Право собственности на жилое помещение

На сегодня большинство граждан оформило право собственности на жилое помещение. Такое право возникает в результате приватизации, покупки или мены жилья, по наследству.

Причем право собственности во всех случаях будет одинаковым, вне зависимости от оснований возникновения. Вопреки распространенному заблуждению, купленное или полученное жилье не нужно в дальнейшем приватизировать.

Наличие жилья в собственности, наряду с правами пользования, владения и распоряжения квартирой, влечет определенные Жилищным кодексом РФ обязанности собственников и других проживающих там граждан. Жилищное законодательство определяет, что собственник реализует права исключительно по назначению жилого помещения, то есть для своего проживания, проживания членов своей семьи и других граждан. Иным способом использовать квартиры нельзя, за исключением особо оговоренных случаев.

Лицо, имеющее в частной собственности недвижимые объекты, может предоставить их для использования постороннему лицу. Основанием таких правоотношений в основном является договор найма жилого помещения.

Как возникает право собственности на жилое помещение

Рассмотрим самые распространенные случаи возникновения права собственности на дома и квартиры. Право собственности возникает:

при строительстве жилого дома. Такое право возникает после ввода жилья в эксплуатацию на законно отведенном земельном участке в момент государственной регистрации;
по праву приобретательной давности. Право собственности наступает в результате добросовестного, непрерывного владения жильем на протяжении пятнадцати лет;
на бесхозяйственное имущество. Право собственности на жилую недвижимость, не имеющую собственника, от которой отказался собственник в установленном порядке, восстанавливается на протяжении года или приобретается в силу сроков давности;
на самовольную постройку. В случаях постройки жилья на самовольно занятом земельном участке право собственности может устанавливаться судом;
при заключении договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи объекта недвижимости обязывает продавца передать, а покупателя принять и оплатить жилое помещение;
при заключении договора мены. На основании договора мены стороны обязаны обменяться оговоренным жильем;
на основании договора дарения. Во исполнение договора даритель обязан передать жилую недвижимость одаряемому безвозмездно;
на основании договора ренты. Гражданский кодекс допускает наступление права собственности на основании уплаты ренты. Рента бывает постоянная (бессрочная) или пожизненная (на протяжении всей жизни получателя ренты);
в результате наследования жилого помещения. Законодательство определяет возможность принятия наследства по завещанию и по закону;
в результате приватизации. Закон о приватизации действует с начала 90-х годов, за это время в таком порядке перешло в собственность большинство квартир в многоквартирных домах. Приватизация жилых помещений означает добровольную бесплатную передачу жилого фонда в собственность проживающих там граждан;
в жилищно-строительных кооперативах. В прежнее время было достаточно распространенным способом приобрести себе квартиру. Для возникновения права собственности нужно было полностью выплатить паевые взносы;
долевое строительство. На сегодняшний день один из распространенных способов приобретения жилья. Принцип долевого строительства означает, что граждане на этапе строительства жилья финансируют застройщика. Вложение денег может быть единовременным и рассроченным по времени.

Действующее законодательство предусматривает, что право собственности на недвижимое имущество, в том числе и жилого назначения, возникает у граждан после государственной регистрации этого права. В некоторых случаях право собственности требуется подтвердить через суд (исковое заявление о приватизации квартиры).

Целевое назначение жилого помещения — проживание в нем граждан

В п. 2 ст. 288 ГК РФ говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан и проживания членов их семьи.

В определенных случаях они могут использоваться для проживания других лиц, которым они согласно ч. 2 п. 2 ст. 288 ГК РФ могут сдаваться собственником на основании договора (найма, ссуды и т.п.), но также исключительно для проживания.

Жилое помещение можно занимать в качестве получателя ренты либо в качестве отказополучателя (при установлении в пользу такого лица «жилищного» завещательного отказа). Однако во всех без исключения случаях на любого пользователя жилья (начиная от собственника и заканчивая производным владельцем) возлагается универсальная юридическая обязанность, суть которой сводится к тому, что жилое помещение должно использоваться по его целевому назначению.

Таким образом, использование жилого помещения является целевым:

для проживания собственника и членов его семьи;
для проживания иных лиц с разрешения собственника на основании договора аренды, найма и т.п.

Права и обязанности собственника жилья

Согласно Жилищному кодексу РФ собственник жилого помещения обязан:

содержать свое жилье, общее имущество в надлежащем состоянии, использовать только по назначению;
переустройство и перепланировку жилого помещения производить исключительно с разрешения соответствующих органов;
соблюдать требования безопасности, экологических, санитарно-технических и прочих норм;
не допускать нарушения прав, интересов совместно проживающих и соседей;
регулярно оплачивать квартплату, коммунальные услуги;
выполнять капитальный ремонт жилого дома.

К правам собственника относятся:

пользование, распоряжение, владение жилым помещением
вселение членов семьи
передача жилья в аренду или найм другим лицам

Жилищное законодательство предусматривает в некоторых случаях возможность использования жилья для предпринимательской деятельности и размещения организаций непромышленного характера. Для этого необходимо осуществить перевод жилого помещения в нежилое.

Комментарии к статье 288 ГК РФ

В п. 1 ст. 288 ГК РФ говорится об определенных ограничениях при осуществлении собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению в отношении жилого помещения. Указанные правомочия собственника в данном случае могут осуществляться только в соответствии с назначением жилого помещения.

Из установленного законом целевого назначения жилого помещения следует, что недопустимо размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей.

К пределам осуществления прав на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных и иных норм и правил. Например, собственник, наниматель или любой другой пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д., то есть производить самовольную перепланировку и переустройство жилого помещения.

В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, например, за нарушение прав и интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению, либо за непроведение необходимого ремонта, согласно ст. 293 ГК РФ, может быть применена санкция о прекращении права собственности.

Основания возникновения права собственности являются те юридические факты, с которыми закон связывает возникновение этого права. Для приобретения права собственности необходимо существование вещи (имущества), которая может быть собственностью данного лица, выражение его воли иметь в собственности эту вещь и другие предусмотренные законом обстоятельства (ст. 218 ГК РФ).

Способы возникновения права собственности принято разделять на первоначальные и производные.

Первоначальные способы характеризуются тем, что право собственности возникает (устанавливается) либо впервые, либо независимо от воли прежнего собственника. К ним относятся следующие основания:

1. Приобретение права собственности на вновь созданную вещь. Вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ).

2. Приобретение права собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества.

3. Приобретение права собственности в результате переработки

если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь приобретается собственником материалов; если стоимость переработки вещи значительно превышает стоимость материалов, то собственником является переработчик, если он действовал добросовестно и осуществлял эту работу для себя (ст. 220 ГК РФ). 4. Обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (сбор ягод, лов рыбы и др.) (ст. 221 ГК РФ).

5. Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (вещи, от которых собственник отказался, находка, безнадзорные животные, клад) (ст. 225 – 235 ГК РФ).

6. Приобретение права собственности в результате приобретательной давности: если лицо не является собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим (недвижимым – в течение 15 лет, иным – в течение 5 лет). До истечения указанных сроков это лицо пользуется защитой своего владения от всех иных лиц (ст. 231 ГК РФ).

7. Приобретение права собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если участок в установленном порядке будет предоставлен под возведенную постройку (ст. 222 ГК РФ).

Производными признаются основания, связанные с переходом вещи (имущества) из собственности одного субъекта к другому, на основе правопреемства или волеизъявления предшествующего собственника, являясь результатом договора, односторонней сделкой.

К ним относятся следующие основания:

Приобретение права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения или в результате иной сделки об отчуждении имущества. Приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации. Наследование по завещанию или закону1. Приобретение права собственности членом жилищного, гаражного или иного потребительского кооператива на соответствующее помещение после внесения всей суммы паевого взноса. 4.3. Прекращение права собственности

Основания прекращения права собственности можно разделить на следующие виды (ст. 235 ГК РФ):

1) прекращение права собственности по воле собственника путем передачи этого права другим лицам (по договорам купли-продажи, поставки, дарения и др.) либо путем отказа от права собственности. До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает возможность не только возврата данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, например, старый холодильник, машина);

2) прекращение права собственности в результате событий: смерти собственника, гибели или уничтожения имущества вследствие стихийных бедствий, пожаров, аварий и других непредвиденных обстоятельств;

В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике. Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда;

3) прекращение права собственности вследствие принудительного изъятия у собственника имущества производится по конкретным основаниям, которые предусмотрены законодательством. При этом перечень таких случаев сформулирован исчерпывающим образом, не допускающим его расширения даже иным законом. В этом состоит одна из важных гарантий прав собственника. Конкретные основания изъятия имущества у собственника помимо его воли и в этих случаях должны быть прямо предусмотрены законом.

Изъятие имущества у собственника в названных случаях по общему правилу производится на возмездных основаниях, т. е. с компенсацией собственнику стоимости изымаемой вещи (вещей). Сюда относятся:

отчуждение имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе;

отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельного участка;

выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;

выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними;

реквизиция;

выплата компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;

приобретение права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания иди сооружения, находящихся на чужом земельном участке;

выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;

изъятие у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением им предписаний законодательства;

продажа с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

национализация имущества собственников в силу принятия специального закона.

Закон допускает безвозмездное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества помимо его воли, при обращении взыскания на имущество собственника по его обязательствам путем конфискации имущества.

Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества. Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т. е. предназначена лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством.

Признаки, которым должно соответствовать жилое помещение

В п. 2 статьи 15 ЖК РФ говорится о признаках, которым должно соответствовать жилое помещение: оно должно быть изолированным и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Что понимается под использованием жилого помещения не по назначению?

В жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, склады, различного рода кустарные мастерские и т.д. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных.

Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства, гостиницы, а также осуществляться миссионерская деятельность. (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ), поскольку любое жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (нанимателей, собственников, членов их семей и др.).

Пользователь жилья не имеет права заключать никакие гражданско-правовые договоры, меняющие целевое использование жилых помещений.

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» по данному вопросу указано следующее:

«под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)».

Запрет промышленных производств в жилом помещении. В п. 3 ст. 288 ГК РФ содержится императивный запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Аналогичная норма содержится в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, однако в последней говорится о жилых помещениях. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в ЖК РФ, является более точной.

Вместе с тем допускается размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий (не связанных с промышленным производством, например магазинов, кафе и др.), учреждений, организаций. Но это возможно только после перевода такого помещения в нежилое, который осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ.