Покупка квартиры через агентство недвижимости: пошаговая инструкция

Главная » Купля-продажа квартиры » Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного быстрее, чем если бы этим клиент занимался самостоятельно. Причем именно такое жилье, которое нужно человеку. Одновременно с этим обещают сопровождение сделки, гарантии, надежность, качество и так далее. Насколько все это соответствует действительности и какая польза от АН (агентств недвижимости) – читайте в этой статье.

Особенности сделки купли-продажи недвижимости

Участники сделки купли-продажи недвижимости должны знать о возможных рисках, понимать степень ответственности, уметь находить решение, где это возможно или отказаться от сделки:

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме, с указанием сторон и существенных условий по сделке.
Порядок и способ передачи денежных средств, в качестве предоплаты и полного расчета за объект, отражаются в договоре.
При продаже квартиры купленной в период брака, потребуется согласие второго супруга на продажу (ст. 36 СК РФ).
Договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
При продаже доли, участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан нотариальное удостоверение является обязательным.
Если одним из собственников является несовершеннолетний, для осуществления сделки нужно получить разрешение органа опеки.
В случае использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, должны быть выделены доли в праве собственности. Узнать использовался ли материнский капитал при покупке продаваемой квартиры, можно из договора купли-продажи, в котором будет указано как, и с привлечением каких средств, приобреталась квартира. Можно запросить справку у продавца об остатке средств по сертификату.
Проверить зарегистрированных лиц, есть ли временно отсутствующие, по каким причинам и кем они приходятся собственнику. Эти данные представлены в выписке из домовой книги.
Квартира может находиться в залоге у банка по ипотеке или на квартиру наложен запрет на совершение регистрационных действий по другим основаниям. Данные сведения содержатся в Разделе 2 выписки из ЕГРН.

Каждый случай индивидуален. Только грамотный специалист сможет учесть все нюансы, правильно провести сделку без риска для сторон.

Юрист или риэлтор?

К кому лучше обращаться, к юристу или риелтору? Однозначно ответить на данный вопрос сложно, так как выполняются разные обязанности. В идеале нужно обращаться к обоим. Причем, желательно чтобы эти люди были представителями разных компаний (исключает или минимизирует вероятность сговора).

Риелтор должен найти подходящее для клиента жилье и помочь в оформлении сделки. Юрист же проверяет документы, квартиру, подготавливает договор купли-продажи и так далее. Работая в связке, они могут решить практически все проблемы и исключить вероятность мошенничества любой из сторон. Так, риелтор может контролировать деятельность юриста, а тот, в свою очередь, проверяет, насколько правильно действует риелтор.

Сделка купли-продажи квартиры через риэлтора

Желание купить квартиру своей мечты часто приводит покупателей в агентство недвижимости. Большинство квартир на рынке недвижимости продается через посредников. И останавливаясь на покупке такого варианта покупатель невольно вступает в отношения с посредниками. Риэлтор, выступающий на стороне продавца представляет его интересы и отвечает за безопасность сделки.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков многие покупатели пользуются услугами риэлторов. Специалист предлагает варианты к просмотру, самостоятельно проверяет покупаемый объект на юридическую чистоту, консультирует покупателя и выполняет другие действия предусмотренные договором между покупателем и риэлтором.

Расходы при покупке и продаже квартиры: кто и за что платит

Продажа недвижимости через агентство

Продавец может продавать свою недвижимость через агентство по устному согласованию или по заключенному договору.

При подаче объявления покупателю могут поступать предложения от агентств о размещении его объекта в своих базах. Если продавец согласен риэлторы предлагают этот вариант своим клиентам. Когда находится покупатель продавец и риэлтор заключают договор и начинают подготовку к сделке.
Продавец может самостоятельно обратиться в агентство за оказанием услуги по продаже жилья. Между собственником и агентством заключается договор в котором отражены права и обязанности сторон, порядок оплаты за предоставляемые услуги. Риэлтор размещает объявление на информационных площадках, информирует продавца о результатах. Риэлтор показывает объект потенциальным покупателям, указывает на достоинства, озвучивает преимущества и убеждает в правильности выбора.

Покупка недвижимости через агентство

Найти объявление от собственника очень тяжело. Одну и ту же квартиру одновременно могут продавать как собственник, так и несколько агентств недвижимости. Текст подается с небольшими изменениями и разной ценой за объект. При внимательном изучении объявлений можно найти заинтересовавшую квартиру по наименьшей стоимости и возможно от собственника. Если попадаете на агентство, риэлтор показывает документы, разъясняет порядок проведения сделки, готовит договор купли-продажи, сопровождает на этапе подачи документов на регистрацию права. Следует помнить, что этом случае риэлтор представляет интересы продавца. Покупатель защищает свои интересы самостоятельно.

Покупка квартиры через агентство недвижимости упрощает процесс приобретения квартиры. Порядок покупки квартиры через агентство:

Гражданин обращается в компанию. Озвучивает свои пожелания и требования к выбору варианта. Риэлтор консультирует и отвечает на вопросы в процессе переговоров.
При достижении взаимопонимания заключается договор на оказание услуг. В договоре указывается перечень предоставляемых услуг, размер вознаграждения и порядок расчета.
Риэлтор ищет подходящие варианты. Показывает их покупателю. По понравившемуся варианту агент уточняет сведения по документам, начинает подготовку с к сделке.

При покупке квартиры через агента, возможные риски для покупателя сведены к минимуму. Специалист проверяет юридическую чистоту сделки, сопровождает покупателя на всех этапах оформления.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

При подписании договора с агентством недвижимости внимательно изучайте содержание. В договоре должны быть подробно прописаны обязанности и ответственность исполнителя. Примерный перечень услуг, который можно по согласованию дополнять, изменять, отменять:

подбор вариантов кредитования для покупателя (при необходимости);
анализ рынка жилья, по параметрам, характеристикам и цене, в соответствии с пожеланиями заказчика;
согласование времени для просмотра квартиры;
проведение переговоров с продавцом по цене и предоставлении документов для проверки;
проверка собственника и объекта недвижимости для выявления возможных рисков;
представить отчет по проведенным проверкам;
сбор и подготовка необходимых документов для проведения сделки;
составление договора купли-продажи;
участие при взаиморасчетах сторон;
сопровождение при подаче документов на государственную регистрацию права собственности.

Риэлтор может представлять интересы покупателя на этапе подготовки к сделке, самостоятельно подавать заявление о государственной регистрации прав, при наличии нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ).

Ответственность риэлтора за сделку

Ответственность риэлтора наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор. При составлении договора прописываются вид оказываемой услуги, обязанности и ответственность исполнителя, а также порядок разрешения споров. Исполнитель несет ответственность за:

проверку собственников и продаваемого объекта;
подготовку документов к сделке;
обеспечение условий для безопасности клиента при расчетах;
юридическое сопровождение клиента на всех этапах сделки.

Если клиент недоволен исполнением обязательств по договору, он вправе требовать:

устранения недостатков за счет исполнителя;
возмещение понесенных расходов;
уменьшения стоимости вознаграждения исполнителя.

При обязательном удостоверении сделки у нотариуса, последний несет ответственность, если по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба.

С 1 января 2021 года действуют новые правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Это дополнительная защита покупателей пострадавших от действий мошенников.

Преимущества и недостатки сотрудничества с АН

Среди плюсов назовем:

быстрый подбор вариантов по заявке;
сведение вместе покупателя и продавца;
договорные условия работы с АН;
другие услуги (например, сбор пакета документов).

Минусы:

риэлтор не отвечает за дальнейшую судьбу сделки после подписания акта сдачи-приемки;
он не обязан проверять юридическую чистоту объекта;
не является гарантом сделки в юридическом смысле, не может привлекаться к суду в случае проблем с недвижимостью;
берет немалую оплату услуг.

Если учесть, что в среднем риэлтор берет от 3 % до 5 % от суммы объекта, то почему бы на сэкономленные 150 000-175 000 рублей (при цене квартиры от 3,5 млн рублей) не сделать себе шикарный ремонт! Причем начать можно уже с даты оформления документов. Пока ждете, компания сделает проект, а к моменту покупки квартиры сразу приступит к работам. Под такое и квартиру можно взять немного «уставшую», зато дешевле. Главный бонус — фиксированная цена за кв. метр и срок работ до трех месяцев.

Как выбрать агентство недвижимости

Специалисты по недвижимости предоставляют большой спектр услуг. Как найти своего и не ошибиться в выборе? Обратите внимание на следующие моменты:

сколько лет агентство работает на рынке недвижимости;
количество сотрудников и их специализация;
расположение офиса компании, наличие вывески с названием и режимом работы;
официальный сайт агентства с указанием информации о сотрудниках, предоставляемых услугах и их стоимости;
отзывы клиентов.

Учитывайте профессионализм и законность выполнения работ сотрудниками агентства.

На каких сайтах искать квартиру для покупки

Интернет значительно облегчает поиск объектов недвижимости и позволяет обходиться без привлечения третьих лиц. Также пользователи могут получить нужную информацию об объекте недвижимости. Доступные источники информации:

Базы данных по недвижимости. Доступ к ним бесплатный. Например, сайты покупки квартир в СПб или ином городе России – ru, sevgorod. ru, cian. ru, emls. ru.
Росреестр. Здесь можно получить нужную информацию о жилых помещениях и их собственниках;
МФЦ. Здесь граждане могут самостоятельно оформить сделку и подать документы на регистрацию.
Тематические сайты. Здесь пользователи могут найти подробные инструкции по купле-продаже квартиры.

Как проверить агентство недвижимости

Проверить законность работы агентства можно по ряду документов:

Заказать выписку из ЕГРЮЛ.
Проверить состоит ли агентство недвижимости в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РГР.
Уточнить наличие трудового договора, закрепленного за вами риэлтора, с агентством.
Поинтересуйтесь, застрахована ли профессиональная ответственность компании и на какую сумму. Попросите предъявить страховой полис.
Ознакомьтесь с условиями договора на оказание услуг.

После ознакомления с документами, читайте внимательно договор. Если в договоре указано, что исполнитель не несет ответственности за последствия сделки, но предоставляет юридическое сопровождение, хорошенько подумайте стоит ли соглашаться на такие услуги.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры через агентство на вторичном рынке имеет свои особенности. Агент должен проверить:

работу инженерных коммуникаций;
отсутствие незаконных перепланировок;
возможные юридические проблемы (фальшивые документы, отсутствие согласия на сделку от второго супруга, наличие малолетних жильцов).

Порядок покупки квартиры через агентство предполагает максимальную защиту интересов клиента. Однако гарантировать 100% надежность сделки никто не может. Риэлторы – тоже люди. Они не могут предугадать все возможные риски.

Образцы договоров с агентством недвижимости на оказание услуг

В зависимости от предмета договора, договор с заказчиком будет различаться содержанием, обязанностями и ответственностью сторон.

Агентский договор (образец).
Договор поручения (образец).
Договор об оказании риэлторских услуг (образец).
Договор на оказание юридических услуг (образец).

Покупать квартиру самому: плюсы и минусы

Многие выбирают пусть самостоятельного поиска квартиры, полагая, что главный плюс этого варианта — экономия на комиссии агентства. Это действительно так, но лишь отчасти, и мы остановимся на этом чуть позже.

Поговорим и о минусах. Главным является неспособность адекватно охватить и оценить весь рынок. Десятки застройщиков возводят миллионы квадратных метров жилья, и чтобы просмотреть все варианты, понадобятся сотни часов на разъезды и просмотры. У большинства работающих людей попросту нет для этого времени. Как правило, после пяти-шести просмотров люди устают от поиска, останавливаются на одном из вариантов и выходят на сделку.

Очень часто уже после покупки выясняется, что в паре кварталов от вас был объект, который подошёл бы вам лучше, а цена квартир там существенно ниже. К сожалению, такой «фарш» невозможно провернуть назад. В качестве второго минуса можно отметить высокие риски. Человеку со стороны довольно сложно оценить как надёжность застройщика, так и качество возводимых домов. Это может грозить заморозкой строительства, срывом сроков сдачи дома, ужасным качеством отделки или промерзающими зимой стенами.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Кто устанавливает расценки на услуги риэлтора?

Стоимость услуг не регулируется законодательством. Специалисты сами устанавливают расценки на свои услуги. Стоимость услуг зависит от следующих параметров: региона проведения сделки, сложности и длительности оформления, стоимости объекта. Услуги риэлтора оплачивает заказчик. Подробнее о стоимости услуг риэлтора можно узнать → здесь

Как проверить ИП на наличие разрешения оказания риэлторских услуг?

Гражданин должен иметь свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей. В выписке из ЕГРИП указаны сведения о видах экономической деятельности данного предпринимателя. Как правило эти документы риэлтор предоставляет при знакомстве и данные документов могут быть указаны в договоре на оказание услуг.

Когда оплачивать услуги риэлтора?

О порядке и способе расчета стороны договариваются самостоятельно и прописывают в договоре. Как правило, расчет происходит по факту исполнения обязательств по договору.

Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Расторгнуть договор с агентством недвижимости можно в случаях изменения жизненных ситуаций заказчика или не предоставление услуг исполнителем. Условия и порядок расторжения договора должен быть предусмотрен в договоре на оказание услуг.

Кто должен оплачивать риэлторские комиссионные

Конечно, платит тот, кто нуждается в таких посреднических услугах. Если вам необходимо продать недвижимость, то вы оплачиваете услуги брокера по поиску покупателя, если вам нужно купить жилплощадь, то платите за подбор подходящих вам по параметрам вариантов жилья.

Однако зачастую платит все-таки покупатель. Этот факт основан на том, что хозяева квартир очень редко обращаются в агентство с просьбой выставить их недвижимость на продажу. Большинство из них предпочитают подавать бесплатные объявления в газеты или на сайты, где посредники сами их найдут. Так они избегают платы за услуги риэлторов. Правда, в этом случае, сразу несколько посредников берется за продажу одного и того же объекта недвижимости. Зная, что у них есть конкуренты, которые могут их опередить или договориться с хозяином о более быстрой продаже, многие брокеры считают это рисковой сделкой и не будут вкладывать дополнительные силы или средства в особое продвижение подобного объекта.

В итоге, появляется сразу несколько объявлений-клонов, о продаже одной и той же квартиры, только с разными ценами на нее. Позвонив, вы узнаете, что, к сожалению, это жилье уже продано, но есть другое, лучшее и по такой же стоимости. То есть риэлтор всегда будет стараться продать именно тот объект, с хозяином которого у него заключен единоличный договор. Поэтому не пытайтесь сэкономить и выбирайте всегда одно агентство недвижимости, иначе ваша квартира может продаваться годами.