Оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году: как оспорить через суд

Все статьи

28813

2021-03-13

В этой статье вы узнаете, как проходит оценка кадастровым инженером, что делать, если кадастровая стоимость определена неправильно, как правильно подать заявление, как оспорить кадастровую стоимость, какие документы нужны и в какие гос. органы нужно обратиться.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любой недвижимости в 2021 году производится исходя из новых правил оценки, что вызывает у граждан много вопросов и спорных моментов. Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы.

Особенности применения кадастровой стоимости

Использовать стоимость объекта недвижимости нужно в таких случаях:

При расчете налога на землю.
При расчете налога на любое имеющееся имущество. Это может быть как жилое помещение, так и не жилое, офис, торговая точка, заведение общественного питания.
При расчете платы за аренду земельных участков, расположенных под ведомством и в собственности России.

Стоимость объекта недвижимости оценивается по новым правилам, принятым в 2021 году. Если собственник продал жилье или другой вид недвижимости посте 1 января 2021 года и общая стоимость составляет меньше 70% от кадастровой стоимости, то эта сумма (70% от кадастровой стоимости) и будет считаться доходом субъекта (владельца).

Пересчитывать кадастровую стоимость можно 1 раз в 2 года (если это город федерального значения), в остальных случаях 1 раз в 5 лет. Согласно закону оспаривание результатов кадастровой стоимости возможно на протяжении 5 лет, до момента вступления в силу новых результатов.

Раньше пересчет начислялся, начиная с года, оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году производится по новым правилам. С января месяца 2021 пересчет начисляется за весь период действия оспоренной стоимости объекта недвижимости.

Внимание! Прежде, чем обращаться в любую из выше перечисленных инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости, что будет подтверждать актуальность данных (кадастровой стоимости). Данную справку вы можете заказать на этой странице, на прямую из Росреестра в электронном виде.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры – когда требуется

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости производится в ряде случаев:

Если собственник не согласен с оценкой помещения.
При просмотре результатов оценки были выявлены ошибки.
Оценка недвижимости в несоответствии с рыночными ценами – заниженная или завышенная цена.

Еще одна причина, вызывающая волнение и недоверие – пониженная или повышенная налоговая ставка. Оспаривание кадастровой стоимости участка, объектов недвижимости производится по-разному. В каждой ситуации владельцу нужно понимать, как себя вести, что делать, какие документы подготовить.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость в Москве или регионах может каждый гражданин, который считает, что были допущены ошибки и нарушены его права.

К основной группе относят:

Физических лиц, чьи права, обязанности нарушены были нарушены.
Юридических лиц, чьи права также были нарушены.
Органы государственной власти, если постройка находится под контролем и распоряжением государства или муниципалитета.

Рассматриваются споры комиссией или в судебных инстанциях.

С какого времени применяется новая кадастровая стоимость?

Изменения внесены и в части применения новой стоимости после пересмотра кадастровой оценки.

После того, как ошибка будет исправлена, обновленная стоимость будет применяться (ст. 18 Закона № 237-ФЗ):

в случае ее уменьшения — ретроспективно, т.е. с начала использования ошибочно определенной кадастровой стоимости;
в случае ее увеличения — перспективно, т.е. с 1 января года, следующего за годом исправления ошибки.

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

Паспорт лица, оформившего заявление.
Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

Как исправить ошибки в кадастре?

Как показала практика, за годы проведения оценок государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) допускались различного рода ошибки при расчете кадастровой стоимости.

Исправление даже незначительных ошибок занимало много времени.

Сейчас эта процедура упростилась. Причина возникновения ошибок кроется в массовости проведения оценки — «крупными мазками», не учитывая индивидуальные характеристики объекта. А объект может находиться в ветхом состоянии на определенной территории, поэтому «причесывать под одну гребенку» такие объекты нельзя.

Немало допускалось и технических ошибок. Например, опечатка, неправильный адрес объекта недвижимости.

Ошибки, которые допущены при определении кадастровой стоимости недвижимости, можно исправить в течение 5 лет с момента внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости. Соответственно, с 1 января 2021 г. в течение 5 лет можно подать и заявление в ГБУ об исправлении ошибок (п. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Ранее заявление можно было подать только в том периоде, пока кадастровая стоимость недвижимости актуальна.

Начиная с 2021 г., заявление об исправлении ошибок подается по новой форме, утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0286.

Новая форма подразумевает возможность подачи заявления сразу на несколько объектов недвижимости, что значительно сокращает время на бумажную волокиту.

Заявление об исправлении ошибок можно подать несколькими способами:

в бумажном варианте, обратившись непосредственно в ГБУ;
в электронном виде через интернет, подписав усиленной электронной подписью;
через МФЦ;
по почте;
через портал госуслуг.

При этом в «кадастровом» Законе четко прописано, что если ГБУ принимает решение об исправлении ошибок, то оно должно проверить нет ли ошибок в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних и смежных, однотипных объектов (п.15 ст. 21 Закона № 237-ФЗ).

То есть если собственник указал один объект недвижимости, но у него несколько таких однотипных объектов, ГБУ должна без заявления на эти объекты исправить ошибки.

Срок для рассмотрения заявления об исправлении ошибок составляет 30 дней (п. 16 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Затем ГБУ пересчитывает кадастровую стоимость в течение 45 дней с даты подачи заявления. После вынесения решения в течение 3 рабочих дней ГБУ уведомляет собственника недвижимости. И в этот же срок ГБУ передает сведения об изменении стоимости в Росреестр для внесения новой стоимости в ЕГРН.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Порядок действия оспаривания кадастровой стоимости зависит от того, в какой орган обращается заявитель.

Обращение в Государственное бюджетное учреждение

Первый орган, куда нужно обратиться – ГБУ. Подать сюда обращение можно в случае выявления ошибок, несоответствии информации, оценка объекта недвижимости не соответствует рыночной цене.

ГБУ – это бюджетное учреждение, куда может обратиться каждый гражданин, чьи права были нарушены. Здесь произведут расчеты, можно узнать информацию о характеристике имущества. После рассмотрения обращения представители ГБУ вправе самостоятельно произвести пересчет, после полученные данные отправить в Росреестр (). К обращению нужно приложить полный пакет документов: паспорт, ходатайство, справку о полной стоимости недвижимости, документы права собственности. Все предоставленные копии должны быть нотариально заверенными.

Завышена или занижена кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость квартиры, участка или другого объекта редко совпадает с рыночными ценами. Обычно она существенно выше, что приводит к завышению налоговых и арендных платежей. Кроме того, кадастровая стоимость здания или помещения остается неизменной на протяжении нескольких лет, тогда как конкурентный рынок может неоднократно менять цены даже в течение года.

Собственник может сам проверить, соответствует ли кадастровая стоимость квартиры или другого объекта. Для этого можно узнать стоимость по кадастровому номеру через ППК, запросить справку или выписку ЕГРН, после чего:

сравнить полученные данные с информацией из интернета о рыночных ценах на аналогичный объект (например, можно использовать сайты Домклик, Авито, множество других агрегаторов информации);
заказать отчет об оценке в оценочной организации.

Второй вариант обязательно применяется для снижения КС. После завершения работы оценщик выдаст отчет с указанием рыночной цены. Этот документ нужно представить в региональную Комиссию при Росреестре, либо в суд (в зависимости от способа оспаривания).

Комментарий эксперта. Для подготовки отчета оценщик изучает документы на объект, использует открытые данные с конкурентного рынка, проводит обследование. Так как отчет делает специалист, профессионально занимающийся оценочной деятельностью, показатель расчета будет точно соответствовать рыночной цене конкретного объекта. Такие услуги вы можете заказать в нашей компании.

Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

Кадастровую оценку недвижимости проводит кадастровый инженер, который во время оценки руководствуется множеством факторов. Специалист принимает во внимание местоположение объекта недвижимости, размер, в какой зоне находится объект (например, санитарно-защищенная зона), какие особые условия использования недвижимости, целевое предназначение объекта.

При оценке помещения во внимание принимается материал, из которого сделаны стены, срок службы здания и его износ, относится постройка к аварийным зданиям или нет.

Если один из пунктов был не учтен или кадастровый инженер допустил ошибку при внесении данных, оценка является недостоверной, заявитель вправе подать обращение на исправление ошибок результатов кадастровой стоимости.

К заявлению об исправлении кадастровой стоимости прикладываются данные из Единого Государственного Реестра Недвижимости, справка из БТИ (Бюро Технической Инвентаризации).

Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы

Ниже можно ознакомиться с примером отчета о рыночной цене и выписки ЕГРН.

Образец отчета оценщика. В отчете оценщика проведено сравнение рыночных цен на квартиры для снижения кадастровой стоимости.

Образец выписки ЕГРН. В выписке ЕГРН сделана отметка о снижении кадастровой стоимости по решению суда.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости производится на основании письменного обращения заявителя в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости при Росреестре региона (по месту регистрации постройки).

В заявлении нужно указать причину обращения. Например, оспаривание установленной стоимости, недостоверной информации, неточных данных. В зависимости от причины обращения собирается пакет документов, где должны быть доказательства правонарушения.

На рассмотрение обращения и приложенных к нему документов дается 30 дней после принятия заявления. Комиссия назначит дату рассмотрения. Заявитель может присутствовать на заседании комиссии, контролировать ход дела.

Оспаривание производится при наличии таких документов:

Письменного обращения заявителя.
Выписки из ЕГРН (заказать можно на официальном сайте тут rosreestor.online).
Документа, подтверждающего право собственности.
Материалов, подтверждающих недостоверность сведений.

За 7 рабочих дней заявитель получает извещение о дате заседания. Решение заявителю направляется в течение 2 рабочих дней с момента заседания.

Изменения в оспаривании кадастровой стоимости, подписанные 31.07.2020 (Федеральный закон № 269-ФЗ)

Уважаемые коллеги!

Представляю обзор подписанных 31.07.2020 Президентом РФ Путиным В.В. изменений в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ряд других законов в части порядка оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества (Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Краткое содержание:

I. О планах переоценки кадастровой стоимости недвижимости в г. Москве.

II. Изменения в Законе «О государственной кадастровой оценке».

III. Соотношение изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, со специальными нормами КАС РФ об оспаривании/пересчете результатов определения кадастровой стоимости.

IV. В каком порядке в итоге можно будет изменить кадастровую стоимость недвижимости в переходный период времени, т.е. до 01.01.2023.

V. Дополнительная информация к размышлению.

I. О планах переоценки кадастровой стоимости недвижимости в г. Москве.

27.07.2020 Мэр Москвы Собянин С.С. на своем сайте www.sobyanin.ru сообщил:

«В этом году Правительство Москвы не будет проводить кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости. Для расчета размеров налога на недвижимость по-прежнему будет применяться кадастровая стоимость 2021 г.

Почему я принял это решение?

Закон позволяет проводить кадастровую оценку с периодичностью от 2 до 5 лет, но – ВНИМАНИЕ! – по состоянию на 1 января. То есть в кадастровой оценке 2021 г. невозможно учесть влияние пандемии COVID-19, о которой 1 января еще никто и не слышал» (https://www.sobyanin.ru/ekonomiya-4-mlrd-o-kadastrovoi-otsenke-nedvizhimosti-v-2020-godu).

Под кадастровой стоимостью 2021 года имеется ввиду распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 № 40557 (с изм. от 22.06.2020) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 г.».

К вопросу о проведении очередной кадастровой оценки недвижимости Мэр Москвы Собянин С.С. обещал вернуться в 2021 году. Дополнительная информация к размышлению по данному вопросу приведена далее (раздел № 5).

Что касается оспаривания кадастровой стоимости, во-первых, нужно отметить, что в сообщении Собянина С.С. речь идет о налоге на имущество и о кадастровой стоимости объектов капитального строительства. О судьбе кадастровой стоимости земельных участков и, соответственно, земельного налога разъяснений пока не было.

Во-вторых, стоит уделить внимание словам «влияние пандемии COVID-19». В текущем году это влияние затронуло большинство сегментов коммерческой недвижимости. Многие работодатели заинтересовались возможностями снизить расходы на офис благодаря переводу части сотрудников на удаленную работу. Количество вакантных торговых помещений также увеличилось (https://cre.ru/analytics/80874). А оставшиеся арендаторы (из отраслей, наиболее пострадавших от COVID-19) при этом вправе претендовать на снижение/отсрочку арендной платы (например, в соответствии с известной ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ).

Вместе со снижением доходов от управления недвижимостью может снижаться и ее рыночная стоимость. Поэтому на фоне сообщения Мэра Москвы об отсрочке переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости вполне очевидным является вопрос о ее снижении.

Оспаривание кадастровой стоимости, как и ее изначальное установление, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

II. Изменения в Законе «О государственной кадастровой оценке»

31.07.2020 Президентом РФ Путиным В.В. подписан законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает изменение норм о государственной кадастровой оценке (Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ, далее – Закон № 269-ФЗ). Законопроект был подготовлен Правительством РФ и внесен им на рассмотрение Государственной Думы в октябре 2021 года, принят Государственной Думой 21.07.2020 и одобрен Советом Федерации 24.07.2020 (https://sozd.duma.gov.ru/bill/814739-7). Закон № 269-ФЗ (за исключением ряда его положений) вступает в силу по истечении десяти дней после 31.07.2020, когда он был официально опубликован (https://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202007310085).

Одним из изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, является исключение из Закона «О государственной кадастровой оценке» нормы о порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с редакцией ч. 1 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» до изменений, вносимых в него Законом № 269-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Обоснованием для оспаривания кадастровой стоимости является отчет об оценке, подтверждающий более низкую рыночную цену соответствующего объекта на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Закон № 269-ФЗ признает ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» («Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости») утратившей силу и вводит вместо нее ст. 22¹ («Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости»), которая предусматривает, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц (с приложением отчета об оценке), если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (ч. 1 и ч. 5 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в редакции Закона № 269-ФЗ).

Согласно ч. 15 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в редакции Закона № 269-ФЗ «решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».

Для вступления в силу норм Закона № 269-ФЗ, признающих ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» утратившей силу, а ст. 22¹ этого закона вступившей в силу, установлен переходный период до 01.01.2023. Момент отказа от применения ст. 22 и начала применения ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в рамках указанного периода определяется высшим исполнительным органом государственной власти каждого субъекта РФ самостоятельно (ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Если в течение этого времени высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ не примет такое решение, нормы Закона № 269-ФЗ о переходе от ст. 22 к ст. 22¹ вступят в силу в этом регионе 01.01.2023. В любом случае, данный переход реально может быть осуществлен не ранее утверждения Минэкономразвития России формы заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Таким образом, в соответствии с Законом № 269-ФЗ:

• меняется название рассматриваемого действия с оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ст. 22) на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованного лица (ст. 22¹);

• конечный результат и основание для него остаются при этом теми же, что и раньше (кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере его рыночной стоимости, подтвержденной отчетом об оценке);

• независимо от названия данного действия перераспределяются полномочия по его осуществлению от соответствующих комиссий к бюджетному учреждению;

• после вступления в силу ст. 22¹ исключается (по замыслу законодателя) содержащаяся в действующей пока ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» возможность обратиться сразу в суд в целях изменения результата определения кадастровой стоимости (которое согласно ч. 1 ст. 248 КАС РФ осуществляется судом на основании того же установления рыночной стоимости объекта) минуя внесудебный вариант (которым согласно Закону № 269-ФЗ является направление заявления в бюджетное учреждение);

• процедура установления рыночной стоимости объекта недвижимости приводится в единообразие с процедурой исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, регламентированной ст. 21 Закона «О государственной кадастровой оценке» как в действующей редакции, так и в редакции Закона № 269-ФЗ.

Данные выводы частично подтверждаются мотивами подготовки законопроекта № 814739-7, изложенными в пояснительной записке (https://sozd.duma.gov.ru/bill/814739-7), абзац третий на первой же странице которой сообщает: «В отношении исправления накопленных ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки законопроектом предусматривается распространение норм массового исправления ошибок, предусмотренных законом о ГКО и предполагающих рассмотрение уполномоченными органами власти субъектов РФ обращений правообладателей об исправлении таких ошибок, в том числе через существующую сеть МФЦ, и их исправление без необходимости оспаривания результатов оценки в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Можно также обратить внимание, что понятия «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость» являются различными и не включающими одного другим (рыночная стоимость не является одним из видов кадастровой стоимости и наоборот; см. абзацы второй и восьмой ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), из чего следует логический вывод – установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по большому счету, не является оспариванием результата определения кадастровой стоимости. По сути, оспариванием результатов кадастровой стоимости является либо исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости (ст. 21 Закона «О государственной кадастровой стоимости» как в действующей редакции, так и в редакции Закона № 269-ФЗ), либо оспаривание акта уполномоченного органа субъекта РФ об утверждении результатов определения кадастровой стоимости при его несоответствии каким-либо нормам права.

В пояснительной записке раскрывается также мотив передачи полномочий по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости от комиссий к бюджетному учреждению: «… законопроектом предусмотрено изменение механизма внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — переход от формального рассмотрения соответствующих заявлений в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к их содержательному рассмотрению в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости. Данное предложение направлено на повышение прозрачности и прогнозируемости рассмотрения такой категории дел, на снижение субъективизма при принятии решений». Насколько данные ожидания оправдаются может показать только практика.

III. Соотношение изменений, предусмотренных Законом № 269-ФЗ, со специальными нормами КАС РФ об оспаривании/пересчете результатов определения кадастровой стоимости.

Закон № 269-ФЗ не предусматривает внесения изменений в Кодекс административного судопроизводства РФ, глава 25 которого устанавливает особенности производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и в том числе предусматривает оспаривание решений комиссий, которые уже не упоминаются ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно п. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая (прим: но не исключительно) оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с п. 1 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ является:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В связи с этим и на основании ч. 2 ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются в том числе:

• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Таким образом и учитывая дословную формулировку п. 1 ст. 245 КАС РФ, не измененного Законом № 269-ФЗ, данный Кодекс формально предусматривает возможность обратиться в суд для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости объекта (по отчету об оценке) без предварительного обращения не только в соответствующую комиссию (сейчас по ст. 22), но и в бюджетное учреждение (в будущем по ст. 22¹).

Вместе с тем, ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» в отличие от ст. 22 того же закона не предусматривает возможности выбора заинтересованным лицом способа установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, а именно: (а) посредством обращения в соответствующее бюджетное учреждение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или (б) посредством направления в суд административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании той же рыночной оценки.

На наличие возможного противоречия между Законом № 269-ФЗ (после вступления в силу всех его положений) и гл. 25 КАС РФ указывает и то, что направление в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости не может рассматриваться как досудебный порядок урегулирования спора и, следовательно, как этап, предшествующий обращению в суд (п. 6 ч. 2 ст. 246 КАС РФ), так как это заявление по его сути не направлено на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости (обоснование данного вывода изложено в предыдущем разделе).

Оспариванию в данной процедуре (в порядке административного судопроизводства) подлежит только отрицательное решение бюджетного учреждения по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, но не изначальные результаты определения кадастровой стоимости. При оспаривании указанного решения бюджетного учреждения заинтересованное лицо опять же может заявить требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ч. 15 ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке»).

Закон № 269-ФЗ не содержит разъяснений по вопросу о применении норм гл. 25 КАС РФ после вступления в силу ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», ограничиваясь пояснениями только по переходному периоду времени. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты перехода к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или до завершения переходного периода (01.01.2023), если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ указанное решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» (т.е. в т.ч. в соответствии с гл. 25 КАС РФ).

Учитывая изложенное, а также длительность переходного периода и неравномерность перехода регионов к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», трудно ожидать единого понимания судами соотношения ст. 22¹ указанного закона и положений главы 25 КАС РФ и, следовательно, единообразия в практике их применения. Не говоря уже о том, что результаты определения кадастровой стоимости некоторого количества объектов недвижимости будут какое-то время продолжать оспариваться по правилам еще одного закона, а именно: Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ч. 6 и ч. 7 ст. 24 Закона «О государственной кадастровой оценке», абзац «в» п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ, ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Принимая во внимание, что одной из целей права является упорядочивание общественных отношений, возможно стоит рассмотреть вопрос о внесении в главу 25 КАС РФ изменения для синхронизации ее положений и положений Закона «О государственной кадастровой оценке» в редакции Закона № 269-ФЗ.

1. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определение которой было начато до дня вступления в силу Закона «О государственной кадастровой оценке», может быть оспорена в регионе по правилам ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вплоть до даты перехода этого региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», определенной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, или до 01.01.2023 если указанный орган власти такого решения не примет (ч. 6 и ч. 7 ст. 24 Закона «О государственной кадастровой оценке», абзац «а» п. 2 и абзац «в» п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

В этот период времени в соответствующую комиссию либо сразу в суд могут быть заявлены требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости.

2. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, определение которой было осуществлено в соответствии с Законом «О государственной кадастровой оценке», может быть оспорена в регионе по правилам ст. 22 Закона «О государственной кадастровой оценке» вплоть до даты перехода этого региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», определенной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, или до 01.01.2023 если указанный орган власти такого решения не примет (абзац «а» п. 2 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

В этот период времени в соответствующую комиссию либо сразу в суд также могут быть заявлены требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости.

3. С даты перехода региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и до 01.01.2023 оспаривание кадастровой стоимости всех объектов, учтенных в ЕГРН, в том числе указанных в пункте 1 данного раздела объектов (при наличии таких споров), будет осуществляться уже по правилам ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» (абзацы п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

В этот период времени с очень высокой долей вероятности практика реализации ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке» может начать диаметрально отличаться в разных регионах и склоняться к одному из следующих подходов (если не будут приняты изменения в КАС РФ):

• следование духу закона, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости сначала в бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки. При данном подходе аналогичное требование может быть заявлено в суд только при отказе в удовлетворении этого требования указанным бюджетным учреждением и одновременно с направлением в суд требований об оспаривании отрицательного решения этого бюджетного учреждения.

• следование букве закона, согласно которому заинтересованное лицо вправе заявить в суд требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости вместо направления в бюджетное учреждение в сфере государственной кадастровой оценки заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

4. Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, предусмотренных как п. 2, так и п. 1 настоящего раздела и поданных до даты перехода соответствующего региона к применению ст. 22¹ Закона «О государственной кадастровой оценке», определенной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, или до 01.01.2023 если указанный орган власти такого решения не принял, осуществляется согласно ч. 3 ст. 6 Закона № 269-ФЗ в соответствии со ст. 22 Закона «О государственной кадастровой стоимости» (т.е. даже после указанных дат).

V. Дополнительная информация к размышлению.

Стоит также обратить внимание, что Закона № 269-ФЗ предусматривает обязательное проведение во всех субъектах РФ государственной кадастровой оценки земельных участков в 2022 году и объектов капитального строительства в 2023 году (ч. 5 и ч. 6 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). До этого времени сохраняется действующая на данный момент периодичность проведения государственной кадастровой оценки (п. 1 ч. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ) с важным условием: она может быть проведена до указанного выше времени, только если решение о ее проведении было принято не позднее 30 июня года, предшествующего году проведения государственной кадастровой оценки (п. 3 ч. 7 ст. 6 Закона № 269-ФЗ).

Стоимость и цена снижения кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений в региональной Комиссии проводится бесплатно. В перечень расходов, которые нужно нести для снижения КС, входит:

оплата справки о кадастровой стоимости — 350 руб. в цифровом формате, 600 руб. в письменном виде;
оплата услуг оценщика за подготовку отчета – размер платы определяется договором, зависит от типа и характеристик объекта;
госпошлина в суд – 300 руб. для граждан, 6000 руб. для организаций.

Дополнительно нужно оплатить расходы за сопровождение процедуры и услуги представителя, если вы привлекаете его для обращения в Комиссию или суд. Наша компания предлагает такие услуги по доступным ценам. Наши специалисты имеют многолетний опыт ведения подобных дел, поэтому вы можете рассчитывать на положительный итог. Подробнее о наших ценах за снижение кадастровой стоимости можно узнать по телефонам, указанным на сайте.