Квартира
4
Нередки случаи, когда владеют жилой собственностью несколько человек. И у каждого из них имеются законные права на свою часть доли. Однако, помимо прав существует и ряд обязанностей, о которых они обязаны знать и соблюдать в неукоснительном порядке. Это поможет избежать споров и конфликтов при совершении сделок со своей долей имущества. Все права и обязанности собственников закреплены в Гражданском кодексе РФ.
Долевая собственность возникает в результате приватизации, наследования и иных ситуаций, когда собственников конкретного недвижимого объекта становится больше одного.
Собственность может относиться:
- к делимой, когда не представляет сложности определить и выделить доли;
- к неделимой, чаще в случае наследуемого имущества, а также когда это сделать технически невозможно или не позволено юридически.
Что такое доля в квартире?
Доля в праве собственности на квартиру возникает, когда у одной квартиры есть несколько собственников. Долевая собственность может возникнуть в результате приватизации, перехода квартиры по наследству, покупки квартиры супругами в долевую собственность и по иным основаниям. Таким образом, квартир, находящихся в долевой собственности, существует много. И на рынке недвижимости можно найти много объявлений о продаже таких долей. В тех случаях, когда собственники квартиры не смогли договориться о покупке доли или о совместной продаже квартиры, собственник вправе выставить свою долю на продажу.
Общая собственность: понятие и виды
Право общей собственности возникает, когда имущество принадлежит двум и более людям и его невозможно разделить без изменения назначения. Типичный пример — это квартира. Вид собственности на неё устанавливается при регистрации, что отражается в документах. Собственниками могут быть как взрослые, так и несовершеннолетние. Общая собственность бывает в двух вариантах — совместная и долевая.
Совместная собственность — когда конкретная доля в праве не определена. Все владельцы квартиры имеют равные права и принимают решения сообща. Такая ситуация возможна, например, когда недвижимость покупают супруги. По умолчанию всё приобретённое в браке считается совместной собственностью. Изменить такое положение вещей можно брачным договором.
Долевая — вид собственности, когда право на недвижимость имеет количественное или территориальное выражение. Доли у собственников могут быть равными или неравными. Например, квартира принадлежит пяти людям в равных долях — каждому по 1/5. Бывают и такие варианты — у одного супруга 2/3, у второго — 1/3.
Совместную собственность можно переоформить в долевую по соглашению собственников или через суд.
Видео: отличия индивидуальной, совместной и долевой собственности
Законодательная база
Вот основные нормы, которые регулируют право общей собственности на квартиру:
- 16 глава Гражданского кодекса (ГК РФ). Она устанавливает порядок определения прав собственности, возможные варианты и способы урегулирования конфликтов.
- Раздел II Жилищного кодекса (ЖК РФ). Он посвящён правам собственности и пользования квартирой, сделкам и регистрации.
- Ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Здесь определены правила регистрации общей собственности.
- Семейный кодекс (СК РФ). Он рассматривает имущественные права и обязанности членов семьи. В частности, права супругов — главы 7 – 9, права детей — ст. 60.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996. Здесь обобщается практика дел, связанных с долевой собственностью. Документ даёт рекомендации нижестоящим судам для решения спорных ситуаций.
А что такое комната как объект недвижимости?
Статья 16 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что комната является одним из видов жилых помещений. Согласно пункту 4 этой же статьи комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.
Понятие собственности на долю в квартире не приравнено к понятию собственности на комнату. Даже если количество долевых собственников одной квартиры равно количеству комнат в этой квартире.
Право собственности на комнату возникает, как правило, вследствие приватизации этой комнаты. А приватизация отдельной комнаты возможна только в тех случаях, когда ранее отдельная комната в коммунальной квартире была предоставлена по договорам социального найма или на иных условиях найма, если собственник этой комнаты (государство, муниципальное образование или ведомство) разрешил жильцам ее приватизировать.
Отличие комнаты от доли в квартире
Право собственности на комнату отличается от доли в праве собственности на квартиру тем, что комната – это индивидуализированный объект недвижимости. У комнаты в квартире коммунального заселения имеется номер. И, приобретая такую комнату в собственности, продавец может быть уверен, что в его распоряжение поступает именно эта комната.
В случае же приобретения доли в праве собственности на квартиру покупатель получает всего лишь так называемую идеальную долю. И у него нет преимущества перед другими долевыми собственниками по использованию какой-то определенной комнаты в квартире, долю в которой он приобрел.
В то же время в объявлениях о продаже часто можно встретить: продается комната. Это относительно бюджетный вариант, и потому он привлекателен для многих.
Однако необходимо учитывать: комната может продаваться только в коммунальной квартире. Квартиры коммунального заселения кое-где сохранились в старых домах. Так, в Москве, например, их осталось совсем немного. Квартиры коммунального заселения в Москве прекращают свое существование в связи с их активным расселением (в ходе сноса ветхого жилья или в ходе улучшения жилищных условий жильцам), и создание новых коммунальных квартир, хотя и не запрещено формально, но на практике происходит редко.
Когда в объявлении указано — продается комната, но по местоположению и типу дома понятно, что дом новый, то возникает вопрос: откуда в Москве столько коммуналок?
Ответ прост: на самом деле это продается не комната, а доля в квартире. Но в расчете на простодушие покупателя продавец умалчивает об этом.
Почему продавец «маскирует» долю под комнату? Потому что иметь в собственности комнату выгоднее, чем долю в праве собственности на квартиру. И продавец пытается сделать свой объект более привлекательным.
Комната – это изолированное жилое помещение, и у ее собственника есть вся полнота прав: использовать эту комнату по своему усмотрению, не спрашивая согласия соседей (других собственников жилья в этой квартире); можно регистрировать в ней жильцов в качестве членов своей семьи, можно запереть на ключ, и никого не впускать.
Совсем другие права (и ограничения) у собственника доли в праве на квартиру. Прежде всего, у собственника доли нет права на преимущественное использование любой части помещения в квартире. Что это означает?
Например, в квартире 2 комнаты и два собственника. И каждый из них имеет право пользоваться обеими комнатами. И не имеет права закрыть одну комнату от второго хозяина квартиры – если только не договорятся об этом добровольно.
Собственник доли может только с согласия всех остальных собственников зарегистрировать в квартире других людей (за исключением своих несовершеннолетних детей) и даже привести гостей, сделать ремонт и расположить мебель. Любые действия, касающиеся пользования квартирой, возможны только при достижении согласия на это между всеми собственниками.
Сдать свою долю в найм другим жильцам собственник доли вообще не может, поскольку предметом найма может являться только изолированное жилое помещение. А доля в квартире таковым помещением не является. Сдача в найм возможна только с согласия остальных долевых собственников, и такой найм может быть скорее «понятийным», а не оформленным юридически, поскольку в договоре найма необходимо указывать конкретное помещение, которое передается в пользование нанимателю, а в случае долевой собственности на квартиру комнаты в ней не приравнены к долям.
Именно поэтому продажа комнат — более выгодный вариант, чем продажа доли в квартире, и словом «комната» недобросовестные продавцы пытаются привлечь покупателя.
Обнаружить обман легко.
В правоустанавливающих документах на комнату так и будет указано: вид жилого помещения/вид объекта недвижимости: комната № такой-то в квартире по адресу.
А в документах на долю объектом недвижимости будет квартира, а также в них будет указана доля в праве, например ½ . И, купив такую долю, новый хозяин, грубо говоря, шагу не ступит в квартире без согласования с другим собственником.
Отказ от доли при приватизации
Отказаться от доли участник может как перед выполнением приватизации, так и впоследствии. В первом случае гражданином пишется заявление об отказе, которое прикладывается к пакету документов для приватизации.
Если дольщик пожелает отказаться в будущем, то реализовать свое право он может путем составления договора дарения. Процедура возможна исключительно при получении письменного согласия одаряемого лица. Если дольщик, желающий отказаться от своей части на момент составления дарственной состоит в браке, то дополнительно потребуется письменный отказ супруга. Процедура включает в себя нотариальное заверение дарственной, оплату государственной пошлины и оформление в Росреестре.
Выдел долей в натуре – миф при продаже доли
Иногда в объявлении о продаже доли можно встретить такую фразу: «доли разделены в натуре». Это еще один хитрый ход, который может использовать продавец доли в праве на квартиру, чтобы повысить привлекательность продаваемой доли. Целью является повышение покупной цены и попытка убедить потенциального покупателя в том, что это не доля в праве, а самостоятельный объект недвижимости.
Однако необходимо знать: в квартире выдел долей в натуре почти невозможен. Вернее, он осуществим, если есть техническая возможность обустроить отдельный вход в каждую часть квартиры, отдельные санузлы, отдельное подведение газа для обустройства кухни, водоотведение и канализирование каждой из квартир. Один из редких примеров положительного решения вопроса о разделе квартиры в натуре – Кассационное определение Краснодарского краевого суда от20.09.2011г. по делу № 33-21635/11.
Выдел долей в натуре прекращает право долевой собственности на квартиру, и в результате такого раздела образуются два самостоятельных объекта недвижимости.⠀
А на практике за словами «доли выделены в натуре» кроется то, что у долевых собственников, возможно, определен порядок пользования квартирой.⠀
Такой порядок долевые собственники могли определить как добровольно, так и в судебном порядке – если мирно решить данный вопрос не удалось. И в этом случае – в договорном порядке или согласно решению суда, один из собственников, например, пользуется со своей семьей комнатой, которая имеет большую площадь, а другой собственник, у которого семья меньше – пользуется комнатой, меньшей по площади.
Казалось бы, проблема в определении того, какая комната перейдет новому собственнику – решена. Но нет. Порядок пользования квартирой между долевыми собственниками не сохраняется при продаже доли. Ведь такой порядок определен исходя из конкретных обстоятельств. И если у нового собственника семья меньше или семьи нет, то второй собственник может потребовать в суде и пересмотра порядка пользования жилыми помещениями в квартире.
Поэтому, купив долю в праве на квартиру, новому собственнику все равно придется согласовывать с другим собственником, в какой комнате ему расположиться и можно ли там сделать ремонт.
Эти обстоятельства необходимо учитывать, покупая или продавая доли в квартире. И, найдя объявление о «продаже комнаты», например, в Москве в новом жилом комплексе, сразу понимать, что никаких комнат там не продается. Это объявление означает продажу долю.
Права собственников доли
Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.
Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:
- владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
- распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
- эксплуатировать свое имущество.
Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.
Зачастую проще найти компромисс, чем решать дело в суде. Но не всегда возможно поддерживать нормальные отношения, конфликты тут являются частыми и порой сложно разрешимыми.
Если ущемляются права любого из собственников, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию. При этом его законное право требовать часть имущества, равного его доли, предоставить в собственность для распоряжения и эксплуатации. В отсутствие такой возможности он может затребовать денежную выплату от остальных владельцев общего имущества в размере, пропорциональной стоимости его доли.
Если доли имущества выделены в натуре, то владелец своей части квартиры может полноправно ей распоряжаться, не согласовывая свои действия с другими долевыми собственниками. Но они обладают преимущественным правом выкупа, если доля продается.
Сдача общей собственности в аренду приносит определенный доход. Он должен быть распределен между владельцами квартиры в равных долях.
Когда доля все же равна комнате
В некоторых регионах существует своя правоприменительная практика, которая может отличаться. Так, например, все, описанное выше, полностью актуально для Москвы. А именно — то, что доля в квартире не равна комнате.
Но, например, в Санкт-Петербурге комнаты в коммунальной квартире изначально передавались в собственность жильцов в ходе приватизации именно как доли в праве собственности на данную коммунальную квартиру.
Казалось бы, парадокс, ведь Жилищный кодекс РФ един для всех регионов России.
Но, тем не менее, такая ситуация сложилась, и это повлекло ряд отличий в практике применения норм жилищного права в двух российских столицах.
Так, например, в Москве собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдать свою комнату в найм жильцам, не спрашивая согласия других собственников комнат в этой квартире. Это право собственника комнаты в Москве неоднократно подтверждено сложившийся судебной практикой.
А в Санкт-Петербурге, наоборот, судебная практика идет по пути отказа собственнику комнаты в коммунальной квартире сдавать свою комнату в найм без согласия других собственников комнат. И, поскольку в северной столице комната в коммуналке документально является долей в праве собственности на квартиру, это является логичным: ведь вселять жильцов собственник доли имеет право только с согласия других долевых собственников.
Такое различие в правоприменительной практике надо учитывать, поскольку в такой огромной стране, как Россия, и судебная практика может отличаться в зависимости от региона.
Право на общее имущество в коммунальной квартире
Собственнику комнаты в квартире коммунального заселения принадлежит вся полнота прав в отношении принадлежащей ему комнаты.
Однако в коммунальной квартире есть еще и места общего пользования, которые являются общим имуществом, принадлежащим всем собственникам комнат, в долях.
Доли в праве на общее имущество в коммунальной квартире, не являются равными
Согласно статье 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты.
Но отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственник имеет право только вместе с комнатой. То есть продать, например, часть кухни или коридора долевой собственник не вправе. Право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире перейдет новому собственнику только при продаже комнаты и только совместно с правом на эту комнату. Эти ограничения предусмотрены пунктами 3-5 статьи 42 Жилищного кодекса РФ.
