Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.
Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.
Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.
Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.
По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.
Изменения в законодательстве
Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2021 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.
Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:
- Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
- За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
- Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
- Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
- Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
- В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.
В полной мере закон вступит в силу в 2021 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.
Удельный показатель
Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.
Все участки делятся по своему назначению и видам использования.
Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.
Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.
Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:
- Когда образовываются новые земельные участки;
- Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
- Изменяется целевое назначение надела.
Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.
Заработали новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости
Документ устанавливает порядок определения кадастровой стоимости новых (или вновь учтенных) объектов, объектов, у которых изменились количественные и качественные характеристики, а также уже учтенных объектов, при включении сведений о них в ЕГРН. Прежде всего, это земельные участки, незавершенное строительство, отдельные помещения в зданиях и машино-места».
«Если не вдаваться в ненужные подробности, то данный порядок указывает, что кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается путем умножения площади объекта на УПКС. Самая главная деталь в данной формуле — это УПКС или удельный показатель кадастровой стоимости. Грубо говоря, оценщик берет группу схожих объектов в регионе, городе, населенном пункте и так далее. Затем с помощью математических операций выводит среднее значение УПКС. Дальше площадь, объем или иная характеристика конкретного объекта умножается на УПКС, и получается кадастровая стоимость. Естественно, что последняя может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону от реальной, рыночной цены недвижимости», — рассказа «Российской газете» юрист Олег Сухов.
По его словам, ничего принципиально нового в такой методике нет. Она уже давно применяется для объектов незавершенного строительства, неопределенного вида использования, а также для земельных участков. Просто раньше все эти требования были закреплены в многочисленных методических указаниях и порядках определения стоимости вышеперечисленных объектов. Теперь Минэкономразвития отменил их и свел уже существующие правила в один документ.
«Впрочем, документ содержит и новеллы. Так, в нем появились указания на порядок расчета стоимости машино-мест. Интересно, что стоимость машино-места определяется с использованием УПКС для нежилых помещений. Я не думаю, что это хороший вариант. Все-таки машино-место — это своеобразный объект недвижимости, и для расчета его кадастровой стоимости нужны немного другие параметры, — отмечает юрист. — Еще одно новшество — определение стоимости единого недвижимого комплекса. Она будет высчитываться обычным сложением размеров кадастровой стоимости зданий, участков и других объектов, входящих в ЕНК.
Также более подробно расписан механизм определения кадастровой стоимости земельных участков. Например, при объединении наделов, в случае их перераспределения с нераспределенными землями или в ситуации, когда участок имеет больше одного вида разрешенного использования.
Подводя итог, продолжает Олег Сухов, новый порядок определения кадастровой стоимости не ведет к дополнительным преимуществам. «Да, собственники незавершенного строительства, ЕНК и перераспределяемых наделов получили понятное представление о том, как рассчитывается стоимость их недвижимости. Кроме того, теперь при объединении участков или при их перераспределении с нераспределенными землями будет устанавливаться более низкая (чем обычно) кадастровая стоимость. Это, конечно, расширит возможности для аренды и продажи земли».
Однако стоимость, рассчитанная с помощью УПКС, как говорится, все равно является «средней по больнице». При большом отклонении от рыночной цены, собственнику придется оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке.
Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?
Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:
Стоимость = УПКС * площадь участка.
Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:
- В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
- Внутри такой группы исчисляется УПКС;
- Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.
Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.
Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.
Применение
Для определения кадастровой стоимости применяются три подхода:
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
Применение УПКС осуществляется в рамках сравнительного подхода при массовой оценке объектов недвижимости. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета…» (далее – Порядок) данный метод применяется при исчислении государством стоимости:
- объектов незавершенного строительства;
- единых недвижимых комплексов;
- машино-мест;
- земельных наделов.
УПКС целесообразно применять в случаях, когда расчет по типовой, регрессивной или индивидуальной модели не дают необходимой точности или вовсе не приемлемы. Для вычисления УПКС выстраивается статистическая модель, основанная на влияющих на рыночную цену факторах. Оценщик выявляет ряд таких факторов и определяет степень влияния каждого из них на конечную стоимость модели.
Стоит отметить, что согласно п. 21 утвержденного Порядка, при изменении площади земельного надела, о котором уже есть сведения в ЕГРН, УПКС не пересчитывается, а кадастровая цена меняется в соответствии с изменением его площади. Но также не проводится перерасчет показателей, если изменяется вид разрешенного землепользования (при условии, что изменение произошло в пределах группы). Об изменении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.
При разделении надела на части в соответствии с п. 23 Порядка кадастровая стоимость каждого из наделов определяется путем умножения площади каждого из выделенных участков на УПКС преображаемого.
Оценщик производит расчет УПКС поэтапно:
- Производится анализ территориального расположения участка (по субъекту РФ, муниципалитету, принадлежности к населенному пункту, кадастровому кварталу).
- Формируется оценочная группа участков, имеющих сходные характеристики.
- Исчисляется среднее значение показателя УПКС с учетом влияния ценообразующих факторов на единицу площади участков, входящих в оценочную группу.
После вычисления УПКС определяется кадастровая цена каждого из входящих в группу наделов.
Отбор факторов, влияющих на стоимость участков, осуществляет оценщик по собственному усмотрению. На ценность участка оказывают существенное влияние:
- близость к объектам инфраструктуры;
- наличие или отсутствие инженерных коммуникаций;
- привлекательность с точки зрения ведения бизнеса и пр.
Ценообразующие факторы – количественные и качественные характеристики участка, которые (по мнению оценщика) влияют на рыночную стоимость надела.
Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?
Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:
- Личные хозяйства, имеющие застройки;
- Товарищества огородников и садоводов;
- Дачные объединения;
- Жилые дома.
Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:
- Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
- Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
- Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
- Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
- Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
- Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.
Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.
Формула расчета следующая:
УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:
- Рпос – определенные характеристики окружения участка;
- Рсделки – рыночная стоимость объекта;
- Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.
В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.
Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:
Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:
- Р1 – инвентарная стоимость объекта;
- Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).
Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка
Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка.. Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:
1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.
3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.
4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования. Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования. В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы. Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра. Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь. При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.
6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.
7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.
Возможность оспаривания значения
В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.
При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:
- В комиссию по рассмотрению споров;
- В суд.
Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.
При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.
Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:
- При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
- Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.
Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.
Как рассчитать?
Сам расчет УПКС проводится по следующему алгоритму:
- Из участков, расположенных на одном кадастровом квартале в одном населенном пункте формируются оценочные группы.
- Для сформированных оценочных групп выявляется ряд ценообразующих факторов, определяется степень влияния каждого из них на рыночную цену участков.
- Для каждой группы определяется удельный показатель.
- Производится расчет кадастровой стоимости каждого объекта по формуле:
КС = УПКС х площадь надела.
Из всех земельных участков, расположенных на одной территории, выделяются:
- дачные и садоводческие товарищества;
- объединения огородников или садоводов, где разрешено строительство;
- личные хозяйства, где разрешено строительство;
- жилые дома отдельно по каждой категории (многоэтажные, многоквартирные, средней этажности, индивидуальной застройки и пр.);
- наделы сельскохозяйственного назначения;
- наделы, занятые инфраструктурой и т. д.
После группировки участков оценщик определяет УПКС для каждой группы. Эксперт выявляет факторы, влияющие на ценность объектов в каждой группе. Затем выбирается эталон – земельный участок, обладающий типовыми характеристиками. Из эталонов создаются подгруппы, по которым проводится сбор информации – анализ спроса и предложения на внутреннем рынке.
Оценщик разрабатывает статистическую модель, выявляя зависимость рыночной стоимости от ценообразующих факторов. После этого формируется формула для расчета удельного показателя, проводится расчет УПКС для эталона. В общем виде формула выглядит следующим образом:
УПКС = (Рпос+Рсделки) х Ki, где:
- Рпос – показатель инфраструктуры (отражает стоимость инженерных коммуникаций, присутствующих на участке);
- Рсделки – рыночная цена участка;
- Ki – корректирующий коэффициент для данного надела.
Рыночная цена рассчитывается путем умножения инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, учитывающий улучшение данного надела (выгодное расположение, близость инфраструктурных объектов и пр.). О рыночной стоимости и о том, чем она отличается от кадастровой, мы писали в отдельном материале.
Последний шаг – вычисление итоговой стоимости всех наделов оценочной группы, куда входил эталон, путем умножения полученного в расчетах показателя на площадь наделов.
Чтобы учесть влияние негативных факторов, применяют понижающие поправочные коэффициенты (например, при расположении участка в зоне вероятного затопления и пр.).
