На ипотеке зарабатывают не только банки: плюсы и минусы ипотечных облигаций

Брать или не брать? – вот основной вопрос потенциального клиента банка, мечтающего о своём жилье. Ипотека, как и всё на этом свете, имеет свои положительные и отрицательные стороны. В одних случаях она может принести выгоду, а в других – доставить немало проблем.

Ипотечный кредит берётся не от хорошей жизни, а, наоборот, с целью её улучшить. В большинстве случаев деньги занимают в банке тогда, когда их не хватает. Вы получаете выгоду в качестве решения своей проблемы, но за это придётся заплатить.

Что такое ипотека?

Ипотека – это разновидность кредитного продукта, подразумевающего под собой систему долгосрочных взносов по займу. Ипотечный кредит выдаётся на покупку жилья со сроком погашения до 30 лет.

При оформлении ипотеки банк выдаёт не полную сумму стоимости жилья. От 10 до 30% заёмщик должен внести из собственных денег в качестве первоначального взноса. Остальную часть выдаёт банк.

Плюсы ипотечного кредитования влекут за собой востребованность данного вида займа среди россиян, но есть ряд нюансов, которые стоит учесть перед принятием столь значимого решения, как ипотека.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Оценка плюсов и минусов ипотечного кредитования — важный этап на пути к принятию решения: брать или не брать жилищный заём. К сожалению, наряду с очевидными достоинствами, ипотека содержит и недостатки, о которых нельзя забывать.

Полное понимание положительных и отрицательных сторонах приобретения жилья с помощью ипотечного кредита позволяет обычному гражданину принять правильное для своей ситуации решение.

Плюсы оформления ипотеки

Главное достоинство ипотеки – это возможность приобретения квартиры или жилого дома гражданину, у которого нет на руках необходимой суммы.

Для тех, кто не хочет проживать вместе с родителями или снимать жильё, ипотечный кредит — это единственная возможность приобрести собственные квадратные метры.

Оформляя ипотеку, заёмщик становится своего рода инвестором. Стоимость недвижимости растёт на рынке с каждым годом, поэтому скопить нужную сумму обычному гражданину со средней зарплатой почти нереально.

Но если, оформив ипотеку, заёмщик через некоторое время собрал определённую сумму, то кредит можно закрыть досрочно. А впоследствии, продав квартиру, собственник ещё и выручит за неё более крупную сумму.

Ипотечную квартиру можно обустраивать на свой вкус, делать любой ремонт, перепланировку и всё, что вписывается в законные рамки.

Сразу после регистрации сделки, заёмщик становится собственником жилья и вправе проживать на приобретённой жилплощади, сдавать её в аренду, прописывать родственников.

Единственное, чего нельзя делать с ипотечной недвижимостью – это отчуждать, т. е. продавать, обменивать, дарить или завещать. Всё это доступно только после полного погашения задолженности по жилищному займу.

Помимо всего, существуют различные государственные программы поддержки заёмщиков, как то:

• военная ипотека,
• «жильё молодой семье»;
• ипотека с господдержкой и пр.

Такие программы позволяют оформить ипотеку на льготных условиях и существенно сэкономить на процентах.

Для тех, кто не может воспользоваться госпрограммой, предусмотрены налоговые вычеты. Любой заёмщик по завершении выплат вправе оформить налоговый вычет на сумму основного долга и по выплаченным процентам («возврат процентов по ипотеке»). Также можно частично погасить задолженность материнским капиталом или воспользоваться программой помощи ипотечным заёмщикам.

Тем, кто приобрёл жильё в ипотеку несколькими годами ранее (а ставки в то время были гораздо выше), предоставлена возможность рефинансирования кредита. Заёмщик может перевести кредит в другой банк, предлагающий сниженную ставку.

Плюс ипотеки ещё в том, что банк, перед тем как выдать заёмщику средства, тщательно проверяет выбранное им жильё по всем параметрам. Поэтому риск мошенничества с квартирами в данном случае практически отсутствует.

В целом ипотечное кредитование содержит немало плюсов. Однако перед подписанием договора заёмщику стоит знать и о минусах оформления ипотеки.

В чём минусы ипотеки?

Основным минусом ипотечного, как и любого другого кредита, является переплата. Это деньги, которые необходимо вернуть банку в виде процентов за пользование кредитом.

Уровень ставок по ипотеке уже ниже, чем ранее, но всё же достаточно высок; в некоторых случаях переплата может доходить до 100% от суммы кредита.

Другим финансовым минусом являются дополнительные расходы, которые несёт заёмщик, такие как:

• ежегодное страхование недвижимости, а также различных рисков;
• оплата услуг оценщика и нотариуса;
• комиссии банка (за открытие счёта, выдачу средств и пр.).

До тех пор, пока обязательства заёмщика перед банком не выполнены в полном объёме, жильё нельзя продавать, дарить, обменивать, поскольку оно находится в залоге у банка. И это тоже существенный минус ипотеки.

Недвижимость, которая приобретается, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Если заёмщик вдруг перестаёт платить по кредиту, то банк вправе изъять жилплощадь и продать её в счёт погашения оставшегося долга. Поэтому у заёмщика всегда есть риск потерять недвижимость в случае неуплаты.

Моральное и финансовое обязательство, которое висит над заёмщиком и приводит зачастую к психологическому дискомфорту, – ещё один минус ипотечных займов. И если одни люди переносят состояние «вечного должника» спокойно, то для других это становится тяжким обременением, давящим на психику.

Именно поэтому человеку, планирующему оформить ипотеку, стоит серьёзно взвесить все «за и против», может быть, даже посоветоваться с психологом и только потом принимать такое ответственное решение, как ипотечный кредит.

Минусы

Минусы ипотеки могут кардинально изменить решение заёмщика на оформление такого рода займа.

К недостаткам ипотечного кредитования можно отнести:

1. Огромные переплаты. Если недвижимость берется на большой срок, то сумма переплат может быть равна двум, а то и трем стоимостям жилплощади.
2. Заемщик при оформлении ипотечного кредита, платит не только первоначальный взнос, есть еще и другие траты, например, ипотечное страхование, которые в итоге составляют немалую сумму, порой доходящую до 10% от стоимости жилья.

В зависимости от выбранного банка, заемщик при оформлении ипотечного кредита платит за: оформление документов у нотариуса, страхование жизни и приобретаемой жилплощади, за открытие счета в банке, за услуги оценщика.

1. Недвижимость, которая приобретается, служит залогом у банка в случае, если заемщик перестает платить по долгу. Если такое случается, то банк просто изымает жилплощадь и продаст ее в счет погашения оставшейся суммы займа. Поэтому всегда есть шанс потерять недвижимость в случае неуплаты.
2. Жилплощадь, взятую в ипотеку, нельзя продавать и разменивать до тех пор, пока не будет выплачен весь долг. О том, можно ли продать квартиру в ипотеке мы говорили ранее.
3. У банка строгие требования не только к недвижимости, но и к заёмщику. Он проходит банковскую проверку, собирает множество документов, среди которых основной – это сумма официальной заработной платы, подтвержденная работодателем. Не факт, что банк одобрит заявку. Основными причинами отказа служит плохая кредитная история и низкая заработная плата.

Читайте наш пост “ипотека с плохой кредитной историей“, если есть сомнения в одобрении кредита из-за проблем с БКИ.

1. Первоначальный взнос может сдать загвоздкой в оформлении ипотеки, так как не у всех есть возможность накопить даже 15-30% от стоимости жилья.

Как обойти первый взнос вы можете узнать из нашей статьи «Ипотека без первоначального взноса».

1. Это еще не все минусы ипотеки. Моральное обязательство, которое порой приводит к психологическому дискомфорту и чувству постоянного долга банку – еще один недостаток ипотечных займов.

Минусы и плюсы ипотеки в Сбербанке

Несмотря на авторитетность и популярность Сбербанка в России, ипотека здесь, как и в других кредитных учреждениях, тоже имеет свои достоинства и недостатки.

Среди положительных сторон можно выделить:

• Широко развитую сеть отделений Сбербанка: филиалы есть повсюду, даже в небольших посёлках.
• Более низкие ставки, чем в других банках.
• Отсутствие комиссий.
• Наличие программ, позволяющих оформить ипотечный кредит с использованием господдержки.
• Более высокий возрастной порог: заём на квартиру в Сбербанке могут получить граждане, которым на момент возврата кредита будет не более 75 лет.
• Возможность получить заём всего по 2 документам.
• Ипотека оформляется индивидуальным предпринимателям и пенсионерам.
• При расчёте дохода учитывается не только зарплата, но и другие подтверждаемые официально источники.
• Простой в использовании и доступный интернет банк.

Помимо того, среди плюсов Сбербанка многие отмечают калькулятор ипотеки. Эта простая программа позволяет в дистанционном режиме определить ключевые параметры кредита. Такой подход даёт возможность соискателям кредита понять, на какую сумму и на какой срок они могут рассчитывать.

Как и у всех банков, в Сбербанке также имеется несколько недостатков. Судя по отзывам, клиентов данного банка не устраивают:

• Довольно жёсткие требования к соискателям: людям с запятнанной кредитной историей получить жилищный заём не удастся.
• Весьма придирчивое изучение пакета документов заявителя: нередко банк запрашивает дополнительные справки и договора.
• Довольно длительное рассмотрение заявки и принятие решения.

В целом можно сказать, что недостатки ипотеки в Сбербанке не очень существенные. Стоит также знать и о том, что самые выгодные условия оформления ипотеки Сбербанк предлагает зарплатным клиентам и владельцам крупных депозитов.

Подводные камни у клиента в голове

Любому заёмщику немного страшно оказаться перед банком в таком большом долгу да ещё на столь длительный срок. Кто-то справляется со своими страхами, а у кого-то они заседают в голове и не дают спокойно жить. Чего боятся должники?

Стать неплатёжеспособным

На этапах принятия решения и оформления ипотеки все клиенты задумываются о том, сколько они смогут платить без ущерба для основного бюджета семьи. Абсолютно каждый пытается рассчитать приемлемый платёж вручную или с помощью кредитного калькулятора. Но ни один заёмщик не в состоянии предугадать, как сложится жизнь и какие обстоятельства возникнут на пути погашения ипотеки. На самом деле за долгий период выплат может произойти всякое: и приятное, и трагическое. Именно последнего и боятся должники.

Специалисты рекомендуют рассчитывать приемлемую сумму платежа так, чтобы кредит не стал тяжким бременем и не приходилось экономить на всём. При расчётах бюджета оставляйте часть средств свободными. Лучше растянуть ипотеку на более длительный срок и облегчить кредитную нагрузку. Часть свободных средств откладывайте в резерв на случай форс-мажоров.

А вдруг переезд?

Бывает и такое. Может появиться работа в другом городе, или семейные обстоятельства вынудят переехать. Не стоит этого бояться. Филиалы банков есть во всех городах. Обременённую квартиру с согласия банка можно продать или обменять. Ипотеку везде и во всех банках сейчас рефинансируют и даже на более выгодных условиях. Помните: всё решается.

Как быть с ремонтом?

Любое жилище периодически требует ремонта. Годами ничего не делать в квартире невозможно. И об этом нужно думать заранее, ещё на стадии оформления ипотеки. Если кредитная нагрузка будет щадящей, а в бюджете будут оставаться свободные средства, то через какое-то время после заселения можно скопить и на ремонт. В ином случае ищите подработку. А бояться волка – в лес не ходить.

Смотрите на эту же тему: Какие есть альтернативы ипотеки в России в [y] году? Обзор всех вариантов

А может свободные средства пустить на гашение ипотеки?

Можно и так. Но тогда у вас не будет того, что в народе называется «НЗ», т.е. резервных средств. На самом деле это очень важно психологически. Когда у человека есть запасные средства, живётся намного спокойнее. Каждый день засыпать и просыпаться с мыслью «Чем платить ипотеку, если что-нибудь случится?» – да на это никаких нервов не хватит.

Государство поможет или нет?

Действительно, государство разработало ряд программ, которые реально работают и помогают некоторым категориям заёмщиков. Материнский капитал, налоговые вычеты, субсидирование молодых семей с детьми, бюджетников – всё это можно и нужно использовать для снижения кредитной нагрузки.

Выгодно ли брать ипотеку в 2021 году?

Если сравнивать нынешние условия оформления ипотеки с ситуацией в прошлом, то в текущем 2021 году брать ипотеку, безусловно, выгодно.

К примеру, ещё в 2014—2016 годах процентная ставка по ипотечному договору составляла от 12% и выше, то сейчас данный показатель гораздо ниже; и тенденция к снижению ставки продолжается, что делает ипотеку более выгодным и доступным вариантом для приобретения жилья.

В 2021 году ставка по ипотеке находится в диапазоне от 7% до 11%. При покупке жилой площади в более, чем 1 миллион рублей, 2-3 процента играют существенную роль, отражаясь на платежах и конечной переплате.

Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас – самое подходящее время для оформления ипотеки тем, кто не может и не хочет долго копить на собственное жильё.

Рекомендации потенциальным заёмщикам

Ипотека будет определять бюджет заёмщика длительный период времени, поэтому к такому шагу нужно отнестись серьёзно.

Желающим оформить ипотеку стоит обратить внимание на несколько моментов:

• Подумайте о своем бюджете на 5-25 лет вперёд. Постарайтесь предусмотреть возможные форс-мажорные ситуации и оценить свою платёжеспособность в такие моменты. Сможете ли вы вносить платежи, если на како-то отрезок времени потеряете трудоспособность?
• Определитесь с объектом недвижимости. Следует отчётливо понимать, что приобретаемое жильё будет в залоге у банка и продать или обменять его не получится.
• Выбирайте банк обдуманно, акцентируя внимание на условиях кредитования. Уточните наличие дополнительных расходов: страхование, комиссии, штрафы и пр.
• Изучите кредитный договор. Стандартные образцы договора предлагаются на сайте любого банка. Важные пункты договора — процентная ставка и условия её увеличения, неустойки, требования к последующему страхованию, условия пользования приобретаемой квартирой, а также полного или частичного досрочного гашения.
• Обязательно потребуйте предоставить полную стоимость кредита. В этом документе вы увидите реальную ставку.
• Если ваш выбор пал на новостройку, попросите у банка список аккредитованных объектов. Это гарантия, того, что банк проверял застройщика и у него имеются все необходимые документы, разрешающие строительство.

В целом плюсов у ипотеки намного больше, чем минусов. И если подойти к оформлению ипотеки без излишних эмоций, но с определённой долей расчётливости и практицизма, придерживаться рекомендаций, представленных в нашей статье, то ипотечный кредит не станет тяжёлой ношей для вас и вы обретёте своё жильё, минуя психологический и финансовый дискомфорт.

Видео: Плюсы и минусы ипотеки

Подводные камни по ипотеке, связанные с банком

Общий порядок системы ипотечного кредитования регламентируется ФЗ-№ 102. Однако каждый банк дополнительно внедряет свою индивидуальную политику, касающуюся оформления ипотеки, которая связана с требованиями к залоговому объекту, заёмщику, размера ставки и комиссий.

Ограничения в договоре

Ипотечный договор может содержать в себе некоторые уловки и хитрости, которые вряд ли распознает человек, не знакомый с кредитной политикой. Цель этих уловок направлена на то, чтобы заёмщик был зависим от банка.

Ограничения могут касаться аренды объекта залога, перепланировки и обмена. Все эти манипуляции должник обязан осуществлять только с согласия кредитора.

Изучая кредитный договор, обратите внимание на пункты, касающиеся запрета на досрочное погашение, а также пункты, допускающие изменение процентного индикатора ставки в одностороннем порядке. Если такие пункты имеются в договоре, то заёмщик вправе оспорить их в суде, поскольку они нарушают гражданское законодательство.

Комиссии

Особо «жадные» кредиторы стараются заработать на любой услуге, предлагаемой клиенту. Банки берут за:

• Рассмотрение заявки;
• Выдачу займа;
• Обмен валюты;
• Перевод средств с одного счёта на другой;
• Выпуск карты.

Существуют и другие скрытые комиссии, о которых следует узнать у сотрудников банка заранее.

Оценка

Хочется клиенту или нет, но оценить покупаемый объект придётся. Причём сделать это должен специалист, и стоит эта услуга от 2 до 10 тысяч рублей. Стоимость объекта, указанная в оценочном акте, и будет обозначена в договоре. Так предписывает закон, и с этим не поспоришь.

Иногда банк навязывают заёмщику услуги аккредитованного у них оценщика. Это неправильно и может оказаться дорогим «удовольствием». Но если кредитор настаивает, то клиенту придётся с этим условием согласиться.

Страхование

Вышеупомянутый закон «Об ипотеке» предписывает обязательное страхование объекта залога. Здесь у заёмщика нет права на выбор: страховать или нет. А вот дополнительные виды страхования (жизни заёмщика, титула) не входят в категорию обязательных.

Кредиторы же часто настоятельно рекомендуют приобретать вторичные или комплексные полисы, которые существенно бьют по карману. Клиент вправе отказаться, но банки обычно отвечают на это повышением процентной ставки на 1 пункт.