСУ) по специальности инженер-механик.