Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке: акт приема

Купить квартиру в новостройке при наличии денег или одобренной ипотеки не составляет особого труда, а вот избавиться от проблем, связанных с выяснением отношений с застройщиком или управляющей компанией из-за выявленных недоделок или дефектов при строительстве дома куда сложнее.

Будущим жильцам следует обратить повышенное внимание на процесс приемки квартиры и тщательное изучение всех деталей будущего жилья. Необходимо договориться об устранении всех дефектов еще до подписания акта приемки-передачи квартиры, так как после этого получить компенсацию или заставить застройщика что-либо исправить будет уже очень сложно.

Акт приема-передачи квартиры

Приемка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, напоминает генеральный директор Мария Литинецкая. Застройщик обязан уведомить клиента о сроках и порядке проведения приема квартиры, а покупателю необходимо записаться на определенную дату и время осмотра.

Однако уже на данном этапе у застройщиков могут возникать определенные сложности, отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. «Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации и т. д. По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает, поэтому процесс поиска покупателей очень затягивается», — говорит он.

После того, как все клиенты найдены, в среднем, по данным экспертов, в день происходит приемка 9–10 квартир. При этом на осмотре объекта должны присутствовать представители управляющей компании и застройщика. «Если клиента все устраивает и не выявлено никаких недочетов, то подписывается акт приема-передачи квартиры. Если же в квартире обнаружены недочеты, покупателю обязаны предоставить дефектную ведомость, где будут указаны недостатки принимаемого жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость подписывается тремя сторонами (эксплуатирующей организацией, застройщиком и покупателем), а затем устанавливается срок для устранения указанных недочетов, который, как правило, составляет от 20 до 60 дней. В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

Акт приема-передачи подписывается покупателем только после устранения всех недостатков, во время повторного осмотра. Затем клиент получает ключи и может приступать к ремонтным работам. Указанный документ, по словам Екатерины Фонаревой, должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража, стоимости и справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. «Покупателям нужно быть внимательными, не спешить подписывать документы. Будет сложнее отстаивать свои права, если акт уже подписан, а недочеты есть», — подчеркивает заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Для чего нужен акт?

Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.

Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.

Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.

Сопровождение сделок с недвижимостью

Подробнее

200-60-91

Если продавцы квартиры съезжают не сразу, ни в коем случае не подписывайте акт передачи не глядя. Сначала осмотрите жилье, ведь за это время могло произойти что угодно: например, пожар или прорыв трубы отопления. Или же бывшие собственники сняли сантехнику и вынесли мебель, включенную в стоимость квартиры. Подписанный акт подтверждает, что покупатель принял жилье в том же виде, какой был при раннем осмотре.

Если состояние недвижимости ухудшилось или вы заметили серьезный недостаток (например, трещину в стене), не подписывайте акт передачи. Требуйте исправления изъянов (если это возможно) и устанавливайте для этого конкретные сроки; в случае отказа продавца придется разбираться в суде. Альтернативный вариант – компенсация суммы, на которую снизилась цена квартиры из-за выявленных проблем.

В каком случае покупатель может отказаться от сделки (не считая проблем юридического характера):

помещение не соответствует строительным и санитарным нормам;
цена сильно завышена по сравнению со среднерыночной;
в квартире невозможно жить.

Некоторые недостатки могут проявиться только спустя время: например, неисправность системы отопления. У покупателя есть право потребовать компенсацию за ремонт или расторжение сделки, если недостатки оказались существенными, а продавец о них умолчал. Вопрос решается в досудебном порядке или же придется судиться – в любом случае нужно обратиться к юристу.

Можно подстраховаться и включить в договор купли-продажи пункт о передаче части денег только в момент подписания акта приемки. В таком случае у продавца не будет соблазна затягивать передачу ключей и ухудшать состояние квартиры.

Можно обойтись и без подписания акта приема-передачи вторичного жилья – тогда в договор включается соответствующий пункт. Покупатель получает ключи в момент подписания документов для регистрации права собственности. Специалисты предостерегают от такого решения: если за время оформления бумаг с квартирой что-то случится (даже по вине бывших владельцев), это будет только ваша проблема. В отличие от акта приема-передачи новостройки, требовать исправления различных недочетов будет довольно сложно.

Акт о взаиморасчетах

Еще одним документом, необходимым для подписания при приемке жилья, является акт о взаиморасчетах, который составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ.

Ирина Доброхотова
председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
Как известно, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное. Покупателям в этом случае предлагают доплатить за дополнительные метры, но связано это не с жадностью застройщиков, а с особенностями технологии строительства. В типовых панельных домах расхождения обычно невелики — чаще всего разница не превышает 1 метра. В монолитных и монолитно-кирпичных домах, которые строятся по индивидуальным проектам, разница может быть больше.

По данным заместителя генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, допустимый процент отклонения от проектной площади обычно прописывается в ДДУ. Чаще всего там прописывается условие, при котором стороны не будут производить перерасчет, если разница между проектной и фактической площадями окажется в определенных пределах, например, 0,5 кв. м, отмечает она.

На что обращать внимание при проверки квартиры

При осмотре квартиры дольщику можно воспользоваться услугами экспертов строительной области. Специалисты могут объективно оценить состояние жилого помещения и указать на те проблемы, которые могут быть не видны простому обывателю, объясняет Екатерина Фонарева. Если же клиент приехал и хочет оценить состояние квартиры самостоятельно, то ему стоит следовать ряду рекомендаций.

По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, осмотр квартиры в новостройке лучше всего проводить в светлое время суток. Кроме самой квартиры и мест общественного пользования стоит обратить внимание и на прилегающую к дому территорию, советует он. Если рядом не продолжается строительство новых корпусов в рамках проекта, газоны должны быть приведены в порядок, в соответствии с проектом благоустройства во дворе должны быть зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места для автотранспорта. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Войдя в подъезд, необходимо обратить внимание на качество и степень готовности произведенных отделочных работ, продолжает заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. Например, если в подъезде предусмотрена плитка, она должна быть уложена без повреждений. Кроме того, необходимо проверить работу освещения и теплоснабжения и наличие необходимого оборудования для маломобильных групп граждан. «Что касается мусоропровода для бытовых отходов, то эксплуатирующая организация зачастую заваривает мусоропровод на первые год-два, пока новые жильцы будут производить ремонт в своих квартирах, дабы недобросовестные рабочие не выбрасывали туда строительный мусор», — говорит эксперт.

Если жилплощадь находится в новостройке

Все действия, о которых говорилось ранее, касаются приобретения жилья и вторичного фонда, и новостроек.

Оформляя квартиру, купленную в новом доме, необходимо до ранее описанного сделать ещё и следующее:

Оформление акта приёма-передачи у застройщика. Он подписывается после тщательного осмотра квартиры. Делайте это с максимальной внимательностью, не упуская ни одной детали, не устраивающей вас. Если вы подпишите акт приёма квартиры с дефектами, позднее предъявлять претензии будет бесполезно. Все нарушения зафиксируйте в протоколе и приложите его к акту.
Получение документации в БТИ. На новую квартиру должен быть составлен кадастровый паспорт. В БТИ представьте заявление на его получение, договор дольщика(ДДУ, если есть), акт приёма-передачи, копии паспортов собственников.
Регистрация в Росреестре. В этой организации получают Свидетельство. Для получения свидетельства вам понадобятся паспорта собственников, кадастровый паспорт, ДДУ. Иногда могут потребоваться разрешение на строительство и документы застройщика на землю. После месячной проверки ваших бумаг квартира будет внесена в реестр, а вы получите Свидетельство.

Продолжение осмотра

В процессе приемки самой квартиры следует без всякого стеснения тщательно осматривать комнату за комнатой. Следует помнить, что в квартирах без отделки на момент сдачи дома в эксплуатацию должна быть произведена электроразводка с подведение нескольких точек электропитания в квартире, установкой света, счетчиков и систем пожарной безопасности, отмечает Алексей Оленев, отдельно подчеркивая необходимость убедиться в работоспособности розеток и наличии освещения во всех комнатах.

Далее нужно осмотреть батареи, задействовав устанавливаемый почти на всех радиаторах терморегулятор. «Правда, проверить их работу можно только в холодное время года, поскольку на лето теплоснабжение отключается», — напоминает эксперт. В теплое время года можно обратиться в управляющую компанию и узнать, подключено ли здание к теплосетям.

Следующими пунктами осмотра должны стать проверка водоснабжения и входных дверей.

Мария Литинецкая
Генеральный директор «Метриум Групп»
Новым жильцам стоит пристально изучить окна и балконы на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и работы механизмов, с помощью которых открываются и закрываются двери. Далее стоит проверить вентиляцию, а затем осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен.

При приеме квартиры с отделкой необходимо обратить внимание на качество поклейки обоев. По данным Марии Литнецкой, застройщики нередко не доклеивают обои в труднодоступных местах (батареи, оконные блоки и т. д.). Помимо этого нужно проверить покрытие полов — нет ли сколов на ламинате, не скрипит ли пол и т. д. «Конечно, следует убедиться в качестве отделочных материалов. При покупке квартиры „под ключ“ в ДДУ застройщик обязан указать все используемые материалы и предоставить сертификаты качества по требованию клиента», — подчеркивает эксперт. В целом, гарантия на качество строительных материалов при строительстве такого жилья обычно составляет пять лет.

Документы после покупки

Поскольку в сделке участвуют две стороны, у каждого остаётся собственный пакет документов.

О том, каков полный перечень документов, необходимый для продажи, читайте в этой статье.

Документы продавца

В идеале все документы, которые имел продавец до оформления сделки, должны остаться у него. Плюс к этому у него появится договор купли-продажи и передаточный акт.

Таким образом, пакет документов после продажи у бывшего владельца следующий: