Подготовка технического плана для перепланировки в 2022 году

Последнее обновление: 30.06.2020

Все технические сведения о квартире выражаются в специальном документе, который используется для кадастрового учета объекта недвижимости, учета конструкционных изменений в объекте (после перепланировки, например), а также для справочных целей (для банка, например, при ипотечных сделках).

Таким документом до 2013 года был только Технический паспорт, а с 2013 года его дополнил другой документ – Технический план квартиры. В чем разница между ними?

Техпаспорт используется для справочно-информационных целей в различных организациях, представляя подробные технические характеристики объекта недвижимости, а Техплан используется исключительно для кадастрового учета тех же объектов в Кадастровой палате Росреестра.

Оба эти документа имеют схожую суть и состав, но отличаются своим назначением, форматом представления данных и некоторыми другими деталями – об этом ниже.

Правоустанавливающие документы на квартиру. Какие документы устанавливают право собственности – смотри в Глоссарии по ссылке.

Какое отношение имеет технический план для перепланировки

В нормативных актах на согласование перепланировки не указан такой документ, как технический план. Согласования и разрешения выдаются на основании проекта, технического заключения, ряда других документов. Они должны подтвердить законность выполнения работ, их соответствие требованиям безопасности. Назначение технического плана принципиально иное:

• документ используется не для подтверждения норм безопасности и описания строительных работ, а для отображения характеристик недвижимости, определения координат и местоположения объектов;
• в содержании техплана отображаются реальные характеристики объекта на момент обследований и замеров, поэтому такую информацию можно использовать для ведения ЕГРН;
• чтобы обеспечить точность и объективность информации в техплане, полномочия по его оформлению даны только кадастровым инженерам, но не проектировщикам, чиновникам МЖИ, специалистам Росреестра.

Что это значит? Вы сможете пройти все обязательные стадии согласования перепланировки, выполнить строительные работы, получить акт приемочной комиссии. Но пока вы не представите техплан в Росреестр, в ЕГРН не появятся данные об измененных характеристиках квартиры или нежилого помещения. Поэтому подготовка технического плана всегда является завершающим этапом перепланировки для всех видов объектов.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Статья написана в общих словах, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер:

8 Москва (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. Для некоторых других видов строительных работ также требуется техплан. Например, при реконструкции тоже меняются характеристики объекта, поэтому их нужно отразить в ЕГРН. Но для таких видов работ как текущий или капитальный ремонт техплан не нужен. В данном случае не происходит изменения характеристик помещения или здания, поэтому и сведения ЕГРН не поменяются.

Целью перепланировки является изменение конфигурации и характеристик помещения. На основании техплана такие изменения внесут в ЕГРН.

В каких случаях техплан нужен при перепланировках

При перепланировках техплан нужен всегда. При этом цели проведения перепланировочных работ могут быть разными:

• изменение характеристик квартиры или нежилого помещения для повышения уровня комфорта, эффективности использования площадей;
• перевод жилья в нежилое помещение и обратно;
• смена видов деятельности, которые можно вести в определенных видах помещений;
• раздел, выдел или объединение помещений;
• изменение характеристик при передаче помещения в аренду.

В каждом из перечисленных случаев будет отличаться состав строительных работ. Но на обязанность получить техплан и пройти кадастровый учет это не повлияет.

Еще одним видом работ, при которых нужен технический план, является переустройство. Такие работы проводятся на инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании. Соответственно, все изменения на таких элементах инфраструктуры тоже нужно отразить в техплане, а затем и в ЕГРН. При этом переустройство часто совмещают с перепланировкой, так как выполнить эти работы можно по одному проекту.

Можно ли согласовать и узаконить перепланировку без технического плана

Согласование или узаконивание перепланировок осуществляется без представления техплана. Это документ нужен уже после получения акта приемки или решения об узаконивании работ. Если собственник не получит техплан и пройдет учет в Росреестре, никаких санкций за это не последует. Но могут возникнуть проблемы при распоряжении недвижимостью, в том числе при купле-продаже, дарении, аренде. Если на момент регистрации договора Росреестр увидит несоответствие по характеристикам и сведениям ЕГРН, по сделке вынесут отказ.

Комментарий эксперта. При узаконивании сделанной перепланировки могут вынести отказ. Отказное решение собственник вправе оспорить через суд. В этом случае для подачи административного иска будет нужен техплан. Дело в том, что при вынесении судом положительного решения по нему пройдет кадастровый учет. Поэтому на момент рассмотрения дела в суде у заявителя должен быть документ на новые характеристики объекта. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у наших экспертов.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Перепланировка выполняется на основании проекта. технический план нужно получать уже после завершения работ.

Что такое Технический паспорт квартиры?

Технический паспорт квартиры представляет собой план квартиры (поэтажный план и экспликацию) с подробным ее описанием: общей и жилой площади, высоты потолков, описанием балкона/лоджии, кухни, типа санузла и т.п. Там же указывается первичная (инвентаризационная) оценка квартиры.

Подготовкой и выдачей Технических паспортов занимаются местные Бюро технической инвентаризации (БТИ). За выдачу Техпаспорта взимается плата.

Получить Техпаспорт на квартиру могут только собственники этой квартиры или их доверенные лица (по доверенности). Можно также заказать получение Техпаспорта специализированным коммерческим службам, которые берут все хлопоты по оформлению на себя, например – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Двойные продажи квартир. Как это бывает и как защититься Покупателю?

Технический паспорт на квартиру составляется при первичной инвентаризации объекта, в т. ч. при постройке и сдаче нового многоквартирного дома. При этом, оформлением Техпаспорта на квартиру в новостройке занимается не Застройщик, а собственник квартиры.

Все последующие технические изменения квартиры (перепланировка, переоборудование) также должны быть согласованы с БТИ, и выполнены исключительно с разрешения БТИ. После чего эти изменения также вносятся в Техпаспорт – это будет уже вторичная инвентаризация.

Техпаспорт на квартиру содержит следующую информацию:

• Адрес и этаж квартиры;
• Технические характеристики дома (здания): год постройки и этажность дома, материал несущих конструкций и перекрытий, наличие водопровода и канализации, тип отопления, степень износа здания, год последнего капремонта (к слову, многоквартирные дома с 60-70% износа относятся уже к «ветхому жилью»);
• Поэтажный план квартиры (в виде графической схемы);
• Технические характеристики квартиры в табличном виде: количество и описание всех жилых и нежилых помещений квартиры (комнаты, кухня, коридор, санузел, балкон/лоджия и т.п.), их площади и высота потолков;
• Инвентаризационный номер;
• Дата последнего технического обследования квартиры;
• Инвентаризационная стоимость квартиры;
• Отметка о внесении данных о квартире в Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) – наличие кадастрового номера.

Образец Техпаспорта на квартиру представлен ниже.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Техпаспорт – это основной первичный документ, содержащий всю техническую информацию о квартире. Именно он является (точнее, являлся до 2013 года – об этом ниже) основой для составления Кадастрового паспорта на квартиру.

Как выглядит образец Технического паспорта квартиры можно посмотреть здесь:

Как и где оформить технический план

Вы можете легко найти в интернете форму технического плана. Она утверждена Приказом МЭР № 953, доступна для свободного скачивания и ознакомления. Вот только самостоятельное заполнение этого документа законодательством не допускается. О том, где заказать техплан после перепланировки, чтобы его принял Росреестр, расскажем ниже.

Сейчас несколько слов о законодательстве, которое применяется для согласования перепланировок и подготовки технических планов. В этот перечень входит:

• Жилищный кодекс РФ ();
• Закон № 218-ФЗ ();
• Закон № 221-ФЗ ();
• Приказ МЭР № 953 ();
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ().

В 508-ПП нет упоминания о техническом плане, так как этот документ не нужно подавать в МЖИ вместе с проектом или после окончания перепланировочных работ. Но не пройдя согласования и не получив акт приемочной комиссии вы не сможете заказать техплан. Исключением является узаконивание несогласованных работ. В этом случае оформляется не акт приемочной комиссии, а решение об узаконивании (согласовании).

Можно ли оформить самостоятельно

Нет, и еще раз нет! Даже если у вас есть профильное образование и вы давно работаете в сфере строительства или недвижимости, самостоятельное заполнение технических планов недопустимо. Такие полномочия есть только у кадастровых инженеров. Эти специалисты не только подтверждают свою квалификацию и опыт работы, но и проходят аттестацию. Наличие квалификационного аттестата дает право выполнять все виды кадастровых работ, в том числе с выдачей техпланов.

Найти кадастрового инженера достаточно просто. Можно изучить рекламные предложения или выбрать специалиста через базу данных Росреестра. Заказать обследование помещений после перепланировки с оформлением техплана можно в ООО Смарт Вэй. Мы работаем на территории Москвы и Московской области, оформляем технические планы в течение 1-5 дней. Сроки кадастровых работ для больших и технически сложных объектов могут быть больше. Уточняйте эти моменты у наших специалистов.

Работы при перепланировке должны строго соответствовать проекту. При несоответствии заказчик не получит акт приемки. не сможет обратиться за техническим планом.

Какие документы нужны

Сведения для заполнения технического плана берутся не только по результатам обследований и замеров, но и по документам на объект. В зависимости от вида помещения и особенностей перепланировки, для оформления техплана может потребоваться:

• акт приемочной комиссии МЖИ (оформляется после перепланировки помещений в МКД);
• правоподтверждающие документы на объект (свидетельство, выписка ЕГРН);
• договор аренды (если перепланировка проводилась при передаче объекта в аренду);
• техническая документация БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией, другие справки и формы).

Кадастровые сведения ЕГРН на объект инженер запросит самостоятельно. По ним будут видны характеристики помещений до начала работ, т.е. можно легко проследить изменения.

Для проведения кадастровых работ заключается договор. Его подписывает собственник помещения или его представитель по доверенности. В обязанности заказчика входит обеспечить доступ инженера ко всем помещениям для обследований, замеров. Дата и время выезда на объект будет согласована при заключении договора.

Комментарий эксперта. В техпаспорт после перепланировки нужно внести изменения. Для этого собственник обращается в БТИ после оформления приемочного акта. При этом техплан для БТИ не нужен, поскольку бюро инвентаризации не занимается кадастровым учетом.

Порядок оформления

Содержание техплана должно соответствовать реальной планировке и характеристикам помещения. Поэтому после предварительного изучения документов инженер выезжает на место, проводит комплекс обследований:

• делает замеры по всем помещениям, конструкциям, другим элементам объекта;
• определяет характеристики и местоположение инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования;
• определяет местоположение помещения на этаже здания, с учетом изменений в характеристиках.

Кадастровый учет построен на системе координат объектов. Это касается и помещений в МКД и нежилых зданий. Их местоположение указывается на поэтажных планах, описывается в текстовой части техплана. Отметим, что при работе на объекте инженер может выявить несоответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН. Например, это может быть связано с ранее проведенной и несогласованной перепланировкой. По всем несоответствиям инженер заполняет свое заключение в содержании техплана.

После получения данных на объекте, инженер приступит к заполнению техплана. Для этого используется программное обеспечение, куда последовательно вводятся все сведения. Порядок заполнения документа регламентирован Приказом № 953. Общие правила подготовки технических планов можно найти и в Законе № 218-ФЗ.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Статья написана в общих словах, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер:

8 Москва (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий эксперта. При подготовке документа кадастровый инженер может использовать архивные технические документы БТИ. Сложности могут возникнуть, если на ранее оформленных техпаспортах БТИ есть красные линии, т.е. несоответствие фактической планировки помещений и результатами инвентаризации. В техплане инженер опишет реальные характеристики объекта, что позволит убрать красные линии в техпаспорте.

В техническом плане описывается реальная конфигурация помещения после перепланировки, его местоположение на этаже.

Чем техплан квартиры отличается от её техпаспорта?

Технический паспорт – документ, содержащий примерно те же, что и техплан, технические характеристики объекта недвижимости. В нём тоже описаны его площадь, планировка, высота потолков… Но выдаётся он только в Бюро технической инвентаризации (БТИ), а используется только и исключительно для справочных целей. Технический план же нужен ещё и для кадастрового учёта, поэтому составляется он Кадастровой палатой или кадастровыми инженерами. По сути технический план является расширением технического паспорта. Если мы возьмём два эти документа на одну и ту же квартиру, то увидим, что дополнительная информация, которая есть в техплане и которой нет в техпаспорте, – это описание расположения квартиры внутри здания, а также описание всего здания и его собственного расположения.

Усвоили? Закрепим! Несмотря на то, что технический план и технический паспорт содержат примерно одни и те же сведения, …

• с 2013-го года технический план более актуален, чем технический паспорт, а также считается первичным документом по отношению к паспорту;
• технический план содержит больше информации, чем технический паспорт;
• а именно, технический план, в отличие от технического паспорта, содержит информацию о расположении квартиры в пределах здания и о расположении самого этого здания, то есть предоставляет точные данные о локации квартиры;
• технический паспорт составляют БТИ, а технический план – кадастровые инженеры, которые могут работать хоть в Кадастровой палате Росреестра, хоть в частной фирме;
• наконец, технический план требуется в большем количестве различных ситуаций, а именно практически в каждой имущественной сделке с данным объектом недвижимости, в то время как количество сделок с техническим паспортом сильно ограничено.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Форма и содержание технического плана

По своему содержанию техплан отчасти напоминает ранее оформлявшиеся кадастровые паспорта (сейчас они не выдаются). При заполнении документа инженер обязан следовать нормам Приказа № 953. Только в этом случае обеспечивается точность и объективность информации о недвижимости. Отметим, что при замерах и обследованиях инженер обязан использовать только поверенное, сертифицированное и высокоточное оборудование. Данные по оборудованию и соответствии показателям погрешности обязательно указываются в техплане.

В форме технического плана для перепланировки заполняются следующие обязательные разделы:

• основания для проведения работ (договор);
• информация о заказчике, кадастровом инженере и/или его организации;
• ссылки на документы, подтверждающие права на помещение;
• общее описание помещения, его характеристик;
• ссылки на нормативные акты, применявшиеся при работе;
• перечень оборудования, которое использовал инженер;
• описание характеристик помещения. его планировки и систем жизнедеятельности;
• описание местоположения помещения на этаже;
• заключение (при необходимости).

Описание характеристик и местоположения помещения после перепланировки фиксируется на поэтажном плане. Он обязательно включается в содержание техплана в виде приложения. Впоследствии техплан будет отражен в сведениях ЕГРН.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Готовый документ заказчик получит в электронной форме. Это обычная практика, тем более что про электронный формат прямо сказано в Законе № 218-ФЗ и Приказе № 953. Инженер может направить документ напрямую в Росреестр. Если заказчику нужен письменный вариант техплана, необходимо указать этот пункт при подписании договора.

Комментарий эксперта. Когда должностные лица Росреестр перенесут данные техплана в ЕГРН, документ потеряет силу. Для совершения сделок или пользования объектом указанный документ не нужен. Если же собственник вновь захочет изменить планировку квартиры или нежилого помещения, после завершения работ придется заново обращаться за техпланом.

Для изготовления техплана кадастровый инженер проводит цикл обследований, замеров в помещении.

Определение и назначение техплана на квартиру

Технический план является важным документом, позволяющим включать объекты недвижимости в кадастр. Эта процедура предусмотрена на государственном уровне. В технической документации жилой недвижимости указываются параметры, показатели и характеристики жилья. А также прописывается общая площадь с разделением на бытовые и жилые комнаты. Не упускается также такой момент, как ориентация и расположение проемов, дверей, окон и т. д.

В кадастре Российской Федерации имеется отдельный раздел для внесения информации о недвижимом имуществе. В регистре фиксируются сведения следующего порядка:

• правообладатель;
• местоположение;
• стоимость;
• иное.

Помимо этого, дополнительные параметры являются идентификаторами конкретной жилой площади.

Документ разрабатывается для объектов, которые уже находятся в эксплуатации, а также на строения, проходящие стадию строительства. Алгоритм оформления и нюансы заполнения документации четко регламентированы в постановлении Правительства России и прописаны в законодательных и нормативно-правовых документах. Занесенные в реестр сведения становятся основой для учетной постановки в кадастр.

Сроки и стоимость оформления

Это определяется индивидуально по договору с инженером. Например, если нужно сделать техплан на квартиру в центре города, срок подготовки документа будет минимальным. Но если специалисту нужно выезжать в пригород или обследования проводятся на большом и технически сложном объекте, сроки могут увеличится. По этим же критериям рассчитывается и стоимость работы. Предварительные расценки можно посмотреть ниже.

Необходимая документация

Для изготовления технического планы квартиры обычно требуется следующий пакет документации:

• паспорт правообладателя жилья;
• правоустанавливающая документация на объект жилой недвижимости;
• разрешение на ввод соответствующего жилого объекта в эксплуатацию (при наличии) либо разрешение на перепланировку жилья;
• регистрационное свидетельство (при наличии);
• проектные документы либо техпаспорт квартиры, изготовленный еще до 01.01.2013 года (при наличии);
• иная документация по требованию кадастрового инженера, подготавливающего технический план жилья.

Чтобы избежать излишних временных затрат на докомплектацию пакета документа, заказчику квартирного технического плана целесообразно уточнить список требуемых документов заранее.

Как грамотно снять квартиру и избежать неадекватных хозяев

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Зачем нужен технический паспорт на квартиру, сроки его действия

Правовые особенности договора мены земельных участков

Как провести объединение земельных участков в соответствии с Земельным Кодексом

Оплата налога на квартиру через интернет

Наши услуги

Оформление технического плана для перепланировки является только одним из направлений работы наших специалистов. Также вы можете заказать:

• проектирование и согласование перепланировки под ключ;
• услуги по переводу помещений из жилых в нежилые и обратно;
• сопровождение учета и регистрации в Росреестре;
• помощь в оформлении документов на аренду, ее регистрацию.

Все услуги выполняют квалифицированные специалисты, чей опыт работы превышает 15 лет. Мы гарантирует, что техплан и другие документы будут точно соответствовать законодательству.

Наши кейсы

Кейс 1. На данном примере нежилое помещение после перепланировки в Москве. Инженер ООО Смарт Вэй оформил технический план на это помещение для изменение сведений ЕГРН.

Кейс 2. На данном примере квартира после перепланировки. На это помещение технический план оформляли кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй.