ВС: Несогласие собственника снесенного гаража с размером компенсации не равнозначно отказу от нее

Когда человек собирает покупать гараж, то главным вопросом, который его волнует, является то, выгодна ли для него такая сделка. В то же время продавец беспокоиться о том, чтобы не продать имущество слишком дешево. В таком случае можно провести оценку строения, что позволит узнать реальную стоимость. Зависит она от большого количества факторов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

Какие цели преследует оценка гаража

Процесс оценки гаража имеет определенную цель:

1. Реализация посредством продажи. Цена на имущество устанавливается после оценено. Результаты учитываются при формировании цены.
2. Если производится обмен.
   Эта процедура реализуется в том случае, когда собственника не устраивает размер гаража, его месторасположение. Оценка проводится относительно двух объектов. Когда стоимость равнозначна – сделка заключается без внесения дополнительных плат с двух сторон.
3. При наследовании. В ситуации, когда объект входит в наследственную массу – процедура обязательна.

Что влияет

На практике существует много схем, которые используются при оценивании объектов недвижимости. При этом учитываются факторы, оказывающие влияние на процесс. В перечень включаются:

• размер строения и его площадь;
• насколько престижен район;
• расположение в населенном пункте;
• в каком состоянии находится;
• проведены ли коммуникации;
• имеются ли дополнительные помещения;
• расположен гараж на охраняемой территории или нет.

Что должен иметь оценщик?

Вопросы определения стоимости гаража

За период развития экономики в целом выработано много схем проведения оценки. Есть и основные факторы, влияющие на продажи. На них не всегда обращают внимание люди в обыденной жизни, а когда сталкиваются с проблемой не знают, как поступить.

Конечно первостепенным фактором, влияющим на продажу, оказывается предлагаемая цена. Кроме цены, есть совокупность требований, которые на сегодняшний день продавец гаража должен учитывать.

Среди них следующие:

• Наличие документов.
• Место расположения.
• Наличие рядом новых домов.
• Нехватка гаражей.
• Престижность района.
• Состояние гаража.
• Размеры постройки.
• Наличие подвального помещения, смотровой ямы, дополнительной комнаты.
• Наличием коммуникаций.
• Обеспечением охраны зоны расположения.

Рассмотрим каждый из пунктов более детально.

Наличие документов

Продаже подлежит только официально зарегистрированная постройка в Регистрационной службе России.

Внимание: В результате нотариально оформленной сделки покупатель получает свидетельство, указывающее на его права собственности данной покупки. Необходимо проверить и регистрацию земли, на которой расположен гараж.

На такие особенности сегодня покупатели обращают внимание, так как прошли времена сделок по распискам и время кооперативных книжек. Без наличия документов ничего нельзя доказать в случае конфликтных ситуаций. Следует избегать их в случае продажи гаража вами, позаботиться о наличии всех необходимых бумаг.

• Желательно если у вас будут накладные на материалы. Если делали наемные работники, тогда накладная со стоимостью работ.
• Так же немаловажное значение имеет и земля, если она в собственности, тогда цена строения будет дороже.

Место расположения

Этот вопрос рассматривают в основном жители многоквартирных домов. В основном именно им не хватает гаражей в силу доступности автомобилей и плотности размещения автомобилей.

• Большим спросом обладают как раз те гаражи, которые находятся рядом с домами или же прямо во дворе и видны из окна. Сюда относятся и гаражи, расположенные в гаражном массиве возле дома.
• Те, которые будут расположены дальше, охватываемой зоны района, чаще и относятся к непродаваемым вариантам. Их покупают преимущественно только для хранения вещей либо при редком пользовании автомобилем.
• Так же влияет на стоимость и наличие СТО. Ведь приятно, когда надо сделать ремонт не надо будет становится в очередь на диагностику. Ведь все делается можно сказать по месту.

Наличие новостроек

Проведение строительства новых домов, развитие инфраструктуры всегда сказывалось не только на ценах на квартиры, но и на гаражи.

• Здесь также играет роль фактор востребованности. Сегодня практически каждому заселяющемуся жителю необходим гараж, а бывает, что и два. Прошло то время, когда на район было только несколько многоэтажек, а остальное жилье составляли дома частного сектора. С началом строительства многоэтажек, стали появляться и быть востребованными гаражи. Цена на них тоже заметно выросли.
• Сегодня строители, пытаясь решить сложившуюся проблему, создают подземные паркинги. Они появляются в новостройках. Но в таком случае человек получает не гараж, а общее место стоянки, без возможности положить еще какие-либо вещи, сменную резину, запасной бензин, инструменты и прочие необходимые вещи, которые в квартире хранить нежелательно.
• Оплата услуг за такое место иногда достигает очень больших сумм (охрана, свет и другие). Если владелец хочет купить место на парковке, то сумма, которую придется выложить, приравнивается к стоимости гаража, расположенного рядом с парковкой. Бывают такие парковки бесплатные, не охраняемые, но без охраны становится вопрос о безопасности имущества.
• Плюсы таких парковок в удобном расположении. Владелец, выйдя из квартиры, может на лифте спуститься к автомобилю. В зимнее время это особенно приятно. Авто находится в защищенном от непогоды месте и это очевидный плюс.

Нехватка гаражей

Наличие малого количества гаражей всегда вызывает ажиотаж. В таких, чаще густонаселенных районах, все дворы забиты машинами, так как их просто некуда больше ставить.

Естественно вопрос цены здесь не может быть низким. В таких случаях, появившийся слух о продаже даже не перерастает в объявление. В таких местах стоимость гаража иногда приравнивается к стоимости жилья. Они могут стоить и больше миллиона рублей.

Престижность района

Уровень цен на квартиры, престижность расположения района, города предусматривает и высокие цены на другие постройки, в том числе и гаражи. Жители таких районов должны быть готовыми для соответствующих затрат при покупке автомобиля. Здесь объявления о продаже гаража долго не висит. Так же в таких районах есть много видео наблюдения, а это сохранность машины и тоже играет свою роль.

Состояние гаража

Конечно, более востребованными являются постройки, состояние которых не предполагает дополнительных вложений и выполнения каких либо ремонтных работ. Покупка гаража (см. Какие документы нужны для оформления покупки гаража) подразумевает скорейшее пользование постройкой.

Внимание: Имеющиеся недостатки всегда влияют на снижение цены. Если вы хотите продать свой гараж, обратите внимание на его ухоженность, аккуратность, которые не скроют возможных технических недочетов, но придадут приятный и привлекательный глазу вид.

Размеры постройки

Конечно каждый владелец авто мечтает о просторном гараже. С удовольствием люди покупают гаражи шириной 3,5 или 4 метра. Они удобные, свободное место позволяет использовать гараж по своему усмотрению.

• Маленькие, конечно тоже покупают, но построенные на участке 6 на 3 метра или площадью в 16 квадратных метров лет сорок назад не всегда подходят под габариты современных автомобилей. Такие представители дорог как джипы, внедорожники, многие легковые модели если и могут вместиться, то элементарное открытие дверей вызовет проблемы. Высота иногда тоже не подходит. Грузовички, микроавтобусы нуждаются в высоте более двух метров.

Наличие дополнительных помещений

Дополнительные комнаты важны не только для дома. Раньше строили подвал (см. Как сделать подвал в гараже: технология строительства) в гаражах с целью хранения закупорки, овощей. Сейчас, в эру минимализма в дизайне квартир скапливается значительное количество мелочей, для которых просто необходим гараж. Конечно, это преимущество сказывается и на цене.

Внимание: Для окраин – это особенное преимущество, так как в тех местах их покупают скорее для таких целей, чем для места стоянки автомобиля.

• В таких вариантах учитывают наличие воды, уровень влажности, он не должен промерзать при сильных морозах.
• Иногда хозяева гаражей при планировании постройки сооружения выделяют место и для технической комнаты. Любой согласится, что это очевидный плюс. Такие дополнительные места выделяются и под самим гаражом, с аналогичной площадью. Использовать ее можно как для хранения вещей. Цена в таком варианте увеличивается иногда на треть.

Наличие коммуникаций

Отапливаемый гараж (см. Отопление гаража своими руками: какое лучше) – это мечта практически каждого автомобилиста. Такой опции давно нет в старых гаражах, а если была, то в целях экономии ликвидирована.

• Электричество же быть должно, если это не пустующее много лет помещение. Таким образом, предлагая купить его другим людям, продавец должен решить проблему с оплатой долгов и возможными неисправностями.
• Оценка гаража будет выше, если рядом есть и канализация, ведь тогда в помещении можно заниматься и коммерческой деятельностью.
• Повлияет и наличие теплотрассы, ведь в этом случае без проблем можно сделат помещение отапливаемым.

Независимая оценка

Требуется она в том случае, когда:

• человек намерен продавать или покупать имущество;
• заключение договора аренды;
• оформление залога с банковской организацией;
• гараж вносится в уставной капитал фирмы;
• собственник принял решение относительно сноса или ликвидации строения;
• заключается договор страхования гаража;
• оценивается ущерб, который причинен преступниками либо природными бедствиями;
• наследование имущества;
• судебные разбирательства относительно гаража.

Оценка проводится в этом случае специальными организациями, имеющими лицензию.

Кадастровая

Все объекты недвижимости, которые зарегистрированы в специально уполномоченном органе и поставлены на учет в кадастрах, должны иметь кадастровый паспорт. В этом документе отражается кадастровая стоимость, она остается актуальной на протяжении от трех лет до пяти.

После того, как указанный срок прошел – в документацию вносятся соответствующие изменения, касающиеся стоимости. В случае, когда кадастровый паспорт отсутствует, стоимость можно узнать с помощью таких способов:

• заказать выписку в многофункциональном центре или Росреестре, при этом требуется заплатить государственную пошлину;
• использовать официальный сайт налогового органа или Росреестра, получить справочную информацию относительно стоимости имущества.

Если данные в кадастровой документации на протяжении длительного времени не менялись – цена не действительна. Что касается индивидуальных строений, то стоимость такого гаража не влияет на цену, которую собственник устанавливает для продажи.

Однако, когда разница между такими суммами будет существенной – это может отразиться на выборе покупателя. Когда проводится оценка, кадастровый инженер учитывает такие факторы:

• насколько гараж удален от домов;
• строительные материалы, которые использовались при возведении;
• дата строительства;
• площадь и размер;
• стоимость земельного надела, где расположено строение;
• наличие и качество дорожного покрытия;
• степень изношенности;
• расположение гаража относительно развязки транспорта, заправок, сервисов.

Правила оформления земельного участка под гаражом, представлены в этом видео:

Если гараж располагается в кооперативе, то его стоимость меньше, чем та, что присуща индивидуальному строению. Это связано с тем, что собственность на землю, которая расположена под гаражом, принадлежит человеку.

В то же время земельный надел под строением в ГСК находится в общей собственности членов кооператива. При покупке гаража в кооперативах человек получает право собственности на гараж, а также становится обладателем доли на землю. Можно владеть и пользоваться участком, но не распоряжаться.

Рыночная

Определение рыночной стоимости осуществляется посредством сравнительного подхода. Подразумевается, что сравнивают цены на похожие объекты, после чего определяют стоимость конкретного гаража.

Как правило, равнозначные гаражи по нескольким параметрам, обладают примерно одинаковой ценой, что дает возможность определить среднюю цену. Верхняя граница определяется в зависимости от того, какие факторы присутствуют из тех, что отражены выше.

Рассматриваемый подход является самым распространенным в процессе оценки стоимости гаражей. Также существуют еще несколько подходов, которые не в полной мере могут отразить полноту цены. Методы носит наименования затратного и доходного.

Последний подразумевает, что учитываться будет прибыль, которая получается собственником от сдачи объекта в аренду. Из полученного дохода за определенный период времени высчитывается стоимость строения.

Затратный метод является сложением сложений, которые хозяин совершил при строительстве гаража. Учитывается стоимость материалов, при этом цена на земельный надел не входит в расчет.

Охрана гаражей

Охрана гаража важна для сохранности автомобиля. Этот факт также относится к очевидным преимуществам.

• Этот пункт будет важен, если человек ведет коммерческую деятельность. И если хорошая охрана, тогда помещение вполне можно использовать и как склад.
• Бывают варианты охраны сторожами (символической) или профессиональная организованная охрана, с использованием видеокамер, пропусками, закрытием в ночное время. Если ваше место не охраняется, современный выбор сигнализаций (см. Охранная сигнализация в гараж: как ее подобрать) позволяет подключить необходимый вариант, позволяющий находясь и на значительном расстоянии, видеть и контролировать вашу территорию.
• Описанные ситуации встречаются в каждом городе и отличаются лишь ценой, которую предлагают за постройку, либо которую запрашивают. Конечно не в каждом городе строят высотки с паркингами, пользуются системами видео контроля, но время не стоит на месте и изменения возможны. Улиц становится больше, высотки приходят на смену ветхим жилым домам. Население активно прирастает, а автомобили становятся доступнее. Гаражи будут пользоваться спросом всегда.

Внимание: Страхование гаража при оценке значения иметь не будет при продаже, ведь новый собственник будет оформлять страховку по новому. Но при взятии кредита страхование объекта будет обязательным.

Таким образом, если вы действительно хотите продать свой гараж, или сделать займ под залог гаража и получить за него достойную сумму, пере

Сколько стоит

Цена на работы находится в зависимости от того, где расположено строение и каковы цели рассматриваемого процесса. Если оформляются наследственные правоотношения, то цена примерно равна 3 тысячам рублей. Остальные цели – в среднем – 4.

С чего начать оформление гаража в собственность, расскажет это видео:

Можно сделать вывод, что процесс оценки стоимости гаражей – носит обязательный характер. Это относится ко всем сделкам, которые совершаются с недвижимым имуществом.

Осмотр

Зачастую лица, которые заказывают оценку гаража, не знают, что согласно законодательным актам оценщики имеют обязанность по личному присутствию при осмотре строения. К отчету прикладываются фотографии.

Такие меры дают возможность провести идентификацию объекта, его состояния, места расположения на день, когда проводилась оценка. Есть одно исключение – оценка строения при вступлении в наследственные права.

Это связано с тем, что оценить стоимость требуется на период времени в прошлом, то есть на день, когда скончался наследодатель. Также при оценке гаража для суда, при невозможности попасть внутрь – оценивается только внешнее состояние строения. Собственнику лучше всего сотрудничать с оценщиками.

В частности, он должен обеспечить возможность доступа, осветить данные места расположения, так как не во всех случаях они могут определяться при визуальном осмотре. Стоит отразить степень модернизации строения, сложности, которые имеют место быть при эксплуатации.

Срок проведения

Определение сроков, равно как и стоимости рассматриваемого процесса, находится в зависимости от того, какие документы требуется собрать, объема работ, которые нужно совершить. Определяются они в индивидуальном порядке. Кроме того на сроки влияет то, какая фирма выбрана.

Когда организация дорожит своей репутацией и старается сохранить клиентов, она обещает выполнить процедуру в достаточно короткие сроки. В среднем этот период времени равен от 3 до 5 дней.

Документация

Чтобы провести оценку гаража требуется собрать такую документацию:

• акты, подтверждающие прохождение процесса регистрации в Росреестре;
• при наличии представляются арендные договоры;
• документация относительно наследственных прав на гараж;
• когда собственник является членом гаражного кооператива – следует представить документы, которые подтверждают данный факт.

Схема проведения оценки гаража.

Перечисленная документация предоставляется в оригиналах.

Примерные цены

Ниже приведены стандартные способы оценки (с особенностями):

• Предоставление минимум 2 документов (свидетельство на право собственности, информация от владельца о гараже в простой письменной форме, без выезда эксперта, сравнительная процедура, по итогу — отчет об оценке) — 3000 рублей.
• Предоставление минимум 4 документов (к предыдущему способу добавляется необходимость предоставить сведения об имеющихся обременениях и технический паспорт, без выезда специалиста, по итогу — отчет об оценке/заключение эксперта) — 5000 рублей.
• Предоставление всего пакета имеющихся документов (в случае отсутствия необходимых – запрос делает сам эксперт), обязательный выезд специалиста на место, по итогу – только экспертное заключение — от 10 000 рублей и выше.

Результаты оценки

После того, как проведена оценка гаража, собственник получает следующий перечень документов:

• заключение экспертов относительно стоимости гаража либо отчет, содержащий цену (уточнить это нужно до того, как начато проведение оценки);
• копии документации, которая выдается оценщиком, в частности, это страховой полис, дипломы и выписки из реестров;
• официальное соглашение и акт относительно выполнения работы;
• квитанция, подтверждающая внесение оплаты.

В отчет включается описание характеристик постройки, в том числе место, где располагается, методы, которые использовались для оценки, в случае необходимости фотографии, используемые расчеты.

Оценка недвижимости используется при заключении любых сделок с имуществом. Данный процесс осуществляется специальными фирмами, которые обладают лицензией на проведение такой деятельности. Стоимость и срок проведения определяется в индивидуальном порядке.

От чего будет зависеть стоимость работы эксперта по оценке

Цена на услуги оценщика будет складываться из трех факторов:

1. Условий проведения процедуры — с выездом или без (первое условие будет стоить дороже).
2. Вида итоговой оценки — экспертное заключение (только его приемлют суды или нотариусы (в целях оформления наследства)) или отчет об оценке (подойдет для продажи).
3. Объема оценки — чем больше параметров будет исследовано в итоговом документе эксперта, тем дороже будет стоит сама процедура.

Подходы к оценке бизнеса

Традиционно при оценке действующего бизнеса используют три подхода. Каждый из этих подходов имеет свои специфические методы и приемы. Используемые в том или ином подходе данные отражают либо настоящее положение компании, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход

Применяя его, оценщик проводит расчеты на основе прогнозируемых данных. Стоимость бизнеса напрямую зависит от доходов, которые будут получены в будущем (а определяются они на основе текущей деятельности и возможных рисков). Чем выше прогнозируемый доход, тем больше стоимость. Доходный подход целесообразен в оценке действующих предприятий, деятельность которых не планируется прекращать.

Сравнительный подход

Это подход, по сути, сводится к принципу замещения. Оценщик анализирует сделки купли-продажи в этой сфере, определяет, сколько реально заплатили за объект со схожей полезностью. Иногда применение подхода осложнено из-за необходимости оценки уникального бизнеса, аналогов которому нет в регионе.

Затратный подход

Оценщик рассчитывает стоимость бизнеса на основе тех расходов, который понес владелец на создание предприятия, его регистрацию, продвижение, расширение. Специалист моделирует организацию бизнеса с нуля и подсчитывает все расходы.

Затратный подход при оценке бизнеса применяется редко, так как он позволяет получить стоимость бизнеса как комплекса материальных активов. А такие ценные активы, как интеллектуальная собственность и деловая репутация учитываются крайне редко.

Что учитывается при оценке бизнеса?

Независимый оценщик работает со сложным, многоплановым объектом – действующим предприятием со совокупностью внешних, внутренних и имиджевых факторов. Только учет всех ценообразующих критериев позволит ему определить объективную рыночную стоимость. При оценке стоимости бизнеса оценщик учитывает около 20 факторов, среди них:

• Полезность для собственника (определяется величиной и сроками получения дохода).
• Ликвидность.
• Наличие ограничений для ведения бизнеса.
• Доля нематериальных активов.

• Гудвилл (деловая репутация).
• Финансовое положение (определяется в ходе финансового анализа).
• Уровень управления.
• Технологии производства и др.

Только анализ всех факторов позволит определить стоимость бизнеса.

У Вас есть вопросы? Закажите бесплатную консультацию эксперта

* Форма заказ звонка *

Как выполняется рыночная оценка автомобиля с пробегом

В своей работе эксперты руководствуются методикой определения технического состояния транспортного средства.

В процессе работы:

• Из открытых источников (прайсов автосалонов, таможенных справочников) узнаются базовые характеристики, стоимость.
• Машина идентифицируется, проверяется соответствие с техническим паспортом.
• Обнаруживаются следы восстановления после аварии, переоборудования, прочие изменения, отличия, коррозия деталей.
• Записывается пробег.

При расчете учитывается год выпуска, условия эксплуатации, своевременность ТО, износ запчастей. Суммируются все расходы, которые потребуются для приведения авто в идеальное состояние. На основании всех данных выписывается заключение.