○ Что такое залог и депозит за квартиру при аренде.
Залог и депозит при заключении арендной сделки – понятия, имеющие существенные различия.
- «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».
Как следует из настоящего закона, залог является гарантийной суммой, которая может быть использована для погашения долга, в случае его образования. Например, она может быть использована как оплата за последний месяц проживания.
Что касается депозита – это финансовые средства в установленном сторонами размере (обычно равняется месячной оплате). Это своеобразная страховка арендодателя, которая будет компенсировать ущерб его имуществу, в случае его нанесения. Понятие страхового депозита не отражено в законодательстве, он приравнивается к обеспечительному платежу.
- «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
- При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».
○ Как должен быть оформлен депозит и залог.
Перед тем, как передавать деньги, необходимо подстраховаться, чтобы не в будущем не возникло проблем с их возвратом. Для этого нужно:
- Включить в договор условие внесения залога и/или депозита.
- Передавать финансовые средства исключительно с оформлением расписки с подписью сторон.
- Правильно осуществить прием/передачу жилплощади: Оформить опись имущества с подробным списком того, какие вещи и в каком количестве находятся в квартире.
- Составить передаточный акт, в котором зафиксировано реальное состояние недвижимости на момент сдачи ее в аренду, а также указаны данные всех счетчиков.
Такие действия помогут избежать возникновения конфликтов при расторжении арендного договора.
Как узнать, сколько у меня денег на Суточно.ру
Откройте страницу «Баланс».
Ваши деньги распределяются по трем счетам:
1. Бонусный счет. Сюда мы компенсируем вам комиссию и начисляем другие бонусы. Эти деньги можно тратить на Приоритетное размещение и внесение предоплаты.
2. Лицевой счет. Это те деньги, которые вы сами внесли на Суточно.ру. Их нельзя выводить, но можно тратить на Приоритеты.
3. Предоплатный счет. Сюда поступает та часть предоплаты, которая превышает комиссию. Деньги можно вывести или потратить на Приоритеты и внесение предоплаты.
○ Когда возвращается залог и депозит.
Условия возвращения страховочных сумм должно быть предусмотрено в соглашении. Стороны могут по собственному желанию определять обстоятельства, при которых финансы будут возвращены, в том случае, если они не противоречат нормам закона. При этом существуют общие условия, которые предусматривают возврат денежных средств квартиранту.
Как залог, так и депозит должен быть возвращен арендатору, если:
- Он своевременно в письменном виде предупредил хозяина квартиры о своем намерении досрочно съехать (как правило, это нужно делать за месяц).
- При завершении арендных отношений между ее участниками нет взаимных претензий.
Нужно ли делать удержания из аванса
Еще один спорный вопрос звучит так: допустимо ли удерживать НДФЛ с аванса, уменьшать его на сумму алиментов и делать другие удержания из первой части зарплаты? Или все удержания следует производить исключительно из второй части зарплаты?
Строго говоря, до окончания месяца работодатель не вправе удержать НДФЛ, так как налоговая база еще не сформирована. На это указали чиновники Минфина России в письме от 05.02.19 № 14-1/ООГ-549 (см. «Минтруд напомнил, как рассчитать аванс и нужно ли удерживать с него НДФЛ»).
Уменьшить аванс на сумму алиментов тоже не получится, ведь алименты удерживаются из заработной платы, оставшейся после уплаты налогов. Отсюда можно сделать вывод, что аванс должен представлять собой «чистую» зарплату за первую половину месяца без каких-либо удержаний.
Но на практике выплата «чистого» аванса может привести к определенным трудностям. Это случится, если вторую половину месяца сотрудник отработает не полностью, например, уволится или возьмет длительный отпуск за свой счет. Тогда зарплата за вторую половину месяца окажется очень маленькой или вовсе нулевой. И поскольку НДФЛ не был удержан из аванса, и удержать его при выдаче зарплаты по итогам месяца не удастся, то и перечисление налога станет невозможным. В итоге сотрудник будет должен работодателю, а сам работодатель будет должен бюджету.
Чтобы этого избежать, многие работодатели делают из аванса так называемые резервные удержания. По сумме они равны НДФЛ и алиментам, рассчитанным от зарплаты за первую половину месяца, хотя формально к налогам и алиментам не относятся. Подобные резервы не противоречат законодательству и позволяют избежать задолженности по налогу на доходы.
Пример 1
Сотруднику установлен оклад в размере 10 000 руб. в месяц. По исполнительному листу из его заработной платы удерживается 25% на одного ребенка. Заявлений на стандартные вычеты работник не подавал.
В локальных нормативных актах компании закреплено, что аванс равен зарплате за фактически отработанное время в первой половине месяца. При выдаче аванса делаются резервные удержания в размере, равном сумме НДФЛ и алиментов.
Согласно производственному календарю, в ноябре 21 рабочий день: в первой половине месяца 10 рабочих дней, во второй половине месяца 11 рабочих дней. Первую половину ноября сотрудник отработал полностью. Бухгалтер рассчитал, что его заработок за период с 1 по 15 ноября включительно равен 4 761,9 руб. (10 000 руб.: 21 раб. дн. × 10 раб. дн.). Резервные удержания по НДФЛ составляют 619 руб. (4 761,9 руб. × 13%). Резервные удержания по алиментам составляют 1 035,73 руб. ((4 761,9 руб. − 619 руб.) × 25%). Итого резервные удержания равны 1 654,73 руб. (619 + 1 035,73). Аванс за ноябрь составил 3 107,17 руб.(4 761,9 − 1 654,73).
Начиная с 16 ноября и до конца месяца, сотрудник находился в отпуске без сохранения заработной платы. Его заработок за период с 16 по 30 ноября составил 0 руб. По итогам ноября бухгалтер начислил и перевел в бюджет НДФЛ в сумме 619 руб., а также перечислил по исполнительному листу алименты в размере 1 035,73 руб. По итогам ноября работник получил на руки 0 руб. (4 761,9 − 619 − 1 035,73 − 3 107,17 = 0).
Рассчитывать зарплату с удержанием алиментов и стандартными вычетами по НДФЛ
○ Действия при невозврате депозита или залога.
Во всех этих случаях арендодатель должен вернуть денежные средства. Но если он уклоняется от своих обязательств, необходимо знать, как защитить свои права. Порядок действий зависит от конкретной ситуации.
✔ Если есть договор аренды и расписка.
В данном случае у квартиранта самые высокие шансы вернуть требуемые деньги. Самый крайний вариант – обращение в суд, который, вероятнее всего, будет на стороне истца. Но если нет возможности или желания затевать судебный процесс, можно попытаться решить дело в досудебном порядке:
- Объяснить, что в случае обращения в суд, он понесет больше убытков.
- При подозрении на неуплату налогов можно пригрозить обращением в налоговую.
- Не отдавать ключи, пока не будет получена вся сумма.
Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.
✔ Если нет договора аренды, но есть расписка.
Расписка выступает доказательством того, что финансовые средства были получены контрагентом. Поэтому даже если арендное соглашение не было составлено и подписано, хозяин квартиры обязан соблюсти законодательные требования о возврате залоговой или депозитной суммы.
В досудебном порядке вопрос можно решить путем переговоров. Если отсутствует договор аренды, вероятность того, что владелец жилья скрывает доходы от его сдачи, достаточно высока. Поэтому можно попытаться объяснить ему, что в случае обращения в соответствующие инстанции, сумма его ущерба будет значительно выше, чем залог или депозит.
Если решить дело в досудебном порядке не получается, придется обращаться в судебные органы. Среди доказательной базы неправомерности действий хозяина жилплощади расписка занимает достаточно важное место. Срок исковой давности в данном случае – 3 года. Ключи не стоит отдавать до решения вопроса.
✔ Если нет договора аренды и расписки.
В данном случае шансы вернуть деньги самые небольшие, потому что отсутствует договор, регулирующий права квартиранта и расписка, подтверждающая факт передачи денег. Вероятнее всего, обращение в суд не даст положительного результата, ввиду отсутствия доказательной базы. Поэтому все, что может делать арендатор – попытаться договориться с хозяином. Мерой воздействия может стать угроза обращения в налоговую, потому что скорее всего налоги с дохода от аренды он не сдает. Вмешивать полицию в данное дело не стоит, потому что эффект может быть обратным. Арендатора могут обвинить в незаконном проникновении в чужую собственность без наличия соглашения. Также нельзя удерживать ключи, потому что ввиду отсутствия договора и расписки, право на пребывание в помещении у квартиранта отсутствует.
Поэтому если нет доказательных документов, шансы вернуть депозит или залог нулевые.
Договор займа
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
○ Что делать если арендодатель скрывается.
Если хозяин квартиры просто игнорирует требование вернуть положенную сумму и не выходит на связь, нужно действовать следующим образом:
- Составить передаточный акт в одностороннем порядке и отправить по месту его прописки заказным письмом.
- Составить исковое заявление с приложением копии акта и квитанции об отправке.
- Представить суду доказательства попыток связаться с хозяином квартиры (показания свидетелей, отправленные сообщения на телефоне).
Если арендодатель скрывается, это также может быть расценено судом, как неправомерные действия по отношению к квартиранту, что увеличивает вероятность победы последнего. Важно учитывать, что срок исковой давности в данном случае также составляет три года, поэтому инициировать судебный процесс необходимо до истечения указанного периода.
Можно ли выплачивать аванс в фиксированной сумме
Много споров вызывает вопрос о том, можно ли выдавать аванс в фиксированной сумме, не зависящей от фактически отработанного времени. Проще говоря, вправе ли работодатель определять размер аванса, как процент от месячного оклада работника.
Сторонники данного метода приводят следующие аргументы. Во-первых, он позволяет высчитывать отработанное время, начислять все полагающиеся доплаты и делать все необходимые вычеты только один раз в месяц, что значительно экономит силы и время бухгалтера. Во-вторых, этот метод отвечает обычаям делового оборота, ведь большинство работодателей традиционно определяют величину аванса как процент от оклада. В-третьих, есть официальные разъяснения чиновников, которые подтверждают правомерность такого подхода. В частности, в письме Минздравсоцразвития России от 25.02.09 № 22-2-709 говорится следующее: «…при авансовом методе начисления заработной платы за каждую половину месяца заработная плата должна начисляться примерно в равных суммах…».
Однако у вышеуказанного способа есть немало противников. Их главный довод заключается в следующем. По закону дважды в месяц нужно выплачивать именно заработную плату. А заработная плата — это вознаграждение за труд, которое зависит, в числе прочего, от количества выполненной работы (ст. 129 ТК РФ). Получается, что аванс, как и зарплату по итогам месяца, необходимо рассчитывать исходя из фактически отработанного времени, либо количества произведенной продукции. Эту позицию поддерживают чиновники из Минфина (см., например, разъяснения экспертов сервиса Роструда «Онлайн-инспекция.рф»; «Индексация зарплаты, размер аванса, удержание подотчетных средств: читаем свежие разъяснения Роструда»). Мы тоже считаем, что такой подход является правильным.
Подробнее об этом вопросе см. статью юриста Алексея Крайнева «Зарплата по новым правилам: как работодателям придется изменить локальные акты и трудовые договоры».
○ Как арендодатель может уменьшить сумму возвращаемого депозита.
Условия возврата денежных средств должны быть отражены в арендном соглашении, но есть общие требования к данной процедуре.
Собственник жилья обязан возвратить всю залоговую и/или депозитную сумму, если состояние квартиры не изменилось за период аренды. В данном случае следует принимать во внимание состояние:
- Жилплощади в целом.
- Бытовой техники.
- Мебели.
- Коммуникаций.
Размер возвращаемых денежных средств будет уменьшен соответственно объему ущерба, причиненного имуществу арендодателя.
Таким образом, депозит и залог – условия, выгодные, в первую очередь, хозяину жилплощади, который подобным образом страхуется от возможной порчи. Но также, как у арендатора есть обязанность по внесению данных финансов, арендодатель несет ответственность за своевременный возврат авансовых и страховых платежей.
