Подводные камни при оформлении ипотеки в Сбербанке: риски для заемщика, условия кредитного договора

Когда люди хотят оформить ипотеку, они обращаются в крупные и проверенные временем банки. Именно поэтому выбор многих заемщиков ложится именно на Сбер. Это учреждение имеет большую историю и внушительную клиентскую базу. Многие кредитные программы в нем имеют поддержку государства. Однако и в его ипотеке есть «подводные камни». Если вам интересно о них узнать, читайте нашу статью до конца.

Самые распространенные риски при оформлении ипотеки в Сбербанке

Финансовые специалисты выяснили основные факты, на которые следует обратить внимание при заключении кредитного договора:

• Специфика кредитного договора заключается в том, что в документе прописано все дословно. Все условия четкие и понятные. К клиентам предъявляются специальные требования. При заключении кредитного договора клиент должен быть готов к ограничениям до полного погашения кредита, валютным рискам, комиссиям и штрафам.
• Также при заключении кредитного договора не получится избежать дополнительных платных услуг и санкционных сборов.
• При заключении договора залога клиента ждут ограничения по операциям с квартирой или домом, специальные условия для сохранения недвижимости под залогом.
• При оформлении ипотеки заемщику придется не только заключить два договора, которые приведут к нежелательным финансовым рискам, но и оплачивать дополнительные услуги. Это государственные пошлины, комиссии при погашении кредита через банкоматы, оплата нотариальных и страховых услуг. Также требуется оплата услуг специалистов, проводящих оценку недвижимости.

Рассмотрим факторы риска более подробно.

Как учесть все подводные камни

Чтобы не столкнуться с подводными камнями ипотеки, нужно сделать следующее:

• внимательно изучить договор и все его пункты, прописанные мелким шрифтом;
• при возникновении непонимания написанного, нужно обратиться за разъяснением к кредитному менеджеру Сбера или к юристу;
• реально оценивайте свои финансовые возможности, чтобы платежи не ударили вам по карману.

Не спешите подписывать договор на ипотеку с подозрительно низкой процентной ставкой. Возможно, подводные камни кроются в других пунктах кредитного договора. Именно они и приведут к дополнительным финансовым расходам.

Условия договора на ипотеку

Многие клиенты выбирают Сбербанк, потому что здесь минимальный уровень процентной ставки. Банк участвует в различных государственных проектах, которые позволяют взять кредит особым категориям населения на более выгодных условиях. Среди таких категорий молодые семьи, военнослужащие, госслужащие, молодые специалисты в области науки, педагогики и медицины.

Важно! Каждый клиент может заранее рассчитать уровень процентной ставки и сумму ежемесячных платежей с помощью калькулятора на официальном сайте Сбербанка.

Данный банк не ограничивает граждан в выборе типа недвижимости. Однако вид недвижимости влияет на процентную ставку. При покупке квартир в новостройках процентная ставка составляет 7,9 %, при строительстве индивидуального жилья — 12,25%. В Сбербанке кредитный договор действует 30 лет.

При выборе программы ипотечного кредитования рекомендуется обратить внимание на такие параметры:

• Размер процентной ставки. В онлайн-калькуляторе заемщик указывает свои доходы, первоначальный взнос и срок кредитного договора. Благодаря этому можно узнать примерный размер процентов;
• Сроки кредитного договора. Чем короче будет срок, тем меньше будет итоговая переплата. При условии большого срока заявку одобрят с большой вероятностью;
• Использование материнского капитала. Средствами можно пользоваться для погашения кредита;
• Карта, на которую начисляется заработная плата. Если у заемщика есть карта Сбербанка, то процентная ставка снижается на 0,5%;
• Формат подачи заявки. При подаче заявки онлайн на сайте Сбербанка процентная ставка снижается на 0,1%;
• Наличие страховки. Ставка повышается, если нет страховки;
• Пользование услугами Сбербанка до оформления ипотеки. Если клиент обслуживается в банке в первый раз, ставку могут повысить.

Процентные ставки рефинансирования

Рефинансированиеипотекибанки касается процентов, под которые эта ипотека была взята. Поэтому стоит разобраться, как будет меняться процент по вашему кредиту после процедуры. Чтобы подробнее все объяснить, воспользуемся таблицей.

Размер займа и условия предоставления	% ставка на 2022 год
менее 300 тыс. рублей	12.9–16.9
менее 1 млн руб.	12.4
От миллиона	11.4
Рефинансирование кредита (Сбербанк)	11.9–19.9
Необходимая сумма займа	от 30 тыс. рублей, до 3 млн руб.
Период кредитования	3 месяца – 5 лет.

Сбербанк рефинансирование ипотеки может проводить вместе с пятью дополнительными займами, но не больше. Это касается рублевых кредитов – валютные рассчитываются на других условиях.

Чтобы кредитную нагрузку ослабили, принципиально важно, у заемщика не должно быть просроченных платежей. Что касается других требований – они имеют стандартный характер. Например, гражданин должен быть совершеннолетним и с достаточным трудовым стажем. Но поскольку без этих требований кредит не оформят, в очередной раз фиксировать на этом внимание не будем.

Специальные требования к клиенту

При оформлении кредитного договора к заемщику предъявляют особые требования. Это является обязательной процедурой, так банк предотвращает случаи неуплаты кредита. Заемщик должен предоставить документы, подтверждающие, что ежемесячные выплаты не будут больше половины его доходов.

Банк рассматривает не только заработную плату заемщика, но и его дополнительные доходы, а также доходы всех членов семьи, дополнительных заемщиков и поручителей.

К самому заемщику предъявляются такие базовые требования:

• наличие гражданства РФ;
• официальное трудоустройство;
• возрастные ограничения (от 21 до 75 лет);
• регистрация на территории РФ.

Клиенту будет предложено оформление страховки жизни и здоровья. Здесь придется заплатить страховщикам. Как правило, это делается на добровольной основе, но банк имеет полное право застраховать собственные риски и при необходимости повысить уровень процентной ставки.

Процесс рассмотрения заявки на выдачу кредита банк проводит тщательно. Учитываются несколько факторов. Одним из важных факторов, влияющих на принятие запроса, является размер первоначального взноса. Первоначальный платеж может вноситься из личных сбережений клиента, из средств материнского или жилищного капитала.

Консультанты могут предложить увеличить уровень первоначального взноса. Перед оформлением сделки рекомендуется уточнить минимальный размер взноса, действующий в текущем году. С 2021 года сумма первоначального взноса составляет 15% от стоимости объекта недвижимости.

Отзывы реальных заемщиков

Сбербанк собирает массу отзывов от реальных заемщиков. Нужно отметить, что персонал банка оперативно реагирует на отзывы и старается решать возникшие проблемы.

Из плюсов заемщики отмечают быстрое и удобное оформление ипотеки, интуитивно понятные и вызывающие доверие цифровые сервисы. Из минусов – ошибки персонала и человеческий фактов. Как правило, похожие минусы выделяются в работе и других банков.

Ограничения банка до полного погашения кредита

Заемщик должен быть в курсе любых ограничений, которые накладывает банк при выдаче кредита. Подписывая договор, клиент автоматически принимает все условия

Возможные требования банка:

• Сообщать банку факт переезда или длительного отъезда за пределы региона;
• Сообщать банку изменение уровня дохода;
• Не погашать кредит досрочно;
• Не превышать уровень ежемесячных платежей;
• Не препятствовать любым изменениям процентной ставки и графика выплат.

Некоторые требования и правила не закреплены документально и не являются официальными. Если клиент нарушил такое условие, а банк наложил на него штраф, то можно подать в суд. Однако, если клиент предложит досрочно погасить кредит, а банк в качестве санкций расторгнет договор, то через суд это решить не получится.

В связи с тем, что банк выдает средства для целевых затрат (приобретение жилья), ОН имеет право контролировать любые расходы. Банк может проверить документы и фактическое целевое использование кредита. Также он имеет право проверить состояние жилья и факт проживания там официально незарегистрированных лиц.

Важно! Если банк заметил нарушения, то договор будет расторгнут. Клиент в этом случае обязан заплатить штраф.

Валютные риски

Специалисты не советуют использовать иностранную валюту для оформления ипотеки. Это очень рискованно. Даже если процентная ставка кажется выгодной, не факт, что валюта будет стабильной все 30 лет.

Основные риски:

• как только увеличивается курс, ставка повышается;
• стоимость приобретаемой недвижимости может повыситься в связи с упадком цен на рынке;
• другие экономические изменения, в связи с которыми клиент будет не в состоянии погашать кредит.

Сервис электронной регистрации

Классически регистрация недвижимости проходит через МФЦ, который принимает документы у продавца, покупателя и банка. По результатам регистрации право собственности переписывается на заемщика, а на банк регистрируется обременение. После погашения ипотеки обременение снимается также через МФЦ.

Сбербанк решил упросить процедуру регистрации, внедрив специальный электронный сервис. Клиентам не обязательно посещать МФЦ – все можно сделать через банк.

Сервис Сбербанка предлагает:

• оплату госпошлины (2000 рублей);
• выпуск УКЭП для всех участников сделки (подпись на флешке, аналог собственноручной подписи);
• отправку документов в Росреестр в электронном виде;
• контроль регистрации со стороны банка.

Все действия совершит менеджер банка, а готовый ДКП и выписка придут на электронную почту. Юридически это вполне законно и по силе ничем не уступает бумажному варианту регистрации.

Внимание! Цена электронной регистрации – от 8 до 11 тысяч рублей. В небольших городах смысла тратиться на эту услугу нет, проще обратиться в МФЦ лично.

Комиссионные выплаты и штрафы

Сбербанк, как и большинство других банков, может зарабатывать на каждой процедуре в ходе оформления ипотеки. За подачу запроса вместе с пакетом документов, открытие кредитного счета и карты могут потребовать деньги.

В договоре указаны все комиссии. Их могут взимать каждый месяц или год. Рекомендуется заранее уточнить сумму комиссий, если возникли вопросы.

Банк имеет право наложить и санкционные выплаты (штрафы, пени или увеличение уровня процентной ставки), если нарушено условие договора.

Психология переговоров

Во время общения с собственником желательно придерживаться следующих рекомендаций:

• Не начинайте торг по телефону. Внимательно выслушайте продавца, изучите строительный объект и пакет документов на жилую площадь. Торгуйтесь во время второго или третьего визита в квартиру;
• Обращайтесь к контрагенту по имени, улыбайтесь и делайте ему комплименты. Эти мелочи позволят вам завоевать расположение собеседника;
• Если квартира вам понравилась, то не стоит выставлять собственные чувства напоказ. Ведите себя сдержано и делайте вид, что у вас в запасе есть много подобных предложений;
• Не бойтесь торговаться. Многие продавцы называют цену «с запасом». Завышенная стоимость жилья — это типичный подводный камень ипотечного кредита;
• Возьмите на переговоры родственника. У вас будет определённое психологическое преимущество и моральная поддержка. Разыграйте небольшой «спектакль». Покупатель может во всём соглашаться с продавцом, а родственник, наоборот, должен во всём сомневаться. Многие хозяева не выдерживают давления и снижают цену;
• Приходите на осмотр комнат несколько раз. Дайте понять хозяину, что вы изучаете разные варианты;
• Ваши предложения должны быть подкреплены фактическими данными. Нужно ориентироваться в ценах и знать типы объектов, продающихся в данном районе. Во время беседы можно упоминать других застройщиков, предлагающих похожие варианты;
• Если вы нашли объект по более низкой цене, то вам стоит сообщить об этом продавцу. Он наверняка снизит цену.

Многие хозяева реализуемого жилья испытывают острую нужду в денежных средствах. Скажите собственнику, что вы готовы внести задаток. После такого предложения он вполне может сделать скидку на реализуемую собственность.