Квартира в совместной собственности: как перевести на одного человека?

Для чего может понадобиться переоформить дом? Это происходит при разных обстоятельствах, включая получение недвижимости в наследство или покупка квартиры, когда нужно поменять одного собственника на другого. Чаще всего новый владелец не знает, как стать полноценным хозяином собственности, а это является необходимым условием для дальнейшего проживания и распоряжения полученным жилищем.

Можно ли переоформить квартиру в совместной собственности на одного человека?

Правовой статус имущества супругов может быть индивидуальным или совместным. В первом случае квартира была приобретена одним из супругов до вступления в официальный брак, получена в дар или по завещанию, во втором – куплена или приватизирована в период брака.

Имущество, принадлежащее собственнику единолично, может быть продано, подарено, передано в аренду и т.д. При этом ему не нужно получать на это согласия супруга. Совсем другая ситуация с совместным владением. В этом случае хозяев у объекта два, но их доли не выделены. Чтобы совершить с ними действие, необходимо на это получить нотариальное согласие супруга.

Совместное имущество подарить одному из супругов одной сделкой не получится. Ведь он уже имеет свои права в квартире. Рассмотрим, как же оформить квартиру в совместной собственности на одного человека.

Как переоформить квартиру при разводе, чтобы не делить

Важно знать, что может происходить по одному из трех сценариев:

1. По договоренности супругов;
2. В соответствии с брачным контрактом;
3. По решению суда.

Если к процессу подключается Фемида, то обычно недвижимость между супругами поровну. Но что предпринять, когда совершенно не хочется. Например, если она была куплена на наследственные деньги, или в нее был вложен капитал, скопленный еще до вступления в брак.

Как вариант может быть – перерегистрация квартиры на одного из ближайших родственников еще до развода. Например, жилье можно переписать на мать или отца. Но этот способ действенен исключительно в том случае, если в собственниках числится только один из супругов. Но тут важно учитывать тот факт, что опасность такого метода еще и в том, что если у родителей есть другие наследники, то они также смогут претендовать на эту недвижимость.

Второй вариант – заключить брачный контракт. Но это возможно только в том случае, если расставание происходит полюбовно, и муж или жена готовы пойти на соглашение и не претендовать на имущество второй половинки.

Можно также собрать доказательства того, что квартира была куплена на добрачные деньги. Например, предоставить справки о том, что взнос за жилье был получен от продажи квартиры, которая имелась в собственности до заключения брачного союза. Это несложно сделать, отследив банковские расчеты.

Способы оформления квартиры на одного человека

Существует несколько способов решения вопроса по имуществу супругов. Им предоставляется выбрать один из удобных для себя вариантов:

1. Дарение доли супруга в квартире, предварительно выделив его долю.

Сначала мужу и жене нужно составить и подписать соглашение об определении долей. Для этого необходимо обратиться к нотариусу и удостоверить сделку. Размер долей может быть различным, но в данной ситуации целесообразно определить каждому по ½.

Выделенные доли регистрируются в Росреестре, результатом является получение выписки из ЕГРН каждому собственнику с точным значением доли в имуществе.

Затем нотариально же оформляется договор дарения доли одного из супругов другому. После комплект документов передается на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. В выписке из ЕГРН будет указан один собственник, основанием перехода владения станет договор дарения.

Образец договора дарения доли в квартире

1. Супруги могут перераспределить общую собственность между собой.

Для этого потребуется обратиться к нотариусу, где составить и подписать соглашение о разделе всего совместного имущества. В результате оно будет перераспределено, а общая квартира станет оформлена на одного. Затем передаются документы на регистрацию в Росреестр и собственник получает выписку из ЕГРН со своим именем в графе владельца.

Для использования такого варианта супругам нужно владеть не только квартирой, но и еще неким равнозначным имуществом, например, дачей, жилым домом, транспортом и т.д. Соглашением супруги должны перераспределить эти объекты между собой так, чтобы их стоимость оказалась равновесной для каждого из них.

1. Подписание брачного договора.

Квартиру одному из супругов можно передать в рамках брачного договора. Его также заверяют нотариально и регистрируют право собственности в Росреестре. Такой вариант по затратам оказывается самым демократичным и супруг становится единоличным собственником сразу после подписания договора. Но внести соответствующую запись в ЕГРН все же необходимо.

Необходимая документация

Для переоформления дома необходимо учитывать, что вся недвижимость, зарегистрированная до 1998 года, не имеет свидетельств о собственности. Это произошло по той причине, что все сделки по купле и продаже недвижимости или наследовании ранее проводились на основе нотариально заверенных документов.

Со второй половины 2021 регистрация недвижимых объектов стала также делаться без выдачи на руки бумажного свидетельства, его роль теперь выполняет выписка из ЕГРН. В остальных случаях оригинал документа о собственности должен присутствовать.

Чтобы новый владелец мог переписать на себя собственность, необходимо предпринять следующие действия:

1. Обновите все документы, которые имеют отношение к вашему имуществу.
2. При наличии неограниченного по сроку годности технического паспорта и неоформленных кадастровых документов нужно подать заявку в бюро технической инвентаризации на специальном бланке. Помните, что услуги мастера из БТИ требуют оплаты государственной пошлины, квитанцию также прикладывают к документам. На основании проведенного осмотра составляется домовый план и кадастровый паспорт недвижимости. Срок их действия ограничен. То есть если документация оформлялась пять лет назад, то ее надлежит обновить.
3. Необходимы правоустанавливающие документы, на основании которых было получено право собственности прежним владельцем: дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т. д. Соответственно предъявляется документ о собственности — выписка либо регистрационное свидетельство.
4. Паспорт гражданина России от каждого участника сделки.
5. Недвижимость всегда лучше переоформлять с привлечением нотариуса. Хотя дарственная не требует обязательного заверения, в случае с домом желательно все же ее составить по всем правилам, дабы избежать в будущем возможных претензий к новому собственнику со стороны заинтересованных лиц. При передаче дома умершего родственника, например, сыну после смерти отца, требуется иметь на руках свидетельство о наследовании — завещание не является в данном случае правоустанавливающим актом.
6. После того как все необходимые документы собраны, их нужно отнести в регистрационную палату. При этом документы должны быть как в оригинале, так и в копии вместе с квитанцией об уплате госпошлины.

Налогообложение

Дарение между близкими родственниками, к кому относится супруг, не облагается налогом с полученного дохода. Поэтому НДФЛ не исчисляется и не подлежит уплате в бюджет.

Но владелец имущества становится единоличным плательщиком соответствующего налога. Исчисление его производится налоговым органом по ставке, утвержденной региональной властью. Таким образом, если право собственности зарегистрировано на квартиру только за одним супругом, то только он признается налогоплательщиком по ней.

Как быстрее и дешевле переоформить частный дом с жены на мужа.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
См. также:

ч.2 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017)

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

КонсультантПлюс: примечание.

Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Переоформление квартиры, купленной в ипотеку

Отдельно стоит поговорить о квартирах, покупаемых мужьями в ипотеку. Если долг перед банком не погашен, то любые действия с этим имуществом могут совершаться только с письменного согласия банка. Перед совершением сделки также очень важно внимательно прочитать кредитный договор на предмет запрета определенных действий. Например, в договоре может быть прямо предусмотрен запрет на дарение квартиры, ипотека по которой еще не погашена.

Нередко банки отказывают на переоформление квартиры на имя супруги по той причине, что ее дохода может быть недостаточно для погашения долга. Выходом из этой ситуации может быть выступление супруга в качестве гаранта выполнения ею обязательств.

В любом случае, если банк подтвердит свое согласие на совершение сделок с квартирой, в кредитный договор нужно будет вносить изменения. В зависимости от того, какая сделка планируется, может потребоваться ее нотариальное заверение, либо регистрация в Росреестре.

Как это можно оформить:

1 шаг. Покупка квартиры.

Оформлять документы следует сразу на супругу, чтобы потом не пришлось повторно регистрировать право собственности. Оформление собственности на квартиру осуществляется в Росреестре. Для этого в соответствующий орган нужно обратиться с заявлением установленной формы, оплатить пошлину, и предоставить договор о приобретении квартиры в трех экземплярах.

2 шаг. Заключение брачного договора.

Брачный договор заключается между законными супругами и подлежит нотариальному заверению.

Составить такой договор можно самостоятельно, включив в него всю необходимую информацию и сведения, включая данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации), данные квартиры (кадастровый номер, адрес, площадь), информацию о том, что эта квартира, купленная в браке, признается частной собственностью супруги, а также иную информацию, которую стороны считают важным согласовать.

Составление договора можно доверить нотариусу. Для этого ему необходимо предоставить оригиналы паспортов, свидетельства о регистрации брака, а также документы на квартиру. Нотариус сам составит и заверит договор.

Что для этого требуется?

Для оформления стандартной сделки по передаче недвижимости в собственность жены, потребуется подготовка документов:

• паспорта сторон;
• техпаспорт квартиры;
• кадастровые документы;
• свидетельство о праве собственности или иной документ, подтверждающий ее;
• справка о зарегистрированных лицах в объекте.

При возникновении разных нюансов могут потребоваться дополнительные документы.

При оформлении сделки дарения между супругами дополнительных затрат на уплату госпошлины не возникнет.

Заключая брачный договор, стоит учесть следующие важные нюансы:

1. В договоре можно предусмотреть, что квартира перейдет в собственность супруги в случае развода. Тогда, до развода она будет являться совместно нажитым имуществом и, к примеру, после смерти мужа в период брака, его часть будет разделена между наследниками. Также, на квартиру, купленную в браке, могут быть наложены аресты или иные санкции по долгам мужа, при условии, что она не является единственным жильем.
2. Договор может содержать условие о том, что квартира уже в браке будет признаваться собственностью жены.
3. Заключить брачный договор о правах на квартиру, купленную в браке без нотариуса не получится. Законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение этого документа, в ином случае, он будет признан незаключенным.
4. Муж может передумать и потребовать в судебном порядке расторжения договора. Для этого ему будет достаточно доказать в суде наличие для этого уважительных оснований.

Завещание как способ переоформления квартиры на жену

Завещание является одним из способов передачи квартиры в собственность супруги, однако у него значительно больше минусов, чем у иных способов, рассмотренных в настоящей статье:

1. Завещание может быть отменено лицом, составившим его, в любое время после его составления;
2. Завещание может быть оспорено другими наследниками, например, нетрудоспособными иждивенцами, которым по закону придется выделять часть имущества умершего.
3. Имущество переходит к жене только после смерти мужа. Однако, никто из нас не сможет знать достоверно, чья смерть наступит раньше.

Когда необходимо переоформление квартиры

Ситуаций, при которых становится необходимым переоформление квартиры на законную супругу, множество, от банального желания ее владельца сделать приятное любимой жене, или его нежелания делить свое имущество с другими наследниками, до ситуаций, когда такие сделки совершаются во избежание наложения каких-либо взысканий на квартиру за долги мужа и так далее. Но, какими бы не были причины переоформления, сделать это возможно на законных основаниях.

В зависимости от того в какой период была куплена квартира – в браке или до брака, можно выбрать один из следующих вариантов переоформления: подписание брачного договора или соглашения о разделе имущества, либо передача квартиры по договорам купли-продажи или дарения.