Незаконная перепланировка и ее признаки, чем грозит, как согласовать в 2022 году

Собственники квартир зачастую делают капитальную перепланировку без получения соответствующего разрешения от уполномоченных органов. Таким образом владельцы жилплощади пытаются сэкономить время и деньги на согласовании планируемых действий. В результате на собственника возлагается штраф за перепланировку квартиры без разрешения. Кроме того, в 2020 году возможны и другие санкции.

Ответственность за незаконную перепланировку возникает чаще всего при попытке собственника совершить в отношении квартиры какое-либо гражданско-правовое действие. В такой ситуации изменения, внесенные в жилплощадь без разрешения, становятся серьезной проблемой. Решать ее зачастую приходится в суде.

Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки

Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Статья написана в общих словах, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер:

8 Москва (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
• если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
• если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
• если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.

Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.

Комментарий эксперта. Штраф за незаконную перепланировку квартиры могут взыскать даже в случае, если вы купили объект с несогласованными изменениями. Ответственность по КоАП РФ несет текущий правообладатель квартиры, а предъявить претензии к продавцу крайне сложно. Чтобы избежать таких проблем, внимательно проверяйте технические документы при покупке квартиры, сверяйте их с фактическим состоянием конструкций и оборудования помещений. Особое внимание рекомендуем уделить красным линиям на поэтажных планах техпаспорта БТИ.

Если перепланировка проведена с нарушением строительных норм, ее будет невозможно узаконить даже через суд. Например, это касается сноса несущих стен внутри квартиры.

Кто может подать жалобу?

Делать ремонт – законное право владельца жилплощади. Но без согласования с БТИ недопустимо начинать следующие работы:

• нарушение целостности несущих стен дома;
• объединение квартир;
• изменение подоконников;
• увеличение площади жилых помещений за счёт прихожей;
• перенос газовой плиты;
• обустройство не предусмотренных при строительстве здания санузлов;
• замена центрального отопления;
• переоборудование жилых комнат в нежилые помещения.

Категорически запрещены такие изменения:

• перенос отопительных приборов на лоджию;
• демонтаж стен с целью объединения балкона и комнаты;
• расширение санузла за счёт уменьшения площади жилых помещений;
• монтаж тёплого пола при помощи центрального отопления;
• проведение работ, перегружающих перекрытия между этажами.

Узнать, что ведутся работы с несущими стенами, можно по кускам кирпича, слеплённого цементом.Если рабочие выносят их из квартиры, скорее всего, действия собственника не санкционированы.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Чтобы узнать, чем грозит перепланировка квартиры без согласования, нужно обратиться к нормам КоАП РФ. Однако штраф за перепланировку квартиры без разрешения является не единственной мерой воздействия для правообладателя. Если он не сможет подтвердить, что завершенные работы не угрожают надежности и устойчивости здания, МЖИ вынесет предписание о приведении объекта в исходное состояние. Все расходы на такие будет нести нарушитель. Если не исполнить предписание, будет подан соответствующий иск в суд.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Штраф за незаконную перепланировку по КоАП РФ

Разберем, чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры по закону. Такой состав правонарушения описан статьей 7.21 КоАП РФ. В эту норму в апреле 2021 года были внесены изменения. Теперь редакция ст. 7.21 КоАП выглядит следующим образом:

• самовольное переустройство и перепланировка жилых помещений влечет штраф на граждан от 2000 до 2500 руб.;
• если нарушение допущено должностным лицом, его оштрафуют на сумму от 4000 до 5000 рублей;
• размер штрафа за перепланировку без разрешения для организации составит от 40000 до 50000 руб.
• За нарушения, допущенные ИП, взыскивается такой же штраф, что и для юр. лица.

Для передачи материалов на взыскание штрафа составляется протокол. В нем будет описан состав проступка, данные о собственнике и объекте. Обращаем внимание, что уплата штрафа не освобождает от обязанности узаконить выполненные работ, либо привести объект в исходное состояние.

Если перепланировка была проведена без согласований, однако не повлекла нарушений в сфере строительства, ее можно узаконить через МЖИ.

Региональные штрафы

Регионы тоже могут вводить штрафы за нарушение правил проведения работ в жилых и нежилых объектах. Так как штраф за перепланировку квартиры утвержден на федеральном уровне, регионы могут привлекать к ответственности:

• за нарушение правил ведения работ;
• за порчу, повреждение или разрушение объекта;
• за неисполнение предписания жилинспекции, других надзорных органов.

Закон Москвы об административных правонарушениях предусматривает штраф 4000 руб. за порчу жилого помещения в МКД. Кроме штрафа, нарушитель будет обязан возместить или устранить причиненный ущерб. Для возмещения ущерба или понуждения к переделке помещения подается отдельный иск в гражданский суд.

На примере незаконная перепланировка, связанная с расширением площади квартиры за общие габариты МКД. Такие работы запрещены, поэтому узаконивание завершится отказом.

Последствия незаконной перепланировки в нежилых зданиях

В нежилых зданиях перепланировочные работы согласовывать не нужно. Точнее, эта процедура не предусматривает обращение в МЖИ, хотя собственнику все равно придется заказать техплан, пройти учет изменений в Росреестре. Но проект на работы заказчик утверждает сам, после чего может приступать к перепланировке.

Учитывая изложенные выше правила, штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в нежилом здании не грозит. Собственника могут привлечь только на нарушение безопасности при проведении работ, за порчу чужому имуществу, причинение вреда людям.

• Комментарий эксперта. Если перепланировка не узаконена, последствия наступают только при выявлении факта нарушений. Узнать, в чем заключался ремонт в чужой квартире, достаточно сложно. Поэтому многие факты неузаконенных работ не выявляются. Однако несоответствие в конфигурации помещений будет обязательно выявлено при совершении сделок. Это будет являться основанием для отказа в регистрации договора.

Кто может привлечь к ответственности за незаконную перепланировку жилого помещения

Ответственность за перепланировку, выполненную без разрешения или с нарушением строительных норм, наступает на основании протокола. Его может составить специалист Мосжилинспекции. Алгоритм привлечения к ответственности заключается в следующем:

• проводится плановая проверка в МКД, либо внеочередная инспекция по обращениям граждан, организаций;
• по факту нарушения составляется протокол (в нем будет указано место и время рассмотрения дела);
• постановление на штраф за несогласованную перепланировку квартиры выносит должностное лицо МЖИ или суд (это зависит от характера выявленных нарушений);
• если собственник не согласен с постановлением, он может подать жалобу в суд.

Собственник имеет право не впускать в квартиру посторонних лиц без судебного постановления (кроме действий полиции при предотвращении или пресечении преступлений). Если специалисты МЖИ располагают информацией о возможных нарушениях, они могут через суд обязать допустить их в квартиру. Судебное постановление может быть исполнено приставами с наложением дополнительного штрафа, исполнительского сбора. Таким образом, последствия самовольной перепланировки могут наступить, даже если собственник откажется открывать дверь.

Комментарий эксперта. На каждой стадии рассмотрения дела о неузаконенной перепланировке можно отстаивать интересы при поддержке представителя. Для этого необходимо выдать доверенность через нотариат. Помощь в подготовке документов, защите при рассмотрении дела и обжаловании окажут специалисты нашей компании.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Статья написана в общих словах, но каждая ситуация требует индивидуального подхода. Позвоните нам по телефону и Вам ответит опытный инженер:

8 Москва (наш адрес)

Читайте также:  Кто такой риэлтор и как он осуществляет свою деятельность

Все консультации бесплатны.

Для согласования перепланировки заказывается проект, техническое заключение о состоянии несущих конструкций.

Как избежать или уменьшить наказание

Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.

Для узаконения надлежит:

1. Собрать пакет необходимых документов;
2. Написать заявление;
3. Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
4. Подать бумаги в жилищную комиссию;
5. Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.

Как узаконить самовольную перепланировку в Москве

Даже если собственнику не удалось избежать ответственности за незаконную перепланировку квартиры, ее все равно нужно согласовать. Для этого нужно оформлять и собирать документы, подтверждающие безопасность работ и соответствие их строительным нормативам. Сам процесс узаконивания может проходить в административном порядке (через МЖИ), либо через суд. Подробнее об этой процедуре читайте ниже.

Документы на узаконивание несогласованной перепланировки

Самовольная перепланировка жилого помещения может быть узаконена после выполнения работ. Чтобы подтвердить, что изменение конфигурации проведено с соблюдением норм безопасности, не угрожает надежности и устойчивости конструкциям МКД. В перечень документов, которые могут потребоваться при обращении в МЖИ или суд, входит:

• заявление о согласовании (подается непосредственно в МЖИ или через сайт mos.ru);
• исковое заявление (нужно при обращении в суд, если МЖИ отказала в узаконивании);
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций (оформляется через автора проекта МКД, либо через ГБУ «Экспертный центр»;
• технический план, описывающий новую конфигурацию и обновленные характеристики помещения;
• согласие собственников помещения;
• протокол общего собрания МКД, если работы проводились на общедомовом имуществе.

Точный перечень документов можно определить только для конкретной ситуации. Помощь с их подготовкой окажут специалисты нашей компании.

На данном примере сделан поэтажный план на помещения после перепланировки.

Обращение в МЖИ

В большинстве случаев последствия незаконной перепланировки квартиры можно устранить в административном порядке. Эта процедура проходит через МЖИ, характеризуется следующими нюансами:

• собственнику нужно подтвердить, что завершенные работы соответствуют нормативным актам и не повлекли угрозу безопасности;
• для подтверждения безопасности выполненной перепланировки нужно получить тех. заключение о состоянии несущих конструкций МКД (эксперты проведут их обследование, укажут выводы об отсутствии угроз надежности и прочности);
• если МЖИ даст разрешение на узаконивание, на основании техплана нужно пройти учет в Росреестре, внести новые данные в ЕГРН.

В процессе узаконивания можно вообще избежать ответственности за самовольную перепланировку. Если собственник сам подал документы в МЖИ, протокол могут не составлять. Процедура проводится бесплатно, а окончательное решение специалисты инспекции обязаны вынести не позже 45 дней.

Судебный порядок

В случаях, когда представленные документы неоднозначно свидетельствуют о безопасном выполнении работ, МЖИ может вынести отказ в узаконивании. Нередко такое происходит из-за лишней перестраховки чиновников, которые боятся сами принять положительное решение. В этом случае собственнику придется обращаться в суд. Вот основные моменты, связанные с узакониванием перепланировки через судебные инстанции:

• при подаче иска в суд нужно подтвердить, что заявитель проходил административный порядок согласования, но получил отказ;
• основными документами для доказывания в суде будет тех. заключение о безопасном состоянии конструкций и технический план с новыми характеристиками помещений;
• для доказывания можно оформить заключение кадастрового инженера (его сделают специалисты нашей компании);
• если суд примет положительное решение, на его основании Росреестр внесет новые данные в ЕГРН.

Через суд можно оспорить и штраф за перепланировку нежилого помещения или квартиры без разрешения. При обжаловании нужно доказать нарушения, допущенные в ходе привлечения к ответственности, либо полное соответствие по безопасности работ.

Комментарий эксперта. Самостоятельное обращение в МЖИ или суд может повлечь проблемы при узаконивании перепланировочных работ. Только поддержка специалиста, знающего нюансы федерального и регионального законодательства, поможет их избежать. Наши специалисты знают, на какие вопросы обращаются внимание при согласованиях, заранее учтут эти моменты при подготовке документов.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Что делать, если службы не реагируют

Если бездействуют надзорные ведомства, нужно обращаться в вышестоящие инстанции. Следует сохранять копии всех обращений, ответы на них. Это правило касается всех ведомств, организаций, суда.

За коммунальными службами надзирают жилинспекции, администрации, Роспотребнадзор. ГЖИ контролируются главным жилищным инспектором. Прокуратуры проверяют любые нарушения прав людей. Районные прокуроры подчиняются городским, региональным, федеральным чиновникам. У судов также есть надзорные инстанции – областные, краевые, республиканские, Верховный суд РФ.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Сроки и стоимость узаконивания самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирных домах

Незаконная перепланировка помещений – это не приговор! При надлежащей подготовке документов и обосновании требований можно пройти все процедуры, получить разрешения и выписку ЕГРН с новыми характеристиками помещения. Сроки узаконивания определяются следующим образом:

• подготовка тех. заключения и техплана допускается только после обследования объектов, поэтому может занять несколько дней;
• на рассмотрение документов в МЖИ дается 45 дней;
• судебная процедура может занять до двух месяцев;
• учет в Росреестр проводится за 7 или дней (в зависимости от способа подачи документов).

Платить за узаконивание в МЖИ не нужно. При подаче иска в суд госпошлина составит 300 руб. (для граждан) или 6000 руб. (для организаций). Дополнительные расходы будут связаны с оплатой услуг по оформлению тех. заключения и техплана. О примерных расценках за услуги и документы можно узнать из таблицы ниже.

В графической части технического плана на помещение фиксируется его конфигурация, основные характеристики.

На заметку

Практика работы органов ГЖН содержит примеры, когда управляющую организацию обязывали демонтировать или легализовать сделанную собственниками перепланировку помещений в доме. Например, в 2018 году ГЖИ Московской области потребовало таких действий от одной из УО.

При повторной проверке ведомство установило, что предписание не выполнено: компанию оштрафовали. УО выплатила штраф в 100 тысяч рублей и собрала ОСС, на котором собственники решили узаконить переустройство помещений дома.

Дело № А56-75945/2018 показало, что управляющая организация в такой ситуации не является надлежащим адресатом предписания, а сами требования орган местного самоуправления должен направлять собственникам переустроенных помещений.

Наши услуги

В нашей компании работают специалисты, имеющие опыт узаконивания даже самых сложных перепланировок. Мы поможем:

• обжаловать штраф за незаконную планировку;
• быстро подготовить документы для обращения в МЖИ и суд;
• пройти учет в Росреестре и получить выписку ЕГРН;
• внести изменения в техпаспорт БТИ, так как это требуется по Жилищному кодексу РФ.

Чтобы согласовать сроки и стоимость услуг или оформления документа, свяжитесь с нашими консультантами, подробно опишите ситуацию.

Законодательная база

Чтобы правильно составить жалобу, стоит руководствоваться такими законодательными актами:

1. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001г. N 195-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 19.12.2004г. N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
3. ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992г. N 2202-1 (ред. от 31.07.2020).
4. Уголовный кодекс РФ от 13.06.1996г. N 63-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
5. ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» от 02.05.2006г. N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2008).

Выводы

• Незаконная перепланировка может заключаться в выполнении работ без проекта и разрешения, при нарушении строительных правил и норм безопасности.
• Санкции за незаконную перепланировку квартиры указаны в КоАП РФ, предусматривают наложение штрафа.
• Узаконить выполненные работы можно через МЖИ или суд, подтвердив безопасность для здания и его конструкций.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

При поддержке наших специалистов вы пройдете процедуру узаконивания максимально быстро и без сложностей. Звоните, мы подробно расскажем обо всех нюансах сотрудничества.