Инструкция о том как снимается обременение после выплаты ипотеки

Что значит обременение ипотеки в силу закона?

Ипотека в силу закона возникает в случае, когда покупатель берет кредит на покупку жилья, квартира становится залогом по займу.
Оформляется автоматически при регистрации права собственности на недвижимость. Государственная пошлина за такую ипотеку не взимается.

Если стороны не заинтересованы в такой ипотеке, можно в договоре купли-продажи прописать это словами, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса РФ (оплата товара, проданного в кредит).

Помимо законной ипотеки еще существует ипотека в силу договора – банк выдает кредит на покупку недвижимости и в документах на квартиру никакие обременения присутствовать не будут. Данный вариант менее распространен.

Ипотека в силу договора

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

Об ипотеке (залоге недвижимости)

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года
Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

(В редакции федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ, от 17.07.2009 № 166-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 28.06.2011 № 168-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ, от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 07.05.2013 № 101-ФЗ, от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 23.06.2014 № 169-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ, от 29.12.2014 № 476-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 06.04.2015 № 82-ФЗ, от 05.10.2015 № 286-ФЗ, от 23.06.2016 № 217-ФЗ, от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 01.07.2017 № 141-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 31.12.2017 № 486-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 06.06.2019 № 138-ФЗ, от 02.08.2019 № 261-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 22.12.2020 № 447-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 30.12.2020 № 514-ФЗ, от 30.04.2021 № 118-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке. (Абзац введен — Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

6) машино-места. (Подпункт введен — Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 621 настоящего Федерального закона. (Абзац введен — Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее — права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). (Абзац введен — Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ; в редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ; от 02.08.2019 № 261-ФЗ)

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (Пункт введен — Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

11. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

(Пункт введен — Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

(Абзац исключен — Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Абзац введен — Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. (В редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

Статья 91. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой

(Наименование в редакции федеральных законов от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». (Статья введена — Федеральный закон от 21.12.2013 № 363-ФЗ; в редакции федеральных законов от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 61-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа». (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ)

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

3.

Можно ли продать обременение?

Нет, передача прав становится возможной только после снятия всех ограничений, но есть разные варианты погашения кредита. Или вы сами выплачиваете оставшийся долг и занимаетесь вопросом снятия ограничений, или же покупатель помогает в этом.
В такой сделке вместо двух сторон будут участвовать три: покупатель, продавец и банк, в котором был получен кредит. Все условия будут определяться в трехстороннем порядке.

Если у вас появилась необходимость в продаже квартиры, необходимо согласие банка на данную операцию.

Важно определить какая часть долга уже была выплачена, чаще всего покупатель сам выплачивает оставшуюся сумму, а вы получаете разницу между первоначальной суммой и частью кредита.

Однако, с 1 января 2021 года в ЕГРП появился запрет на продажу и передачу прав собственности без снятия обременения.

Как избежать обременения при купле-продаже недвижимости:

Обременение после погашения ипотеки в банках

Когда заемщик берет кредит по ипотеке, на него накладывается обременение с обязанностью выплатить установленную в договоре сумму.

После выплаты всего долга можно снять обременение в банке, если он предоставляет такие услуги своим клиентам.

Это стоит знать:

ВТБ 24

При наличии закладной — рекомендует своим клиентам после полного погашения займа заказать закладную в отделении по месту получения ипотеки. Закладная выдается в течение 10 дней с момента запроса.
Для официальной отмены обременения – следует обратиться в отделение реестра. В таком случае, погашение происходит при наличии заявления залогодателя и закладной, присутствие служащего банка не требуется.

При надобности банк может за отдельную плату на основании заверенного у нотариуса заявления от вашего лица самостоятельно снять обременение. Срок снятия обременения – 3 дня.

Обратите внимание! В одной из своих статей мы рассмотрели закладную на квартиру по ипотеке.

При отсутствии закладной на кредит – если квартира покупалась в еще недостроенном здании (право собственности еще не зарегистрировано), но был зарегистрирован залог земли, необходимо снять залог с земли в Росреестре, а потом снимать обременение в обычном порядке.

Сбербанк

После погашения долга банк вправе снять обременение с недвижимости. После чего собственник может получить выписку из ЕГРП или новое свидетельство.
При погашении ипотеки с клиентом связывается сотрудник банка для согласования снятия обременения.

Есть два варианта:

• Была оформлена закладная по кредиту – банк предоставляет закладную с отметкой о выплате по ипотеке и все необходимые для государственной структуры документы, после чего залогодатель относит документы в Росреестр и снимает обременение;
• Закладная по кредиту не оформлялась – банк согласовывает дату посещения Росреестра, после чего банк и владелец подают совместную заявку.

Газпромбанк

Снятие обременения происходит, как и в ВТБ24.

После погашения задолженности вам необходимо прийти в отделение банка, где вы получали ипотеку и получить документ с отметкой о полном погашении долга, после чего взять необходимые бумаги для государственных органов, написать заявление и прийти в отделение Росреестра для дальнейшего снятия обременения.

О снятии обременений/арестов в процедуре банкротства

Часто встречаюсь с проблемой компетенции судебных приставов-исполнителей в процедуре банкротства. Зачастую, до введения процедуры банкротства Должника, кредиторы идут в суд и просуживают возникшую задолженность, и в ходе просуживания обращаются с ходатайством о наложении обеспечительных мер на имущество Ответчика, в целях обеспечение исполнения судебного акта. Суды удовлетворяя данное ходатайство выносят Определение о наложении ареста, либо иные ограничения на распоряжение имуществом должника. После наложения ареста на имущества Должника, как показывает практика, снять его в процедуре банкротства не всегда так просто как казалось бы…

Согласно п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после введения конкурсного производства прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур, применяемых в деле о банкротстве, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом;

исполнительные документы, исполнение по которым прекратилось в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат передаче судебными приставами — исполнителями конкурсному управляющему в порядке, установленном федеральным законом;

снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Данная норма корреспондирует с положением п.п. 4, 5 ст. 96 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Согласно данным пунктам при получении копии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (а также когда должник находится в процессе ликвидации) судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, за исключением исполнительных документов о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделок, а также о взыскании задолженности по текущим платежам. Одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом.

Исполнительные документы, производство по которым окончено, вместе с копией постановления об окончании исполнительного производства в течение трех дней со дня окончания исполнительного производства направляются конкурсному управляющему или в ликвидационную комиссию (ликвидатору). Копия указанного постановления в тот же срок направляется сторонам исполнительного производства.

Таким образом судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительное производство и снять ранее наложенные ограничения на имущество Должника, с момента получения им решения о признании должника банкротом. Данная позиция распространяется как на банкротства юридических лиц, так и физических.

Но как показывает многочисленная практика, судебные приставы-исполнители не применяют вышеуказанные нормы права в своей работе. И оканчивать исполнительное производство отказываются под всевозможными предлогами и причинами. При этом внутренняя мотивация данных государственных служащих совсем непонятна (вроде проще прекратить производство и не забивать себе голову, как реализовать данное имущество и т.д.).

Так, одни из судебных приставов, на мои запросы и жалобы, отвечал коротко и лаконично, сниму аресты только после того, как суд вынесший Определение о наложении ареста, снимет данное ограничение на распоряжение имуществом в судебном порядке. Самое интересное это то, что данный судебный пристав никак не реагировал на жалобы направленные на него его руководству. Сложилось такое впечатление что он живет в параллельной вселенной, где есть только единственное правильное мнение – его.

Пристав требовал от нас судебного акта о снятии ареста при том, что согласно п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 59 (ред. от 06.06.2014) «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве», в силу абзаца шестого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур, применяемых в деле о банкротстве, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 47 Закона об исполнительном производстве в случае признания должника-организации банкротом и направления исполнительного документа конкурсному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 96 Закона об исполнительном производстве, исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства при получении копии решения суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (часть 4 статьи 96 Закона об исполнительном производстве).

Вынесение самостоятельного судебного акта по данному вопросу не требуется. В случае обращения судебного пристава-исполнителя в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства необходимо учитывать, что подобное заявление не подлежит рассмотрению в суде.

Посчитав дальнейшие переписки и жалобы на судебного пристава-исполнителя бесполезными решил обратиться в суд с ходатайством о снятии ареста.

Самое парадоксальное заключается в том, как посмотреть на данную ситуацию. В моем случае, мне надо было снять ограничения, наложенные на имущество должника, для того чтобы в дальнейшем его реализовать с торгов. Затягивание со стороны пристава приводит к уменьшению конкурсной массы Должника, и как следствие, в случае если среди кредиторов имеются лица, которые находятся в конфликте с арбитражным управляющим, они могут легко написать жалобу в суд или в Росреестр.

А если рассматривать данное злоупотребление, со стороны судебных приставов-исполнителей, в плоскости кредитора, который не успел вовремя включиться в реестр требований кредиторов, то для него это будет как спасательный круг. Так если пристав не окончил исполнительное производство, конкурсный кредитор, пропустивший срок на включение в РТК Должника, являющийся взыскателем по ИЛ имеет право на восстановление данного срока, вернее для него он начинает течь с момента, когда он был уведомлен арбитражным управляющим о необходимости подать заявление о включении в РТК, в связи с окончанием исполнительного производства, и получением от судебного пристава-исполнителя ИЛ.

А как вы боритесь с произволом судебных приставов? (может у кого-то есть чудесный рецепт).

Обременение по ипотеке через госуслуги

Для того, чтобы после погашения ипотеки, стать владельцем недвижимости необходимо подать заявление в Росреестр.

Закон позволяет вам сделать это одним из способов:

• Лично – самостоятельно прийти в отделение ФСГР и сдать необходимые документы;
• По почте – есть возможность отправить документы ценным письмом, важно отметить, что необходима опись вложения и предварительно заверить все бумаги у нотариуса;
• Через интернет – можно подать заявление на снятие обременения, но остальные документы придется относить лично;
• Через МФЦ – чаще всего это актуально для жителей небольших городов, такой способ позволяет избежать огромных очередей.

Рекомендуем к просмотру:

Через некоторое время вы получаете на руки выписку из единого государственного реестра прав без отметки об обременении.

Так же вам нужно решить хотите ли вы получить новое свидетельство или нет. Если оно вам нужно – придется уплатить пошлину в госструктуру и подождать месяц.

Регистрация легальной ипотеки

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

Порядок регистрации:

1. Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
2. После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
3. Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.

Как долго снимается обременение с квартиры?

Длительность процедуры зависит от того, насколько быстро вы подготовите все необходимые документы, обратитесь к банку для выдачи нужных бумаг и напишете заявление в ФСГР.
Если вы хотите ускорить время ожидания, то можно обратиться в банк, который за дополнительную плату подаст и заберет все бумаги за вас.

Спустя пять дней после подачи заявления – вы получите свидетельство о снятии обременения.

Если вы хотите получить выписку из ЕГРП о том, что вы избавились от обременения по ипотеке или хотите получить совершенно чистое свидетельство – придется подождать месяц.

Сбор необходимых документов

Необходимо получить в отделении ФСГР образец заявления на снятие обременения с квартиры.

Образец заявления на снятие обременения с квартиры

После этого, в банке вам должны предоставить:

• Доверенность от банка, по которой заемщик получает право на представление своих интересов в регистрирующем органе;
• Закладную с пометкой о полной выплате по ипотеке;
• Письмо от банка об исполнении обязательств по договору.

Лицо, подающее заявление должно подготовить:

• Заявление в ФСГР;
• Паспорта всех владельцев собственности;
• Документы на недвижимость;
• При наличии, договор купли-продажи.

Где снять обременение с квартиры по ипотеке?

Снятием обременения с квартиры занимается Федеральная служба государственной регистрации. Если вы не можете лично заниматься вопросом снятия обременения, то есть возможность нанять человека, который выполнит все необходимое для юридической процедуры.

Сам процесс отмены обременения – бесплатен, но за выдачу нового свидетельства на квартиру без этих данных – необходимо внести пошлину в размере 350 рублей.

Помимо этого, вы можете обратиться в банк, предоставляющий своим клиентам эту бесплатную процедуру.

Будет полезно просмотреть:

Ограничение прав и обременение недвижимого имущества

Ограничение прав собственности определяется п.1 ст.1 Федерального Законодательства.
Основания для возникновения обременений:

• Законы РФ;
• Решение суда;
• Сделка, результатом которой будет обременение;
• Какой-либо акт, изданный государством.

В варианте с квартирами такие случаи возникают в результате:

• Ипотека – основания для ее возникновения – договор или закон (продажа квартиры с рассрочкой);
• Договор аренды, собственник позволяет пользоваться его недвижимостью или землей, такие договора заключаются только в письменном виде, а если длительность – больше года, такой договор принадлежит государственной регистрации;
• Арест – может быть наложено судом или судебным приставом, исключает возможность перехода права собственности на недвижимость; информация об аресте содержится в ЕГРП. При покупке такой квартиры, владельцу придется оспаривать постановление суда или подавать иск с требованием освобождения имущества;
• Договор безвозмездного пользования – ограничивает фактическую возможность владения квартирой, владельцу переходят все права по ранее заключенному договору. Права обременяются получателем ссуды;
• Рента – человек, взявший на себя обязательства по уходу за человеком, после его смерти становится владельцем квартиры, не имеет права распоряжаться ей до момента смерти собственника недвижимости. Происходит только в том случае, если хозяин квартиры заключил договор пожизненной ренты;
• Ограничения, наложенные органами опеки – если среди владельцев квартиры имеются несовершеннолетние или недееспособные люди.
• Залог – недвижимость является залогом возвращения долга;
• Обременение доли имущества – происходит, когда человек владеет только частью недвижимости, в отличии от ареста, дает возможность продавать имущество;
• Так же может быть случай двойного обременения на квартиру при ипотеке и действующей ренте – придется снимать два ограничения, при чем первое только после смерти получателя ренты, а второе – как обычно через погашение кредита;

Двойное обременение возникает, когда покупатель покупает квартиру в кредит в недостроенном доме, а потом фирма банкротится – тогда все имущество переходит к банку – получается двойное обременение.

Такую проблему можно решить через суд, потребовав деньги с банка, выдавшего кредит застройщику, но это проблематично. Намного легче избавиться от ограничений после завершения строительства.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 (далее — Закон о регистрации) которым руководствуется Управление при внесении и погашении регистрационных записей, не содержит положений, позволяющих осуществлять действия по аннулированию внесенных в реестр записей при одностороннем обращении в Управление с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В пункте 4 статьи 29 Закона о регистрации предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

На основании статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав: заявления владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, ст. 25 Закона об ипотеке прямо предусмотрен способ защиты нарушенного права залогодателя (рентоплательщика): предъявление в суд, арбитражный суд требования о прекращении ипотеки, что соответствует абз. 11 ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Между тем, в силу ст. 2 Закона об ипотеке ипотека, как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. 12 Закона о регистрации только внесение записи в ЕГРП об ипотеке в силу закона является подтверждением государством возникшего на основании закона обременения недвижимого имущества.

Поэтому принятие судом предусмотренного законодательством решения о прекращении договорной ипотеки (о признании обременения отсутствующим), регистрационная запись о которой не погашена вследствие уклонения залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган (в том числе ввиду его смерти), не может рассматриваться как прекращение уже прекращенного в соответствии с п. 1 ст.605 ГК РФ залогового обязательства.

При этом до погашения записи об ипотеке указанное обременение значится в реестре, существует для всех третьих лиц и прекращенным не считается.

В силу ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок и ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного обременения. Зарегистрированное обременение может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из смысла положений вышеназванного Закона, следует, что пока зарегистрированное обременение не оспорено в судебном порядке, регистрирующий орган не вправе погасить в ЕГРП соответствующую запись.

В статье 25 Закона об ипотеке определены условия погашения регистрационной записи об ипотеке.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный суд Российской Федерации разъяснили возможный способ защиты права рентоплательщика в данном случае.

Так, согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 Постановления № 10/22).

Таким образом, из вышеизложенного следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Так, решения регистрирующего органа об отказе залогодателю (рентоплательщику) в государственной регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке вследствие непредставления заявления со стороны залогодержателя (рентополучателя) признаны законными Определением ВАС РФ от 30.11.2010 N ВАС-6209/10 по делу № А12-17190/2009, Постановлениями ФАС Центрального округа от 06.06.2007 по делу , ФАС Московского округа от 30.03.2009 N КГ-А41/949-09-П.

Исходя из указанных судебных актов, арбитражные суды учли факты отсутствия судебных решений о прекращении ипотеки и не приняли во внимание, что залогодателями были представлены доказательства исполнения обеспеченных ипотекой обязательств.

Таким образом, в настоящее время преобладает судебная арбитражная практика, придерживающаяся подхода, что погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу закона (договор ренты) по заявлению одной стороны (рентоплательщика) с приложением копии свидетельства о смерти рентополучателя, без представления соответствующего решения суда о признании обременения отсутствующим неправомерно.

2. По вопросу возможности участия в рассмотрении споров данной категории Управления в качестве ответчика сообщаем следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Зарегистрированное право, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или частями 1, 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

Учитывая то обстоятельство, что по спорному вопросу вторая сторона отсутствует (в случае смерти), полагаем возможным применить разъяснения данные в п. 62 Постановления № 10/22. Как предусмотрено пунктом 62 Постановления № 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Петросян Н.А.