Регистрация права собственности на жилой дом по новым правилам, на практике

Технический план дома

Для изготовления технического плана строения необходим выезд специалиста для проведения замеров. В это время хозяин дома должен быть на месте, открыть дом, предъявить помещения. Производятся замеры. Затем кадастровый инженер подготавливает документ, который идет на регистрацию в Росреестр. Это упрощенный план, для общего понимания.
Стоимость работ от 5 до 30 тысяч рублей, определяется по объекту (удаленность от СПб, площадь этажа, этажность, срочность). В ряде случаев возможна срочная работа — 1-2 дня.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Приостановка, отказ в регистрации дома

В 2021 году появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.

Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.

Как оформить построенный дом на участке ИЖС

Если вы строили дом без получения разрешения на проведение строительных работ, то по окончании строительства вам предстоит пройти процедуру по его легализации. Порядок оформления такой постройки определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. Процедура может длиться несколько месяцев и потребует достаточно больших финансовых вложений, особенно если придется воспользоваться услугами специалиста.

Существует три варианта действий для такого случая:

• Признать постройку законной в судебном порядке.
• Получить разрешение на строительство после фактического возведения дома. Для этого при обращении за разрешением вам не надо сообщать о постройке, получить необходимый документ, а потом через определенное время сдать объект.
• Подать заявление о сохранении дома в комиссию пресечения самовольного строительства. При положительном решении вам выдадут разрешение и все необходимые документы.

После того, как ваша постройка будет признана законной, вам следует начать оформление документов на получение собственности в соответствии с описанной выше процедурой.

Варианты работы

• ​Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
• Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
• «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
• Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
• При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
• оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.

Так что же подразумевается обычно под объектом «жилой дом»?

Такого чёткого определения, как «жилой дом», на сегодня ни какими пунктами закона не прописано.

В обычном порядке к объекту ИЖС относят строения, которые располагают следующими признаками:

• Расположено строение обособленно от других, имеющихся неподалёку строений.
• У строения отсутствуют смежные стены с другими строениями, которые предназначены для жилья.
• В этом доме проживает только одна семья.
• Строение в высоту размером не более трёх этажей.

Построенному дому на участке ИЖС должен быть присвоен адрес. Для того чтобы в этом доме была возможность проживать круглый год, к нему подводятся различные коммуникации. Только потом члены семьи смогут оформить прописку в жилом доме.

Перечень необходимых документов для оформления домов

1. Документ о собственности на земельный участок;

2. Паспорт.

Алгоритм действий:

1. По эл. почте или на очном приеме необходимо предостаавить юристу кадастровый номер земельного участка для определения наличия ПЗЗ территории. Если ПЗЗ есть, можно заключать договор на проведение работ и предоставляется образец доверенности,

2. В согласованное сторонами время к Вам на участок выезжают кадастровый инженер и юрист, которым надо открыть и показать дом для проведения замеров.

Документы, которые потребуются для заключения договора:

документ о собственности на земельный участок (Свидетельство, Выписка из ЕГРН) и паспорт гражданина РФ.

2. По результатам кадастровых работ кадастровый инженер готовит технический план.

В процессе подготовки технического плана:

— с Вами согласовываются характеристики дома (назначение: жилой/садовый, иное);

— Вы предоставляете нотариальную доверенность для работы с Росреестром.

3. На основании доверенности мы подаём технический план в Росреестр.

4. После кадастрового учёта и государственной регистрации мы получаем Выписку из Единого государственного реестра недвижимости – документ, подтверждающий Ваше право собственности на объекты.

Срок оказания услуг — ориентировочно месяц. Если все начнут делать сейчас — могут начаться задержки работ, так как Росреестр, бывает, не справляется вовремя с обработкой поданных заказов.

Законодательная база

В 2021 году правообладание жилой недвижимостью, к которой относятся и здания на участках ИЖС, определяется на основании Закона № 218-ФЗ. Как только ввели такой закон, каждый собственник, который хочет оформить свою постройку официально в личное пользование, должен оформить разрешительную документацию на её возведение.

Отметим главные шаги, которые надо проделать до начала индивидуализации прав на постройку:

• Проверяем, на какие цели можно использовать землю на участке.
• Получаем разрешительные документы на возведение нашего дома.
• Производим строительные работы.
• Сдаём наш домик в эксплуатацию.
• Получаем документы: кадастровый паспорт и технический паспорт на дом.
• И оформляем дом в личное пользование

Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах

Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.

• Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
• Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
• Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
• Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
• Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).

Советы адвоката (сроки, штрафы, налоги и т.п.)

• Штрафы за неоформленный дом в садоводстве, которые обещают по телеканалам, ничто по сравнению с ситуацией, когда на незарегистрированном в собственность земельном участке стоит незарегистрированный дом. Такие постройки с 2026и г. будет крайне проблемно или вообще невозможно оформить в собственность, при этом есть опасность признать постройку самовольной и подлежащей сносу.
• Если земля в собственности, но оформлена до 1998 года (ранее даты создания Росреестра), следует в срочном порядке провести регистрацию ранее возникшего права (РВП) на земельный участок.
• Для дачного дома или дома на земле СНТ налог на имущество с пенсионеров не берется, а для всех остальных граждан не облагается налогом площадь до 50 кв.м.
• Разрешение на строительство для оформления дома в собственность на ряде участков до 2026 г. не требуется.
• Если дом в прошлом поставлен на кадастровый учет, а сведений о чьих-либо правах на него нет, через 5 лет с момента выявления такого факта недвижимость может быть признана бесхозной.
• С помощью технического плана на дом (строение) можно скорректировать технические характеристики объекта в Росреестре (в ЕГРН), что приведет к снижению кадастровой стоимости объекта, и, как следствие, к снижению налогов.

Зачем нужно оформлять дом в собственность?

• В «жилом» доме можно будет зарегистрироваться, а также оформить на этот адрес автомобиль, уменьшив налог.
• Документы на дом нужны и полезнеы при продаже недвижимости в двух случаях: чтобы увеличить стоимость продажи земельного участка и/или подтвердить собственника и права (или отсутствие) третьих лиц на него. Отсутствие «упоминаний» об объектах недвижимости в договорах купли-продажи может в будущем привести к неприятным судебным спорам или повторным покупкам строений
• Уже начали летать дроны, фиксирующие постройки. Нарушение закона о регистрации будет наказываться штрафами.
• Есть хорошие шансы узаконить дом, возведенный с нарушениями (сейчас в законе отсутствует требование о согласовании проекта дома и соблюдении определенных нормативов).
• Зарегистрированный дом может служить залоговым имуществом в банке. Для ипотечных кредитов при покупках квартир, ДДУ – это преимущество.
• Дом можно страховать, а при неприятностях страхового характера, получить страховое возмещение.
• В ряде домов можно регистрироваться. Опять же, этому может способствовать правильно составленный технический план дома.
• Для многих граждан урегулируются споры о правах на дом.

Звоните со всеми вопросами!

Как оформить дом на участке ЛПХ

При возведении постройки на участке личного приусадебного хозяйства (ЛПХ) могут возникнуть определенные трудности с ее оформлением. Без оформленного с соблюдением всей процедуры права собственности вы не сможете распоряжаться своим имуществом: продавать, сдавать внаем, дарить и передавать по наследству и даже просто жить в нем.

Если вы решили построить дом на земле, выделенной под личное приусадебное хозяйство, нужно внимательно изучить перечень всех требований, которым должна соответствовать постройка, и список необходимых документов:

1. участок ЛПХ можно купить;
2. можно взять в аренду у собственника земли;
3. можно получить безвозмездно у региональных властей, если:

• вас признали малоимущим;
• в семье есть инвалиды 1 группы или имеется документальное подтверждение о том, что вы нуждаетесь в ведении подсобного хозяйства;
• вы воспитываете больше трех несовершеннолетних детей (ваша семья признана многодетной).

Установленная законодательно площадь участков под личное приусадебное хозяйство составляет 5 гектаров, но по решению региональных властей может быть увеличена до 20-25 гектаров.