Как считается квартплата в апартаментах в 2022 году

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков. Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность

.
Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе
.
Разница в цене в среднем достигает 15-20%
.
В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир
. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15. С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%)

. Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется

. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением

.
Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку
.
В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили»
. В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд

. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку

.
Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами
. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости

. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры. Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума

. Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Дополнительный расход — земельный налог

Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства. В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле. После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.

С 1 января 2022 года, собственники помещений в многоквартирных домах освобождаются от земельного налога (статья 389 часть 2 пункт б) Налогового кодекса РФ). Применительно к апартаментам, такой льготы не существует.

Поэтому если земельный участок под апарт-отелем выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам. Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.

Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась. Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)»

.
Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник
.
Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2021 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации
. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе. Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир. Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства

. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность

. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%.
На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем
. В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве. Методика расчёта.

Определим методику получения информации. Простая справка цена выше на 10-25 % на разные виды услуг покупателю ничего не говорит. Тем более если это человек приезжий. Он даже не знает, от какой суммы считать.

Первый путь взять квитанцию по оплате коммунальных платежей за квартиру и за апартаменты и сравнить. Но люди скажут, да это в вашем доме так, а в других по другому.

Поэтому обратимся за информацией в компетентные органы, которые предоставляют эти услуги или их контролируют. Это будет сайт управляющей компании, сайт правительства Москвы, Мосэнергосбыта, Водоканала. Ведь размер коммунальных платежей контролирует государство. У компаний в управлении может быть и 200 и 500 домов, здесь статистика более надёжная.

Вот пример у компании в управлении 1301 дом. Но эти дома не только в Москве.

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве. Что входит в коммунальные платежи?

Что входит в коммунальные платежи.

Отопление, содержание жилья, свет, вода холодная, вода горячая, водоотведение.

Так как апартаменты это, как правило, здания выше 9 этажей, то там будут электрические плиты. Такие требования ГОСТов и СНИПов. В квартирах с электрическими плитами плата за свет ниже. Но в апартаментах скидок нет, там нежилые помещения. Но сравнивать можем как с квартирами где есть газ и где газа нет. То есть будет две цены на электричество. Следующий момент – это учёт потребления электричества по времени. В утренние часы и вечерние оно дороже, днём дешевле, ночью ещё дешевле. Итак, приступаем.

Расчёт оплаты электричества.

Москва тарифы электричество.

Это скрин с сайта правительства Москвы. В 4 колонке цена указана на период с 01.01.19 по 30.06.19. В 5 колонке с 1.07.19 по 31.12.19.

Разница 5,25-6,57 руб.= 1,32 руб. в пиковое время потребления с 7.00-10.00 и с 17.00-21.00

4,37-5,47 руб.= 1,10 руб. в полупиковое время с 10-17 и 21-23

Ночное 1,37-1,95 руб.= 0,58 руб. ночь с 23-7 часов.

В процентном соотношении в пиковое и полупиковое время цена больше на 25 %, ночью н 42 %. Получили следующим образом 1,32/5,25*100%= 25 % 1,10/4,37*100%= 25 %

0,58/1,37*100%= 42 %.

Теперь посчитаем в деньгах. Возьмём для примера 1 комнатные апартаменты и квартиру, с двумя проживающими. Есть нормативы потребления на одного человека, на двух человек. Мы возьмём пример из жизни 120 кВт за месяц. 50 кВт в пиковое время, 40 в полупиковое, 30 ночное. Цифры условные, у вас и больше и меньше может быть. Но это средний вариант, вы можете рассчитать свой вариант по нашему образцу. Рассчитаем для квартиры и для апартаментов.

Разница в оплате за электричество при 120 кВт потребления составит 605,8-478,4= 127,4 рубля. На семью из двух человек.

Отопление.

Стоимость 1 Гкал. Тариф на теплоснабжение для населения.

Отопление для юридических лиц.

Сравнивать будем тариф при подключении к тепловой сети до тепловых пунктов, эксплуатируемых теплоснабжающей организацией. Для населения получаем 1803,24 руб.,

для юридических лиц 1531,26 руб. почему то меньше, что противоречит обычному мнению, но как есть. Берём квартиру и апартаменты одинаковой площадью 35 м2. Хотя апартаменты, как первое жильё можно и нужно взять 21-23 м2. Квартиру такой площади взять сложнее, это будет студия и их по количеству гораздо меньше представлено на рынке. Это будет у нас отдельная тема и статья.

По норме на 1 м2 расходуется 0,016 Гкал. тепла. Считаем для помещения площадью 35 м2 нужно 35*0,016 Гкал = 0,56 Гкал.

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве.

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве. Норматив расхода тепловой энергии на отопление жилых помещений.

Количество Гкал на отопления 1м2 жилой площади.

Теперь находим стоимость отопления наших помещений. Умножаем 0,56*1 803,24=

1009,81 руб. для квартиры. Для апартаментов 0,56*1 531,26= 857,51 руб.

Здесь за квартиру, как ни странно, оплата больше 1009,81-857,51= 152,30 руб.

Горячая вода.

Тарифы на горячую воду для населения и прочих потребителей.

Тариф. Горячая вода население и прочие.

Возьмём средние расходы на семью из двух человек 4 м3 горячей воды в месяц. Если у вас больше или меньше подставьте свои цифры и получите желаемый результат.

Для квартиры 4м3*191,72= 766,88 руб. для апартаментов 4м3*159,77= 639,08 руб. Опять в пользу апартаментов 766,88-639,08=127,8 руб.

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве. 4. Холодная вода и водоотведение.

Тарифы на воду и водоотведение для населения.

Тарифы на воду и водоотведение для прочих потребителей.

Возьмём средние расходы на семью из двух человек 6 м3 холодной воды, водоотведение получим 10 м3. Холодная вода 6м3+4м3 горячая вода=10 м3.

Считаем для квартир: холодная вода 6м3*38,70=232,2 руб. водоотведение 10*22,47=224,7 руб. Итого: 232,2+224,7=456,9 руб.

Считаем для апартаментов: холодная вода 6м3*32,25=193,50 руб. водоотведение 10*22,89=228,9 руб. Итого: 193,5+228,9= 422,4 руб.

Сравниваем результат: 456,9-422,4 =34,5 руб. в пользу апартаментов.

Содержание помещений.

Здесь у квартир будет дополнительный, обязательный платёж на капитальный ремонт. У апартаментов возможен платёж на охрану, консьержа, видео наблюдение. Мы их вычтем из обязательного платежа, так как он не обязательный, зависит от решения собрания. И это дополнительная услуга. Если кто думает по другому, то естественно, может приплюсовать и получить свой вариант расчёта.

Итак приступаем.

Тариф на содержание жилого помещения, если он не был установлен на общем собрании жильцов.

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве.

ЖКУ за квартиру и апартаменты в Москве. Тариф на капитальный ремонт, минимальная ставка, если иное не принято на общем собрании жильцов.

Итого для квартиры будем брать в расчёт содержание жилья плюс капитальный ремонт минимальная плата. Получим 29,04+18,19= 47,23 руб. за м2. 35*47,23=1654,1 руб.

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет

. Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости. К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО

.
Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой
.
Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье
. Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв

. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов

. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Хорошие новости: не надо платить взнос за капремонт

И все-таки, по одному пункту расходов собственник апартаментов находится в более выгодном положении, чем владелец квартиры. С недавнего времени с каждой квартиры взимается обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Он может перечисляться как в централизованный фонд, так и учитываться на отдельном счете этого дома.

Однако этот взнос установлен только для многоквартирных жилых домов. В соответствии со статьями 169 и 171 Жилищного кодекса РФ, его уплачивают:

• собственники жилых помещений (квартир); а также
• собственники нежилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку апарт-отель многоквартирным домом не является, владельцы апартаментов не уплачивают взнос на капитальный ремонт.

Перед выгодной покупкой апартаментов стоит оценить будущую сумму коммунальных платежей. Не исключено, что предложенная застройщиком выгодная цена в итоге окажется не такой привлекательной.

Апартаменты дешевле квартир в среднем на 20-30% – заманчивое предложение для покупки. Но это «нежилое» жилье, со всеми особенностями коммерческой недвижимости, например, более высокие налоги и счета за коммунальные услуги, отсутствие регистрации и пр

. Как живется тем, кто выбрал

апартаменты

?

«Главный подводный камень – это налоги»

Елена, ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124» (район Ярославский)

– Я купила

апартаменты

в 2022 году, тогда о них ещё ничего не было известно. Застройщик предупредил, что регистрации не будет. Но мне она и не нужна была: я москвичка, дочка ходит в частную школу, медобслуживание мне обеспечивает работодатель

. А цена была сильно ниже, чем на квартиры – примерно на 2,5 млн рублей. И мы получали просторные

апартаменты

81 кв. м в хорошем районе.

У нас стандартный типовой проект жилого здания, и все нормы соблюдены, никаких проблем в плане условий для жизни за эти годы не было. Подача воды, электроэнергии, отопление, звукоизоляция, – все как в обычных

квартира

х.

Многие проблемы у нас решились в первые годы благодаря активности жителей. Знаю, что инициативная группа от дома договорилась с муниципалитетом, и всех детей спокойно взяли в садики и школы без регистрации. Поначалу счета за коммуналку были завышенными, и мы долго вели переговоры с управляющей компанией

. Сейчас всё в порядке.
За апартамент 81 кв
. м я плачу около 2022 рублей, включая коммунальные расходы, электричество и воду.

Самая главная проблема – это налоги, которые рассчитываются как для коммерческого помещения. В прошлом году я заплатила около 70 тыс

. рублей (ставка 1,2% от кадастровой стоимости), в этом году 80 тыс.
рублей (1,3%), а в следующем году будет уже 150 тыс
. рублей (1,4%).
У нас выросла кадастровая стоимость, а льготной ставки 0,5% мы никак не можем добиться
.
Для её получения наш дом должны внести в реестр апартаментов Москвы, но Департамент экономического развития нам отказал
. Этот процесс чётко не прописан и не отработан, поэтому поводов для отказов масса.

В следующем году налог на имущество будет уже 150 тыс. рублей. Мы никак не предвидели такого подвоха

Еленажительница ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124»

Мы будем подавать в суд, потому что это очень важный вопрос для большинства жителей. У нас есть пенсионеры, инвалиды, молодые пары, для которых это существенные суммы

. Мы никак не предвидели такого подвоха, кто же знал в 2022 году, что у нас изменится налоговое законодательство.

Что посоветую: обязательно читайте все документы и погружайтесь во все юридические тонкости. Смотрите на разрешённый вид использования земли, разрешение на ввод в эксплуатацию

. В общем перед покупкой проделайте очень кропотливую работу, которая поможет вам не попасться на рекламу застройщика.

«Идеально для молодых, для мам – не посоветую» Дарья, ЖК Tribeca apartments (Басманный район)

– Изначально, когда решили покупать недвижимость, об апартаментах особо не думали. Нужна была небольшая

квартира

для сына. И главное – это должно было быть уже сданное жильё, недалеко от метро и по адекватной цене. Риелтор нам предложила комплекс Tribeca

. Хотя Бауманскую мы не рассматривали, поехали смотреть… и влюбились.

Современный красивый дом с панорамными окнами, исторический район, рядом стоит храм. Больше не думали ни секунды, купили

апартаменты

53 кв. м за 14,7 млн рублей. Сравнить по стоимости с аналогичными

квартира

ми в этом районе мне сложно, поскольку больше и не искали, но вот по серой ветке метро все предложения были дороже.

Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда он явно для молодёжи

ДарьяЖК Tribeca apartments

Молодому человеку отлично подходят

апартаменты

. Сыну очень нравится комплекс, особенно местоположение – рядом с центром, от метро 5 минут пешком, в итоге до любой точки Москвы можно добраться за 30 минут. Знаю, что есть те, кто недоволен

.
Например, мамы с детьми постоянно жалуются на музыку, даже в разрешённое время
.
Слышимость, к сожалению, прекрасная
. Хотя мы сразу сделали звукоизоляцию, но им доносится через вентиляцию, по крайней мере по их уверению.
Сын выучил часы, когда можно шуметь по законодательству, а когда нельзя
. Хотя вообще-то они живут в нежилых помещениях, на которые эти нормы не распространяются. Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда по целевой аудитории он явно для молодёжи.

Из замеченных минусов: подача электроэнергии и воды. Как мы поняли, мощность меньше, чем в

квартира

х. Если включено много техники, то люстра начинает мерцать

. И напор воды не такой сильный, как мы привыкли.

Статус апартаментов нас не смущал. «Прописка» уже есть московская

. Конечно, стоит вопрос коммунальных счетов и налогов.
Но мы придерживаемся мнения, что за удобную и комфортную жизнь надо платить
.
На самом деле выходит не так много
.
За всё, включая счетчики, апарт площадью 53 кв
. м в центре города обходится в 2022 рублей ежемесячно.
Мы считаем, это нормальная цена
. За трёхкомнатную квартиру около 70 кв. м в Новопеределкино наша родственница платит 2022 рублей, живёт там тоже одна.

Что посоветую: знать, что вы покупаете, и понимать, какие у вас цели. Если нужна регистрация и инфраструктура, не посоветую

.
Не нужна – смотрите на объект
. Нравится и есть ощущение, что в нем хочется жить – берите. Это ж не крепостное право, всегда можно продать и купить другое жильё.

«При нынешних ценах я бы выбрала квартиру, а не

апартаменты

»

Ольга, ЖК Loft Garden (район Сокольники)

– Мне нужно было жильё в центре города, чтобы не ездить далеко и не стоять в вечных пробках, это был главный критерий. По цене были приемлемы только

апартаменты

. Я выбирала между ЖК «Парк Мира» на проспекте Мира и ЖК Loft Garden на 2-й Рыбинской рядом с «Сокольниками»

.
Стоимость и там, и там была 12 млн рублей за 55-57 кв.м (на момент лета 2022 года)
.
Но первый объект мне не понравился, качество строительства плохое, и материал – монолит
. А Loft Garden – это переделка здания 1950-х годов постройки, где раньше располагалось конструкторское бюро им. М. Миля. Соответственно, это кирпич, большие окна, свой двор с каштанами.

Для меня это

квартира

. Я не сижу каждый день и не думаю о том, что живу в апартаментах, поскольку не чувствую никакой разницы

.
Например, слышимость в пределах нормы (у нас кирпичные стены), с парковкой проблем нет, у нас у дома охраняемый паркинг
. Регистрация мне не нужна была изначально. Коммунальные расходы такие же, как в квартире.

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика.

ОльгаЖК Loft Garden

У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика (RED Development). Нет горячей воды и постоянного отопления, нет освещения во дворе и прочее. Для решения всех этих проблем своими силами собираем деньги, для жильцов это большие дополнительные затраты

. Но тут дело не в том, что у нас

апартаменты

. Такая ситуация могла сложиться и с

квартира

ми.

Что посоветую: каждому нужно своё. Мне кажется, что сейчас стоимость на квартиры снизилась, поэтому при нынешних ценах я бы выбрала жилое помещение, а не

апартаменты

.

Апартаменты появились на российском рынке недвижимости относительно недавно. До сих пор является камнем преткновения их неопределенный правовой статус

. На данный момент они считаются коммерческими помещениями, рассчитанными для временного проживания.

Поскольку данная недвижимость относится к коммерческой, она может не удовлетворять требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Например, возле апартаментов может не быть необходимой для проживания инфраструктуры и парковок

. Строительство коммерческой недвижимости часто ведется без учета норм инсоляции и прочих нормативов, применяемых к жилой недвижимости.

В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Для граждан, проживающих в коммерческой недвижимости, доступна лишь возможность временной регистрации, которую можно осуществить через управляющую компанию на основании свидетельства о праве собственности.

Перед приобретением подобного жилья многие покупатели интересуются, насколько велики коммунальные платежи в апартаментах по сравнению с жилой недвижимостью.

Нюансы проживания

Владельцы апартаментов могут столкнуться со всеми недостатками, присущими коммерческой недвижимости. Один из них касается начисления коммунальных платежей.

Для такой недвижимости плата за ЖКХ считается по коммерческим тарифам. А это означает, что в апартаментах платеж может быть в разы больше по сравнению с аналогичным платежом для жилых помещений.

Другой нюанс, который можно отнести к недостаткам, касается исчисления налога на недвижимость в отношении апартаментов. При оплате аналогичных налоговых взносов для жилого помещения граждане могут воспользоваться вычетами по метражу.

Для апартаментов такие вычеты на данный момент не применяются. Кроме того, при расчете налога на апартаменты используется минимальная налоговая ставка в 1%, а не 0,1%, как для жилой недвижимости.

Исходя из вышеперечисленных нюансов, стоимость апартаментов зачастую оказывается существенно ниже, чем стоимость жилых квартир. К примеру, средняя цена 1-комнатной квартиры в городе-миллионнике может составлять от 2,5 до 3 млн рублей

. В то же время, стоимость апартаментов в аналогичном городе может быть около 1,5 млн рублей.

Если бы апартаменты по статусу приравнивались к жилым помещениям, это дало бы возможность решить множество затруднений застройщиков и покупателей. Тем не менее на федеральном уровне этот вопрос пока никак не решается.

Отличия от квартиры

Основные отличия апартаментов от жилых помещений:

• невозможность оформления постоянной прописки, доступна лишь временная с правом регулярного продления;
• высокие тарифы ЖКХ и повышенный налог на недвижимость;
• несоблюдение норм, действующих для жилых помещений;
• в апартаментах нет возможности повлиять на шумных соседей, так как правило о соблюдении тишины в определенные часы для коммерческой недвижимости не действует.

Несмотря на существенные отличия от квартир, которые, в основном, являются недостатками, апартаменты имеют и некоторые преимущества, а именно:

• Часто такая недвижимость строится в районах города, отличающихся выгодным территориальным расположением.
• Имеется возможность перевода апартаментов в жилой фонд, при этом сделать это допускается как на стадии строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию.
• В апартаментах не запрещено по закону производить перепланировку. Важное условие состоит лишь в том, чтобы изменения не затрагивали конструкцию всего здания.
• Апартаменты, как и квартиры, можно приобрести в ипотеку. Ранее ходил миф, что банки неохотно кредитуют такой вид недвижимости
  . Однако на практике это совсем не так. Тем не менее ипотечная ставка в этом случае может быть несколько выше.

Процедура приобретения апартаментов с использованием счёта эскроу ещё проще:

1. Застройщик уже проверен банком, поэтому можно спокойнее отнестись к проверке разрешительной документации.
2. Читаем договор и готовим документы аналогично, как и по ДДУ.
3. Подписываем договор с Застройщиком.
4. Отправляемся в банк, финансирующий конкретное строительство, подписываем специальный договор на открытие эскроу-счёта.
5. Переводим деньги на данный счёт (при заключении ДДУ с привлечением ипотеки средства перечисляет банк, оформивший заём).
6. После поступления денег на открытый эскроу-счёт происходит регистрация ДДУ. Новые правила реализации жилья требуют подписание четырех экземпляров договора. По экземпляру достается застройщику, покупателю, регистрационной палате и банку.
7. Ждём пока застройщик построит и сдаст дом.
8. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи. Застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу.
9. Регистрируем право собственности (практика пока ещё не получена).

Если покупатель стремится избежать рисков долгостроя или намерен сразу получать доход от инвестирования, то существуют уже введённые в эксплуатацию комплексы апартаментов от «пионеров» этого рынка. Самыми первыми были построены, нашли своих арендаторов и функционируют, комплексы YE’S, Salut!, Vertical и Docklands. По некоторым из них у управляющих компаний даже есть лист ожидания из желающих купить доходные апартаменты в функционирующем комплексе. Как правило, собственниками у таких помещений выступают физические лица. Но иногда и юридические, как например в случаях, когда собственник выкупил несколько апартаментов на специально созданное для этого юрлицо с целью оптимизации налогообложения. Случается, что и на балансе у Застройщика остаются какие-то площади по разным причинам (например, под представительство отдела продаж), от которых затем он готов избавиться. Кто выступает собственником, не имеет значения, если документально подтверждено его право владения и объект не попадает под обременение. По нашему мнению, порядок действий и глубина погружения в безопасность сделки в некоторой степени потребуют даже большего внимания.

Коммунальные платежи в апартаментах

Проживание в апартаментах является более дорогостоящим по сравнению с обычными квартирами за счет коммунальных платежей. В среднем, в 2022 году платежи ЖКХ в апартаментах обходятся жильцам примерно на 20% дороже по сравнению с обычными квартирами.

Для отдельных категорий граждан стоимость коммунальных услуг выходит выше за счет невозможности применения субсидий и льгот.

В частности, ветераны войны, инвалиды, многодетные семьи и прочие категории обязаны оплачивать услуги ЖКХ в апартаментах по полной ставке. А это, в свою очередь, может ударить по кошельку таких граждан.

Граждане, приобретающие апартаменты в отдаленных районах или за пределами города, могут столкнуться с неприятной неожиданностью. Дело в том, что застройщики зачастую экономят и приобретают землю под строительство на тех территориях, где еще не были проведены инженерные сети. В итоге владельцам помещений приходится из своего кармана доплачивать определенные, весьма существенные суммы за подвод коммуникаций.

Как начисляются?

Содержанием апартаментов занимается управляющая компания застройщика, поэтому она может самостоятельно устанавливать тарифы по коммунальным услугами. Кроме того, платежи также будут определяться и классом недвижимости

. Чем он выше ‒ тем больше эксплуатационные платежи.

На официальных сайтах некоторых апартаментов можно ознакомиться с установленными тарифами на услуги управляющих компаний, занимающихся их обслуживанием.

Размер

Размер тарифов по коммунальным услугам зависит от того, в каком населенном пункте находятся апартаменты. В пример можно привести показатели для г. Санкт-Петербург

. Если 1 куб. м воды владельцы жилых помещений оплачивают по ставке 21,03 руб., то владельцы коммерческой недвижимости платят за него уже 21,84 руб.

В то же время, ситуация с электроэнергией обстоит несколько иначе. На основании законодательства, размер таких выплат не регулируется на государственном уровне

. Поэтому цена за 1 кВт прописывается в договоре между компанией, обслуживающей здание, и владельцем недвижимости.

Несмотря на то, что в апартаментах коммунальные платежи относительно велики, данный вид недвижимости не теряет своей популярности ввиду низкой стоимости.

Позволить себе подобную покупку могут многие граждане, поэтому повышенные коммунальные платежи и налоговые взносы их не пугают.

Оценить преимущества и недостатки апартаментов можно еще на этапе подбора жилья. Поэтому каждый покупатель способен самостоятельно оценить: привлекает его такой вид недвижимости или нет.

Необходимо еще на этапе планирования приобретения недвижимости определиться, когда экономить: на покупке или в период содержания. Если есть сомнения, покупать апартаменты или нет, можно проконсультироваться с профессиональным риэлтором.

На видео об апартаментах и квартире

Действующее законодательство устанавливает достаточно большое количество правил и норм, в соответствии с которыми должны оплачиваться предоставленные гражданам коммунальные услуги.

Ключевой нормой, которая регулируется

законами

, является обязанность каждого гражданина по оплате потребляемых им коммунальных услуг, но в некоторых ситуациях сложно понять, кто именно является ответственным лицом.

В частности, многие не знают о том, какая квартплата в апартаментах Москвы действует в 2022 году и как ее нужно оплачивать.

Возможна ли прописка

В соответствии с действующим законодательством, если человек проживает на территории определенной недвижимости на протяжении длительного промежутка, он должен в обязательном порядке пройти процедуру регистрации в данном помещении.

В то же время с юридической точки зрения апартаменты представляют собой нежилые помещения, в связи с чем получить на их территории постоянную регистрацию в принципе невозможно в соответствии с нормами действующего законодательства.

Не стоит отчаиваться, ведь на сегодняшний день ситуация в данном случае не выглядит так однозначно, так как, помимо постоянной прописки, законами предусматривается также временная, и именно ее человек может получить, если собирается на протяжении длительного промежутка времени проживать на территории какого-либо помещения, признанного апартаментами.

В чем отличия от квартиры

Ключевым отличием, как говорилось выше, является то, что в соответствии с действующим законодательством апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости, в связи с чем человек, проживающий на территории такого помещения, просто не имеет возможности для оформления в ней постоянной регистрации.

Также не стоит забывать об уровне развития социальной инфраструктуры. В частности, речь идет о том, что рядом с апарт-отелями, а также специализированными комплексами на сегодняшний день возводятся всевозможные социальные объекты, которые позволяют добиться комфортного и полноценного проживания их жильцов.

Это касается всевозможных образовательных учреждений, медицинских заведений и еще целого ряда других полезных объектов. При этом компании, которые занимаются ведением данного бизнеса, не должны обеспечивать владельцев апартаментов какой-либо социальной инфраструктурой.

Самым же важным для многих граждан является то, что покупка квартиры является более выгодной с точки зрения оплаты коммунальных услуг, потому что стоимость их в апартаментах существенно выше, и в частности, это происходит из-за того, что соответствующие ресурсы поставляются в такие помещения с учетом налога на добавленную стоимость.

В преимущественном большинстве случаев стандартная разница в данном случае будет составлять около 18%.

Помимо всего прочего, не стоит забывать о том, что собственники апартаментов не имеют права на то, чтобы оформлять государственную поддержку в виде

льгот

или

субсидий при оплате коммунальных услуг

, так как по закону в их собственности не находятся никакие жилые помещения.

Законодательная база

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома. Важной отличительной чертой жилья является функциональная характеристика ‒ оно должно быть рассчитано для постоянного проживания граждан.

В отличие от жилой недвижимости, апартаменты имеют иное функциональное назначение. Подобная недвижимость предназначается для временного проживания. При этом в самом Жилищном кодексе не содержится упоминания об апартаментах.

Читайте, как прописываются коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения. Кому положен возврат денег за коммунальные платежи? Смотрите тут.

Формирование квартплаты в апартаментах

Квартплата в стандартном жилом комплексе в преимущественном большинстве случаев составляет примерно на 35% меньше по сравнению с аналогичной суммой, которую приходится оплачивать владельцам апартаментов. В связи с этим выгоду от приобретения апартаментов стоит рассматривать и в долгосрочной перспективе.

Если говорить об оплате коммунальных услуг, то в данном случае показательными будут данные, предоставленные тарифным комитетом, действующим на территории Санкт-Петербург

а.

Таким образом, жилые помещения должны оплачивать воду на территории этого города по сумме 21.03 рубля за каждый потребленный кубометр, в то время как владельцам нежилых помещений, к категории которых и относятся рассматриваемые апартаменты, нужно платить по 21.84 рубля за аналогичное потребление.

Ситуация с электроэнергией в данном случае обстоит несколько сложнее, потому что в соответствии с действующим законодательством государство не регулирует размер таких выплат. Стоимость каждого киловатта изначально должна быть прописана в составляемом между управляющей компанией и владельцем недвижимости договоре.

Срок давности по квартплате

составляет три года. Но уже в течение первых 6 месяцев задолженности компания подаст на должника в суд.

Какие есть скидки пенсионерам за квартплату — читайте в нашей статье.

Почему стоимость коммунальных услуг выше?

Внешне

апартаменты

очень похожи на квартиры. Однако с юридической точки зрения это – нежилые помещения. С точки зрения устанавливающих тарифы ЖКХ законов, недвижимость бывает двух видов:

• жилые помещения (квартиры, дома), в которых постоянно проживают люди. Для них устанавливается льготная стоимость коммунальных услуг.
• нежилые помещения – коммерческая недвижимость. Предполагается, что ее покупают для ведения бизнеса. А если собственник извлекает доход – пусть и платит полную стоимость коммунальных услуг.

Являясь нежилыми помещениями,

апартаменты

относятся ко второму виду – коммерческой недвижимости. И действительно, многие покупают их для сдачи в аренду. Но есть и те, для кого они становятся постоянным местом проживания. К сожалению, попытки признать

апартаменты

местом жительства и воспользоваться льготами по квартплате не приводят к успеху. Поэтому их владельцы вынуждены платить завышенные суммы за «коммуналку». Разница между счетом за обычную квартиру и

апартаменты

в Москве и Санкт-Петербург

е составляет в среднем 10 – 15 %.

Прочие финансовые вопросы

Проживание в апартаментах с финансовой точки зрения существенно отличается от того, как люди проживают на территории собственной жилой недвижимости, в связи с чем стоит принимать во внимание достаточно большое количество нюансов.

Ситуация с налогами

На сегодняшний день по отношению к апартаментам используется такая же схема налогообложения, которая предусматривается для стандартной жилой недвижимости. На данный момент большинство знает о том, какие устанавливаются ставки по налогу на имущество, и составляют они от 0.1% до 0.75% от общей стоимости.

Однако достаточно давно планировалось, что в дальнейшем возможно использование в качестве основы для проведения расчетов не инвентаризационная, а кадастровая стоимость недвижимости, которая, по заверениям представителей правительства, сама по себе будет предельно приближена к рыночной цене указанного имущества.

Разница с коммунальными услугами

В отличие от налогообложения, есть у такой недвижимости и такие траты, которые могут стать достаточно существенными для ее владельцев, и касается это коммунальных услуг.

Конечно, в сравнении со стандартными квартирами апартаменты в данном случае несколько проигрывают, но на практике данная сумма является не такой существенной. Причина в том, что на сегодняшний день государство готово предоставлять поддержку гражданам, испытывающих трудности с оплатой коммунальных услуг, но только тем лицам, которые проживают на территории жилой недвижимости, к которой апартаменты не относятся.

Таким образом, преимущественное большинство экспертов указывает на то, что стоимость коммунальных услуг, за которые приходится платить жителям апартаментов, в сравнении с квартирами выше приблизительно на 15-20%.

Какие еще траты ожидать

Налог на апартаменты несколько выше налога на квартиры и составляет примерно 0.5% от расчетной стоимости для апартамента. При этом стоит отметить, что сама расчетная база для определения суммы этого налога несколько ниже по сравнению с квартирами.

Таким образом:

Для того, чтобы понять практическую разницу в стоимости содержания такой недвижимости, стоит рассмотреть помещения одинаковой площади.

Таким образом, достаточно просто сравнить сумму возможного налога на апартаменты с аналогичной суммой, оплачиваемой владельцами квартир:

Зачем апартаментам нужен правовой статус

Первые апартаменты появились в Москве 11 лет назад. Коммерческие помещения в центре не пользовались спросом. Застройщикам пришлось искать новый формат их использования, чтобы компенсировать свои затраты. Концепцию быстро подхватили в других городах. На волне популярности в России открывали апартаменты в бизнес-центрах и целые апарт-комплексы, под которые реконструировали даже старые ведомственные здания. Появился новый удобный формат для проживания в центре города. Рядом театры, кино, рестораны. Правда, за все годы статус апартаментов не изменился. Юридически они так и остались нежилыми.

Понятие «апартаменты» не определено ни в одном действующем законе. Поэтому такая недвижимость существенно отличается от квартир. На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Действуют повышенные тарифы на свет и воду. Собственники не могут пожаловаться на громких соседей, а за стеной в любой момент может открыться шумный офис.

Распространенные мифы

В первую очередь, некоторые считают, что дольщики, которые покупают собственные апартаменты, несколько хуже защищены по сравнению с приобретателями стандартных квартир, так как законодательство хуже регулирует данный вопрос. На самом деле и дольщики, покупающие апартаменты, и дольщики, приобретающие квартиры как физические лица, являются кредиторами третьей очереди, интересы которых согласно ФЗ-214 удовлетворяются после кредиторов первой и второй очередей – инвесторов, банков, рабочего персонала.

Чаще всего власти стараются завершить строительство объекта силами нового застройщика, поскольку после распродажи активов обанкротившегося девелопера средств для выплат кредиторам третьей очереди практически не остается, особенно если земельный участок и само строящееся здание были в залоге.

По сути, риски недостроя и его последствия, особенно на ранней стадии строительства, у апартаментов такие же, как и у квартир.

Помимо этого, невозможность зарегистрироваться на территории апартаментов пугает многих людей, которые боятся, что трудно будет обустроить своего ребенка в какие-либо образовательные учреждения или получить работу, хотя на практике достаточно просто обратиться в государственные службы для получения временной регистрации и пользоваться всеми необходимыми благами.