Кто проводит кадастровую оценку земли и недвижимости в 2021 году

ГБУ – полномочия учреждений государственной кадастровой оценки в 2021 году

Итак, с 1 января 2021 года кадастровая оценка недвижимости проводится в соответствии с нормами закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке». Так было не всегда. Ранее кадастровую стоимость определяли сторонние организации, на конкурсной основе. Муниципалитеты принимали решение о проведении государственной кадастровой оценки, далее отбирали исполнителей работ, с которыми заключали контракт. Это было предусмотрено законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в России», который действует и по сей день, за исключением ряда приостановленных статей.

Какие полномочия вменены ГБУ по кадастровой оценке?

С 1 января 2021 года кадастровая стоимость определяется только госорганизациями (ГБУ). ГБУ по определению кадастровой стоимости создается на основании приказа или распоряжения уполномоченного на то органа субъекта РФ.

Таким образом, в каждом субъекте России есть госструктура основными функциями и полномочиями которой является:

оценка кадастровой стоимости недвижимости по закону 237-Ф3 (в соответствии с 14 статьей);
определение кадастровой стоимости вновь созданных и поставленных на кадастровый учет объектов;
кадастровая оценка измененных объектов недвижимости, (при пристройке, или сносе части дома, изменении площади и др;
сбор материалов, обработка данных, а также их запись на накопители и хранение информации используемой в ходе проведения кадастровой оценки;
предоставление в Росреестр сведений, полученных в результате своей деятельности.

Законодательство о кадастровой оценке и кадастровой стоимости земельного участка

По действующему в настоящее время законодательству государственная кадастровая оценка (определение кадастровой стоимости) земельных участков, пересмотр и оспаривание ее результатов могут проводиться в соответствии с:

Статьей 14 «Определение кадастровой стоимости» Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ред. от 29.07.2017),
Главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и
Статьей 66 «Оценка земли» Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017).

Государственная кадастровая оценка земельного участка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ процедур:

направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка и
осуществляемых в порядке, установленном Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость земельного участка, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается:

в процессе государственной кадастровой оценки рыночной стоимости земельного участка, определённой методами массовой оценки, или,
при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков служит базой для расчета:

земельного налога,
арендной платы за землю,
а также выкупной стоимости земли, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка как объект налогообложения земельных участков (земельного налога)

Налоговым законодательством с 1 января 2015 года в качестве основного критерия оценки земельных участков и имущества физических лиц, стала их кадастровая стоимость.

Налоговая база для исчисления земельного налога:

определяется как кадастровая стоимость земельных участков,
признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 «Объект налогообложения» Налогового кодекса РФ.

(п. 1 ст. 390 «Налоговая база» Налогового кодекса РФ).

Рассчитать земельный налог можно с помощью специального сервиса на сайте Федеральной налоговой службы России — nalog.ru/rn77/service/nalog_calc.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться:

для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

п. 5 ст. 65 «Платность использования земли» Земельного кодекса РФ

Определение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ:

пунктом 2 статьи 66 «Оценка земли» Земельного кодекса РФ в ред. от 31.12.2017 года определено,
что для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель.

В свою очередь государственная кадастровая оценка земельных участков проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ред. от 29.07.2017 года установлены:

понятие государственной кадастровой оценки земельных участков;
порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков и формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке;
порядок отбора исполнителя работ и заключение с ним договора на проведение кадастровой оценки земельных участков;
порядок определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков;
порядок экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков;
порядок утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков;
порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции:

по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними,
по проведению государственного кадастрового учета земельных участков,
землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке,
федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии,
государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих

является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Таким образом, вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков, относятся к компетенции Росреестра.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков и определения их кадастровой стоимости

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельных участков установлен Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков

Государственная кадастровая оценка земельных участков проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ не чаще одного раза в 3 года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в 2 года) и не реже одного раза в 5 лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости земельных участков, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ.

Росреестр формирует перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта РФ по его запросу.

В перечень земельных участков включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости земельных участков обо всех земельных участков, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков

Определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке земельных участков.

По итогам определения кадастровой стоимости земельных участков бюджетным учреждением составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.

Бюджетное учреждение в течение 3-х рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.

Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету:

Росреестр в течение 3-х рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки земельных участков сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на 60 дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и
информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечания к результатам определения кадастровой стоимости земельных участков:

представляются в течение 50 дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами
в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Бюджетное учреждение не реже чем один раз в 5 дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков размещает на своем официальном сайте:

обновленные промежуточные отчетные документы;
информацию о кадастровых номерах земельных участков, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;
описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из земельных участков с обоснованием учета замечания;
информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним:

не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных кадастровой оценки земельных участков и
в течение 10 дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.

В течение 3-х рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.

В течение 20 рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта РФ предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.

Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение 3-х рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта РФ три экземпляра отчета о кадастровой стоимости земельных участков на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

Уполномоченный орган субъекта РФ:

в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета о кадастровой стоимости земельных участков
утверждает содержащиеся в таком отчете результаты путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и
в течение 30 рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки земельных участков, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Уполномоченный орган субъекта РФ:

в течение 3-х рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки земельных участков
направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о кадастровой стоимости земельных участков и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки земельных участков.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка.

Форма выписки утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются:

по запросам любых лиц,
в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования,
в том числе сети Интернет, включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия,
иных технических средств связи, а также
посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или иными способами.

Кадастровая стоимость земельного участка: с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»

Чтобы получить справочную информацию по кадастровой стоимости земельного участка в режиме online:

можно использовать специальный сервис на сайте Росреестра rosreestr.ru в разделе «Электронные услуги и сервисы»;
по кадастровому номеру, условному номеру или адресу земельного участка можно получить справочную информацию о земельном участке, в том числе сведения о его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка: с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта»

Публичная кадастровая карта находится по адресу pkk5.rosreestr.ru и содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Нужный земельный участок можно найти на публичной кадастровой карте:

по кадастровому номеру земельного участка, а также
использовать расширенный поиск.

По каждому земельному участку, данные о котором содержит Публичная кадастровая карта, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость земельного участка, а также характеристики земельного участка и кто его собственник. Информация Публичной кадастровой карты является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.

Кадастровая стоимость земельного участка: с помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки»

С помощью сервиса на сайте Росреестра «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» (rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) можно также узнать информацию о кадастровой стоимости земельного участка, содержащуюся в фонде данных государственной кадастровой оценки земельных участков.

В данном случае можно узнать включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости земельного участка в случаях:

определения кадастровой стоимости земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки;
определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поиск информации о кадастровой стоимости земельного участка в сервисе осуществляется по его кадастровому номеру в поле поиска:

после ввода кадастрового номера земельного участка нужно нажать на кнопку «Найти»;
откроется ссылка на вкладку с информацией о запрашиваемом земельном участке или
надпись об отсутствии таких данных (в случае их отсутствия в фонде данных государственной кадастровой оценки).

Можно также скачать отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков, в котором содержатся сведения об интересующем земельном участке. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

Как пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть пересмотрены:

в суде и
в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия) земельного участка.

Пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.

Причем для пересмотра физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суде:

предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии предусмотрена:

статьей 24.18 «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и
порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (с изм. от 03.03.2017).

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по субъекту РФ.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии является:

недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссии заявителю необходимо подать заявление.

Более подробно порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка будет рассмотрен в следующем материале.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Требования к специалистам ГБУ, осуществляющим кадастровую оценку объектов недвижимости

Сотрудники ГБУ, которые определяют кадастровую стоимость, должны отвечать следующим квалификационным требованиям:

иметь высшее образование в одной из областей: управление, экономика, математика, информатика, наука о земле, биология, архитектура, техника, прикладная геология, геодезия, горное, нефтегазовое дело, дело, сельское, лесное и рыбное хозяйство;
быть несудимыми гражданами РФ;
обладать опытом работе в сфере определения кадастровой стоимости (от 3х лет) – для тех, кто подписывает отчет о кадастровой стоимости.

Требования к сотрудникам ГБУ по кадастровой оценке прописаны на федеральном уровне в законе 237-ФЗ, а также в Приказе Минэкономразвития от 12.07.2017 г. № 177.

Центр государственной кадастровой оценки

ГБУ по определению кадастровой стоимости часто называют центр государственной кадастровой оценки.

Действительно, на территории субъекта РФ, будь то область, республика, округ или край, действует одно учреждение, которое определяет кадастровую стоимость – это своего рода центральный аппарат, действующий на определенной территории. В каждом субъекте эти учреждения имеют свою численность, штатное расписание и дополнительные функции и полномочия, а также имеют индивидуальное название.

Например, в Ленинградской области – ГБУ «ЛенКадОценка», В Крыму – ГБУ «]землеустройства[/anchor] и кадастровой оценки», в Мордовии – ГБУ «Фонд имущества» но чаще всего, например на Алтае, в Бурятии, Якутии, в Амурской, Белгородской и других областях уполномоченное государством учреждению по определению кадастровой стоимости так и называется – Центр государственной кадастровой оценки.

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Завышение кадастровой стоимости при проведении оценки влечет за собой существенное повышение имущественного налога. Заказать проведение кадастровой оценки

Это важно

В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать. На практике первая может превышать вторую более чем в 2–3 раза, что связано с несовершенством механизма подсчета и игнорированием фактора спроса во время проведения кадастровой оценки. Это обстоятельство порождает недовольство среди землевладельцев, не готовых платить повышенные суммы налога. Поэтому статья 66 Земельного кодекса РФ указывает, что в тех случаях, когда удается определить рыночную стоимость земельного участка, кадастровую принимают как равную ей. Соответственно, появляются основания для оспаривания завышенной кадастровой стоимости в суде.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.

Вступивший в силу с 2021 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2021 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2021 года.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
Площадь земельного участка.
Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

К сведению

Если на земле стоит здание, именуемое в техническом паспорте как «офис», сам участок будет отнесен к группе «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если на участке выстроены офисные и производственные здания, для него назначается два вида разрешенного использования одновременно. Если участок земли не застроен, ему могут назначить любой из 17 видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

Сравнительный подход

Используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.

Доходный подход

Основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.

Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Некоторые организации могут предложить широкий перечень услуг по оценке как материальных, так и нематериальных активов. Узнать больше об услугах

Фонд данных кадастровой оценки

Федеральная служба кадастра и картографии (Росреестр) на своем официальном сайте https://rosreestr.ru/ содержит информацию об оценке кадастровой стоимости. Данный раздел информации называется «Фонд данных кадастровой оценки». Здесь можно ввести интересующий кадастровый номер вашего объекта (земельного участка, дома) и выяснить какова кадастровая стоимость объекта, дата проведения оценки, сведения о результатах кадастровой оценки.

Кроме этого, можно узнать, когда и где планируется проведение оценочной деятельности, а также выяснить иную интересующую информации о проведении кадастровой оценке и о возможностях оспаривания ее. Но не вся информация в Фонде данных кадастровой оценки содержится в свободном доступе – часть скрыта и доступна только сотрудникам Росреестра.