Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую в 2022 году: документы, налог

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

• сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
• для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
• передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
• права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
• налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

• обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
• обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
• размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Порядок оформления

Для того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:

1. Определиться с целю совершения обмена жилой недвижимостью. Если же целью обмена служит приобретение квартиры с большей площадью, необходимо трезво оценить имеющийся бюджет, предназначенный для доплаты. В том случае, если суть обмена заключается в получении прибыли необходимо понимать, насколько удобным будет проживание в квартире с меньшей площадью.
2. Изучить рынок недвижимости. Для полного понимания картины следует подробно изучить имеющийся на данный момент времени список актуальных предложений по обмену жилой недвижимости. Помимо этого, следует оценить свои возможности по проведению операции обмена. Если придет понимание невозможности проведения операции обмена самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к агентствам недвижимости, специализирующихся по данным вопросам.
3. Поиск агентства недвижимости с положительной репутацией. Рекомендуется найти и изучить подробную информацию о деятельности тому или иному агентству недвижимости. При этом важно найти реальные отзывы тех людей, которые воспользовались ее услугами. Когда подходящее агентство будет найдено, необходимо иметь ввиду, что за свои услуги агентство берет ориентировочно 5% от суммы совершенной сделки. По сути, это небольшой процент за прозрачно выполненную операцию обмена жилой недвижимостью. Возможно,

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

Обмен возможен:

• на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
• на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
• на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

• паспорта участников обмена;
• выписка из ЕГРН – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
• документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
• технический паспорт – для проверки перепланировки;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
• справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение опеки, если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
• квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
• стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
• порядок передачи (по акту или по договору);
• иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
3. Оформление соглашения.
4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

• в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
• далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
• от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Продать или обменять? Советы

Для выбора необходимо учитывать то, что сделки по мене и купле-продаже недвижимости имеют общие характеристики:

1. необходимо оплатить 13% налога от стоимости жилья (если человек владеет объектом более 5 лет, то оплачивать его нет необходимости);
2. необходимо зарегистрировать квартиру на свое имя;
3. проведение сделки невозможно, если участник не получил разрешения со стороны своего супруга, заверенное у сотрудника нотариального агентства;
4. несовершеннолетние после проведения сделки должны быть обеспечены условиями проживания, которые были бы как минимум не хуже последних;
5. необходимо оплатить госпошлину за регистрацию перехода прав собственности;
6. недопустимо, чтобы жилье находилось под залогом или арестом, чтобы на него имели права другие лица;
7. участники сделки вправе воспользоваться помощью своих законных представителей.

В то же время у этих соглашений есть и отличительные стороны:

1. жилье, используемое по договору соцнайма, нельзя продавать – его можно только обменять;
2. проведение сделки купли-продажи требует меньших временных затрат, поскольку при желании обменять квартиру найти желающего на обмен непросто;
3. сделка по купле-продаже жилья сопровождается оплатой деньгами, а сделка по обмену квартир – это принятие участниками друг от друга объектов недвижимости;
4. если соглашение необходимо аннулировать, то при продаже стороны могут столкнуться с проблемами при возврате денежных средств, тогда как при мене квартиры просто возвращаются прежним владельцам.

Таким образом, выбор между меной и куплей-продажей должен сделать собственник жилья самостоятельно, исходя из сложившихся обстоятельств и личных предпочтений. К примеру, в случае с неприватизированной квартирой иногда выгоднее оформить ее в личную собственность, после чего совершать стандартный обмен или продажу жилья.

Перед тем как начинать процесс обмена квартиры, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу за консультацией. Он подробно разъяснит порядок действий исходя из сложившихся обстоятельств, окажет помощь в сборе пакета документации и заключении договора.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

• расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

• подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
• техпаспорт не старше 5 лет;
• нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
• справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Помните о детях

Дело может быть немного осложнено, если в квартире живут дети. В этом случае их интересы должны быть обязательно соблюдены. Это значит, что вам необходимо будет отчитаться перед органами опеки и гарантировать: дети получат положенные им квадратные метры.

Вы должны получить разрешения на отчуждение, поэтому в органы опеки вам предстоит обратиться с определенными документами.

Строго установленного законом перечня бумаг нет, в обычный пакет документов входят:

• Документы на приватизацию жилья, которое будет участвовать в сделке;
• Выписка из домовой книги (где получить выписку);
• Документы на недвижимость: техпаспорт и кадастровый паспорт;
• Справка от оценщиков о реальной стоимости жилья;
• Копии лицевых счетов на жилье;
• Документы, которые подтвердят родство с ребенком.

Обычно в органы опеки приходят несколько раз. И первый визит нужно нанести инспектору, чтобы объяснить, зачем вы идете на сделку, уточнить, какие именно документы необходимо принести.

Не должны быть также нарушены права недееспособных членов семьи и людей с ограниченными возможностями. Их интересы при сделке должны представлять опекуны.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

• продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
• заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Особенности и нюансы

Без посредников

Взяв на себя ответственность действовать самостоятельно, без помощи риелторов, вы должны помнить, что помимо документации вы должны проверить и состояние квартиры на предмет соответствия заявленным требованиям.

Так как желаемая по договору квартира находится в другом городе, необходимо поехать туда и оценить состояние своими глазами. Возможно, что-то не устроит, а что-то нынешние жильцы попытались скрыть. Если состояние жилплощади не устроило, то можете требовать доплату или отказываться от сделки (читайте о договоре мены с доплатой).

Помните о том, что на цену влияет ряд факторов. В городе с более густой населенностью жилье будет стоить дороже, нежели чем в более маленьком. Кроме того, на цену влияет состояние дома, расположение и другие факторы.

Для того, чтобы у вас не возникло споров с вашим оппонентом – пригласите оценщика для осмотра одной и другой жилой площади. Из вердикта специалиста сможете сделать для себя выводы и перейти к сделке.