Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?

Главная › Вопрос-ответ ›

2020 внёс свои коррективы, правила и льготы. И некоторые из них остались в 2021 году, потому прежде чем мы расскажем о нововведениях 2021 года, давайте посмотрим, что осталось актуально с прошлого года, и раз уж ранее я уже упомянул льготы, то с них и начнем.

В 2021 году одним из инструментов господдержки стала льготная ипотечная ставка в размере 6,5% годовых для покупателей квартир в новостройках и эта программа продлена до 1 июля 2021 года. Пока неизвестно продлят ли её вновь, однако давайте вспомним основные условия для получения льготной ипотеки:

Иметь гражданство РФ
Договор ипотеки нужно заключить до 1 июля 2021 года.
Подходят квартиры только в новостройках
Дом может быть, как на стадии «котлована», так и уже сдаваться
Максимальная сумма — варьируется от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона.
Ставка — 6,5% годовых на весь срок кредита.
Первоначальный взнос — не менее 15% стоимости жилья.
Возможно использовать материнский капитал или другие виды господдержки.

Важно, что договор ипотеки должен быть заключен до 1 июля 2021 года, распространяется данная программа, как на уже готовые квартиры, так и на квартиры в стадии «котлована».

Какие же нововведения появились в 2021 году?

Долгое время обсуждалась отмена долевого строительства, однако это был бы слишком рисковый шаг. Потому в 2021 году было объявлено о решении осуществить плавный переход к новой модели участия в строительстве – проектному финансированию. То есть теперь гарантом успешности строительства будет выступать банк. Хорошо это или плохо?

Сложно однозначно ответить на данный вопрос, безусловно эта схема выглядит наиболее прозрачно, хотя бы потому что деньги, вложенные инвесторами никуда «не уйдут», а будут переведены на эскроу-счета в банках, что это за счета расскажем чуть позже. Кроме всего прочего в случае банкротства застройщика инвесторам будут возвращены их вклады, ведь теперь застройщик обязан строить на финансы «из своего кармана», что безусловно приведет к «чистке» рынка девелопмента.

Но теперь давайте взглянем на эту же схему глазами дольщика, допустим вы приобрели квартиру на этапе «котлована», инвесторы вкладывают деньги в застройщика, однако в середине строительства он закрывает строительную площадку и объявляет себя банкротом. Банк возмещает все деньги инвесторам, а дольщикам? Нет, дольщики, к сожалению, не могут досрочно забрать свои деньги, они будут иметь право на это лишь тогда, когда компания нарушит условия договора проектного финансирования.

Но всё же не будем паниковать раньше времени, согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

Покупатели внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
Объект готов на 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное развитие инфраструктуры (например, открытие детского сада и школы, открытие магазина или кафе)
Готовность от 6%, но работы проводит крупная, зарекомендовавшая себя, компания.

Что было и есть

С начала 90-х, когда началась вся эта эпопея и до 2005 года, а если быть более точными, до 01.04.2005, правовое положение организаций занявшихся жилищным строительством, равно как и налогообложение их деятельности, никак не регулировались. И организации изощрялись, как могли. С лицами, пожелавшими приобрести квартиру в новостройке, заключались самые разнообразные договоры, смысл которых до конца не был понятен и юристам (либо считающих себя таковыми), их разрабатывающими. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры о совместной деятельности (либо о совместном строительстве), предварительные договоры купли-продажи недвижимости, и т. д., и т. п., и пр.
И иногда, когда застройщик не имел с самого начала намерения собрать бабки с лохов и слинять в далекие теплые страны, жильцы, кто раньше, а кто позже, заезжали в новые квартиры.

Но значительно чаще желающий приобрести новую квартиру, заключал какой-нибудь хитроназванный договор, и уплачивал значительную сумму денег. Спустя время он узнавал, что квартиры у него не будет и денег тоже. А претензии предъявлять некому. Либо фирма, которой он платил, уже закрылась, либо, судя по договору, она ничего никому не должна.

И для прекращения этого правового беспредела 30.12.2004 был подписан Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 01.04.2005.

Данным Федеральным законом были сделаны попытки навести хоть какой-то порядок в сфере жилищного строительства.

В первую очередь, ограничили круг лиц, имеющих право возводить многоквартирные жилые дома и привлекать, еще на стадии строительства, деньги граждан и организаций для его финансирования. Такие организации было велено именовать «застройщиками».

Так, в самой первой редакции (п. 1 ст. 2 Закона № 2014-ФЗ) застройщиком многоквартирного жилого дома могло быть юридическое лицо (любой организационно-правовой формы) либо индивидуальный предприниматель, у которого в собственности (либо в аренде) находился земельный участок и имелось разрешение на строительство на данном участке многоквартирного жилого дома.

Данное определения застройщика не противоречило (и не противоречит в настоящее время, когда требования к такой фирме существенно ужесточились, и индивидуальным предпринимателем прямо запрещено заниматься такой деятельностью) определению застройщика, данному в Градостроительном Кодексе Российской Федерации (далее — ГСК РФ).

По ГСК РФ застройщиком именуется лицо, имеющее права (в том числе и право аренды) на земельный участок и обеспечивающее на нем возведение объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГСК РФ).

Есть общая норма (определение застройщика в ГСК РФ), и специальная (определение застройщика в Законе № 214-ФЗ), не противоречащая общей, а несколько ограничивающая ее в связи с определенным видом деятельности. Так что здесь все в порядке, и никаких претензий к разработчикам Закона № 214-ФЗ, равно как и к толкованию этого определения не возникало и не возникает.

Да и позже, когда указанный п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ стали изменять в сторону все больших требований и ограничений к застройщикам — вначале запретили заниматься такой деятельностью индивидуальным предпринимателям (с июля 2006 года), а затем и вовсе оставили на рынке только крупных игроков, уже имеющих положительный опыт на жилищном рынке — ни у юристов, ни у финансистов каких-либо недоумений или неоднозначных толкований нет.

К формулировке определения объекта долевого строительства (п. 2. ст. 2 Закона № 214-ФЗ), под которым понимается жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, также претензий нет. Другими словами, это объект недвижимости, входящий в состав более крупного и отдельно стоящего объекта недвижимости, то есть его доля. Вот отсюда и возник термин «долевое строительство». Хотя некоторые до сих пор трактуют «долевое строительство» как «совместное». Но строят не застройщик с дольщиками методом народной стройки. Возведение дома, в том числе и за счет дольщиков, производит застройщик, который чаще всего нанимает для этого профессиональные организации — начиная от проектировщиков, и заканчивая субподрядчиками, специализирующихся на том, либо ином виде строительных работ.

А вот данное в ст. 4 Закона № 214-ФЗ определение договора участия в долевом строительстве (ДУДС), который упорно продолжают именовать ДДУ (то есть договор долевого участия) начали трактовать, в том числе и чиновники финансового ведомства, весьма своеобразно.

Итак, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок возвести многоквартирный жилой дом, то есть отдельно стоящий объект недвижимости. При этом данный объект может быть возведен застройщиком как самостоятельно, так и с привлечением других лиц. После того, как дом будет возведен, что должно быть подтверждено выдачей ему разрешения на ввод в эксплуатацию, он обязан передать указанный в ДУДС объект долевого строительства, то есть квартиру, либо нежилое помещение, дольщику. Последний, в свою очередь, возлагает на себя обязанности по своевременной оплате предусмотренной в договоре стоимости квартиры и, после выдачи застройщику разрешения на ввод, принять это помещение, подписав приемопередаточный акт.

И на семинарах, и в дискуссиях (иногда переходящих в полемику) на бухгалтерских форумах, мне до сих пор никто не дал ответ на вопрос: — Чем, кроме некоторых филологических различий в формулировках, отличается договор участия в долевом строительстве от договора подряда?

Мои аргументы.

По договору подряда (п. 1 ст. 702 ГК РФ) подрядчик обязуется изготовить (создать) определенную договором вещь и после завершения работ передать ее заказчику.

Так что застройщик, как лицо, взявшее на себя обязательство возвести (изготовить) по заданию другого лица (участника долевого строительства) квартиру (или иное помещения) и, после завершения такового, передать ее последнему, вполне может быть признан подрядчиком.

То есть, с точки зрения ГК РФ, участника долевого строительства можно признать заказчиком, а застройщика многоквартирного жилого дома — подрядчиком, независимо от того, своими силами он будет возводить этот дом (и данную квартиру), либо привлечет соисполнителей (субподрядчиков). Право на привлечение субподрядчиков (даже без уведомления заказчика) прямо предусмотрено ст. 706 ГК РФ. Точнее, застройщика надлежит признать генеральным подрядчиком.

Тем более, что дольщик (как и любой другой заказчик), после приема квартиры, регистрирует возникновение на нее права собственности.

То, что согласно, как Закону № 214-ФЗ, так и упомянутому выше п. 14 ст. 1 ГСК РФ, права на земельный участок, вплоть до передачи квартир дольщикам, принадлежат застройщику, ГК РФ не противоречат. Единственное различие, которое я нашел: в заключаемом договоре подряда инициатива и пальма первенства за заказчиком. Он под свои условия находит генподрядчика.

В ДУДС наоборот. Генподрядчик (застройщик) начинает возводить объект недвижимости (или готовиться к его возведению) и только после этого приступает к поиску заказчиков (дольщиков). Да, и второе различие. В ДУДС на одного генподрядчика (застройщика) будет приходиться достаточно много заказчиков (дольщиков).

И два самых интересных ответа, которые мне давали на заданный вопрос:

1. Да всем!

2. У подрядчика цель заключения договора — получение прибыли, то есть коммерческая а у застройщика же основная цель — передача квартир дольщикам, то есть — социальная*.

*Утром мажу бутерброд,

Сразу мысль — а как народ?

Незадолго до вступления в силу Закона № 214-ФЗ (с 01.01.2005) в п. 3 ст. 149 НК РФ был внесен подп. 22, согласно которому реализация жилых домов, квартир, и долей в них освобождалась от НДС.

И если бы чиновники согласились тогда с тем, что передача квартиры по ДУДС является ее реализацией, то никаких проблем с бухгалтерским и налоговым учетом у застройщика, что на стадии возведения дома, при передаче квартир, равно как и нежилых помещений, дольщикам, не было бы и тогда, и вплоть до настоящего времени.

Мы в это время предлагали следующую схему.

Застройщик (в бухгалтерском и налоговом учете — генеральный подрядчик) возводит жилой дом. Источники финансирования: — собственные средства, банковские кредиты, средства дольщиков. Фактически полученные средства дольщиков отражаются, как предварительная оплата.
Все затраты по возведению дома он собирает на счете 20 «Основное производство», где имеет возможность определить себестоимость каждого объекта долевого строительства, равно как и тех объектов, на которые не заключены договоры. Такие помещения застройщик, после завершения строительства, оформит себе в собственность, как готовую продукцию, и будет продавать по договорам купли-продажи.
Передача квартир (жилых помещений) про ДУДС не облагается НДС, передача нежилых — облагается.

И дальнейшие изменения в Закон № 214-ФЗ, а их было немало, и, вероятно, будут еще, на предложенную схему никак не влияли, и повлиять не могут.
Но такая, слишком простая и понятная всем схема, чиновникам почему-то не понравилась: — Нет трудностей, которые требуется героически преодолевать.

Еще до вступления указанного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ ФНС России, согласовав свое мнение с Минфином, опубликовало письмо от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/[email protected]

В нем было прямо указано, что освобождение от НДС касается только договоров купли-продажи квартир, или жилых домов, при которых регистрируется переход уже имеющегося права собственности от старого владельца новому. На строительство новых квартир, на которые у новосела возникает право собственности, данная льгота не распространяется.

— Почему?

— А мы так видим.

Так что с 01.05.2005, когда вступил в силу Закон № 214-ФЗ, и застройщики стали обязаны привлекать деньги граждан только по договорам долевого участия, выяснилось, что дарованная законодателями льгота, что, по мнению ее авторов, должна была удешевить цены на новые квартиры, стараниями высокопоставленных чиновников финансовых ведомств, не срабатывает.

И, исходя из древнего постулата, что начальник всегда прав, либо вы просто неправильно поняли его мудрые указания, уже Минфин России (письмо Минфина России от 12.07.2005 № 03-04-01/82, доведенное до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 02.08.2005 № ММ-6-03/632) предложил очень хитрозаверченную схему учета.

Авторы сего опуса, прочитав ст. 5 Закона № 214-ФЗ, где было дано определение цены договора участия в долевом строительстве, пришли к очень интересному выводу. Точнее, сказали новое слово в налогообложении!

Сначала напомним, что застройщик, получивший разрешение на строительство многоквартирного жилого дома до 01.07.2018, имел право в заключенном с дольщиком договоре указать цену квартиры, как сумму денежных средств на возмещение затрат на ее строительство плюс стоимость услуг застройщика. Эта фраза была исключена из п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ для договоров, заключенных после 01.07.2018.

Формулировка довольно невнятная и чисто теоретическая, так как определить на стадии заключения договора, сколько с застройщика затребуют непосредственные участники строительства (начиная с изыскателей, и заканчивая субподрядчиками) — довольно затруднительно. Тем более что она почти дословно списана с п. 2 ст. 709 ГК РФ, согласно которому цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Так вот, в вышеуказанном письме были сделаны совершенно потрясающие выводы (почему авторы его не стали таким же образом трактовать и налогообложение обычного подрядчика — не совсем понятно).

Застройщиков было велено разделить на две категории:

Первая— это те организации, которые имеют у себя в штате строительные подразделения и принимают непосредственное участие в возведении дома.

Вторая— так называемые «чистые» застройщики, которые занимаются только поиском дольщиков, заключением с ними ДУДС и получением от них денег. Дом возводят уже другие специализированные фирмы, нанятые этим «чистым» застройщиком.

Первая категория застройщиков (выполняющих какие-либо работы по строительству дома), таким образом, выполняет работы по договору подряда, то есть они ведут учет по схеме предложенной нами выше, за исключением того, что цена договора включает в себя НДС.

А вот вторая категория, получается, выступает кем-то вроде агента, заключившего договор с дольщиком по модели договора комиссии.

Но что надзорные государственные (муниципальные) органы, что участники долевого строительства разницы между этими двумя категориями застройщиков не видят, и увидеть даже в теории не могут.

Земельные участок под строительство (вне зависимости от того, чьи сотрудники будут там работать) приобретается в собственность или берется в аренду толькозастройщиком. Разрешение на строительство на свое имя может получить тоже только он. Точно также он потом получает и разрешение на ввод. Договор с дольщиком, равно как и приемопередаточный акт потом подписывает только представитель застройщика.

Да, в проектной декларации (ст. 19 Закона № 214-ФЗ), с которой имеет право ознакомиться будущий участник долевого строительства, должны быть указаны все организации, принимающие участие в строительстве дома. Но то, что застройщик будет там указан, допустим, как генеральный подрядчик, либо, по законодательству, таковое ему не разрешено (нет в штате необходимых специалистов), ни на условия договора, ни, по большому счету на стоимость 1 кв. м. в будущей квартире (то есть на цену договора), не повлияет, и повлиять никак не может.

Ан нет. Как в том древнем армейском анекдоте: Товарищи солдаты — будете грузить люминий. А кому не нравится люминий, будет грузить чугуний.

Так учет и налогообложение для этих двух категорий было предложено вести следующим образом.

Для первой (которые и сами строят).Сумма средств, получаемых застройщиком от дольщиков, должна быть учтена, как предоплата, независимо от того, заключен договор на квартиру, или нежилое помещение. Из нее (на дату поступления) должен быть исчислен НДС. Далее, при завершении строительства, передача квартиры дольщику должна быть признана реализацией СМР по ее возведению, что не освобождено от налога на добавленную стоимость.

Для второй категории (то бишь «чистых» застройщиков). Поступление денег от застройщиков необходимо разделить на две части — полученных в порядке возмещения затрат на строительство (которые НДС не облагаются), и на оплату так называемых «услуг» застройщика, которые попадали под НДС.

Вот в этом письме и было впервые упомянуто понятие «услуги застройщика», определения которого до сих пор ни в одном законодательном акте Российской Федерации не содержится.

Но достаточно было письма, подписанного заместителем министра финансов и согласованного с заместителем начальника федеральной налоговой службы, для того, чтобы ввести новый термин в практику бухгалтерского учета и налогообложения, не утруждая себя ни изменениями в законодательные акты, ни в нормативно-правовые акты*.

*Император Николай I в свое время мудро заметил: — Государством управляю не я, а три сотни начальников департаментов.

На стадии возведения дома и получении денег от дольщиков, опять-таки руководствуясь только невнятными и зачастую противоречивыми разъяснениями Минфина России, большинство застройщиков, по умолчанию, НДС не начисляли вообще. Либо производили таковое, если сего требовали местные налоговики, исходя из какого-нибудь норматива, допустим, предварительной оплатой, а не целевым финансированием (подп. 14 п. 21 ст. 270 НК РФ) признавали 5% (или 7%) от суммы поступивших от дольщика средств. Из этой суммы и вытаскивали НДС.

На стадии передачи квартиры дольщику «услугами застройщика», по аналогии с доходом агента (комиссионера), признавали, и признают до сих пор фактическую разницу между суммой затрат (предъявленных генеральным подрядчиком напрямую, либо через технического заказчика) на возведение дома, в том числе и конкретной квартиры, и суммой средств, полученных от дольщика. До 30.09.2010 она включала в себя и налог на добавленную стоимость. После этой даты (с 01.10.2010 — в силу вступил подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому освободили от НДС услуги застройщика на основании заключенного ДУДС (кроме услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Однако по-прежнему этому термину не дано разъяснение ни в НК РФ, ни в других законодательных актах, ни в судебных решениях.

Средства, поступающие в оплату затрат на возведение дома, руководствуясь подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, предложено считать целевым финансированием. Действительно, поступившие от дольщиков средства, считать ли их предварительной оплатой, либо целевым финансированием, ни в коем случае нельзя признать доходом (выручкой) ни в регистрах бухгалтерского учета, ни для целей налогообложения. Договор еще не исполнен, квартира дольщику не передана. И не исключено, что дольщик расторгнет договор, и застройщик будет обязан вернуть ему полученные ранее средства.

Но из этого чиновники сделали вывод*, что средства, которые застройщик потратит на оплату работ и услуг других организаций, непосредственно занимающихся возведением квартиры (точнее, дома, в котором расположена эта квартира) при расчете прибыли застройщика не учитываются.

*Писем таких ну очень много, поэтому давать ссылку на них здесь не будем.

Далее в обязательном порядке следует упомянуть письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02.

Оно касалось порядка отражения в регистрах бухгалтерского учета затрат на возведение объекта недвижимости. В нем было предложено эти затраты собирать на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», причем независимо от того, для каких целей этот объект изначально возводится.

В какой-то части с этим письмом мы согласны.

Допустим, что на возводимый объект застройщик изначально намеревается, после завершения строительства, зарегистрировать возникновение права собственности и предполагает его дальнейшую эксплуатацию или сдачу в аренду. То есть эта недвижимость у застройщика в результате будет признана объектом основных средств. Отражение затрат по строительству на счете 08 в этом случае абсолютно правомерно и никаких вопросов и претензий не вызывает.

Предположим, что уже на стадии строительства объекта было принято решение часть объекта (не «за спасибо», разумеется, а за какую-то сумму средств), передать другому лицу. Такой договор, вплоть до 2011 года каждый застройщик именовал, как ему заблагорассудится. В ходу были: инвестиционные договоры, договоры совместной деятельности, договоры совместного строительства, и т. д., и т. п., и пр.

Но Пленум ВАС РФ в своём постановлении от 11.07.2011 № 54 обоснованно отметил, что в подавляющем большинстве речь идет о заключении договора о купле-продаже недвижимости, которая будет построена в будущем.

И застройщик, после того, как закончит возведение объекта, получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрирует на него возникновение права собственности, передаст на него (чаще всего — на его часть) это право другому лицу. А лицо это (соинвестор, участник совместного строительства и пр.) все или большую часть денег, заплатило заранее.

Следовательно, уже на стадии стойки будет известно, что какая-то часть объекта возводится не для себя (как ОС), а для другого лица. То есть мы имеем дело с изготовлением пусть и недвижимости, но готовой продукции. В регистрах бухгалтерского учета затраты на изготовление готовой продукции (оборотного актива) учитываются на балансовом счете 20, а сама продукция, ожидающая продажу — на счете 43. Но обычно такое решение — продажа части здания другому лицу — принимается уже после того, как стройка начата. И бухгалтерия застройщика абсолютно правильно ведет учет всех затрат на счете 08. Изменять после этого учет затрат, тем более, что обычно еще точно неизвестно, какая именно конкретная часть построенного объекта будет продаваться, смысла нет. Поэтому застройщик абсолютно логично продолжает вести учете затрат на 08 счете.

И вот после того, как строительство завершится и застройщик (уже продавец) окончательно решит, какую именно часть объекта он передаст (а точнее, продаст) соинвестору (то есть продавцу), и будет сделана указанная в письме проводка:

Дебет счета 43 Кредит счета 08*.

*Данная запись, хотя и не предусмотрена Инструкцией по применению плана счетов, и царапает взгляд мало-мальски квалифицированного бухгалтера, в описанной ситуации имеет право на существование.

В этой части к действительным авторам письма у нас претензий нет.

Но вот дальше начинаются полные непонятки.

Если застройщик возводит (или хотя бы планирует возвести) многоквартирный жилой дом и заключать при этом договоры участия в долевом строительстве, то ни одного квадратного метра площади в этом доме за собой оставлять он не намеревается. Недвижимого объекта основных средств в этом доме у него не будет. То есть мы имеем процесс изготовления оборотных активов, изначально предназначенных для возмездной передачи другим лицам.

Однако и в этом случае авторы данного письма предлагают вести учет этих затрат на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

— Почему?

— Внятного ответа ни от кого до сих пор не получено.

У меня только возникли подозрения, что действительные авторы письма взяли за основу еще старые советские рекомендации, по которым все жилые дома находились в собственности либо горисполкомов, либо промышленных предприятий, как основные средства непроизводственного назначения. Затраты на их строительство тогда учитывались на счете 08.

Времена эти давно прошли, а рекомендации, получается, применяются.

Тем более, что в начале письма идет отсылка к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина от 30.12.1993 № 160.

Но сразу хотелось бы отметить, что данное Положение (утвержденное письмом, а не приказом Минфина России, и даже не подававшееся на регистрацию в Минюст России), нормативно-правовым актом признано быть не может. Это во-первых.

Во-вторых, это Положение касается учета долгосрочных инвестиций, то есть внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи (п. 1.2 Данного Положения).

Таким образом, применять его, как руководство по учету затрат на создание оборотных активов — как минимум не совсем корректно.

Но, тем не менее, руководствуясь вышеуказанными письмами Федеральная служба по финансовым рынками России своим приказом от 30.11.2006 № 06-137/пз-н утвердила Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, в которой обязализастройщиков многоквартирных жилых домов (которые у них ну никак не будут числиться основными средствами) отражать затраты, предъявленные непосредственными участниками строительство толькона счете 08.

Таким образом ФСФР России своим нормативно-правовым актом, не имея на то полномочий, обязала организации составлять бухгалтерскую отчетность по своим требованиям. При этом данные требования (отражение затрат по созданию оборотных активов в составе внеоборотных активов) противоречило действующему в то время Федеральному закону от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»*, так и ныне действующим положениям по бухгалтерскому учету*.

*В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно (п. 6 ст. 8 Закона № 129-ФЗ)

**Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н

Положение по бухгалтерскому учету Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утвержденное Приказом Минфина России от 09.06.2001 № 44н

Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н.

Также, в 2021 году, при внесении очередных изменений в Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137, которым утверждены формы и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, застройщика многоквартирных жилых домов в части оформления и заполнения счетов-фактур, книги продаж, книги покупок, журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, приравняли к агенту, комиссионеру, экспедитору.

Хотя, еще раз повторим, ни из одного законодательного акта такого однозначного вывода сделать нельзя.

Таким образом, сложившаяся система учета затрат на строительство многоквартирных жилых домов, построенная в первую очередь, на письмах высокопоставленных чиновников, большей частью противоречит как действующему законодательству, так и нормативно-правовым актам. Однако, худо-бедно, до последнего времени она работала.

И, относительно недавно, грамотные юристы застройщиков, воспользовавшись неоднозначными формулировками Закона № 214-ФЗ и подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, обратили их в свою пользу.
Еще раз напомним, что от НДС освобождаются услуги застройщика при передаче дольщикам объектов долевого строительства, за исключением объектов производственного назначения.

К таковым, как также упомянуто в указанном подпункте, относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В современных многоквартирных домах первые этажи (их еще называют цокольными) чаще всего являются нежилыми. Они после завершения строительства отдаются под небольшие магазинчики, офисы, салоны красоты и пр.

Однако сам многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения, независимо от наличия либо отсутствия в нем нежилых помещений. Таким образом, объекты производственного назначения в многоквартирном жилом доме находиться не могут. Следовательно, при передаче таких нежилых помещений услуги застройщика также не облагаются налогом на добавленную стоимость. К такому выводу пришел и ВС РФ (Определение от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу N А78-10467/2015, доведенное до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/[email protected]).

Позже Минфин России (письмо от 24.04.2019 № 03-07-11/30014) с этим также согласился.

Сейчас все расскажем!

Начнем с простого, эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся определенные суммы до выполнения определённых обстоятельств, в данном случае строительства и начало сдачи квартир дольщикам. Правовую сторону о эскроу счетах и эскроу счетах в долевом строительстве можно найти в статье 860.7-860.10 ГК РФ и статье 15.4 ФЗ-214.

С 2014 года появилась возможность заключения договора счета эскроу, однако на тот момент это был лишь один из видов банковских счетов, однако использовался, по большей части, только в сфере гос. корпораций.

Далее в 2021 году начали задумываться о использовании эксроу-счетов, как гарантии исполнения работ. Однако тогда эта идея не получила какого-то масштабного отклика и была отложена в «ящик» еще на пару лет.

И вот в 2021 году правительства всё-таки объявило о использовании таких счетов.

Ранее я упомянул, что эксроу-счета не идеален для дольщиков, но всё же давайте разберемся. Механизм оплаты через эскроу-счета гарантирует, что у вас либо останутся деньги, либо вы получите квартиру. Деньги за строительство блокируются или, если говорить на банковском языке, депонируются, на счетах до момента регистрации права собственности первой сданной площади/квартиры. Так же при возникновении тех или иных проблем у застройщика, покупатель сможет вернуть уплаченную им сумму.

Застройщиков финансируют по большей части банки, так же в тех же банках, кредитующих проект и открывают эксроу-счета. Поэтому застройщик или девелопер может получить выгоду при хорошей продаже квартир на этапе строительства и снизить себе процент по кредиту.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности. Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости. Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.