Застройщик может нести расходы и после ввода дома в эксплуатацию

Как обосновать застройщику затраты после получения акта о вводе в эксплуатацию?

Этот вопрос задала на форуме «Клерка» одна из коллег.

Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительства объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

И сразу же хотелось бы отметить, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр), — это документ, подтверждающий, что все работы по взведению объекта, то есть многоквартирного жилого дома, указанные в разрешении на строительство и проектной документации выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Но застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство в целом дома, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома.

И разработанная проектная документация по дому и полученное на основании его разрешение на строительство, будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве. Например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и т. д., и т. п., и пр.

Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет учитывать эти условия.

Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома, как отдельного стоящего объекта недвижимости, никоим образом не означает, что работы по возведению всех объектов долевого строительства в этом доме, то есть квартир и нежилых помещений в этом доме, уже завершены и обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве выполнены.

Обязанности застройщика по конкретному ДУДС считаются выполненными на дату передачи квартиры (или нежилого помещения) дольщику (п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ), то есть подписания с дольщиком приемопередаточного акта.

С этим наконец-то согласились и чиновники. Они пришли к выводу, что свою прибыль застройщик многоквартирного жилого дома должен определять не в целом по дому на дату выдачи ему разрешения на ввод, а по каждому договору участия в долевом строительстве на дату подписания с дольщиком акта приема-передачи (письма Минфина России от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). В частности, в первом письме они ссылаются на Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016.

В более поздних спорах суды также стали принимать аналогичные решения (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 № 08АП-3759/2019 по делу № А70-16544/2018, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2018 № 14АП-8696/2018 по делу № А66-6508/2018).
Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (п. 1ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками по дому (отдельной блок-секции) за один день теоретически, кончено, возможно, но практически неосуществимо. Да и есть ли гарантия, что дольщик, только переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (то бишь к ручке), пером — к бумаге (акту), минута — и стихи свободно потекут, то есть подпишет акт.

Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру, и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м., как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет, это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.

И если первого дольщика, возможно, и удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки — ну прям через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а вы пока акт подпишите.

А вот со вторым такой вариант может и не пройти, и прежде чем застройщик (а точнее, его субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.

Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут (а чаще всего — и будут) продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (п. 1 ст.18 Закона № 214-ФЗ).

Затраты, произведенные уже после подписания одного или нескольких приемопередаточных актов, могут, например, увеличить затраты на возведение какой-то конкретной квартиры, если, например, устранялись недоделки внутри нее, всех еще непереданных квартир на этаже (устранялись недостатки на лестничной площадке), либо в целом в подъезде (выявлены недоделки при входе в подъезд).
Кроме того, застройщик несет затраты на содержание всех еще непереданных квартир по коммунальным платежам, что также следует отнести на его расходы.

Но даже если на и все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5-ти лет могут возникнуть расходы по этому дому.

Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5-лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для оборудования он составляет 3 года (п. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо «косяки», и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить.

Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить его прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика также является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения непричастных, наказания невиновных (а также торжественного банкета с финальной дракой) еще весьма и весьма далеко.

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Что такое ИЖС и капитальное строительство?

ИЖС – это индивидуальное жилое строительство, вид разрешённого использования земли, на котором можно возводить объекты капитального строительства.

Такой дом должен иметь не более 3 этажей, в нем должна проживать одна семья. Объект недвижимости должен быть обеспечен необходимыми для жизни коммуникациями: отоплением, газоснабжением, электричеством, водой, канализацией. Инфраструктура объекта должна позволять до него добираться: нужны дороги.

Располагаются объекты ИЖС на землях населенных пунктов. Построить дом на земле сельскохозяйственного назначения или в лесном фонде страны будет нельзя. Теоретически построить его конечно можно, но это будет признано самостроем, подлежащем обязательному сносу.

Частный жилой дом признаётся капитальной постройкой. Точного определения этого понятия в законодательных нормах нет.

В целом же, под объектом капитального строительства понимается постройка на фундаменте, который прочно связан с землёй, углублён в неё и выполнен из прочных строительных материалов.

Составление технического плана

Составить технический план может только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации (ст.37 закона №221-ФЗ от 24.07.2007). При постановке дома на учёт электронный техплан помещается в хранилище ЕГРН, следовательно, кадастровый инженер должен предоставить именно такой вариант. По желанию заказчика инженер может сделать и бумажный вариант, а также самостоятельно произвести регистрационные действия в Росреестре.

Для составления техплана инженеру понадобится выписка из ЕГРН на земельный участок, уведомление о соответствии планируемого строительства (если выдано), проектная документация (если есть), возможно, и иная информация, предусмотренная п.20 Требований Минэкономразвития к подготовке технического плана. Готовый техплан должен соответствовать установленной законом форме и состоять из текстовой и графической частей. В первой приводятся вносимые в ЕГРН сведения об участке, его владельце и выполненных инженером работах. Во второй — графическое изображение земельного участка и расположенного на нём дома, а также план самого здания.

Упрощенная схема

Смысл этого оформления в простоте подготовки необходимых согласований и разрешений, да и надзор за строительством не ведется, то есть жестких регламентных правил. Просто нужно заняться сбором всех документов, а обязательные согласования с разными межведомственными организациями проходить не нужно. Список документов общий и для упрощенного, и обычного ввода дома в эксплуатацию, и обращаться также нужно в градостроительный отдел местной администрации.

Решение выносится через месяц, если по документам дом построен, подключен к коммуникациям без нарушения общепринятых правил.

Но для этого необходимо провести техническое обследование участка, то есть, к какому типу земель он относится, какие коммуникации проходят по участку.

Это должны сделать сами представители местной власти, то есть приехать на участок и все осмотреть. Этого документа будет достаточно для вынесения акта о приемке работ и вводе дома.

Стоимость

Все официальные услуги кадастрового инженера или БТИ осуществляются на платной основе, в разных регионах стоимость услуг может варьироваться от 10 до 30 тысяч рублей.

Стоимость регистрации права собственности составляет 2200 рублей для физических лиц. Все справки и согласования должны предоставляться бесплатно, но это очень спорный вопрос.

Автор: Anastasiya
Распечатать

Оцените статью:

(28 голосов, среднее: 4.1 из 5)
Поделитесь с друзьями!

Уведомление о несоответствии

Если построенный объект не соответствует правилам землепользования, градостроительным нормам, СНиПам либо параметрам, указанным в уведомлении о начале строительства, то в регистрации откажут. Администрация оповестит об этом владельца земельного участка, направив ему уведомление о несоответствии объекта нормативным требованиям.

Решение проблемы зависит от причины отказа. Часто нарушения связаны с отсутствием согласований, если участок расположен в охранной зоне, или с пересечением участка застройщика с землями лесфонда. В этих случаях для получения разрешения достаточно приложить недостающие документы.

Если дом возведён с несоблюдением строительных норм (например, не отступили 3 м от границы соседнего участка или превысили допустимую высоту дома), узаконить объект можно через суд. И здесь не обойтись без помощи опытного юриста, который грамотно составит иск о признании права собственности на объект и защитит интересы застройщика в суде.