Отличие кадастровой и инвентаризационной стоимости. Подробный обзор отличий и их характеристика.

Для осуществления любых операций с недвижимостью следует знать об инвентаризационной стоимости, а также о ее отличии от кадастровой оценки. Расчет происходит по специальному алгоритму, который использует бюро технической инвентаризации (БТИ). Вычислить сумму налога можно самостоятельно, однако для этого необходимо разобраться в некоторых понятиях и терминах, актуальных на текущий 2019 год.

○ Что такое инвентаризационная стоимость.

Инвентаризационная стоимость – это показатель, который применяется при оценке недвижимости и расчета налога от сделок с ней. В данном случае в расчет берется общая площадь жилплощади, степень ее износа и условия предоставления коммунальных услуг. При этом не учитываются иные критерии, определяющие рыночную стоимость данной недвижимости. В связи с этим государство приняло решение ввести новый способ оценки жилых и нежилых помещений, который будет учитывать все необходимые показатели.

Оценка инвентаризационной стоимости нужна, когда осуществляется приватизация недвижимости, планируется ее покупка, продажа и любые другие сделки. Она также используется для расчета налога на имущество. Именно этот показатель являлся единственным до января 2015 года, когда был введен новый способ оценки.

○ Что такое кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость – это определение рыночной цены объекта недвижимости или земельного участка. Ее проведение регулируется Федеральными законами:

• «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
• «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).

• «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст.3 №135-ФЗ).
• Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах (ч.1 ст.3 №135-ФЗ)».

Данный показатель подлежит обновлению каждый 5 лет и необходим при покупке и иных сделках с недвижимостью.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

• государственного имущества;
• страхования государственной собственности;
• судебных исков;
• налогообложения;
• раздела собственности.

Инициативные связаны с:

• оформлением сделок;
• реорганизацией предприятий;
• кредитованием;
• арендой;
• страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Заключение готовится, согласно законодательству, не более 3 дней. Оформляется в письменном виде и представляет собой отчет оценочной стоимости имущества.

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

На всех этапах проведения работ вы можете проконсультироваться с профессиональными юристами из компании Правовед. Вы можете рассчитывать на поддержку и разрешение всего спектра юридических вопросов в любое удобное для вас время.

Связаться со специалистом
18.09.2018 / Вопросы об оценке и экспертизе / Оставить комментарий

○ Какие есть отличия.

Эти два показателя имеют одинаково важное значение для установления общей стоимости недвижимости и расчете налога на нее. При этом необходимо знать и различия между ними. Ниже приведены основные показатели, разницу по которым нужно знать.

✔ Налогообложение.

Размер налогов зависит от установленной стоимости объекта недвижимости. При инвентаризационной в расчет берется год возведения здания и степень ее износа.

• «Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его инвентаризационная стоимость, исчисленная с учетом коэффициента-дефлятора на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 года (ст. 404 НК РФ)».

Что касается кадастровой стоимости, при расчете налоговой базы она определяется путем вычета из общей площади определенного количества квадратных метров, исходя из типа недвижимости:

• Для квартиры – 20 кв. м.
• Для комнаты – 10 кв. м.
• Для жилого дома – 50 кв. м. (ст. 403 НК РФ).

До января 2015 года, размер налогообложения устанавливался только на основе инвентаризационной стоимости, а начиная с 2015 года, государство постепенно переходит на кадастровую, которая до 2020 года должна стать единственным критерием вычисления налога.

✔ Как рассчитывается.

При определении инвентаризационной стоимости учитывается только время возведения здания и цена использованных строительных материалов. Оценка производится специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ). Такой расчет не позволяет определить действительную рыночную стоимость недвижимости, что привело к необходимости введения кадастровой стоимости, которая учитывает:

• Месторасположение здания (населенный пункт, район и улица).
• Развитость инфраструктуры (наличие рядом детских садов, школ, больниц, остановок общественного транспорта и т.д.).
• Наличие/отсутствие собственной парковки и/или охраны и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется независимыми оценщиками, которых привлекает местный орган власти

✔ Разница с рыночной ценой.

Учитывая критерии, которые учитываются при расчете, максимально приближенной к рыночной цене является кадастровая стоимость. Разница в данном случае в 1,5-3 раза. Что касается инвентаризационной стоимости, отличие от рыночной цены недвижимости примерно в 10 раз. Именно поэтому размер налога на имущество основывается на кадастровой стоимости, начиная с 2015 года. Планируется, что к 2021 году государство полностью перейдет на расчет налогов на основе кадастровой стоимости.

✔ Кто выдает.

БТИ – орган, который занимается определением инвентаризационной стоимости. Сюда можно обратиться за получением именно этого вида оценки. Что касается кадастровой стоимости, ее оценку можно получить посредством обращения в Росреестр, Кадастровую палату и отделение МФЦ.

✔ Кто может получить.

Каждый вид справки с нужной оценкой может быть получен только собственником недвижимости либо его представителем, предъявившим нотариальную доверенность.

При обращении за информацией следует предъявить:

• Личный паспорт.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Заполненное по установленной форме заявление.
• Чек об оплате госпошлины.

✔ Как получить.

Получить инвентаризационную оценку можно при личном обращении в БТИ с предъявлением перечисленного пакета документов. Что касается кадастрового документа, ее можно заказать через интернет в Росреестре либо обратившись в отделение МФЦ с предъявлением правоустанавливающих документов.

✔ Как оспорить.

Если заявитель не согласен с размером приведенной оценки, он может оспорить ее, путем обращения в судебные инстанции в каждом случае. При этом оспорить инвентаризационную стоимость можно в любое время после ее получения, а в случае с кадастровой оценкой, иск должен быть подан не позднее, чем через 6 месяцев после получения документа.

✔ Порядок оценивания.

Алгоритм действий при инвентаризационной оценке:

1. Определение основной восстановительной стоимости объекта.
2. Перерасчет с учетом цен текущего года при помощи специальных коэффициентов.
3. Определение процента и стоимости физического износа.
4. Расчет реальной инвентаризационной стоимости.
5. Расчет налога через умножение результата оценки на поправочный коэффициент, определяемый в пределах определенного промежутка.

Данный вид оценивания занимает достаточно долгое время и требует определенной скрупулезности.

Определение кадастровой стоимости происходит быстрее:

1. Администрация принимает соответствующее решение о переоценке.
2. Составляется список объектов, подлежащих переоценке.
3. Привлекается независимая фирма на конкурсной основе.
4. Проводится кадастровая оценка в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативной базой.
5. Проводится экспертиза составленного отчета саморегулирующими оценщиками.
6. Осуществляется передача сведений в органы местного самоуправления и их публикация
7. Обновленные данные фиксируются в единой базе.

✔ Переоценка.

Специалисты БТИ обязаны каждый год до 1 марта представлять информацию об инвентаризационной стоимости своих объектов по состоянию на 1 января соответствующего года. Что касается кадастровой стоимости, ее переоценка производится каждые 5 лет.

Таким образом, инвентаризационная стоимость также должна быть известна владельцам жилплощади. Сведения о каждом виде оценки в совокупности дают действительную картину стоимости объекта недвижимости.

Расчет по алгоритму

Основным показателем для расчета инвентаризационной оценки является восстановительная стоимость недвижимости. Оценка применяется с 1970 года, и специалисты дополнили ее поправками и различными коэффициентами. Алгоритм расчета и все данные по недвижимости находятся в БТИ.

Для коррекции данных применяется оценочная стоимость одного квадратного метра, которая умножается на определенный коэффициент. Он постоянно изменяется и зависит от поправок, которые принимаются органами власти ежеквартально. Инвентаризационная стоимость имущества является разницей между суммой и износом постройки, которые вычисляются по формулам.

Основные методы

Расчет стоимости производится одним из инвентарных методов, к которым относят: сравнительный, затратный и доходный.

При первом методе производится сравнение основных характеристик недвижимости аналогичных объектов, которые были проданы недавно. Однако метод не является точным, поскольку дает приблизительные данные о стоимости недвижимости. При затратном методе учитывается приблизительная стоимость стройматериалов и инженерных конструкций. Кроме того, учитывается стоимость земельного участка, на котором возведена постройка.

Доходный метод используется редко, поскольку при расчете стоимости недвижимости учитываются следующие аспекты: район, аренда, оплата коммунальных услуг, а также ее обслуживание. Применяется в случаях, когда для определения инвентаризационной стоимости, недостаточно сведений об объекте.

Сложность расчета заключается в отсутствии и недоступности информации для общего пользования. Однако при желании всю необходимую информацию и коэффициенты можно выяснить. Существует определенный алгоритм, с помощью которого рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры (Си).

Его применяют специалисты БТИ для следующих задач:

1. Выяснить восстановительную стоимость дома (квартиры), информацию о которой можно найти в специальной литературе (Св).
2. Определить физический износ недвижимости. Можно воспользоваться данными последней инвентаризации.
3. При помощи коэффициента (Ки), который берется из документации БТИ, вычислить текущую стоимость износа (Ифиз).
4. Вычислить значения налога на необходимую дату.

Расчет инвентаризационной стоимости квартиры производится по формуле: Си = Св * (1 — Ифиз / 100 * Ки). Он является довольно сложным, поскольку выяснить некоторые данные достаточно проблематично, но возможно. Значения Си, Св и Ифиз измеряются в рублях. Существует упрощенный вариант вычисления налога, который следует разобрать на примере.