Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

• квартиры в многоквартирном доме,
• таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Застройщик это кто?

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.

В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

• имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
• владеет землей, на которой возводится постройка;
• привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.

Функции девелопера

В перечень функций девелопера входят следующие:

1. Поиск варианта вложения средств. Девелопер оценивает рынок недвижимости и ищет возможности для совершения сделки с необходимым уровнем прибыли.
2. Анализ расположения будущего объекта. Проводится оценка с точки зрения коммерческой привлекательности для вероятных клиентов. Исследуются все предложения земельных участков в нужном районе. Принимается решение о покупке конкретного участка либо объекта под реконструкцию.
3. Проектирование объекта, составление сметы расходов. Для возведения или реконструкции здания требуется получить соответствующие разрешения. Проект должна выполнить специализированная организация (либо сотрудники девелоперской компании с нужной квалификацией). На основании проекта составляется подробная смета. Неточности в планировании расходов могут привести к затягиванию сроков строительства.
4. Привлечение инвесторов. Чтобы убедить посторонних людей вложить деньги в девелоперский проект, нужно грамотно презентовать его и доказать экономическую эффективность инвестиций. Также важно четко изложить вероятные риски и способы их избежать.
5. Разумное расходование вложенных средств. Привлеченных денег должно хватить на все работы. От девелопера требуется избегать незапланированных убытков.
6. Курирование процесса строительства/реконструкции. Контроль закупки и расходования материалов, отслеживание соблюдения технологии. Управление персоналом. При необходимости – взаимодействие с контролирующими госорганами.
7. Получение максимально возможной прибыли от продажи или сдачи в аренду. Правильная оценка рынка и выбор маркетинговой стратегии. Подбор клиентов и оформление сделок купли-продажи или аренды недвижимости.
8. Управление недвижимостью. Часто девелоперская компания выступает и в роли обслуживающей организации для своих объектов, для этого в структуре фирмы создается специальное подразделение, занимающееся текущими ремонтами и обеспечением объектов коммунальными благами.

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

Самые крупные девелоперы России

По объемам текущего строительства на 1 июля 2021 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:

1. Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
2. Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
3. Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
4. Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
5. Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)

Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Как выбрать девелопера

На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.

По давности работы на рынке и числу объектов

Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.

По перечню инвесторов и партнеров

Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.

По наличию проектных деклараций

Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Девелоперы, чей бизнес потерпел крах

По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:

• Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
• Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
• ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
• УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
• ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Путеводитель в мире строительства

Отношения субъектов строительства сложны для понимания, поэтому если это ваш первый опыт на первичном рынке, мы рекомендуем воспользоваться помощью специалистов.

Call-центр Yuga-build.ru поможет как новичкам, так и профессионалам. Чем отличается застройщик от подрядчика, кто заказчик, где взять ипотеку, можно ли не платить первый взнос, какая строительная фирма самая надежная – на эти и другие вопросы вы найдете ответы у нас. Сайт имеет доступный для понимания интерфейс, вся информация комплексно скомпонована, настроен удобный поиск по заданным параметрам. Все самое важное и интересное – на первых строчках. При всем этом мы являемся чисто информационным порталом, здесь собраны данные о современных застройщиках разных регионов. Услуги сайта абсолютно бесплатны, мы не являемся посредником. Здесь можно смотреть, искать, изучать. Горячая линия поддержки клиентов поможет быстро выйти на интересующую строительную фирму.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Типовые договоры в строительстве:

Смотрите также Телефоны для консультации 03 мая 2021 Юлия Юрьевна 961

Поделитесь записью

Обсуждение: есть 1 комментарий

1. Марина says:
   20.11.2020 в 12:22

   То есть застройщик-это не конкретный единственный человек, а определенный круг лица или целая компания, которая занимается застройкой? Или застройщик тоже может быть одним человеком?

   Ответить

Примечания[ | ]

1. Понятия «девелопмент», «девелопер», «проект» и «управление проектом» (неопр.)
   (недоступная ссылка). Дата обращения: 17 ноября 2010. Архивировано 12 октября 2010 года.
2. ↑ 12
   С. Максимов. Девелопмент (развитие недвижимости) — организация, управление, финансирование.
3. В.Спицын. Кто такой «Застройщик»?
4. Этапы девелопмента. (неопр.)
   (недоступная ссылка). Дата обращения: 11 июля 2015. Архивировано 12 июля 2015 года.
5. Виды девелопмента Архивная копия от 16 мая 2010 на Wayback Machine
6. Акцент на прибыль, или Зачем нужны девелоперы

Генподрядчик – кто это

Генеральный подрядчик, генподрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.

Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с застройщиком/заказчиком. Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.

Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ (установка лифта, остекление и прочее) или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.

В некоторых случаях возможна следующая цепочка:

Застройщик — Генеральный подрядчик — Подрядчик — Субподрядчик.

В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком. Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ.

Главная особенность генерального подрядчика – он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость. Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию. Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании.

Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами. Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.

Права и обязанности технического надзора регламентируются согласно Постановлению №903.

Технический надзор

Что касается вопроса о техническом надзоре, если его не осуществляет генеральный подрядчик (о чем должно быть указано в документах), то ответственность за него лежит на застройщике. Последний может обеспечивать технический надзор следующими способами:

• самостоятельно, при наличии в организации квалифицированных сотрудников, у которых есть сертификат, выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией;
• привлекая третьих лиц (имеющих необходимую лицензию).

Таким образом, застройщик – основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании. И именно застройщик несет ответственность перед инвесторами за все происходящее согласно договору, который они подписали.

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости, а в строительстве проектом называют реконструкцию или строительство объекта. Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде. Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией. Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта. Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.