Покупка отдельной изолированной комнаты в коммунальной квартире – для многих соискателей на рынке это не просто приобретение своего угла или крыши над головой как некоего пристанища. Это в первую очередь уникальная возможность при ограниченном бюджете купить большую квартиру по цене маленькой, зацепиться за Москву со всеми вытекающими: получить столичный статус с социальными льготами и ликвидность актива, иметь реальную перспективу выкупа всей жилплощади, значительно улучшить своё физическое и финансовое положение (найти нормальную/высокооплачиваемую работу и не тратить на дорогу в офис по 2-3 часа в один конец)
Самостоятельный поиск или помощь профессионала?
Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.
Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.
Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.
Покупка коммунальной квартиры в Москве
В столице сегодня существует множество домов, часть которых составляют именно такие объекты, а это значит, что купить коммунальную квартиру может любой желающий. И первым шагом для приобретения такой недвижимости является покупка комнаты в таком объекте. Для начала, необходимо напомнить, что коммунальной, называется квартира, в которой проживает несколько семей, которые при этом, родственниками могут не являться.
Поэтому, если Вы решили купить коммунальную квартиру в Москве, придется для начала заручиться согласием всех ее жильцов. В большинстве случаев, чтобы жильцы продали Вам свои комнаты в коммуналке и освободили желаемую жилплощадь, придется каждому из них выплатить запрошенную сумму, которую они в дальнейшем, смогут потратить на приобретение собственного жилья.
Если Вы серьезно настроены купить коммунальную квартиру, и перед вами остро стоит вопрос расселения соседей, необходимо понимать, с какими трудностями придется столкнуться в данном случае. Покупка коммуналки имеет множество подводных камней и мелочей, которые не имеют значения в иных сделках, но в данном случае, могут оказаться решающими. Вам придется соблюсти интересы всех проживающих в коммуналке, иначе сделка просто не состоится.
Если Вы окончательно решили купить коммунальную квартиру в Москве в центре, самое время изучить правовую сторону вопроса:
- обязательно закажите выписку из ЕГРП, чтобы получить полную информацию о комнатах и возможных обременениях;
- попросите продавца представить нотариально заверенное согласие всех собственников на проведение сделки купли-продажи;
- попросите предоставить выписку из домовой книги и проанализируйте, все ли прописанные лица дали свое согласие на продажу;
- проверьте финансово-лицевые счета, чтобы выяснить, нет ли коммунальной задолженности;
- если доля в коммуналке принадлежит несовершеннолетним, удостоверьтесь, что продавец имеет необходимое разрешение муниципальных органов на продажу жилья.
Лучше всего проверять документы на объект вместе с опытным юристом или доверить проведение сделки, надежному агентству недвижимости, которому отлично знакомы все нюансы подобных сделок и никаких вопросов, как, не ошибившись, купить вторичную квартиру, не возникнет.
Купить коммунальную квартиру в Москве недорого вполне возможно, поскольку на стоимость влияет расположение жилья, состояние, близость к метро и другие факторы. Стоит обратить внимание на то, что если банки неохотно идут на выдачу кредита на покупку комнаты, то купить коммунальную квартиру в ипотеку вполне реально, ведь вы становитесь собственником всей жилплощади, а не ее доли.
Как купить: пошаговая инструкция
Какие нужны документы?
- Документ, подтверждающий право собственности на данную жилплощадь.
- Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
- Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.
- Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные услуги и т.д.
- Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
- Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
- Паспорта.
- Согласие от органов опеки.
Сколько стоит комната в Москве рядом с метро?
Если рассматривать для покупки изолированные комнаты в коммуналках с идеальной транспортной доступностью и удачным во всех смыслах расположением – старый обжитой, тихий уютный столичный район с давно сложившейся социально-бытовой инфраструктурой в пешей доступности (не более 15 минут) от метро, то ситуация по ценообразованию выглядит уже несколько иначе. Такое жильё, по сравнению, например, с аналогичными объектами удалёнными на расстояние 10 минут на общественном транспорте, на порядок дороже. Так, самая простая (в условно жилом состоянии) отдельная комната без балкона в 14-15 м.кв. в 3-х комнатной коммунальной квартире на первом этаже у любого метро до ТТК будет стоить порядка/минимум 2.5 млн рублей. Чем больше претензий к качеству комнаты, тем соответственно цена будет выше. Такая же по квадратуре комната, но уже с ремонтом и балконом на среднем этаже котируется в пределах 3 млн рублей. Большая просторная комната в 2-х комнатной коммунальной квартире в 17-20 м.кв. с ремонтом под евро рядом с метро, в которой, не только теоретически, может проживать семья из 3-х человек, обойдётся примерно в 3.3-3.5 млн рублей. Цены на коммуналки в Москве кусаются, но уверяю вас оно того действительно стоит!
Подводные камни
Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ “Об ипотеке”). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.
Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.
Позиция банка
Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.
Отказы соседей от преимущественного права
Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.
Имущественный залог
Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.
Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.
Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):
- минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
- кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
- жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
- наличие кухни и санузла в коммуналке;
- наличие отопления, водопровода, электричества;
- деревянные перекрытия не допускаются;
- жилье не может быть новым, только вторичным.
Если вы задумываетесь о приобретении недвижимости, то вам будет нелишним ознакомиться с такими вариантами, как покупка комнаты в общежитии и доли в квартире, в том числе у родственников.
Какова минимальная рыночная стоимость комнаты в Первопрестольной?
Из анализа конъюнктуры рынка в заданном сегменте, можно сделать вывод, что по состоянию на июль-август 2021 года начальная стоимость на изолированные комнаты в столице преодолела психологический барьер в 2 млн рублей. За столь скромный по московским меркам бюджет потенциальный клиент может себе позволить приобрести в собственность совсем небольшую до 12 м.кв. отдельную комнату в 2-х или 3-х комнатной коммуналке с отдельным лицевым счётом. Самые дешёвые для покупки комнаты в Москве чаще всего встречаются на юге, юго-востоке, востоке и севере столицы, в таких районах как: Бирюлёво Западное, Бирюлёво Восточное, Марьино, Измайлово, Гольяново, Ховрино, Бескудниково, Выхино, Вешняки, Чертаново.
Недорогие комнаты можно встретить и в более престижных московских локациях: Можайский (ЗАО), Ясенево (ЮЗАО), Коньково (ЮЗАО), Черёмушки (ЮЗАО) — правда, стоить отметь, что проскакивают они там крайне редко и практически сразу уходят.
Самостоятельно или с помощью риелтора
Гражданам нужно решить: есть ли у них время и желание заниматься подбором комнаты, проверкой документов и оформлением сделки. Если этого делать не хочется, нет времени, то тогда можно воспользоваться помощью агентств по недвижимости. Конечно, за их услуги вам придётся заплатить. Но зато агентство по подбору недвижимости возьмёт на себя весь процесс покупки, и сделают они это с учётом всех нюансов, которые могут возникнуть в процессе.
Изначально, обращаясь к риелтору, не поленитесь подробнее рассказать о комнате, которая вам нужна. Благодаря этому она найдётся ощутимо быстрее, поскольку им будут сразу отброшены все ненужные варианты. Важно знать о том, что у риелтора продавца нет желания угождать вам, так как платите ему не вы. Он будет настроен отстаивать интересы своего клиента, а не ваши.
В случае если вы начали поиски сами, то нужно своевременно изучать все рекламные площадки города. Не нужно отказываться от помощи знакомых. Вполне возможно, что кто-то такого же социального статуса продаёт именно ту комнату, которую вы искали. Также не забудьте самим разместить объявления в газете и интернете.
Покупка комнаты в ипотеку
Не многие знают, но комнату можно взять в ипотеку. При этом к обычному перечню документов вам потребуется акт об оценке недвижимости независимым специалистом и технический паспорт. В таком случае у приобретателя возникнут дополнительные растраты денежных средств, так как банки обычно требуют от заёмщика оформление страхования жизни и объекта недвижимости от потери титула. Рекомендуется за ипотекой идти в банк, где у вас уже имеется счёт или обслуживается банковская карта. В таком случае банки могут снизить проценты кредита.
Покупка комнаты является довольно сложным процессом. Если в процессе оформления договора у вас возникли подозрения в недобросовестности продавца, то лучше сделку перенести для более детального изучения сведений или сразу отказаться от комнаты.
Поиск подходящих вариантов
Сначала нужно обратить своё внимание на инфраструктуру района. Наличие школы, детского садика, больницы, остановок общественного транспорта и метро значительно улучшат вашу жизнь. К тому же комнату в таких местах можно будет продать гораздо быстрее. Потом, найдя для себя нужный дом, обратите внимание на двор, состояние дома, ремонт и чистоту в подъезде. Желательно сразу посмотреть на наличие парковочных мест. Поскольку, если вы являетесь автомобилистом, каждый вечер терять по полчаса на поиски местечка, где можно будет припарковать свой автотранспорт, вам вряд ли захочется.
После всего этого стоит приступать к осмотру самой комнаты. Не стоит придавать важности обоям и коврам. Их вы в любом случае будете менять. Первым делом нужно оценить состояние коммуникаций. Так как соседи, скорей всего, не будут участвовать в ремонте коммуникаций, и все растраты нужно будет выплачивать именно вам или «наслаждаться» протёками сантехники и последствиями неисправности электропроводки. С соседями лучше познакомиться до покупки комнаты. Если там проживают граждане, чей вид сразу говорит о том, что они любят ежедневно выпивать алкоголь, то сразу учите на будущее, что по ночам вряд ли будет покой. Из-за этого в будущем вы, несомненно, будете сожалеть, что данную комнату приобрели.
