Не хотите неприятных сюрпризов, приобретая квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет? Проверьте ее до покупки. Рассказываем, на что обратить внимание и как снизить риски.
Чаще всего продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, спешат продать ее по вполне объективным причинам. Например, собственник получил работу в другом городе и всей семьей готов переехать. Или в семье рождается второй ребенок и нужно задуматься о смене жилплощади. Или продавцу просто срочно нужны деньги на решение своих личных проблем. Вариантов развития событий может быть много. Но почему же покупатели не столь охотно идут на такие сделки.
С какими рисками можно столкнуться?
Главные риски, сопровождающие сделки с недвижимостью, находящейся менее 3 лет в собственности, связаны с желанием многих продавцов уклониться от уплаты налога. Он относится к налогу на доходы, взимаемые государством с физических лиц (НДФЛ). Размер налога составляет 13% общей стоимости квартиры, указанной в договоре купли продажи, согласно нормам ч.1 статьи 220 НК РФ.
СПРАВКА: Лица, не получившие гражданство РФ, уплачивают до 30% НДФЛ.
Так как для начисления используется только сумма, превышающая 1 миллион рублей стоимости объекта, продавцу выгодно внести в положения купчей заниженную стоимость. В итоге могут возникнуть следующие риски для покупателя:
- Он не сможет получить положенную ему льготу в виде налогового вычета за приобретение квартиры с суммы, не указанной в договоре, что приведёт его к недополученной выгоде.
- При расторжении договора по инициативе продавца ему вернут только часть средств, внесённых в договор, остальная сумма останется в незаконном пользовании недобросовестного контрагента.
- Его могут привлечь к уголовной ответственности за пособничество в налоговом преступлении.
Так же недавно полученное наследство может оспариваться сонаследниками, претендующими на проданный объект. Покупка унаследованной квартиры повлечёт необходимость участия в длительных судебных разбирательствах. То же касается подаренной недвижимости, так как дарственные наиболее часто оспариваются со стороны родственников, чьи права ущемляются дарителем.
Только через 3 года, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, эти формы вступления в собственность приобретают стабильность по истечении срока исковой давности. Кроме недобросовестного отношения контрагента, можно попасть в ловушку, расставленную опытными мошенниками. В этом случае можно потерять всю сумму, уплаченную по сделке.
Квартира оказалась «котом в мешке»
По закону, если квартира в собственности меньше пяти лет, а человек решил ее продать, ему придется платить налог – 13% с продажи. Тут покупатель имеет право задуматься: какая причина заставляет продавца идти на дополнительные траты и съезжать. Здесь разумно узнать настоящую причину. Например, в квартире оказалось очень холодно или соседи сверху так шумят, что мешают жить. Вполне возможно, что продавец хочет таким образом избавиться по-быстрому от имущественной обузы.
Покупка квартиры без риэлтора . Как не нарваться на мошенников?
Мошеннические схемы
По преимуществу мошенники не ожидают, пока объект будет находиться в собственности длительное время, они оперируют недвижимым имуществом сразу же после его незаконного приобретения, стараясь сбыть квартиры и избежать ответственности за противоправное деяние.
Они могут так же воспользоваться позицией продавца, обманным путём завладевшего разницей между реальной оплатой стоимости квартиры по сделке, и ценой покупки, указанной в договоре. А могут применять более сложные и циничные схемы, направленные на незаконное удовлетворение своих корыстных интересов.
Наиболее распространена аренда жилого помещения, при которой обманным путём снимаются копии с правоустанавливающего документа собственника, и оформляется генеральная доверенность. Нередко используется полностью поддельный пакет документации.
Как правило, арендодателями в этом случае выступают наследники, у которых уже имеется недвижимость для собственного проживания, но продавать унаследованную квартиру они не желают до истечения трёх лет, чтобы сэкономить на налогах. Такая сделка проворачивается без ведома собственника. Она изначально является ничтожной и не вступившей в силу.
Но мошенникам хватает времени на то, чтобы завладеть деньгами доверчивого покупателя и скрыться. Часты и продажи квартир нескольким покупателям. Например, полученное в собственность жильё выставляется на торги. Предварительно снимаются копии правоустанавливающих документов и удостоверяются нотариусом. Мошенники оформляют продажу одной квартиры с несколькими покупателями.
Первый покупатель участвует в сделке, согласно нормам законодательства, так как к регистрации может быть представлена только одна купчая. Остальные передают деньги и заключают недействительный договор, который не доходит до регистрационной палаты.
Большинство обманутых уплачивают аванс по предварительному договору, так и не дождавшись наступления сделки. Особенно часты такие случаи, когда квартира приобретена недавно путём безвозмездного получения в дар, что так же может указать на мошенничество или преступное вымогательство. А так же быть получена в наследство по подложному завещанию.
Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам
Но эксперты не исключают, что переход на новые условия финансирования стройки поднимет цены на недвижимость. В связи с этим специально для «Российской газеты» Катя Френкель
, руководитель аналитического департамента компании ФинИст, привела несколько способов сэкономить на покупке жилья. Возьмем для примера недвижимость в 5 миллионов рублей для сравнения вариантов экономии.
Материнский капитал
istock
Это уже мало для кого является секретом. Чаще всего средства сертификата на маткапитал используются именно на недвижимость. Сумму в 453026 рублей можно получить при соблюдении ряда условий при рождении (или усыновлении) второго и каждого последующего ребенка в семье. При этом не имеет значения, как проводится строительство, самостоятельно или с помощью подрядчика. Покупая жилье за 5 миллионов рублей, с материнским капиталом сумма за жилье может оказаться почти на 10 процентов дешевле — 4 546 974 рубля.
Льготная ипотека
Алексей Сухоруков/РИА Новости
Если маткапитал — это форма социальной поддержки государства, прямо следующая из федерального бюджета РФ, то этот вид ипотеки полностью зависит от решения региональных органов власти. Строго говоря, это далеко не всегда ипотека. Есть регионы, где компенсируется первый взнос, есть регионы, где понижена процентная ставка и так далее.
При этом и критерии получения такой помощи так же разнятся. Например, в одних регионах возраст обоих родителей не должен быть выше 35 лет, а в других достаточно, чтобы один из них был моложе 36. Так же сильно разнится суммарный доход семьи, имеющей право на такую помощь. Может сыграть роль время проживания в регионе, совершеннолетие детей, регистрация членов семьи, признание семьи, нуждающейся в улучшении условий жилья и так далее.
Эта информация отнюдь не секретная и находится в открытом доступе. Сейчас ведется разговор о 6 процентах для категории «льготная ипотека». Если брать недвижимость в ипотеку на 10 лет на обычных условиях (9,7 процента годовых), то общая стоимость недвижимости с учетом этих процентов будет 9 850 000 рублей за весь период. При льготной ипотеке недвижимость стоимостью 5 миллионов рублей обойдется ровно в 8 миллионов рублей. Выгода — 1 850 000 рублей.
Налоговый вычет
Нина Зотина/РИА Новости
Его могут получить те, кто получают доходы с налогообложением по ставке в 13 процентов. Именно по ней и будет осуществляться возврат сборов. Вопреки устоявшемуся мнению, налоговый вычет можно получить несколько раз.
Немаловажной особенностью этого вида помощи от государства выступает тот факт, что существует реальная возможность получить «живые» деньги. Их налоговые органы перечислят налогоплательщику на карту в банке или же почтовым переводом, но сумма вычета не может быть выше 2 миллионов рублей, а 13 процентов от этой суммы, НДФЛ к возврату — 260 000 рублей. Для недвижимости в 5 миллионов рублей — это экономия 5 процентов.
Аукционы недвижимости
.istock
Многие считают их мифом, или некоей идеей из игры «Денежный поток», или частью сюжета какого-то зарубежного фильма, но эти торги действительно есть, и они полностью легальны. Минусом тут служит тот факт, что тут нужно обладать достаточно большими денежными средствами сразу. Да, тут можно очень сильно сэкономить на итоговой стоимости жилья, но деньги эти придется уплатить сразу. Например, если следить за торгами, то можно за 5 миллионов рублей купить хорошую 2-комнатную квартиру в Москве, в районе Царицыно. Однако, недорогая недвижимость долго не стоит без движения, здесь необходимо действовать быстро, и постоянно отслеживать предложения этого рынка.
Перепродажа
iStock
Так же можно не только сэкономить, но и заработать на строительстве, не занимаясь им напрямую. Тем более что эта тема станет менее рискованной. Идея тут «проста, как мир». Купить недвижимость на «стадии котлована» и уступить право требование до его окончания.
Тут, конечно, придется заняться этим вопросом намного серьезнее, чем нужно обычному покупателю, «мониторить» рынок, сравнивать цены, разобраться в тонкостях работы риелтора, но оно того стоит.
К слову, минус тут тот же, что и в предыдущем случае, разве что средства потребуются значительно меньше. Например, в районе Ботанический сад в Москве можно купить 1-комнатную квартиру на этапе котлована за наши 5 миллионов рублей. Готовое жилье уже стоит не менее 8 миллионов рублей в том же районе.
Внимание к мелочам
iStock
Если сайт застройщика беден, скуден и неудобен в поиске — значит у его держателей беда с маркетингом, а значит и с продажами. Если что-то плохо продается, продавец вынужден снижать цены. Смело торгуйтесь о снижении цен на квартиры в домах, которые давно построены, особенно в конце кварталов, полугодий и года — «план продаж горит». В такие моменты продавцы особенно щедры на скидку.
Впрочем, и прекрасно оформленный сайт скорее всего прячет низкие цены, предлагая к вниманию более высокие. Но потратив немного времени можно найти квартиры с такой же планировкой, но дешевле на том же сайте.
К слову, минусы квартиры, из-за которых продавец готов на скидку, вполне возможно, могут компенсироваться этой самой скидкой. К примеру, если скидка вызвана шумом от лифта, то часть полученной скидки можно потратить на звукоизоляцию.
Пользуйтесь конкуренцией
iStock
В конце кварталов, полугодий и года, определившись с районом покупки жилья, изучаем всех продавцов. Убираем все, что не нравится и смело идем к первому из них. Сообщаем, что именно мы хотим купить, получаем предложение и идем к следующему с этим предложением. Устраиваем эдакий аукцион. В итоге получаем наилучшее предложение, ведь продавцы точно будут знать, что у вас уже есть вариант и на них выбор может и не остановиться.
Купить недвижимость дешевле можно, и экономия, порой достигает 10 процентов. Здесь самое главное — не нужно бросаться сразу на предложения, которые выгодны только на первый взгляд — чем больше погружаться в нюансы, тем больше можно сэкономить.
Как себя обезопасить?
В первую очередь нужно убедиться, что продавец не является мошенником. Для этого нужно запросить всю правоустанавливающую, кадастровую и техническую документацию на квартиру. Кроме этого запросить гражданский паспорт продавца и идентифицировать соответствие паспорта документации.
ВНИМАНИЕ: Продавец должен представить оригиналы правоустанавливающей документации и выписки из ЕГРП.
Паспортные данные нужно внимательно рассмотреть и запомнить фамилию предполагаемого владельца. Так же нужно выписать кадастровый номер квартиры. На сайте Росреестра можно идентифицировать объект по кадастровому номеру и узнать – кому он принадлежит. То же самое сделать, обратившись в МФЦ с запросом по квартире.
Сведения о собственнике квартиры находятся в общем доступе и могут предоставляться третьим лицам. Если в качестве правоустанавливающего документа предъявлено свидетельство о наследовании или дарственная, то нужно удостовериться в их правоспособности следующим образом:
- Такие документы выдаются и удостоверяются нотариусом, что можно проверить путём подачи запроса нотариусу, о факте совершения нотариального действия.
- Сведения о них вносятся в государственный кадастр и могут быть получены через МФЦ.
В свидетельстве о наследовании указывается круг наследников, вступивших в наследство на квартиру, от каждого из них должно быть представлено:
- нотариально удостоверенное согласие на продажу и доверенность;
- отказ от недвижимости в пользу продавца, удостоверенный нотариально.
Кроме этих предосторожностей, нужно попросить выписку из ЕГРП, в которую внесены данные о собственнике. Эти данные должны идентифицировать физическое лицо, которым является продавец, и соответствовать паспортным данным. Если фамилия за этот период изменилась, предъявляются документы, констатирующие правомерность замены фамилии.
Например, свидетельство о браке. А главное – ни в коем случае не соглашаться на замену сведений в договоре купли продажи. Цена объекта должна точно соответствовать той сумме, которая была уплачена покупателем по сделке, с учётом выплаты аванса или задатка (о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что лучше для каждой из сторон сделки, мы рассказывали в отдельной статье).
Если вскрылись неправомерные действия со стороны продавца, то даже после передачи договора на регистрацию допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в МФЦ, до момента завершения регистрации.
Продажа квартиры по доверенности
При таких сделках стоит быть внимательным в любом случае. И если возникнут какие-то подозрения, отказаться от покупки. Неважно, сколько лет квартирой пользовался собственник: меньше трех лет или больше. Если сделка проводится через третье лицо, то нужно обратить внимание на следующие моменты. Прежде всего, обязательно попросите контакты продавца и выйдите с ним хотя бы на видеосвязь. Если общению с собственником всячески препятствуют, это серьезный сигнал. Во-вторых, попросите доверенность и тщательно изучите ее. Лучше с юристом. Человек, который называет себя доверенным лицом может быть мошенником, а вам будет показывать фальшивый документ.
На что обратить особое внимание?
Для того чтобы контрагент не смог оспорить сделку на основании допущенных технических ошибок, обязательно нужно проверить весь текст купчей. Однако ряд положений относится к числу существенных, поэтому более пристальное внимание нужно обратить на пункты:
- Вводную часть, где даются сведения о сторонах договора, чтобы не было внесено третье лицо, не имеющее отношение к сделке.
- Предмет договора, в котором указан адрес квартиры и все её характеристики, чтобы избежать подмены объекта.
- Цена объекта, учитывающая сумму выплаченного предварительно аванса или задатка (если заключался предварительный договор). Нужно проследить, чтобы стоимость не была изменена в последний момент.
- Условия расторжения договора, где обязательно формулируется положение «о возвращении полученного по сделке в случае её расторжения».
ВАЖНО: Правильно составленный договор – главная гарантия защиты имущественных прав сторон.
Пошаговая инструкция: как купить жилье которое находится менее 3 лет в собственности?
Как купить квартиру, если она в собственности менее трех лет? Для проведения сделки нужно пошагово следовать указанному алгоритму:
- Найти объект.
- Если он в собственности менее трёх лет, тщательно проверить документацию на квартиру и паспорт собственника.
- Идентифицировать принадлежность объекта продавцу, удостовериться в его совершеннолетии.
- Удостовериться в том, что документация, необходимая для сделки, подлинная.
- При наследовании определить круг наследников. Если квартира продаётся не солидарно, то отказавшиеся от продажи должны представить официальные нотариально удостоверенные отказы.
- После проверки документации составить предварительный договор (по усмотрению сторон).
- В назначенный в ПДКП срок заключить основной договор купли-продажи, составить и подписать передаточный акт.
- При заключении купчей проверить все положения до момента её подписания. Уплачивать деньги при покупке квартиры только в том объёме, который указан договором.
- Зарегистрировать договор, передав его через МФЦ или в отделение Росреестра (подробнее об оформлении сделки через МФЦ читайте тут).
- Получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, начать беспрепятственно пользоваться квартирой по назначению.
Задачи покупателя на этом этапе считаются выполненными (о том, что делать покупателю после приобретения квартиры и как решить вопросы, связанные с подключением услуг ЖКХ, коммуникации и многого другого, мы подробно рассказывали тут), продавцу же останется уплатить НДФЛ, если стоимость квартиры более одного миллиона.
Будет ли налоговый вычет?
Начнем, пожалуй, с самого распространенного страха. Многие покупатели думают, что, если они купят квартиру, которая была в собственности 3 года, они не получат налоговый вычет с ее покупки. Спешим развенчать этот миф. Вернуть свои положенные деньги с НДФЛ можно. Главное, чтобы соблюдались условия:
- покупатель – гражданин Российской Федерации;
- получает официальную зарплату и платит налоги;
- сделка не заключается между взаимозависимыми людьми, проще говоря, муж не покупает у жены, дети – у родителей, подчиненный не покупает у начальника, и наоборот;
- покупатель не оплачивает квартиру за счет материнского капитала, бюджетных денег и за него не платит работодатель.
Во всех остальных случаях покупатель имеет право на налоговый вычет, даже если квартира, которую он покупает, была у продавца во владении менее трех лет. Так что стоит опасаться других недостатков.
Случаи оспаривания сделки
Сделку могут оспорить на общих основаниях согласно нормам статьи 450 ГК РФ, если одно (несколько) из положений договора не исполнены контрагентом.
То же – если нарушены права третьих лиц, посягающих на владение квартирой. Так же допускается признание договора оспоримым по ряду оснований, изложенных в статьях 166, 167 ГК РФ. В их числе нарушение норм законодательства при заключении договора:
- с несовершеннолетним;
- с недееспособным;
- в кабальных обстоятельствах;
- если сделка мнимая или совершена с другими нарушениями.
То есть все случаи нарушения закона допускают аннулирование договора и проведение двусторонней, а при мошенничестве – односторонней реституции.
СПРАВКА: Реституция – возвращение сторонам полученного по сделке, приведение юридических обстоятельств в состояние, существовавшее до заключения договора.
