Пошаговая инструкция «Регистрация залога недвижимости (ипотеки)»

Причем качественные инструменты обеспечения исполнения обязательства являются привлекательными и необходимыми не только для кредиторов, но и для самих обязанных лиц – ведь неисправность должника связана не всегда исключительно с его злонамеренностью, но и с объективными обстоятельствами. Обеспеченное же обязательство практически исключает в будущем неприятные последствия для должника, связанные с лишением прав на имущество семьи, судебным преследованием, злоупотреблениями кредиторов, судебными расходами и т. п.

Классическим и, пожалуй, наиболее эффективным способом такого обеспечения являлся и продолжает оставаться таковым на сегодняшний день залог.

С уверенностью можно сказать, что сегодня с залогом так или иначе сталкивался практически каждый человек, даже из числа экономически неактивного населения или детей. К примеру, значительное количество автомобилей и квартир в настоящее время покупается физическими лицами с привлечением кредитных денежных средств, что в абсолютном большинстве случаев неминуемо приводит к залогу такого имущества.

Рассмотрим основные сведения о залоге, его видах залога и отдельных аспектах практики правоприменения.

Понятие залога

Под залогом принято понимать способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства приобретает право получить удовлетворение своих требований из заложенного имущества.

В тоже время, следует отметить, что при кажущейся простоте этого понятия, на практике и в цивилистической доктрине существует масса неоднозначных толкований и неразрешенных противоречий, что делает залог не таким простым и однозначным способом обеспечения обязательств, как это может показаться на первый взгляд. Часть этих проблем будет освещена далее, однако тема залога, безусловно, заслуживает гораздо более глубокого исследования, невозможного в рамках данной статьи.

Залоговые правоотношения в России регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (действующим в части, не противоречащей ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ) в части морского залога, а в отношении залога векселя – Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 7 августа 1937 года № 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе».

Кроме того, крайней важными представляются и правовые позиции по теме статьи, сформированные в постановлениях Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации. Часть из них мы также осветим.

Ответы на вопросы читателей

Какие требования предъявляются к договору займа с залогом?

К документу предъявляется стандартный набор требований. Главные из них два – письменная форма, а также обязательное указание всех необходимых реквизитов и условий сделки.

В чем преимущества займов с предоставлением залога?

Выгода этого способа финансирования очевидна для обеих сторон. Кредитор снижает собственные риски, так как получает ликвидный и ценный залог. Заемщик имеет возможность кредитоваться на заметно более выгодных условиях – под низкий процент, на большую сумму и срок.

Какие виды имущества чаще всего используются для обеспечения финансовых обязательств заемщика?

Самыми популярными вариантами залога выступает недвижимость и автотранспорт. Это объясняется серьезной стоимостью и ликвидностью этих видов имущества.

Предмет залога

Итак, как указано выше суть залога сводится к предоставлению залогодателем залогодержателю определенных прав на то или иное имущество в целях обеспечения исполнения конкретного обязательства, подразумевая возможность для залогодержателя получить удовлетворение своего требования, если обеспеченное обязательство не будет исполнено.

Иными словами, в залог должно приниматься имущество (включая вещи и имущественные права), которое залогодержатель-кредитор сможет продать и из вырученных средств уменьшить или вовсе погасить свои притязания к должнику.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, требования, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Дискусионным вопросом остается возможность передачи в залог денег. Традиционно судебная практика (например, постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г. № 7965/95 и информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26) и теоретическая цивилистика отвечает на этот вопрос отрицательно, имея в виду, что предмет залога должен иметь продажный потенциал в порядке, установленном законом, а деньги в традиционном понимании таким потенциалом не обладают.

…при кажущейся простоте понятия «залог», на практике и в цивилистической доктрине существует масса неоднозначных толкований и неразрешенных противоречий…

В то же время, встречаются и противоположные мнения, основанные на буквальном толковании норм права, в которых такого запрета прямо не установлено. Кроме того, недавние изменения в ФЗ «О залоге», внесенные федеральным законом от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, предусматривают возможность для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей включать в договор о залоге движимого имущества, который предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, заключенный в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, в качестве способа реализации предмета залога оставление залогодержателем предмета залога за собой.

То есть, исходя из буквального толкования указанной и других норм о реализации предмета залога в их совокупности и взаимосвязи, следует, что нормативно-правовая база, положенная в основу приведенной позиции высших судов, претерпела некоторые изменения и, возможно, вскоре будет изменена.

В этом контексте следует отметить, что вопреки вышеизложенным противоречиям, некоторое отраслевое законодательство (например, таможенное законодательство (депозит денежных средств в счет таможенных платежей) или законодательство о государственных закупках (залог серьезности намерений или депозит участника тендера) достаточно активно использует конструкции, предусматривающие де-факто денежные залоги.

О денежных залогах знает и каждый предприниматель, хоть раз арендовавший помещения для своего бизнеса – рынок аренды коммерческой (а в последнее время и жилой) недвижимости давно сформировал обычай, в силу которого при заключении договора аренды помещений арендатор вносит депозит в размере, как минимум, месячного платежа, который зачитывается за последний месяц аренды, либо удерживается арендодателем в случае нарушения арендатором условий договора.

Таким образом, вопрос о возможности залога денежных средств остается дискуссионным и требует разрешения на законодательном или высшем судебном уровнях.

Налоговый учет

Налог на добавленную стоимость (НДС)
Получение имущества в залог не влечет каких-либо последствий по исчислению и уплате НДС, так как право собственности, согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ, на предмет залога сохраняется за залогодателем.

Налог на прибыль организаций

В целях исчисления налога на прибыль стоимость имущества, полученного организацией в залог, согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, доходом не признается.
Пример
Организация – залогодержатель (заимодавец) предоставила организации – залогодателю (заемщику) заем в размере 5 млн. руб. на период с 1 мая по 31 августа 2021 г. под залог имущества.

Проценты за пользование займом начисляются, исходя из 1% в месяц, и уплачиваются ежемесячно.

Предметом залога являются материалы стоимостью 6 млн. руб., которые передаются залогодержателю.

В договоре о залоге эти материально-производственные запасы оценены в 5,5 млн. руб.

31 августа 2021 г. заем был возвращен.

В этот же день залог прекращен в связи с исполнением заемщиком своих обязательств по договору займа.

В бухгалтерском учете организации — залогодателя (заемщика) необходимо произвести следующие записи:

В бухгалтерском учете организации — залогодержателя (заимодавца) необходимо произвести следующие записи:

Возникновение залога

По общему правилу залог возникает в силу договора между кредитором и должником, либо кредитором и третьим лицом, готовым предоставить свое имущество в обеспечение исполнения обязательства должником.

Залог является типичным образцом акцессорного обязательства, то есть обязательства, возникающего в неразрывной связи с основным обязательством – долгом, в обеспечение которого закладывается имущество.

Это означает, к примеру, что прекращение основного обязательства автоматически влечет и прекращение залоговых правоотношений.

Кроме того, следует отметить разницу в определении момента возникновения прав на залог в зависимости от вида залога. Так, по общему правилу право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. А при залоге товаров в обороте залог возникает и прекращается в зависимости от наличия права собственности на товары у залогодателя.

В договоре о залоге, согласно ст. 339 ГК РФ, должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Вопрос оценки предмета залога при заключении дого-вора во многом носит весьма формальный характер, учитывая, что реализация предмета залога во многом регламентирована и, в любом случае, вопрос оценки имущества, реализуемого с торгов, поднимется еще не раз судебным приставом-исполнителем и лицом, которому будет поручена организация торгов.

…дискусионным вопросом остается возможность передачи в залог денег. Традиционно судебная практика и теоретическая цивилистика отвечает на этот вопрос отрицательно…

Вместе с тем, отсутствие оценки предмета залога повлечет признание договора незаключенным, так что об этом не стоит забывать.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Стороны могут предусмотреть в договоре о залоге условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. К примеру, нотариально удостоверяется договор залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью. Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В то же время, помимо договора, залог может возникать в силу закона. Так, к примеру, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный с отсрочкой платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Также предусмотрен механизм ипотеки в силу закона (залог недвижимости, приобретенной с при- влечением кредитных денежных средств), кроме того, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Правда, на практике суды не признают товар находящимся в залоге, если покупателем выплачено более 50% его стоимости.

Регистрация договора

После заполнения ДЗ недвижимости, сторонам необходимо пройти процедуру регистрирования сделки. Для этого рекомендуется выполнить следующие шаги:
Этап 1: Подготовка ДЗ

Заполняется ДЗ, как правило, в 3-х экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один экземпляр для Росреестра.

Этап 2: Подготовка документов для регистрирования ДЗ

На данном этапе осуществляется сбор документации для ее отправки в Росреестр. Сюда относится:

• Ксерокопия паспорта подателя запроса с предъявлением оригинала.
• Оформленный ДЗ.
• Правоустанавливающие материалы на недвижимость, передаваемую в залог.
• Квитанция о перечислении госпошлины.
• Разрешение супруга или супруги заявителя (при потребности).
• Согласие попечительного ведомства (при потребности).

Этап 3: Обращение в Росреестр

Для регистрирования ДЗ понадобиться подать запрос вместе с подготовленными документами в Росреестр по месту размещения недвижимого имущества.

Примечание. Гос. регистрация обязана оформляться на протяжении 7 рабочих дней.

Госпошлина

С 01.01.2018 сумма госпошлины за регистрирование залога недвижимости устанавливается в следующих размерах:

1. Если ипотечный договор, заключен юридическими лицами после 1.07.2014 года и залогом является один объект недвижимого имущества, то госпошлина составляет 15 000 рублей (по 7500 на каждое юр. лицо).
2. Если ипотечный договор, заключен между физлицом и юр. лицом после 1.07.2014 года, и залогом является один объект недвижимого имущества, то госпошлина составляет 8 000 рублей (500 — физлицо, 7500 — юр. лицо).

Контракты об изменении условий зарегистрированного ипотечного договора, предъявляемые на гос. регистрирование после 1.07.2014 г., подлежат гос. регистрированию. Госпошлина начисляется согласно п/п. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

• Для физлиц — 200 рублей.
• Для юр. лиц — 600 рублей.

0 0 голос

Рейтинг статьи

Виды залогов

Исходя из различных условий, установленных сторонами в договоре залога, либо других обстоятельств, сопровождающих залоговые правоотношения, можно выделить следующие виды залога:

Залог и заклад

Обычно предмет залога остается во владении залогодателя без каких-либо изменений в правилах его использования (разве что возникают дополнительные требования к страхованию переданного в залог имущества, обеспечению его сохранности и информированию залогодержателя о судьбе такого имущества).

Законодатель отдельно выделяет ситуацию, в которой по соглашению залогодержателя с залогодателем предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя, а индивидуально определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге – так называемый твердый залог.

Случается, что стороны договариваются передать предмет залога непосредственно залогодателю (заклад), что, безусловно, в известной мере облегчает кредитору в дальнейшем обращение взыскания на такое имущество, хотя и налагает на последнего дополнительные обязательства по обеспечению его сохранности.

Примечательно, что в этом случае по соглашению сторон залогодержателю может быть предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Первоначальный и последующий залог

Залогодатель, оставшийся с заложенным имуществом «на руках», конечно же, может попытаться еще раз его заложить, тем более, что в абсолютном большинстве случаев когда речь идет о движимом имуществе, никаких свидетельств о залоге, доступных для широкого круга лиц, обычно нет (что является одной из наиболее серьезных проблем в наше время).

Залог уже заложенного имущества называется последующим и согласно действующем законодательству требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

При этом последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

Таким образом, устанавливается некий приоритет интересов и прав первоначального залогодержателя. В то же время, отсутствие единых информационных баз о заложенном движимом имуществе создает существенные риски в оформлении залоговых правоотношений, с чем сейчас регулярно сталкиваются граждане и микрофинансовые организации, заключая залоговые договоры в отношении, к примеру, автомобилей.

Ипотека

Особняком в вопросах регулирования залога стоит ипотека. И это не кредит под залог квартиры, как стало традиционным понимать данный термин, а именно залог недвижимого имущества. Широко известной ипотека стала благодаря программам финансирования под приобретение жилой недвижимости, предусматривающей автоматическую передачу такого имущества в залог соответствующей кредитной организации.

Регулируются правоотношения по поводу ипотеки Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает множество нюансов, отличающих залог недвижимости от других залогов.

В частности, предусмотрена ипотека в силу закона (автоматический залог при приобретении недвижимости с использованием кредитных средств), государственная регистрация ипотеки (выдача свидетельств о регистрации права собственности на недвижимое имущество с отметкой об обременении в виде ипотеки), использование закладной как ценной бумаги, и ряд других.

На сегодняшний момент ипотека представляется, пожалуй, одним из самых прозрачных и безопасных видов залога.

Залог товаров в обороте

Один из наиболее интересных вариантов залогов, пришедший к нам из глубокой древности, известный тогда как «залог лавки».

Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т. п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Таким образом, залогодателю удается привлечь заемные денежные средства, обеспечив интересы кредитора залогом товара, который залогодатель в то же время имеет право продавать и приобретать, не останавливая работу своего предприятия.

Особенность этого вида залога в том, что он напрямую связан с моментом возникновения или прекращения права собственности залогодержателя на соответствующий товар.

Залог вещей в ломбарде

Достаточно популярная ранее разновидность залога, с которой сталкивались многие советские граждане, заключающаяся в возможности получить некоторую сумму наличности в обмен на залог некой ценности. В дальнейшем долг можно было вернуть, ценность получить обратно.

В противном случае ломбард заложенную ценность продавал. То есть достаточно оперативно во внесудебном порядке обращал взыскание на предмет залога.

В наше время принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для личного потребления, в обеспечение краткосрочных займов может осуществляться в качестве предпринимательской деятельности также специализированными организациями – ломбардами, деятельность которых регламентируется Федеральным законом от 19 июля 2007 года № 196-ФЗ «О ломбардах».

Договоры займа и, соответственно, залога оформляется выдачей ломбардом залогового билета. Закладываемые вещи передаются ломбарду.

Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент их принятия в залог.

Ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами.

В случае невозвращения в установленный срок суммы займа, обеспеченного залогом вещей в ломбарде, ломбард по истечении льготного месячного срока вправе продать это имущество.

По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется ломбардами по исполнительной надписи нотариуса, однако договором между ломбардом и заемщиком возможно предусмотреть и возможность этой операции без такой надписи.

Ломбард продает заложенное имущество самостоятельно либо путем организации публичных торгов. В том случае, если стоимость вещи превышает тридцать тысяч рублей, продажа возможна только с публичных торгов.

После этого требования ломбарда к залогодателю (должнику) погашаются, даже если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для их полного удовлетворения.

Бухгалтерский учет

Заложенное имущество залогодателя остается в его собственности и продолжает учитываться на его балансе как актив.
При этом в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества, должна найти отражение информация о том, что данное имущество находится в залоге.

Гарантии в обеспечение выполнения обязательств учитываются залогодателем по дебету забалансового счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Стоимость имущества, являющегося предметом залога, отражается на счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» в сумме, по которой оно оценено сторонами в договоре.

Если предмет залога передается залогодержателю, то изменение местонахождения заложенного имущества отражается в инвентарных карточках учета этого имущества и (или) в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества. Записи в инвентарных карточках и (или) в аналитическом учете производятся на основании Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества).

При этом в бухгалтерском учете передача имущества в виде залога не признается расходами организации, так как не происходит уменьшения экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99).

При погашении обязательства сумма обеспечения списывается со счета 009″Обеспечения обязательств и платежей выданные» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Когда залог прекращается вследствие исполнения залогодателем обязательств по основному договору, в бухгалтерском учете производят внутренние записи по субсчетам соответствующих счетов, которые обратны тем, которые оформлялись при передаче имущества в залог.

Фактически закрываются субсчета, открытые для ведения обособленного учета имущества, переданного в залог.

Прекращение залога

Залог прекращается:

• с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
• по требованию залогодателя при наличии оснований, связанных с ненадлежащей заботой залогодержателя о сохранности вещи;
• в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на восстановление либо замену предмета залога;
• в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Бухгалтерский учет

Бухгалтерский учет залогодержателя зависит от того, возмещает ли залогодатель затраты на страхование предмета залога.
Если залогодатель возмещает расходы на страхование, то в бухгалтерском учете залогодержателя необходимо сделать следующие записи:

Дебет 76-1 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» Кредит 51

Уплачена страховая премия;

Дебет 76-5 «Расчеты с залогодателем» Кредит 76-1 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами»

Затраты по страхованию предмета залога отнесены на расчеты с залогодателем;

Дебет 51 Кредит 76-5 «Расчеты с залогодателем»

Получено возмещение расходов на страхование от залогодателя.

Если залогодатель не возмещает расходы на страхование, то в бухгалтерском учете залогодержателя необходимо сделать следующие записи:

Дебет 76-1 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» Кредит 51

Уплачена страховая премия;

Дебет 91-2 Кредит 76-1″Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами»

Страховая премия отнесена к прочим расходам;

Дебет 99 Кредит 68/ПНО

Отражено ПНО (расходы по страхованию х 20%).
Пример
Согласно условиям договора залога страхование заложенного имущества осуществляется залогодержателем.

В связи с этим организация — залогодержатель заключила договор страхования и единовременно уплатила страховую премию в размере 90 000 руб.

В учете организации-залогодержателя затраты на страхование предмета залога, полученного в обеспечение исполнения обязательств, следует отразить следующим образом:

Обращение взыскания на заложенное имущество

По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если, однако, соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

При этом законодатель указывает, что удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время – как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

• предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;
• предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• залогодатель – физическое лицо в установленном порядке признан безвестно отсутствующим;
• заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества;
• имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям.

В договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

На практике, правда, механизм внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество работает крайне тяжело, а автор статьи как-то и вовсе натолкнулся на категорический отказ нотариуса включать такое положение в договор залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.

Таким образом, на сегодняшний день можно констатировать, что в абсолютном большинстве случаев залогодержателю придется отстаивать свои интересы в суде и обращать взыскание на заложенное имущество через установленные законом традиционные процедуры, связанные с реализацией предмета залога через торги и пр.

Защита прав залогодержателя

Как уже говорилось, залог – это своего рода вещное право (Некоторые цивилисты, однако, относят залог не к вещным, а к обязательственным правам, мотивируя это структурным размещением соответствующей главы в Гражданском кодексе, а также акцессорной природой залогового обязательства – еще один дискуссионный момент о залоге). Законодатель предоставляет залогодержателю существенный набор инструментов для защиты такого права.

Так, залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Характерным является принцип сохранения залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

…вопрос оценки предмета залога при заключении договора во многом носит весьма формальный характер. Вместе с тем, отсутствие оценки предмета залога повлечет признание договора незаключенным, так что об этом не стоит забывать…

Казалось бы, все понятно, но практика, как всегда, внесла свои коррективы.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» ВАС РФ указал следующее:

«Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на зало- женное имущество подлежит удовлетворению вне зави- симости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге».

Данная позиция потрясла юридическое сообщество и дала надежду многим нашим согражданам, ставшим жертвами мошенничества с кредитными (и соответственно заложенными) автомобилями. Ведь в большинстве своем они были абсолютно добросовестными приобретателями, купившими автомобили с полным пакетом оригинальных документов (ПТС автомобилей многие банки давно уже не удерживают у себя), а единых баз данных по залогам автомобилей пока не существует.

Однако Верховный суд Российской Федерации своим определением от 12 июля 2011 г. № 74-В11-4 моментально вернул всех на землю.

Так, как отметил суд, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает права обратить на нее взыскание по долгу, а права третьего лица могут быть защищены в рамках иных отношений.

При этом ГК РФ не предусмотрено такое основание для прекращения залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом.

Переход права собственности в таком случае не прекращает залог. Правопреемник залогодателя становится на его место.

В законе нет каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, которое приобрело подобное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя из-за того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных обременениях.

Таким образом, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право потребовать обратить на нее взыскание по долгу.

Права третьего лица в подобной ситуации могут быть защищены в рамках иных отношений – между ним и бывшим собственником (залогодателем) путем возмещения таким продавцом убытков.

Несомненно, это решение по конкретному делу, которое может и не использоваться нижестоящими судами в других делах, но на практике суды первой инстанции всегда ориентируются на позицию высших судов.

Указанное противоречие в позиция высших (хотя сейчас и объединяемых) судов обнажило очередную системную проблему в оценке и толковании норм права о залоге, что подтверждает указанный в начале статьи тезис о неоднозначности и сложности этого вида обязательства, несмотря на его понятность и кажущуюся простоту.

Алексей Трофимов

, управляющий партнер юридической , для журнала «Консультант»

Правильный договор

Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор». Узнайте больше >>