По статистике от ЦБ РФ, ежемесячно российские банки выдают гражданам выше 200 млн рублей на ипотечные кредиты. Большинство заемщиков внимательно относятся к взятым на себя обязательствам и своевременно выполняют расчет с финансовой организацией. Однако внесение последнего платежа автоматически не завершает сотрудничество с банком. Гражданину, который погасил ипотеку, надо еще снять обременение с помещения и соблюсти все требования законодательства, особенно если для покупки квартиры в кредит использовался материнский капитал.
Что сделать заемщику обязательно
В стандартной ситуации клиент расплачивается с банком в соответствии с графиком. Когда внесен последний платеж, необходимо получить подтверждение, что обязательства перед финансовой организацией выполнены, задолженность погашена. Для этого запрашивают справку. Она считается официальным документом и удостоверяется подписями уполномоченных лиц со стороны кредитора. Справка может быть предоставлена по месту требования. В документе отражают следующую информацию:
- сведения о финансовой организации и заемщике;
- информация о лице, подписавшем документ;
- дату расчета по обязательствам со ссылками на кредитный договор, в рамках которого осуществлялось сотрудничество;
- подтверждение отсутствия претензий со стороны банка в отношении клиента.
Когда оформляют ипотеку, для нее открывают ссудный счёт. За его обслуживание могут взимать плату. Поэтому счет необходимо закрыть. В большинстве случаев процедура выполняется автоматически. Однако лучше удостовериться в закрытии счёта, связавшись с представителями банка. Если автоматическое закрытие недоступно, необходимо написать заявление. Для оформления документа потребуется удостоверение личности и ипотечный договор с графиком платежей. Дополнительно стоит иметь при себе квитанции об оплате. Они не обязательны, однако смогут подтвердить выполнение обязательств перед банком, если возникнут споры.
Отличаются ли процедуры для разных типов недвижимости?
Вывод из залога у разных типов недвижимости проходит с минимальными различиями от стандарта:
- При заключении договора ипотеки на дом с участком или на землю запрашивают справку из администрации района, что на объекте отсутствуют общественно значимые коммуникации.
- При приобретении квартиры в строящемся доме банк отклоняет свои претензии с залога прав требования на имущество.
Любые дополнительные документы требуют предъявить, когда недостаточно информации для проверки данных.
Снятие обременения с недвижимости относится к заключительной части выплаты ипотечного займа. При положительном решении Росреестра гражданин становится полноправным хозяином жилья. Процедуру обычно затягивает передача закладной из депозитария, срок рассмотрения документов не более 5-7 дней.
Если долг погашен раньше срока
Заемщик может расплатиться с банком досрочно, для этого необходимо внести оставшуюся сумму денежных средств. Однако банк необходимо уведомить и написать заявление. Обращаться в офис нужно минимум за один месяц до планируемого внесения денежных средств. В документе фиксируют следующую информацию:
- предполагаемую дату оплаты оставшегося долга;
- размер перечисляемой суммы;
- сведения о заемщике и кредитном договоре;
- дата и подпись.
Если банк не уведомить о выплате, досрочное погашение ипотеки не произойдет. Финансовая организация продолжит списывать деньги со счёта в стандартном порядке. Это невыгодно, поскольку перерасчет процентов не выполняется. Дополнительно гражданин не сможет снять обременение с недвижимости и получить право самостоятельно совершать юридически значимые действия с объектом без уведомления банка. Перечислить денежные средства на счет необходимо заранее. В назначенную дату банк спишет сумму. Предварительно рекомендуем получить справку о размере оставшегося долга.
Порядок действий по снятию обременения после выплаты
Действия заемщика по снятию обременения сводятся к минимуму. Когда ипотека полностью погашена, процедура выглядит следующим образом:
- Клиент уведомляется в смс о начале процесса по снятию ограничений.
- В течение 30 дней проводятся необходимые операции с документами.
- Клиент получает окончательное оповещение о завершении оформления.
Процедура не меняется независимо от того, досрочно ли была погашена задолженность перед банком, использовались ли средства из материнского капитала или нет.
Если клиент принял решение о досрочном погашении ипотечного займа, то все действия должны быть согласованы с кредитным специалистом заранее. Самостоятельное внесение суммы никак не означает закрытие кредита. Должно быть отправлено уведомление о намерении полностью погасить долг. Только после этого следует вносить деньги на счет.
Уведомление о начале процесса содержит в себе ссылку на личный кабинет заемщика, где можно самостоятельно отслеживать ход процесса. Дальше процедура не требует вмешательств, если все проходит в штатном режиме. При возникновении вопросов можно связаться с сотрудником банка в режиме онлайн. Крайне важно быть на связи в этот промежуток времени, чтобы в случае необходимости быстро предоставить нужные документы.
В любой системе возможен сбой, поэтому сервис ДомКлик заранее информирует клиентов о способах взаимодействия, если смс уведомление не пришло. На сайте можно заполнить форму с контактными данными и номером кредитного договора, чтобы в экстренной ситуации вручную снять обременение. Если клиент потерял ссылку на личный кабинет, то для перехода можно воспользоваться стандартной ссылкой lks.domclick.ru/lk. Для регистрации понадобится ФИО заемщика, номер договора, номер телефона и пароль.
Возвращаем закладную и снимаем обременение с квартиры
Если гражданин приобретает помещение в ипотеку, на недвижимость оформляется закладная. Такое название носит ценная бумага, регламентирующая правоотношения между заемщиком и кредитором в сфере наложения обременения на объект. Закладная содержит ключевые условия ипотеки, определяет ситуации, в которых помещение могут изъять за неуплату. Поэтому бумагу оформляют максимально ответственно. Такой документ в первую очередь необходим банку.
После выполнения обязательств перед банком заемщик имеет право получить закладную обратно. При этом на бумаге должна быть проставлена отметка о том, что все обязательства перед компанией были исполнены. Обращаться за закладной необходимо в банк, который выдал ипотеку. Дополнительно в бумаге проставляют дату внесения последнего платежа и фиксируют точную сумму по кредиту.
Когда закладная получена, считается, что ипотека закончилась. Заемщик может снять с объекта обременение. Пока оно присутствует, гражданин не может свободно распоряжаться имуществом. Чтобы погасить регистрационную запись, предстоит обратиться в Росреестр. Снятие обременения происходит в соответствии с положениями статьи 25 ФЗ «Об ипотеке». В некоторых населенных пунктах обращаться непосредственно в сам Росреестр необязательно. Соответствующую услугу предоставляет МФЦ.
К посещению Росреестра необходимо подготовиться. Гражданин, который закрыл ипотеку, должен предоставить пакет документов. Для осуществления процедуры потребуют:
- удостоверение личности заявителя;
- закладная с отметкой о погашении ипотечного кредита;
- заполненные заявления с просьбой о снятии обременения, которые заемщик оформил от своего имени;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- письмо из банка, подтверждающее, что задолженность погашена;
- доверенность на снятие обременения, которую предоставил банк.
Иногда ипотеку оформляют без закладной. Однако эта ситуация не говорит о том, что обременение отсутствует. Поэтому выполнить погашение регистрационной записи при закрытии ипотеки всё равно придётся. В этом случае кредитор и заемщик пишут совместное заявление. МФЦ или Росреестр стоит посетить совместно с представителем финансовой организации.
Сотрудники Росреестра проверят предоставленную информацию, а затем вынесут соответствующее решение. Процесс занимает от трёх до пяти рабочих дней. Если документы предоставлены в полном объеме, и расчет по ипотеке действительно произведен, регистрационная запись будет погашена. После этого считается, что взаимодействие с банком завершено, и заемщик становится полноправным собственником, который может распоряжаться объектом по собственному усмотрению, не согласовывая дальнейшие действия с финансовой организацией.
Как действовать, если закладная не оформлялась?
При намерении заемщика снять обременение с жилья без закладной, он сообщает о своем намерении в банк. В этом случае есть 2 варианта решения вопроса:
- Уполномоченный сотрудник и клиент оформляют и заверяют у нотариуса доверенность. Документ позволяет гражданину действовать от имени банка и дает права на совершение каких-либо операций с недвижимостью. Срок действия 1 год, но с момента снятия обременения доверенность уже не нужна.
- Второй вариант, когда представитель банка и заемщик приходят в Росреестр вместе, чтобы подать документы. Уполномоченное лицо подтверждает, что организация-кредитор не имеет претензий к клиенту по поводу снятия обременения.
Документы
Общий список документов при отсутствии закладной:
- паспорт и копии первой страницы и адреса;
- заявление с подписями заемщика и представителя банка;
- оригинал и копия ипотечного договора;
- свидетельство о праве владения недвижимостью;
- договор купли-продажи;
- судебное решение, если было разбирательство;
- чек об уплате госпошлины.
Пакет бумаг подают по стандартной схеме.
Составление заявления
Образец документа можно взять в банке-кредиторе, или в регистрирующем органе (Росреестре). Заявление о снятии обременения в обязательном порядке должно быть составлено еще перед подачей документов. Более того, документ должен быть подписан владельцем недвижимости и уполномоченным сотрудником ВТБ-24, на заявлении должна присутствовать официальная печать банка.
В бумаге должны быть следующие сведения:
- В верхней части документа, т. н. «шапке», указывается конкретный территориальный регистрирующий орган, в который владелец недвижимости обращается с заявлением.
- Ниже указываются паспортные данные о залогодателе, его место жительство/место нахождения, а также регистрационные данные залогодержателя (ВТБ-24).
- В основной части документа пишется просьба о снятии обременения и выдаче новой выписки из ЕГРН, удостоверяющую регистрацию права собственности на объект. Там же в обязательном порядке прописывается основание для снятия обременения — в данном случае погашение задолженности перед банком — и регистрационный номер ипотечного договора.
- В пункте «Приложения» залогодатель и залогодержатель приводят перечень использованных дополнительных документов: закладную, справку об отсутствии задолженности и так далее.
- В нижней строчки заявления сторонами указывается дата составления документа, а также подписи владельца недвижимости и уполномоченного сотрудника ВТБ-24.
Проблема на десятилетия вперед
Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно. На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше. И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов
.
Прошлый рекорд был установлен в 2021 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.
Но в 2021 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей
, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей. Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год. Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.
Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи
, но по факту цифры больше.
Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.
Доля просроченных кредитов будет расти и дальше
– как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:
- банки кредитовали клиентов слишком активно, не уделяя достаточно внимания оценке платежеспособности клиентов. В итоге кредиты получали те, кто уже скоро не сможет вносить по ним ежемесячные платежи;
- закончились все программы кредитных каникул, вводимых Центробанком. Сейчас у заемщика есть возможность только один раз уйти на кредитные каникулы (те, которые ввели еще до пандемии);
- жилье в продаже становится все дороже, но заработать на нем вряд ли получится много – доходность аренды постоянно падает. Те, кто покупал квартиру в ипотеку, надеясь погашать кредит, сдавая жилье в аренду, могут сильно прогадать.
Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках. Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут
– тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.
Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.
