Все вопросы к нему — кто такой управляющий ТСЖ и каковы его обязанности? Рассмотрение нюансов

Чем отличается от председателя товарищества?

Существенное отличие должности председателя от управляющего в том, что первый может быть только из числа собственников дома, а управляющий – человеком со стороны.

Часто председатели – это люди, заинтересованные делами собственного дома и могут исполнять свои обязанности за чисто символическую плату или безвозмездно. А управляющий – наемный работник с фиксированной трудовым договором оплатой.

Председатель может действовать при исполнении своих обязанностей без доверенности (п.2 ст.149 ЖК РФ), а управляющий обязан ее предъявлять при взаимодействии с третьей стороной (гл.10 ГК РФ).

Председатель избирается на срок не более двух лет (п.2 ст.147 ЖК РФ, п.1 ст.149 ЖК РФ), а управляющий – нанимается на срок, указанный в договоре.

О том, как назначается председатель ТСЖ, читайте тут, а об особенностях расчета и оформления зарплаты председателю ТСЖ рассказано здесь.

Определение размера – из чего складывается сумма?

Единой суммы оплаты труда для руководителя ТСЖ не существует. Размер будет зависеть от стоимости выполненных работ – сумма складывается из определённого процента от затраченных на действие средств. Сам глава ТСЖ не может сам решать, какая сумма будет ему выплачиваться.

Вопрос о размере начисляемого вознаграждения решается только собственниками квартир на общем собрании, где будут изучены акты выполненных работ и решён вопрос о проценте для председателя. Максимального и минимального размера оплаты законодательством не установлено.

Внимание. Сумма, выплачиваемая руководителю, не может превышать сумму выполненных работ.

Суть работы в многоквартирном доме

Управляющий – это работник, который контролирует реализацию таких направлений деятельности ТСЖ, как:

1. Финансово-экономическая (составляет сметы по доходам и расходам, ведет финансовый учет, работу с должниками-собственниками).
2. Осуществление технического контроля и планирования (может производить отбор подрядчиков для проведения ремонтных работ).
3. Договорно-правовая деятельность (может заключать письменные соглашения с поставщиками услуг, например, вывоз мусора).
4. Инженерно-техническая (произведение регулярных осмотров вверенной ему территории, удовлетворение жалоб жильцов по техническим доработкам).

Распределение вакансий по зарплатам

Рассмотрим распределение вакансий (с указанной зп) по диапазонам зарплат для ‘управляющий (ЖКХ)’ (Москва).

До 69000.0 руб.: 15.38% вакансий.

От 69000.0 руб. до 73000.0 руб.: 15.38% вакансий.

От 73000.0 руб. до 81000.0 руб.: 15.38% вакансий.

От 81000.0 руб. до 105000.0 руб.: 23.08% вакансий.

От 105000.0 руб. до 133000.0 руб.: 23.08% вакансий.

От 133000.0 руб.: 7.69% вакансий.

Распределение вакансий по зарплатам также может дать приблизительную оценку минимальной и максимальной заработных плат для ‘управляющий (ЖКХ)’ (Москва).

Требования к претенденту

Кандидат на эту должность должен обладать определенными знаниями и умениями:

• Знание и умение пользоваться и применять нормативно-правовые акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, административного, трудового законодательства.
• Умение ориентироваться и читать техническую и проектную документацию дома.
• Владение основами экономики и юридического права.
• Регулирование и контроль трудового распорядка, соблюдение охраны труда и техники безопасности, санитарных и гигиенических условий, пожарной безопасности.

Наличие образования в сфере ЖКХ, строительства или смежной сферы – большой плюс при решении в пользу кандидата.

Обязанности и права

Все обязанности управляющего содержатся в его должностной инструкции и трудовом или гражданско-правовом договоре, с которыми он знакомится в обязательном порядке при трудоустройстве.

Основные требования к данной должности по инструкции и договору следующие:

• Организация систематических проверок и осмотров вверенной ему территории и коммуникационных систем дома.
• Регулярный контроль состояния дома.
• В случае аварийной ситуации принимать максимально быстрые решения и приводить их в исполнение.
• Выступать представителем интересов собственников жилья в органах самоуправления и органах исполнительной власти.
• Вести работу с жильцами – информирование о новостях, предпринимаемых действиях, изменениях, принимать обращения и быстро на них реагировать.
• Вести учет счетчиков по дому.
• Производить закупку необходимых материалов и контролировать ремонтные работы по дому.
• Нанимать и увольнять требуемых сотрудников в штат.
• Производить оплату домовых счетов.
• Договариваться с поставщиками коммунальных услуг.
• Отбирать подрядчиков для произведения работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома.
• Готовить сметы расходов и доходов ТСЖ за год, финансовые отчеты.
• Взыскивать задолженности с собственников.
• Заключать письменные соглашения.
• Брать на себя функцию контроля над проведением различных работ, направленных на улучшение состояния дома и его территорий.

В последнее время все чаще нанимают управляющего с антикризисным уклоном, для выведения МКД из плачевного состояния, в которое его завело неумелое руководство.

Управдом имеет перечень следующих прав:

• Владеть информацией о принятых решениях руководства в отношении себя.
• Участвовать в дебатах по вопросам его функциональных обязанностей.
• Требовать создания условий для исполнения своих должностных обязанностей и предоставлять необходимое оборудование, инвентарь, средства индивидуальной защиты, если того требуют условия выполняемой деятельности.
• Выходить с предложением изменений в его работе, если это приведет к ее улучшению.
• Запрашивать у руководителя необходимые для работы документы и информацию.
• Требовать исполнения трудового договора по всем пунктам.

Если оплата не поступает

Далеко не все участники ТСЖ довольны тем, что часть собранных средств расходуется на работу председателя. Многие считают, что председатель не должен работать за деньги. Как следует из положений ЖК и ТК РФ, председатель, хоть и не получает зарплату, но вправе рассчитывать на вознаграждение.

Сложность получения выплаты связана с необходимостью сбора жильцов каждый раз, когда планируется выплатить вознаграждение председателю. Жилищным кодексом (ст.45) определяется периодичность, реже которой собрания проводиться не должны. ТСЖ обязано собираться не менее 1 раза в год, что является недостаточным для организации ежемесячных выплат.

С учетом возникших ограничений, собственники жилья по собственному усмотрению определяют, может ли председатель ТСЖ не получать зарплату. Отказывая в платеже вознаграждения, участникам ТСЖ стоит быть готовыми к разбирательству в суде или надзорными органами администрации. Если председатель действительно работал, организовывал мероприятия по ремонту, благоустройству, регулированию работы дома, есть все шансы восстановить справедливость и потребовать выплаты в принудительном порядке.

Восстановить справедливость поможет жилищная инспекция или районный суд, по месту расположения дома.

Составляя иск в судебную инстанцию, необходимо учитывать обязательность реквизитов:

• информация о заявителе (ФИО, адресе);
• точное название организации-ответчика (ТСЖ) и адрес дома;
• размер исковых требования (срок, за который вознаграждение не выплатили);
• документальные доказательства о проведении работ председателем.

Исковое заявление подают вместе с приложениями, которые продемонстрируют ведение деятельности в товариществе и полученных результатах (действия по благоустройству, позитивные изменения в доме). Если документов буде достаточно, выносят решение о принудительном расчете ТСЖ с председателем.

Порядок назначения на должность

В соответствии с п.4, п.5 ст.148 ЖК РФ правление товарищества обязано управлять домом самостоятельно или заключать договора на такое управление, а также осуществлять наём соответствующих работников для обслуживания дома. На общедомовом собрании принимается решение о необходимости найма такого работника, или заключении договора с организацией. Основание решения – поддержка большинства голосов собственников.

При найме управдома с ним заключают один из видов договоров – гражданско-правовой или трудовой.

Трудовой договор

Трудовой договор с управляющим содержит основные пункты, как и с любым другим наемным работником:

1. предмет договора – по поводу чего заключен данный документ – передача управляющему всех дел по решению вопросов МКД;
2. права и обязанности управляющего – что делать должен, а на что – имеет право;
3. ответственность управляющего – что будет в случае неисполнения настоящего договора;
4. гарантии, компенсации, обеспечение условий труда – фиксируется заработная плата, отпуск и прочие гарантии Трудового кодекса;
5. срок действия договора и изменение его условий – до какого числа заключен документ и при каких условиях может быть изменен;
6. юридический адрес и реквизиты сторон – представитель каждой стороны, его адрес, банковские реквизиты, контактный телефон, подписи сторон.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94

Ответственность

Управляющий ТСЖ несет ответственность в рамках исполнения трудового договора. Если следующие факты в процессе работы были зарегистрированы, он привлекается к административной, уголовной или гражданской ответственности:

• ненадлежащее выполнение или невыполнение своих должностных обязанностей;
• нанесение ущерба чьей-либо собственности;
• совершенное преступление любого характера ил нарушение чьих-либо прав.

Ответственность за активы товарищества (деньги на банковских счетах, транспортные средства и различное оборудование на балансе и пр.) несет управляющий, и об этом он подписывает доп.соглашение при заключении трудового договора.

Если будет доказана вина управляющего в том, что его действие/бездействие привело к аварии и порче имущества собственников дома (ст.160 УК РФ), или доказана вина в растрате средств (ст.293 УК РФ), то последует привлечение к уголовной ответственности в виде штрафа или лишения свободы, в зависимости от причиненного ущерба.

На нашем сайте вы найдете информацию не только об управляющем ТСЖ, но и о бухгалтере, аварийно-диспетчерской службе, а также о структуре ТСЖ.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ, образец

Инструкция по исполнению должностных обязанностей для управляющего товарищества собственников жилья составляется в письменном виде.

Как и любая другая инструкция, она имеет следующую структуру:

1. Общие положения. Здесь должны быть указаны данные о ТСЖ, месторасположение товарищества, кто действует от имени товарищества, а также кому непосредственно должен быть подчинен нанимаемый управляющий, какие требования предъявляются к кандидату, срок действия документа (при его наличии), сведения о продолжительности рабочего времени.
2. Обязанности управдома. Этот пункт инструкции раскрывается наиболее подробно.
3. Права управляющего.
4. Подпись лица, назначенного на должность, которая подтвердит его ознакомление с документом.

Скачать инструкцию управдома можно здесь.

Увольнение

Досрочное прекращение полномочий управляющего может быть в следующих случаях:

• по решению общего сбора собственников дома;
• по решению судебных органов (в ситуации нарушения закона);
• по решению правления дома.

Управляющий – это менеджер по административно-управленческим вопросам. Даже в случае серьезных проблем у ТСЖ, он может вывести его на достойный уровень управления своим домом. Нанимая такого работника, правление инвестирует средства, а взамен получает представителя в различных инстанциях, решающего вопросы дома, целевое расходование денег, ухоженные территории и здание, минимум проблем с коммуникациями.

Процедура оформления

Алгоритм оформления вознаграждения председателю ТСЖ таков:

1. Организуется собрание собственников жилья. Заранее владельцев информируют о дате и времени проведения. В случае явки менее 50%, все утверждённые на собрании решения будут недействительными.
2. Далее председатель и другие члены правления предоставляют владельцам жилья акты о проделанных работах в доме и окружающей территории. В актах обязательно указывается стоимость всех работ.
3. Рассчитывается процент, который будет выплачиваться в качестве вознаграждения. Результаты выносятся на голосование, которое может быть тайным или открытым.
4. После того, как все присутствующие на собрании соглашаются с определенным значением, составляется протокол. В нем указывается, что председатель имеет право высчитать этот процент от суммы в свою пользу. Протокол и является тем самым документом, подтверждающим вознаграждение председателя (как назначается председатель ТСЖ?).
5. Затем остается предоставить протокол в налоговую службу, а также написать туда заявление о получении вознаграждения. После этого он снимает полагающиеся ему деньги со счета.