Расчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости

Как связаны кадастровая стоимость и земельный налог: основная формула

Кадастровая стоимость земельного участка (далее — КС) должна отражать его реальную рыночную стоимость. Она участвует в формуле расчета земельного налога (далее — ЗН):

ЗН = КС × СН,

где СН — ставка земельного налога.

Указанная формула справедлива для ситуации, когда:

• информация о КС отражена в госреестре до начала отчетного периода (в расчете участвует КС по состоянию на 1 января отчетного года);
• показатель КС не менялся за расчетный год.

О планах Минфина по земельным льготам см. здесь.

Какими формулами нужно пользоваться, если КС изменилась, узнайте из следующих разделов.

Исправление ошибок в кадастровой стоимости

С 1 января 2021 года на то, чтобы исправить ошибки в кадастровой стоимости, отводится меньше времени.

Теперь подать заявление можно только в течение 5 лет, как внесли изменения в ЕГРН. Раньше же обратиться за исправлением технических и методологических ошибок можно было до момента, как кадастровая стоимость признается актуальной.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Кадастровая стоимость как налоговая база по налогу на имущество

Формула 1 для перерасчета налога

Формула 1 для пересчета земельного налога выглядит так:

ЗН = КСизм × СН,

где КСизм — пересмотренная кадастровая стоимость.

Эту формулу применяют, если причинами изменения КС являются (п. 1 ст. 391 НК РФ):

1. Ошибочное значение КС — после устранения ошибки перерасчет земельного налога при изменении кадастровой стоимости происходит за весь период с момента применения в налоговых расчетах ее неверного значения.
2. Пересмотр КС по судебному решению или решению комиссии по рассмотрению споров об изменении КС — пересчет земельного налога производится за период, в котором подано заявление на пересмотр КС (но не ранее периода, когда оспариваемая КС была внесена в госреестр).

О каком реестре должны знать владельцы кассовой техники, узнайте из публикаций:

• «Какие онлайн-кассы входят в реестр ФНС?»;
• «Государственный реестр ККТ — что включает и где найти?».

Формула 1 дополняется и расширяется при других причинах корректировки КС (подробнее об этом см. далее).

Очередность кадастровой оценки

С 1 января 2021 года поменялась очередность кадастровой оценки.
Теперь ее проводят через 4 года с момента последней переоценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе этот срок может быть сокращен в 2 раза.

Правда, с учетом старых правил, установлен переходный период. Поэтому еще в 2022 году регионы проведут оценку земельных участков без учета ограничений ее периодичности, а в 2023 году ее проведут в отношении зданий, помещений, сооружений, машино-мест, объектов незавершенного строительства.

Сведения о кадастровой стоимости, которые вносятся в ЕГРН, с 2021 года нужно применять:

• с 1 января года, следующего за годом, когда вступил в силу акт о результатах переоценки;
• с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об увеличении кадастровой стоимость объекта недвижимости;
• со дня применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых из-за технической ошибки в ЕГРН или внесения поправок на уменьшение стоимости.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Как определяют объект налогообложения

Формула 2 для исчисления земельного налога при изменении кадастровой стоимости

Формула 2 применяется в тех ситуациях, когда КС пересмотрена из-за:

• изменившегося вида разрешенного использования участка;
• перевода его в другую категорию;
• изменения площади.

Откорректированная при этом КС участвует в расчете земельного налога со дня внесения сведений в Единый госреестр недвижимости.

Информация о КС в реестр может вноситься любым числом внутри отчетного года. Кроме того, после изменения стоимости КС может измениться и налоговая ставка. В связи с этим при расчете налога должны учитываться:

• период владения участком с изменившейся КС в отчетном году;
• изменение ставки налога.

Формула 2:

ЗН = (СН0 × КС × КМ/12) + (СН1 × КСизм × (12 – КМ)/ 12),

где:

СН0 и СН1 — ставки налога до изменения КС и после нее (если ставка не изменилась, например, при увеличении площади участка: СН0 = СН1);

12 — количество месяцев отчетного года.

Пример

КС на начало года составляла 4 913 000 руб. В марте 2021 года из-за перевода земли из категории сельхозземель (СН0 = 0,3%) в категорию участков, предназначенных для дачного строительства (СН1=0,025%), в реестр внесли изменения, и КС стала составлять 6 400 000 руб.

Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости:

ЗН = (0,3% × 4 913 000 руб. × 3 / 12) + (0,025% × 6 400 000 руб. × (12 – 3) / 12) = 4 885 руб.

Об изменении формы уведомления на уплату имущественных налогов для физлиц см. по ссылке.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая цена формируется исходя из установленной государством ставки для определенного муниципального района и категории земель. Ставка умножается на площадь конкретного участка и в результате рассчитывается цена земли.

Кадастровая стоимость формируется согласно порядку, установленному положениями закона № 135-ФЗ от 1998 года, Постановления Правительства № 945 от 1999 года, а также № 316 от 2000 года.

Кадастровая стоимость была выявлена для всех российских земель в 2005 году с целью последующего расчета земельного налога. Тем не менее, согласно закону № 135-ФЗ от 1998 года кадастровая оценка может дополнительно проводиться каждые пять лет по заказу органа власти.

Также, кадастровую стоимость можно заново определить для:

• Участков, которые вновь учтены (например, из-за объединения или раздела).
• Ранее учтенных земель.
• Участков, у которых изменились их характеристики, повлекшие пересчет кадастровой стоимости (например, площадь земель).
• И, наконец, установленную кадастровую стоимость можно обжаловать, если она задевает права владельцев, пользователей земель или прочих заинтересованных лиц.

Таким образом кадастровую стоимость можно изменить:

• Не реже раза в пятилетие по решению органа власти.
• Когда угодно, по итогам изменения уникальных характеристик участка и последующего внесения изменений в ГКН.
• В любой момент, по результатам обжалования кадастровой стоимости в Росреестре или в суде.

Здесь мы рассмотрим порядок изменения кадастровой стоимости земли по инициативе ее собственника или владельца, считающего, что оценка участка проведена неправильно.

Причинами для обжалования кадастровой стоимости являются:

• Наличие недостоверных данных, используемых при установлении кадастровой цены.
• Определение рыночной цены земли на момент, когда была установлена ее кадастровая стоимость.

Опротестовать кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров или в суде. Гражданам, в отличие от организаций, предварительно в комиссию обращаться не обязательно, а можно сразу идти в суд. Организациям же нужно соблюсти предварительную процедуру рассмотрения спорного вопроса комиссией.

Информацию о порядке и особенностях определения кадастровой стоимости конкретного участка можно узнать в Росреестре. Она должна быть предоставлена заявителю в течение недели с момента получения запроса.

Комиссия формируется при Росреестре в каждом отдельном субъекте и действует постоянно. Обратиться в комиссию можно в любое время, независимо от того, сколько лет назад была определена кадастровая стоимость.

В комиссию надо предоставить:

• Заявление с указанием поводов, из-за которых кадастровую стоимость надо поменять.
• Справку о кадастровой стоимости участка (ее бесплатно можно получить в Росреестре).
• Документ о праве на участок в случае, если заявление подается его владельцем или собственником. Копию эту нужно заверить у нотариуса.
• Бумаги, обосновывающие недостоверность данных оценки кадастровой стоимости.
• Отчет (в бумажной и электронной форме) об оценке рыночной стоимости.
• Экспертное заключение о вышеуказанном отчете, подготовленное членами СРО оценщиков. Подается этот документ в бумажном и электронном виде.

Отказать в приеме заявки могут в случае отсутствия всего пакета документов, либо в случае нарушения сроков, либо если размер кадастровой стоимости уже был определен в размере рыночной стоимости.

Решение об изменении стоимости земли принимается не дольше 30 дней с момента обращения в комиссию. Заявитель может посетить заседание комиссии. Решение он получит в течение 5 дней после заседания.

Решение может быть принято:

• О пересмотре кадастровой цены земли.
• Об отказе.

После того как по итогам положительного решения кадастровая стоимость участка будет изменена, согласно положениям закона № 135-ФЗ от 1998 года, сведения о новой стоимости начнут действовать с 1 января года, в котором подано заявление.

Если же комиссия откажет в пересмотре стоимости, можно попытаться урегулировать спор в суде.

В суд надо предоставить:

• Либо иск об обжаловании итогов оценки кадастровой стоимости (если в комиссию вы не обращались).
• Либо иск об обжаловании решения комиссии при Росреестре, отказавшей в изменении кадастровой стоимости (если в комиссию вы обращались). В качестве ответчика надо указать Росреестр, а комиссию — как третье лицо.

После того как устаивающее вас решение вступит в силу, его надо будет направить в Росреестр и на этом основании кадастровая стоимость земли будет изменена.

Уточнить порядок и особенности определения и обжалования кадастровой стоимости можно у наших специалистов. Также вы можете воспользоваться услугами наших юристов по оказанию поддержки в Росреестре, суде или прочих структурах и по урегулированию сложных задач.

Обращение в независимую компанию

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости в Москве проводится независимыми оценщиками — специализированными компаниями, входящими в СРО. Важно грамотно подойти к выбору оценщика, ведь от этого будет зависеть решение, которое вынесет комиссия или суд. Переоценка кадастровой стоимости в Москве возможна с «Атлант Оценка». Компания предоставляет полный спектр услуг по оценке и переоценке кадастровой стоимости. Так же «Атлант Оценка» предоставляет . Клиентам нет необходимости самостоятельно обращаться в комиссию или суд, компания полностью возьмет на себя эти хлопоты.

Сколько стоит переоценка кадастровой стоимости? Здесь многое зависит от объекта недвижимости. Точную информацию можно получить, если позвонить по телефонам, указанным на сайте.

Изменение кадастровой стоимости по земельному налогу применяется «задним числом»

Минфин России сообщил, как действовать в случае уменьшения кадастровой стоимости при расчете земельного налога за текущий и прошедшие периоды.

Земельный налог

Организации, уплачивающие земельный налог, самостоятельно определяют налоговую базу исходя из кадастровой стоимости земельных участков (принадлежащих им на праве собственности или праве бессрочного пользования) по состоянию на 1 января каждого года (налогового периода) на основании сведений государственного кадастра недвижимости (п. п. 1, 3 ст. 391 НК РФ).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, результаты которой утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ (ст. 66 ЗК РФ). Такие нормативные правовые акты (НПА) органов исполнительной власти субъектов РФ в целях определения налоговой базы по земельному налогу действуют во времени в том порядке, какой определен статьей 5 Налогового кодекса РФ (постановление КС РФ от 02.07.2013 № 17-П, письмо Минфина России от 21.07.2016 № 03-05-04-02/42811). А именно:

• НПА вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по земельному налогу — календарного года;
• НПА, улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если прямо предусматривают это.

Следовательно, если НПА об утверждении кадастровой стоимости земли издан в связи с устранением выявленной ошибки (например, кадастровая стоимость земли необоснованно завышена), новая кадастровая стоимость в целях определения налоговой базы по земельному налогу может применяться за прошедшие налоговые периоды.

В этом случае налогоплательщик вправе пересчитать земельный налог (в сторону уменьшения) и подать уточненные декларации за те годы, когда для расчета налоговой базы была применена неправильная (завышенная) кадастровая стоимость земли (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Пример

. Определение налоговой базы по земельному налогу.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 по первоначальной (ошибочной) оценке составила 500 000 рублей. После пересмотра ошибочных результатов определения кадастровой стоимости 01.03.2016 издан НПА органа исполнительной власти субъекта РФ, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка в сумме 400 000 рублей.

Налоговая база по земельному налогу, определяемая на 01.01.2015 и 01.01.2016, составит 400 000 рублей.

Бухгалтерский учет

Если организация пересчитает (уменьшит) земельный налог в соответствии с новой кадастровой стоимостью участка и подаст уточненные декларации за прошлые годы, то изменение ранее начисленных сумм земельного налога не будет являться исправлением ошибки в бухгалтерском учете. Это связано с тем, что неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете или в бухгалтерской отчетности организации, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна организации на момент отражения (неотражения) таких фактов хозяйственной деятельности ошибками не признаются (п. 2 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности», утвержденного приказом Минфина России от 28.06.2010 № 63н).

Поэтому сумму уменьшения земельного налога можно включить в состав прочих доходов в качестве прибыли прошлых лет, выявленной в отчетном периоде (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н). После пересчета и подачи уточненной декларации бухгалтер сделает проводку:

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по земельному налогу» КРЕДИТ 91 субсчет 91-1

— отражена разница между суммами земельного налога по ошибочной и по исправленной кадастровой стоимости участка.

Налог на прибыль организаций

Сумма земельного налога учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией на дату начисления (подп. 1 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). В результате ошибочного расчета земельного налога (исходя из большей кадастровой стоимости) налоговая база по налогу на прибыль и сумма налога на прибыль были занижены.

Однако уменьшение кадастровой стоимости участка в результате действий органа исполнительной власти субъекта РФ не является ошибкой организации. Поэтому сумму уменьшения земельного налога для целей налогообложения прибыли организация может включить в состав внереализационных доходов текущего отчетного (налогового) периода (п. 10 ст. 250, подп. 6 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Ранее такой подход мог привести к спору с налоговой инспекцией, хотя в случае обращения в суд шансы на выигрыш у налогоплательщика были крайне высоки. Ведь еще в 2012 году Президиум ВАС РФ в постановлении от 17.01.2012 № 10077/11 по делу № А11-4707/2010 указал, что исчисление земельного налога, учитываемого в составе расходов, в излишнем размере не может квалифицироваться как ошибка при исчислении налога на прибыль.

После этого были выпущены разъяснения контролирующих органов с учетом точки зрения Президиум ВАС РФ (письмо Минфина России от 23.01.2014 № 03-03-10/2274, направленное письмом ФНС России от 12.02.2014 № ГД-4-3/[email protected]).

А в 2021 году эту позицию поддержал и Верховный Суд РФ (определение от 08.11.2016 № 308-КГ16-8442 по делу № А25-269/2015). Суд отметил: учет в составе расходов первоначально исчисленной суммы налога не может квалифицироваться как ошибочный. Корректировка налога в последующие годы должна рассматриваться как новое обстоятельство, свидетельствующее о необходимости учета излишне исчисленной суммы налога в периоде указанной корректировки в составе внереализационных доходов, перечень которых в силу статьи 250 Налогового кодекса РФ не является исчерпывающим.