Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости и получить право собственности

Относятся ли апартаменты к жилому фонду?

Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:

1. Дом или часть дома.
2. Квартира или часть квартиры.
3. Комнаты.

Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?

Еще в 2021 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».

Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали. В 2021 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М. Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре,

одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Апартаменты и квартира: отличия

Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:

1. Тарифы на коммунальные услуги становятся ниже.
2. Можно оформить постоянную прописку.
3. При покупке жилья можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Для нежилого помещения – нет.
4. Инфраструктура. В жилых зонах больше детских садов и школ, инфраструктура постоянно развивается.

Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:

Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.

Как перевести садовый дом в жилой?

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Недостатки статуса «нежилой недвижимости»

Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:

• Тарифы по коммунальным услугам выше,
  чем в жилой недвижимости
  (применяются тарифы для коммерческих помещений)
  , то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
• Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе,
  есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
• Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам,
  используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
• Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет,
  как в случае с обычными квартирами.
• При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры.
  А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.

Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению, для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?

Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.

Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.

После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант:

апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.

Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом)

, эти документы оформляются в БТИ, ДДУ
(или другой правоустанавливающий документ)
, а также паспорт.

После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент)

. Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру
(заказывается в БТИ)
, который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке

Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.
Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.

Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.

История четвёртая: дань истории.

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

Требования к жилым помещениям

Перевод апартаментов в квартиру возможен лишь в том случае, если они соответствуют требованиям к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47:

1. Территориальное расположение в жилой зоне, определенной в соответствии с градостроительным зонированием.
2. Стойкость несущих конструкций. Существенные повреждения, крены, деформация не допускаются.
3. Жилое помещение и общедомовое имущество должно быть обустроено с учетом норм безопасности для предупреждения риска получения травм людьми при передвижении внутри или около них.
4. Наличие всех инженерных систем: водо-, электро-, теплоснабжения. Если район газифицирован, потребуется газоснабжение. При отсутствии любой из систем собственник все проводит за свой счет.
5. Влажность в жилых комнатах не более 60%.
6. Защита от проникновения талой воды, снега, грунтовых вод в помещения.
7. Если здание выше пяти этажей, обязательно наличие лифта.
8. Наличие окон в одно- и двухкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате, в трехкомнатных и более – минимум в двух комнатах.
9. Высота потолков – от 2,5 м.
10. Наличие естественного освещения в кухне и комнате.
11. Допустимый уровень шума – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
12. Соответствие санитарным требованиям в плане уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, радиации, концентрации вредных веществ. Он не должен быть превышен.

Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.

Подводные камни

Собственникам необходимо обратить внимание на следующее:

1. Переоформление апартаментов возможно только при соблюдении нескольких условий. Недвижимость должна принадлежать гражданину. У собственности не должно быть никаких обременений. Недвижимость должна соответствовать установленным требованиям к жилым помещениям.
2. Составление иска нередко вызывает сложности у граждан. В заявлении необходимо указать законодательные нормы, которые не приняли во внимание сотрудники органов местного самоуправления, а также обосновать свою точку зрения. Если на этом этапе возникают сложности, то лучше проконсультироваться с юристами.
3. Когда апартаменты приобретаются по ДДУ, застройщик может пообещать перевести их в жилой фонд самостоятельно. Сведения об этом должны быть указаны в соглашении. Он может перевести недвижимость в жилую на этапе строительства или после введения недвижимости в эксплуатацию.

Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?

Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:

1. Проведение экспертизы в независимой организации.
2. Подготовка документов.
3. Подача заявления и документов на рассмотрение в межведомственную комиссию.
4. Осмотр недвижимости комиссией.
5. Получение решения о переводе.
6. Внесение изменений в статус объекта в Росреестре.

Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.

Шаг 1: проведение экспертизы

Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.

Шаг 2: сбор документов

Для обращения в межведомственную комиссию собственнику понадобится:

• заявление;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый и технический паспорта;
• поэтажный план многоквартирного дома.

Обратите внимание! Если проводится перепланировка и затрагивается общее имущество, перед этим нужно взять письменные согласия собственников-соседей.

Содержание и образец заявления

Унифицированной формы заявления о переводе апартаментов в жилой фонд нет. Его обычно выдают в межведомственной комиссии.

Что указывается в заявлении:

1. Куда направляется: наименование органа местного самоуправления, Ф.И.О. руководителя.
2. От кого: Ф.И.О., адрес собственника.
3. Сведения об апартаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
4. Опись представленных документов.
5. Согласие остальных собственников на изменение статуса (если владелец не один).
6. Дата составления и подпись.

Шаг 3: подача документов на рассмотрение

Документы подаются в администрацию или департамент жилищного хозяйства. В каждом регионе свои организации, уполномоченные к рассмотрению таких заявлений.

Шаг 4: проведение оценки

С учетом порядка признания помещения жилым комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости, и другие факторы. При необходимости могут назначаться дополнительные обследования и испытания.

По результатам комиссия составляет акт обследования, на основании которого оформляется заключение и принимается решение о переводе нежилого помещения в жилое.

Примечание: в состав комиссии могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, отдела жилищного хозяйства и других ведомств.

Образец акта

Образец заключения

Шаг 5: получение решения

Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.

Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре

После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества)

с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН
(подтверждает право собственности)
, копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ
(подтверждающий соответствие требованиям)
. Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья
или отказ
с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим
(порядок действий описан ниже)
.

Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?

Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.

При отказе есть несколько вариантов:

1. Исправить причины, из-за которых отказали в переводе апартаментов в жилое помещение, и подать документы заново.
2. Обжаловать отказ в судебном порядке, подав административное исковое заявление.

В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.

Преимущества апартаментов

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах)

. Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила, которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Судебная практика

Судебных дел об оспаривании отказов в переводе апартаментов в жилые помещения не слишком много. Но они рассматриваются по аналогии с другими делами по переводу нежилых объектов в жилые: везде используются одни и те же нормы.

Вот несколько примеров решений по реальным делам:

1. Обжалование отказа администрации в переводе нежилого помещения в жилое, отказа вот внесении изменений в ЕГРН (Решение № 2-2873/16 2А-2873/2016 2А-2873/2016~М-2603/2016 М-2603/2016 от 22 июня 2016 г. по делу № 2А-2873/2016). В удовлетворении исковых требований отказано.
2. Признание помещения жилой квартирой, возложении обязанности внести изменения в техпаспорт и ЕГРН (Решение № 2-3169/2013 2-61/2014 2-61/2014(2-3169/2013;)~М-2597/2013 М-2597/2013 от 12 февраля 2014 г. по делу № 2-3169/2013). В удовлетворении требований отказано.
3. О признании нежилых зданий жилыми (Решение № 2-261/2016 2-261/2016~М-161/2016 М-161/2016 от 19 апреля 2021 г. по делу № 2-261/2016). В удовлетворении отказано.

Совет юриста: перед обращением в суд рекомендуется тщательно изучить заключение и причины, по которым отказано в признании апартаментов жилым помещением. Нередко суды отказывают в удовлетворении исковых требований, потому что люди не хотят разбираться в деталях и причинах отказов.

Причины отказа

Представители администрации могут принять отрицательное решение по заявлению. Для этого составляется письменный ответ, в котором указываются причины отказа. Обычно это связано с отсутствием нужной документации или несоответствием помещения определенным требованиям, которые предъявляются к жилым объектам.

При таких условиях можно выполнить следующие действия:

• сбор нужной документации;
• внесение изменений в конструкцию недвижимости;
• подача искового заявления в суд для обжалования отрицательного решения.

Если суд удовлетворяет требования иска, то отказ, составленный администрацией, отменяется. Иногда после этого проводится повторная оценка недвижимости, после чего оформляется разрешение на перевод объекта в жилой фонд. Данный документ выступает правоустанавливающей документацией, на основании которой вносятся корректировки в ЕГРН.

Ответы юриста на частные вопросы

Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов?

Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.

Когда застройщик должен перевести апартаменты в жилой фонд, если они покупаются по ДДУ?

Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком.

Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака. Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода?

Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет. Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст. 37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить.

Могут ли предоставить апартаменты по договору социального найма?

Нет. Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду.

Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал. Могу ли я оформить право собственности на свою жену?

Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

• Получить право собственности на жилье,
  если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию
  (этим занимается застройщик)
  , а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами
  (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи)
  и оплатить пошлину
  (порядка 300 руб.)
  . Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики,

однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей
(по загадочным причинам, так и не установленным порталом Novostroev.ru, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.)
. Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

• Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.