Желание переделать квартиру по своему вкусу возникает у многих владельцев. И не всегда удается исправить недостатки типового помещения с помощью интерьерного дизайна. Зачастую требуется техническое переоборудование помещения – переустройство или перепланировка.
Эти понятия не являются синонимами, каждое включает в себя определенные параметры изменения жилплощади. Но и то, и другое требуют предварительного согласования с контролирующими органами. Важно знать все тонкости и нюансы, чтобы избежать проблем вплоть до потери недвижимости.
Особенности
Для перепланировки квартиры в панельном доме необходимо пройти весь процесс официального оформления документации с разрешением собственника помещения. И только после согласования проекта в проектной организации с изменениями в техническом паспорте помещения, владелец получает возможность перепланировки без риска для жизни других жильцов дома или образования трещин по стенам.
Все из-за наличия большого количества несущих стен – характерной особенности панельных домов. Исключение составляют только хрущевки и некоторые серии старых панелек, где реально использование типовых проектов перепланировок. Например, в серии 1-515/9 вообще не требуется изменение несущих конструкций, так как все стены, за исключением межквартирных, являются простыми ненесущими перегородками. Получение разрешения для такой квартиры и оформление нового техпаспорта не составит труда. Да и обойдется это гораздо дешевле по сравнению с более новыми зданиями.
Однако в большинстве панельных домов существуют определенные особенности:
- Полный или частичный демонтаж несущих стен, даже с укреплением металлоконструкциями практически невозможен. Определить тип стены можно методом ее измерения – ширина в 12-14 см свидетельствует о капитальной конструкции.
- Дополнительные проемы в несущих стенах должны быть выполненыс наличием разрешения на руках и профессиональными строительными организациями. Требуется инженерное исследование и техническое заключение организации, разрабатывавшей проект дома.
- Общее состояние дома и серия панельки, а также этажность имеют ключевое значение для проекта перепланировки. Чем выше этаж – тем меньше нагрузка и, следовательно, больше шансов получить разрешение.
- Наличие подобных перестроек у соседей сверху или снизу уменьшает шансы на одобрение.
- Выдать разрешение имеют право только проектные институты с допуском «проектного» СРО, что гарантирует соответствие СНиПов, СанПиНов, ГОСТов, жилищного законодательства при проектировке новшеств.
Если необходимо учесть несущие панели при перепланировке панельной квартиры, понадобится собрать полный пакет соответствующих документов и подать его в жилищную инспекцию. При положительном ответе выдают распоряжение с разрешением на осуществление определенного вида работ.
Вам будет интересно: Особенности перепланировки нежилого помещения
Сертифицированные подрядчики выдают акты скрытых работ при усилении проемов в несущих стенах или гидроизоляционных работах. Проектное бюро подписывает эти акты и производит проверку соответствия разрешительным документам.
В завершении жил. инспекция должна выдать акт о завершенной перепланировке, который актуален при переоформлении техпаспорта в БТИ. Этот порядок соблюдается при перепланировке любых типов домов.
Проблемы с неузаконенной перепланировкой
Нельзя оставлять незаконную перепланировку. Рано или поздно собственника заставят заплатить штраф в размере до 2,5 тысяч рублей. Это сравнительно небольшая сумма, особенно на фоне потенциальных затрат на изменение планировки или узаконивание. Однако это лишь начало.
Вместе с предписанием заплатить штраф, владелец квартиры получает еще и требование привести жилье в соответствие с техпаспортом. Если этого не сделать, то в конечном итоге квартира будет арестована и продана с торгов. Почти всю вырученную сумму получит бывший собственник, однако она будет существенно ниже, чем рыночная, потому это очень невыгодно.
Провести узаконивание перепланировки квартиры без помощи опытного юриста очень сложно, а в некоторых случаях вообще невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут об основных особенностях процедуры. Они также могут представлять интересы клиента как при подаче заявления в МФЦ, так и при решении проблемы через суд.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос Рейтинг автора
Написано статей
513
-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Полезная информация по теме
Документы для перепланировки квартиры в МФЦ
Нередко базовая планировка квартиры не соответствует требованиям или задумке ее…
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Перепланировка квартиры – сложная задача сама по себе, особенно при…
2
Можно ли узаконить перепланировку после ремонта
Перепланировку квартиры рекомендуется согласовывать еще до начала выполнения работ, однако…
Ответственность и штраф за перепланировку квартиры или нежилого помещения без разрешения
Несогласованная (неузаконенная или самовольная) перепланировка жилых или нежилых помещений может…
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире
Перепланировка квартиры – это затратное мероприятие. Но в данном случае…
Согласование перепланировки нежилого помещения
Согласование и узаконивание перепланировки нежилого помещения во многом похоже на…
Серии и планировки
Для начала перепланировки квартиры в панельном доме следует определить серию постройки. Распространенные серии К-7, 1-510, 1-511, II-32 позволяют не только сделать проемы в стенах, но и снести большую часть межкомнатных перегородок ввиду их ненесущих характеристик. В этом случае фасадные и одна продольная стена являются несущими, а межквартирные стены играют роль диафрагм жесткости.
Поменять жилищные условия в таких хрущевках можно, воспользовавшись уже воплощенными примерами и идеями переделки в проектных бюро.
Как определить, что квартира расположена в панельном доме?
Для определения типа здания надо внимательно изучить фасад. Навесные панели соответствуют по высоте одному этажу. Ширина таких железобетонных изделий не превышает размеров 2 комнат. Швы герметизируют отличным по цвету составом, поэтому идентифицировать конструкцию визуальным осмотром несложно.
Важно! В монолитном доме отсутствуют вертикальные стыки.
Если установлено утепление либо слой штукатурки скрывает плиты, пользуются справочными ресурсами интернета. Специализированные сайты бесплатно предоставляют информацию о сериях и типах зданий. Для получения аналогичных сведений можно обратиться в архитектурное подразделение местного муниципалитета либо в БТИ.
Перепланировка комнат
В трехкомнатной квартире в панельном доме, можно соединить кухню с одной из комнат. Но для этого необходимо соблюдать все правила при работе с газовой плитой. Не разрешается перенос самой кухни даже в четырехкомнатной квартире в панельном доме. А в однокомнатном жилище – сносить перегородку между комнатой и кухней неправомерно, поскольку помещение будет считаться уже нежилым.
Бывает, что перепланировка 3-комнатной квартиры 60 кв. м в панельном доме может быть запрещена ввиду наличия в стене системы вентиляции или отопления. Либо это обойдется заказчику в большую сумму, ведь потребует значительного усиления проема и осуществления расчетов по большому количеству параметров.
Законодательство
Все нормы, которые касаются жилья, прописаны в Жилищном законодательстве РФ.
Сюда же относится и перепланировка, поэтому заглянув в этот законодательный акт, есть возможность узнать, можно ли делать тот или иной вид переоборудования помещения.
В ЖК указанные основные положения, касающиеся этого вопроса. Более детально механизм описан в таких законодательных актах:
- Постановление Правительства «Об организации перепланировки»;
- Федеральный закон под номером 384, где описаны технические стороны перепланировки;
- распоряжение Правительства №1047-р.
Коридор
Популярные и до сих пор востребованные серии панелек, например, 121 или 90, позволяют увеличить размер кухни за счет коридора или балкона. Здесь несущими являются межкомнатные перегородки. Для коридора, ванной и санузла существует ряд стандартизированных проектов по расширению или уменьшению площади определенной зоны в квартире.
Задаваясь вопросом, возможна ли перепланировка в панельном доме 90 серии, следует сначала определиться, что именно нужно выполнить. Коридор в данном случае выступает доступной территорией, которой можно воспользоваться в пользу других помещений. А если придерживаться типовыми проектами, можно сэкономить и средства, и время на согласование и получение разрешений.
Запрещена или разрешена перепланировка?
Самовольная перепланировка запрещена при любых условиях. Серьезные изменения, вносимые в планировку квартиры обязательно нужно предварительно согласовывать. Однако далеко не все собственники идут на это, ведь согласование – сложная и длительная процедура.
Тем не менее уже после завершения всех ремонтных работ все равно обычно возникает необходимость узаконить то, что было сделано. Как доказывает практика, узаконивать перепланировку существенно сложнее, чем согласовывать ее до начала работы.
Ванная комната
Перепланировка ванной в панельном доме может подразумевать объединение с туалетом либо расширение кухни за счет территории примыкающей стены ванной. Обычно владельцы не стремятся уменьшить площадь санузла, а наоборот, соединяют их с коридорами или гардеробными. Но увеличивать мокрые точки за счет жилых помещений или перемещать их таким образом, чтобы они находились над комнатами соседей, не разрешается.
Вам будет интересно: Лучшие варианты перепланировки трехкомнатной квартиры
Перепланировка в панельном доме для объединения туалета с ванной осуществляется довольно просто, поскольку перегородку снести просто как в техническом отношении, так и в вопросе документального оформления. Единственное, что необходимо учесть – расширение ванной комнаты предполагает укладку гидроизоляции в конструкцию полов и щепетильного отношения к инженерным коммуникациям.
Различия между перепланировкой и переустройством
Если суммировать, чем отличается переустройство от перепланировки жилого помещения, можно выделить основные пункты:
- В первом случае изменения направлены на инженерно-технические сети, во втором – на площадь и конфигурацию помещения.
- В случае перепланировки квартиры обязательно требуется создание эскиза или проекта, переустройство отличается их отсутствием.
- В отличие от переустройства, перепланировка всегда требует внесения новых данных в техпаспорт жилья.
- В большинстве случаев отличаются временные и финансовые затраты – перепланировка обычно менее экономична, чем переустройство.
Есть различие и в согласовании видоизменений: отличие переустройства в том, что разрешение на него дают службы, курирующие инженерные сети. Перепланировку одобряют муниципальные органы.
Кухня
Для однокомнатных домов панельного типа ремонт квартиры с перепланировкой кухни практически невозможен. В некоторых редких случаях кухня может быть оборудована электроплитами, что упрощает задачу. Или же конструкция балкона позволяет соединить ее кухней. Но в большинстве вариантов предполагается газовая плита или же наличие коммуникаций в прилегающей межкомнатной перегородке. Это обстоятельство нельзя игнорировать.
По законодательству, соединение жилых помещений с кухней, если установлена газовая плита, потребует:
- установки раздвижной перегородки взамен снесенной стены;
- монтирования дверного проема.
Переносить мокрую зону с кухни в перепланированной квартире даже при соблюдении правил гидроизоляции не разрешается, если у соседей снизу находятся жилые комнаты. Это объясняется большим риском затопления для квартир, которые находятся ниже.
На что обращают внимание
Перед началом работ необходимо провести согласование перепланировки, а для этого обязательно нужно составить проектную документацию.
Во время этой процедуры нужно учитывать ряд факторов:
- насколько изношенными являются несущие конструкции;
- как изменится нагрузка на несущие конструкции после перепланировки;
- основные характеристики здания (количество этажей, есть ли в доме (особенно на нижних этажах) квартиры с уже сделанной перепланировкой и пр.).
На практике получается так, что чем выше здание и чем ниже расположена квартира, тем меньше работ по перепланировке удастся произвести.
Процесс узаконивания работ в панельном доме
При комплексном заказе применяется следующий алгоритм:
- Выбранный исполнитель проверяет объект недвижимости.
- Стороны подписывают договор.
- С применением собранной информации разрабатывается проектная документация.
- Выполняется процедура согласования перепланировки квартиры с получением разрешения.
- После завершения строительных работ кадастровым обмером фиксируют изменения.
- Комиссия утверждает ввод в эксплуатацию, предоставляет акт.
Что не считается перепланировкой квартиры
Далеко не каждый ремонт можно назвать перепланировкой. Выделяют работы, которые не нужно ни с кем согласовывать, поскольку они не отображаются в плане квартиры.
Не считается перепланировкой:
- Поклейка новых обоев;
- Замена деревянных окон на пластиковые (и наоборот);
- Перестановка шкафов, мебели и техники внутри квартиры;
- Замена унитаза или ванны;
- Монтаж кондиционера;
- Замена старых дверей на новые (без расширения или сужения дверного проема);
- Замена радиаторов или батарей;
- Укладка настенной плитки в ванной или на кухне;
- Покраска поверхностей в квартире;
- Замена выключателей и розеток.
Но важно не ошибиться. Например, если вы решили заменить конструкцию пола в ванной комнате, а не просто уложить плитку – это будет считаться перепланировкой. Эти работы предусматривают укладку нового гидроизоляционного слоя в полу. На них всегда составляется акт скрытых работ. Без проекта перепланировки здесь не обойтись
Ответы юриста на частные вопросы
Является ли перепланировкой разборка встроенного шкафа в коридоре?
Для точного ответа на вопрос нужно смотреть экспликацию и план квартиры из БТИ. Если встроенный шкаф фигурирует как часть планировки, то его демонтаж нужно согласовывать с надзорными органами как перепланировку. Если шкаф не указан в документах БТИ – его можно разбирать без разрешения администрации.
Входит ли в перепланировку замена перегородок в квартире?
Да. Перегородки отмечены в техпаспорте, поэтому для замены конструкций нужно согласовывать будущие работы. Следовательно, это считается перепланировкой.
Что такое частичная перепланировка?
Такого понятия на самом деле не существует. Есть перепланировка – она не может быть частичной. Любая перепланировка требует разрешения от отдела архитектуры и градостроительства.
Считается ли перепланировкой, если я выполняю ее по типовому проекту от автора дома?
Да. Типовой шаблон от автора дома – это такой же проект перепланировки, только стандартный и в электронном формате. Его могут и не согласовать. Например, если серия вашего дома отличается от той, которая указана в типовом проекте.
