Ипотека на долю в квартире в Сбербанке в 2021 году — условия, этапы оформления, льготные условия и нюансы

Проблема покупки жилья никогда не теряет своей актуальности. При этом стоимость квадратного метра, особенно в крупных городах, порой становится совершенно неподъемной для потенциальных покупателей. В такой ситуации многие начинают задаваться вопросом: можно ли взять ипотеку лишь на часть жилого помещения? Законодательство в части кредитования физических лиц постоянно меняется, и если раньше в ипотеку можно было приобрести только дом или квартиру, то сейчас доступна ипотека на комнату или долю в квартире. Тонкостей у такого кредитования немало. Рассмотрим их.

Какие есть виды долевой собственности

Согласно законодательству, долевая недвижимость имеет два вида:

1. Общая собственность — вариант, при котором владельцами жилья считаются несколько человек и их доля выражается не квадратными метрами, а процентным соотношением. К примеру, каждому члену семьи из 4 человек принадлежит ¼ часть дома.
2. Частная собственность — разновидность, определяемая конкретными размерами, выраженными в кв. м. Владелец дома имеет право пользоваться только выделенными ему квадратными метрами. Наглядным примером считается коммуналка.

Выдает ли Сбербанк ипотечные кредиты на долю недвижимости

Не все банковские учреждения дают кредиты на покупку части собственности. Сбербанк готов пойти на подобный риск, но с особой осторожностью.

При оформлении ипотеки залогом служит не целая квартира, а лишь ее доля, потому ликвидность у нее достаточно низкая. Как следствие, могут возникнуть трудности с реализацией. Если оформляется кредит под долю в коммунальной квартире, то учитывается год постройки, общее состояние. В большинстве случаев подобное жилье достаточно ветхое и аварийное, потому в качестве залога оно не принимается.

Важно! При покупке доли в общежитии или коммуналке необходимо получить согласие всех соседей и право собственности продавца.

В случае с квартирой возникают некоторые сложности. Банк не может оформить залог на всю квартиру, т. к. собственников долей несколько. В подобной ситуации заемщик обязан получить согласие на наложение обременения на всю жилплощадь, иначе в кредитовании будет отказано.

Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке

После урегулирования финансовых вопросов и заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать приобретенное право собственности на долю в квартире.

Процедура

Сторонам следует собрать необходимые документы, приложить к ним заявления и сдать все в отделение Ростеестра по месту нахождения объекта недвижимости.

После чего право собственности будет регистрироваться согласно установленному порядку:

1. Сотрудник Росреестра примет пакет документов и даст заявителям соответствующую расписку.
2. Регистратор проверит бумаги на подлинность.
3. В случае выявления обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности, в процедуре будет отказано, основания отказа вы узнаете при посещении Росреестра.
4. Если с документами все в порядке в реестр внесутся необходимые изменения и на руки заявителям будут выданы выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Этот процесс займет не более 14 календарных дней с момента подачи заявки. Когда приходить за получением документов будет указано в расписке.

Необходимые документы

Чтобы зарегистрировать право собственности на долю в ипотечной квартире потребуются следующие документы:

• паспорт покупателя;
• паспорт продавца;
• по одному заявлению от продавца и покупателя (составляются и подписываются в Росреесте в присутствии сотрудника регистратора);
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
• договор купли-продажи;
• документ подтверждающий право собственности продавца на долю в квартире;
• залоговый договор с банковским учреждением, который является основанием для регистрации обременения на жилье;
• кадастровая документация;
• выписка из домовой/поквартирной книги;

Дополнительные документы:

• если среди собственников отчуждаемого жилья присутствуют несовершеннолетние лица потребуется согласие на сделку опеки и попечительства;
• если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом потребуется письменное, заверенное нотариально согласие второго супруга.

Пошаговый порядок действий

Для того чтобы официально оформить права собственности на приобретенное в ипотеку жилье, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Новостройка

Покупка в ипотеку долей в новостройках, еще не сданных в эксплуатацию, несколько отличается от приобретения остального жилья. Вместо договоров купли-продажи в этом случае заключаются договора об участии в долевом строительстве. В связи с чем оформление права собственности на такое жилье можно будет осуществить только после того, как строительство завершится.

После чего участник долевого строительства сможет выбрать: самостоятельно заниматься документами или перепоручить это застройщику. Во втором случае вы избежите похода по инстанциям, но будьте готовы, что оформление может затянуться надолго. Так как дольщиков много, подача заявок осуществляется массово.

Если вы захотите самостоятельно оформить право собственности на ипотечное жилье в новостройке в Росреестр потребуется предоставить следующие документы:

• заверенная копия протокола о том, как распределены жилое пространство и коммерческая зона;
• техпаспорт на дом из БТИ;
• справка о том, что муниципалитетом разрешен ввод объекта в эксплуатацию;
• Заверенная копия передаточного акта, выданного государственной архитектурно- строительной организацией;
• кадастровая документация на дом;
• документ о том, что строению присвоен почтовый адрес и индекс.

Все эти бумаги вы можете получить у застройщика.

К ним нужно будет приложить:

• договор об участии в долевом строительстве;
• кредитный договор;
• паспорт,
• квитанцию об оплате госпошлины.

Условия ипотеки на часть недвижимости

Ссуда на долю квартиры выдается только в рамках одной программы «Кредит на покупку готового жилья». Для оформления подходит недвижимость вторичного рынка.

Условия выдачи:

1. Минимальная сумма займа — от 300 000 рублей.
2. Максимальная сумма — 85 % от стоимости залога.
3. Срок кредита — до 30 лет.
4. Размер первоначального взноса — не менее 15 %.
5. Процентная ставка — от 10,2 %.
6. Объектом залога выступает кредитуемое жилье или иная недвижимость.

Если заемщика удовлетворяют выдвинутые условия и он соответствует базовым требованиям банка, он может подать заявку на оформление доли квартиры через ипотеку.

Особенности ипотеки на покупку квартиры у близких родственников

Финансовые организации, которые получают запрос кредита для покупки жилья у родственника, будут задавать вопросы личного характера об отношениях между продавцом и покупателем.

Некоторые близкие люди не поддерживают доверительных связей, ведут свои финансовые бюджеты раздельно или заключают брачные контракты.

Но для банка будет важно понять – не возникнет ли ситуация, когда заемщик и продавец владеющие общим бюджетом, по сути, выдают кредит самим себе. Если заявка на ипотеку фиктивная и подается для получения денег на бизнес, то банк увидит упущенную выгоду по стоимости кредита.

В случае обнаружения банком мошеннических намерений, минимальной проблемой будет невыдача кредита и внесение в черный список заемщиков.

Однако не все родственные связи будут рассматриваться банком как высокая степень риска. Это касается в основном близкого круга, который наиболее часто претендует на наследство в случае смерти владельца имущества.

Важно! Если жилье приобретено у родственников, то кредит будет дороже из-за невозможности возврата вычета по налогам за ипотеку.

По каким причинам банк может отказать в выдаче оформления долевой ипотеки

Мнение эксперта
Ирина Богданова

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.

На практике получить одобрение Сбербанка по ипотеке на покупку доли в квартире достаточно сложно. Большая часть отказов приходит, если человек ранее не имел каких-либо прав на жилье или уже владеет долей, но даже после сделки кредитуемая недвижимость не перейдет в его полную собственность.

Причины отрицательного решения в том, что приобретаемая часть квартиры обладает низкой ликвидностью. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор не сможет возместить свои убытки, реализовав недвижимость. В подобных ситуациях эксперты советуют в качестве залога оформить другую, более ликвидную жилплощадь.

Подводные камни

Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.

Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:

1. Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
2. Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.

Почему банки в первую очередь обращают внимание на количество долей и их собственников? Это происходит по одной причине: банк анализирует ситуацию на перспективу.

Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях. В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента. Впоследствии ее сложно будет реализовать без согласия на то остальных совладельцев и их письменных отказов от права преимущественной покупки.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Найти покупателей на долю в квартире, где есть несколько совладельцев, непросто. Зачем банку обременять себя этими бюрократическими препятствиями из-за небольшой части в недвижимом имуществе? Проще отказать в выдаче кредита.

Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.

Какие документы необходимо собрать

Для ипотеки необходимо предоставить:

1. Паспорт Российской Федерации с регистрационной отметкой.
2. Второй документ (удостоверение водителя, СНИЛС, ИНН, загранпаспорт).
3. Свидетельство о брачном союзе, рождении детей.
4. Справку по форме банка или 2-НДФЛ за последние полгода.
5. Копию трудовой книжки, заверенную работодателем.

После одобрения необходимо предъявить документы на приобретаемое жилье, предоставляемый залог, справку, подтверждающую наличие первоначального взноса и договор страхования недвижимости.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

1. Родительские паспорта
2. Свидетельства о браке
3. Свидетельства о рождении детей
4. Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры
5. Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», — сообщается генеральным директором

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Общая схема оформления долевой ипотеки

Этапы оформления ипотеки под долю в квартире:

1. Подача заявки на кредит. Подать ее можно в отделении банка или на официальном сайте ДомКлик.
2. Ожидание решения. Предварительное одобрение — неокончательный ответ. Кредитор, при выявлении в дальнейшем факта мошенничества или предоставления ложных сведений, может отказать в займе.
3. Проверка и оценка объекта недвижимости. Услуги оценщика оплачиваются заемщиком.
4. Заключение договора купли-продажи совместно с продавцом.
5. Подписание соглашения о кредитовании, внесение первоначального взноса.
6. Регистрация недвижимости в Росреестре.

В сравнении с оформлением полноценной квартиры, кредитование доли немного сложнее, особенно на начальном этапе, т. к. вероятность получения положительного решения по заявке крайне мала.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц

По сути приобретение в ипотеку доли ничем не отличается от покупки целой квартиры. Наличие или отсутствие родственных связей между сторонами никак не влияет на процедуру. Главное, чтобы и покупатели, и продавцы были дееспособными людьми и банк одобрил заявку на кредит.

При продаже доли не следует забывать о праве преимущественного выкупа (ст. 252 ГК). Несоблюдение этого условия приведет к незаконности сделки и ее любой совладелец сможет оспорить в судебном порядке.

Чтобы не забыть уведомить никого из соседей в МФЦ, закажите выписку из ЕГРН и посмотрите список собственников жилья. Если никто из соседей не захочет расширить свои жилищные условие, можно искать покупателя среди посторонних людей. На принятие решения дается месяц.

Особенности долевой ипотеки

Программа долевой ипотеки практически не отличается от стандартной процедуры кредитования. Однако кредитор предусматривает одну особенность: выкупить долю можно только при получении согласия всех владельцев на полное обременение квартиры. Если заемщик не в состоянии предоставить другой вариант залога, ему необходимо уговорить всех жильцов подписать согласие на подобную процедуру.

В связи с тем, что банк значительно рискует, оформляя долю квартиры, он свое внимание переключит на заемщика и его платежеспособность. При несоответствии дохода соискателя требованиям кредитора, в ипотеке будет отказано.

Важно учитывать, что процедура кредитования сопровождается некоторыми расходами:

• нотариальные услуги — от 1500 рублей;
• страхование квартиры/жизни — от 1 % (зависит от суммы займа);
• оформление прав собственности — от 2 тыс. рублей;
• услуги оценщика — от 3 тыс. рублей.

Ипотечный кредит на последнюю долю

Сбербанк достаточно лояльно относится к соискателям, выкупающим последнюю долю в квартире. По статистике отказов по данной программе намного меньше, чем в любом другом случае.

Вариант наиболее предпочтительный, поскольку не требуется согласия всех владельцев на оформление квартиры в залог. Банк, при потере заемщиком платежеспособности, сможет выгодно реализовать кредитную недвижимость.

Ипотека на долю на двоих

Речь идет о привлечении созаемщика, на которого возлагаются аналогичные долговые обязательства. Банк лояльно относится к подобному варианту оформления, т. к. вторым плательщиком, в большинстве случаев, выступает ближайший родственник.

Право собственности оформляемого жилья определяется долевым участием. Для официально зарегистрированной семьи предусмотрена совместная форма.

Распределение долей между созаемщиками

В случае, если созаемщиком становится супруг(а) заемщика, то он(а) автоматически по договору становится совладельцем части недвижимости. А вот для родственников или партнеров необходимо оформить специальное соглашение. Если отношения строились на полном доверии, отсудить положенную часть собственности можно будет в судебном порядке, предъявив квитанции об уплате ипотеки.

Выкуп доли у родственников

В законе не предусмотрено конкретных правил приобретения доли недвижимости у родственников. Однако на практике Сбербанк чаще отказывает заемщикам в подобном оформлении. Причиной такого решения становится подозрение на мошеннические действия. Стороны сделки могут разделить полученную от банка сумму и скрыться от оплаты этой доли квартиры.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Банк охотнее одобряет выкуп последней доли в коммунальной квартире. Однако при выполнении некоторых требований, согласится и на приобретение одной комнаты:

• в собственности имеется иная недвижимость для залога;
• приобретаемое жилье пригодно для жизни;
• канализация, санузел, вентиляция, отопление и электричество исправно;
• размер помещения свыше 12 кв. м.;
• отсутствуют деревянные перекрытия;
• построено здание позже 1970 года.

Только в этом случае банк сможет рассмотреть заявку на оформление комнаты в коммунальной квартире.

В случае с детьми все упирается в решение органов опеки.

Государственная структура проанализирует сделку таким образом, чтобы права малыша не были попраны. У нотариуса в день получения займа будет пописана плательщиком бумага, что процент долевого жилья в обязательном порядке перейдет в собственность несовершеннолетнего лица.

В целом, заявка по жилищному кредиту на определенный пай от домовладения всегда будет рассматриваться согласно нормам внутренней политики банка, конкретной программы кредитования, а также действующего закона. При наличии высокого дохода, ликвидности ипотечного залога, клиенту проще получить ссуду.

Если вы хотите узнать, куда лучше вложить деньги, чтобы заработать в этом году, тогда пройдите по этой ссылке.Если вас интересуют вклады, то ознакомиться с лучшими предложениями банков вы можете здесь.

08.02.2018 Информация об авторах | Рубрика: Ипотека | Недвижимость

Льготные условия для молодых семей

Целевых льготных предложений на покупку доли в квартире, на данный момент нет. Однако заемщики могут воспользоваться программой «Молодая семья» в рамках ипотеки на приобретение вторичного жилья.

Условия участия:

• на двоих приходится 42 м2 площади квартиры, а на троих — по 18 м2 на каждого;
• жилплощадь нарушает установленные санитарно-технические нормы;
• семья живет в одном помещении с больным человеком, которому по закону необходимо жить отдельно;
• возраст участников до 35 лет.

Ипотечный кредит на долю квартиры в Сбербанке выдается только в случае соответствия условиям законодательства. Соискатель может рассчитывать на субсидию до 40 % от стоимости жилья. Размер льготы определяется индивидуально.

Возврат процентов по долевой ипотеке

Каждый заемщик за приобретение недвижимости и выплату процентов может оформить налоговый вычет. Максимальная налогооблагаемая сумма по имуществу — 2 млн рублей, по ипотеке — 3 млн рублей. Таким образом заемщик может вернуть до 260 тыс. рублей с покупки жилья и 390 тыс. с ипотечного займа.

Важно! Сумма зависит от официального заработка налогоплательщика. Государство не выплатит заемщику больше, чем он перечислил ранее.

Соискатель может заранее рассчитать приблизительную сумму налогового вычета за год с помощью онлайн-калькулятора.

Стоит ли оформлять долевую ипотеку

Кредит на выкуп доли в квартире — сложная процедура, требующая особой точности и внимательности от заемщика. С точки зрения банка подобная программа невыгодна, потому что имеются значительные риски, связанные с платежеспособностью клиента и дальнейшей реализацией неликвидной жилплощади.

Если рассматривать долевую ипотеку со стороны заемщика, то можно выделить несколько преимуществ:

• низкая стоимость жилья;
• невысокая процентная ставка, как следствие, небольшой платеж.

Из недостатков — сложности в оформлении.

В идеале лучше рассматривать полноценные варианты квартир или домов – так заемщик сможет обезопасить не только банк, но и себя.

Как оформляется ипотека на комнату?

Процедура оформления ипотеки на комнату в общежитии, как многие называют коммуналку, или на комнату в обычной квартире, мало чем отличается от кредитных продуктов на приобретение квартиры. Одним из основных документов является документальное подтверждение отказа других собственников жилья от приобретения именно этой комнаты. Документы должны быть заверены нотариально.

Кредит «Новостройка с господдержкой» ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210

от 5.34%

годовых

до 12 млн

до 25 лет

Получить кредит

Выводы

Оформление ипотеки на выкуп доли в квартире — трудоемкий процесс, предписывающий соблюдение всех установленных требований банка. В большинстве случаев финансовые учреждения не разрешают приобретать только часть недвижимости, однако Сбербанк не входит в их число. Взять ипотеку на часть квартиры возможно в рамках программы «Кредит на покупку готового жилья». Чаще всего от заемщика требуется получить согласие всех владельцев квартиры на ее полное обременение или предоставить иной объект для залога.

Ипотека на долю в квартире возможна! При этом в силу низкой ликвидности доли квартиры (независимо от того равные они или разные) — процесс одобрения такой заявки имеет ряд нюансов, описанных в этой публикации.

Как будет происходить процесс покупки жилья?

Первое, что необходимо чтобы купить долю в квартире в ипотеку – получение банковского кредита. Легче всего получить одобрение, если в заявке вы укажете, что выкупив долю станете единоличным владельцем квартиры. О том, как объединить доли у одного собственника, мы уже рассказывали.

Репутация самого заемщика тоже немаловажный фактор. Клиенты с плохой кредитной историей и с сомнительной работой имеют небольшие шансы на получение ипотеки.

Перечень документов

При первом визите в банк менеджеру необходимо предоставить следующие документы:

• собственноручно заполненную анкету заемщика;
• паспорт;
• трудовую книжку или св-во ОГРНИП;
• справку о доходах либо по форме 2-НДФЛ, либо по форме кредитной организации.

Если вы планируете оформить ипотеку в банке, в котором у вас есть зарплатная карта, последние два документа не потребуются.

Чтобы увеличить шанс на одобрение заявки, можете предоставить в залог уже имеющиеся доли в квартире, оставшуюся часть которой желаете приобрести в собственность.

Для этого приложите к основному пакету:

• выписку из ЕГРН на свое жилье;
• документ, на основании которого ваша доля была приобретена в собственность (договор купли-продажи, дарственная, св-во о вступлении в наследство, договор о приватизации и прочее).

Составление договора

Если вы плохо разбираетесь в юриспруденции, лучше заказать составление договора купли-продажи у профессионалов. Так как при малейшем несоответствии текста документа с существующими требованиями, в регистрации сделки будет отказано.

Договор должен быть составлен в трех экземплярах и содержать информацию о:

1. Дате и месте его составления.
2. ФИО и контактах покупателя.
3. ФИО и контактах продавца.
4. Предмете договора (адрес квартиры, ее технические характеристики и прочее).
5. Документе подтверждающем право собственности продавца на долю.
6. Других лицах, зарегистрированных по данному адресу.
7. Кадастровой стоимости (указана в выписки из ЕГРН).
8. Условиях сделки.
9. Подписи сторон.

Если документ будет составляться вами самостоятельно, обязательно скачайте его образец. Чтобы не запутаться и не упустить ни одного важного пункта.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Налогообложение

Несмотря на то, что продажа жилья является возмездной сделкой, продавец будет освобожден от уплаты подоходного налога, если:

• реализованная доля находилась в его собственности 3 года и более;
• ее цена не превышает одного миллиона рублей;
• квадратные метры были проданы по той же цене, что и куплены.

В остальных случаях бывшему владельцу доли придется заплатить 13% от полученной прибыли сверх установленных лимитов.

Что делать, если отказывают?

Если банк отказывает в ипотеке, он не обязан уточнять по какой причине принял такое решение. Обратиться в суд и оспорить отказ кредитной организации у вас не получится. Поэтому либо, обратитесь за ипотекой в другой банк, либо откажитесь от этой идеи.

Если кредитная история у вас отличная, доход постоянный и достаточный, вероятнее всего отказ поступил именно из-за типа приобретаемого жилья. В этом случае попробуйте взять не ипотечный, а потребительский займ, шансов на его одобрение намного больше, правда и процент по кредиту несколько увеличится.