Штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения 2021. Все нюансы.

Можно ли сделать перепланировку в частном доме

Да, с технической стороны – это реально.

Частный дом отличается от квартиры. Сверху и снизу нет соседей, здание стоит на земле, обособлено от других домов, помещения внутри свободные. Поэтому в жилом доме можно сделать и согласовать практически любую перепланировку. Главное, чтобы она не снизила несущую способность стен и не привела к обрушению здания (особенно в старых постройках).

Отличие от реконструкции

Понятия перепланировка и реконструкция различаются.

• Реконструкция частного дома – это техническое изменение внешних частей строения (ч. 14 ст. 1 ГрК РФ). Например, обустройство пристройки или надстройка этажа. За счет таких работ изменяется общая площадь дома – чаще в сторону увеличения. Изменения фиксируются в кадастровом учёте.
• Перепланировка – это строительные работы внутри жилого дома. Она не затрагивает внешние стены, не предусматривает создание мансарды и пристроя.

Реконструкция может включать в себя перепланировку, но обычно это два разных мероприятия.

Судебная практика

Отличается разнообразием в части принятых судами решений. Одним истцам разрешают сохранить изменения квартиры, а другим отказывают.

Положительное решение суда будет принято, если экспертиза установит, что:

• несущие конструкции не повреждены и способны выдерживать новую нагрузку;
• ремонт соответствует СанПиНу, СНиПам, пожарной безопасности, экологическим требованиям и прочим регламентам органов местного самоуправления;
• нет угрозы жизни и здоровью людей (собственников, соседей);
• жилое помещение полностью пригодно для проживания.

В расчёт берутся сразу четыре фактора, а не каждый из них по отдельности.

Пример из судебной практики. В Новосибирске собственники не согласовали работы с органом местного самоуправления, в связи с чем вынуждены были просить суд оставить изменения планировки в текущем состоянии. Суд назначил строительно-техническую экспертизу. Она установила, что владельцы сделали новый проем в существующей стене дома между двумя жилыми комнатами (с укреплением несущей стены). Также была разобрана деревянная перегородка с дверным проемом между коридором и санузлом. Новая перегородка оказалась мощнее – её возвели из кирпича. Стояки, канализация, вентиляция и шахты лифтов затронуты не были. Эксперты не заметили никаких дефектов, трещин и прогибов конструкций. Угрозы жизни и здоровью людей также не наблюдалось. Кроме того, ранее истец предоставил техническое заключение – где было зафиксировано соответствие всем нормам.

Итоговым решением суд разрешил собственнику сохранить квартиру в перепланированном состоянии.

(Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 30 июля 2021 г. по делу № 2-179/2020).

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Да, в обязательном порядке. Разрешение выдается на этапе согласования перепланировки частного дома с органом исполнительной власти.

На какие работы требуется получать разрешение:

1. Перенос кухни в жилую комнату.
2. Снос перегородок между комнатами.
3. Создание нового санузла (с прокладкой инженерных коммуникаций).
4. Возведение новых стен.
5. Обустройство проема в несущей стене частного дома.
6. Замена пола, с прокладкой гидро– или шумоизоляции.
7. Прорубание новых окон и дверей.
8. Замена стропильной системы на мансарде и др.

Почему же нужно получать разрешение на перепланировку? Ведь дом частный, а не многоквартирный. Многие думают, что и перепланировка может быть любой, на усмотрение собственника. Однако есть противопожарные, строительные и санитарно-гигиенические нормы. Например, если вы снесете несущую стену – дом обвалится. Не позаботитесь о противопожарной безопасности на кухне – дом может воспламениться. Вот почему нужно согласовывать будущую перепланировку со специалистами. И всегда учитывать СНиПы, нормы СанПиНа, ГОСТы и прочее.

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Как узаконить перепланировку через суд

В каких случаях потребуется составление проекта?

Проект необходим, если нужна существенная «перекройка» жилья, связанная с переносом коммуникаций или изменением нагрузки на несущие стены. К таким случаям, например, относятся:

• установка в несущей перегородке или стене дверных и оконных проёмов;
• монтаж лестницы;
• установка стен, перегородок, лестницы из тяжёлого материала, что может негативно сказаться на всей конструкции здания из-за излишне высокой нагрузки;
• перемещение санитарных узлов и кухни;
• установка электрической плиты вместо газовой;
• установка инженерной системы или оборудования, которое вызовет увеличение потребления энергии или водных ресурсов;
• остекление балконов и лоджий.

Разработкой проекта занимаются специализированные компании, имеющие допуск к СРО.

Согласование перепланировки жилого дома

Порядок согласования включает несколько этапов. Большая часть совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в МКД.

Куда обращаться

Итак, для согласования ремонтных работ в частном доме нужно обращаться:

• В Исполнительный комитет города – обычно там действуют отделы по делам архитектуры, куда нужно подавать заявление;
• В сельскую администрацию – для перепланировки в домах в деревне;
• В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через него можно передать заявление и документы в местную администрацию, в ЕГРН;
• В БТИ – выдают техпаспорт, фиксируют текущую и новую перепланировку частного дома.

Удобнее обращаться с заявлением через МФЦ. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы», независимо от места регистрации. Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как согласовать перепланировку частного дома до начала работ:

1. Определиться с дизайн-проектом или эскизом.
2. Заказать техпаспорт или технический план частного дома в БТИ. Для этого нужно обратиться в Бюро и оплатить услугу. Если предыдущему техпаспорту более 5 лет, придется заказывать новый. Иначе в администрации могут отказать в выдаче разрешения.
3. Обратиться в проектную организацию и заказать проект перепланировки частного дома. Важно, чтобы организация имела доступ СРО на выполнение проектных работ. Найти подходящую компанию в своем регионе можно на сайте Нострой.
4. Получить готовый проект. Он состоит из нескольких листов, где указаны характеристики дома, будущих работ, требования безопасности, схемы, чертежи и прочая информация. В ряде случаев нужно техническое заключение. Его можно заказать в той же организации, где и проект.
5. Обратиться в МФЦ или администрацию за получением разрешения на перепланировку.
6. Получить разрешение.
7. Произвести перепланировку частного дома. Отклонений от разработанного проекта быть не должно, иначе ремонт не согласуют.
8. Обратиться в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке.
9. Сдать работы приемочной комиссии. Они удостоверятся, что ремонт отвечает всем пунктам проекта, нет расхождений и нарушений требований безопасности. Если всё в порядке – подпишут акт о завершенной перепланировке.
10. Заказать новые обмеры в БТИ или Росреестре.
11. Передать техплан и другие документы через МФЦ для кадастрового учета. Им занимается ФКП «Росреестра». Если с документами всё хорошо, изменения внесут в базу, а собственник дома получит выписку из ЕГРН.

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться, в зависимости от вашего региона проживания.

Документы на перепланировку дома

Список документов следующий:

• паспорт – нужен для обращения в МФЦ и БТИ;
• проект перепланировки частного дома или эскиз;
• документы на жилой дом – выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт здания;
• заявление установленного образца – бланк выдадут в МФЦ.

Также могут потребовать разрешения от государственных органов. Например, Госпожнадзора, СЭС, отдела Архитектуры, БТИ и прочих. Если вы поручили согласование представителю – готовьте доверенность на его имя.

Сроки оформления

Разрешение на перепланировку частного дома выдают в течение 45 дней. И чуть дольше, если вы обращались через МФЦ. Прибавляйте к данному сроку еще 3-4 дня на пересылку документов.

Выдача остальных документов и проекта – всегда индивидуальна. В среднем, на согласование перепланировки в частном доме уходит 3-4 месяца.

Стоимость

За выдачу разрешения от администрации платить не потребуется – это бесплатная услуга.

Остальные документы платные:

1. Проект перепланировки – в регионах около 3 000 – 5 000 тысяч рублей, в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге – от 5 000 до 40 000 рублей, в зависимости от сложности архитектурного решения.
2. Техпаспорт на дом – в пределах 1 000 рублей.
3. Выписки из ЕГРН – от 460 рублей.
4. Нотариальная доверенность – около 1 500 рублей.
5. Разрешения от банка и страховой компании – от 2 000 до 5 000 рублей.

Безусловно, могут быть и другие расходы. Причем это лишь на согласование перепланировки с государственным органом. Затраты на стройматериалы и ремонт индивидуальны.

С кем нужно согласовывать?

Документы сдаются в отдел архитектуры Администрации муниципального образования или в Жилищную инспекцию. Для принятия решения созывается комиссия, которая одобряет или отклоняет проект. Заявление рассматривается в течение 30 дней. В случае одобрения собственник нанимает строительную бригаду, которая должна выполнить работу в полном соответствии с описанием. При малейших отклонениях от порядка выполнения работ служба технадзора имеет право их остановить.

Собственнику квартиры выдается журнал ремонтно-строительных работ и указывается срок, в который необходимо успеть все закончить (обычно на это дается год). Работы по перепланировке следует вести в строгом соответствии с согласованной проектной документацией, силами лицензированной организации и с составлением актов на скрытые работы.

Онлайн подбор ипотеки на Сравни.ру

Чем грозит неузаконенная перепланировка частного дома

Владельцы частных домов рискуют меньше, чем собственники квартир. Они не затопят соседей снизу и не захватят общедомовое имущество в подъезде. Тем не менее, наказания за самовольную перепланировку в частном доме всё же есть:

1. Штраф за неузаконенный ремонт – от 2 000 до 2 500 рублей. Если не оплатить его в течение 60 дней, то штраф удвоится.
2. Предписание вернуть планировку в исходное состояние.

Еще могут возникнуть сложности с продажей дома. Ипотечный кредит на покупку дома с неузаконенной перепланировкой банки не дают. Поэтому придется искать покупателя за наличные. А это всегда непросто!

Как узаконить перепланировку в доме, если она уже сделана

Узаконить уже сделанную перепланировку в частном доме проще, чем в квартире. Главное, чтобы она не нарушала действующие нормы, а именно – СНиПы, СанПин, регламенты органов местного самоуправления, ГОСТы, противопожарные нормы и т.д.

Примерный порядок действий:

1. Заказать проект и техническое заключение.
2. Оплатить штраф.
3. Обратиться в МФЦ с заявлением об узаконивании перепланировки.
4. Получить решение администрации (чаще всего выдают отказ).
5. Обратиться в районный суд с исковым заявлением. Основная просьба к суду – сохранить частный дом в перепланированном состоянии. И ссылаться на заключения независимых экспертов.
6. Посетить предварительные слушания. Не исключено, что суд назначит свою строительно-техническую экспертизу.
7. Участвовать в основных слушаниях.
8. Получить выписку из судебного постановления.
9. Если решение суда в вашу пользу – обратиться в БТИ и заказать обмеры внутри частного дома. На основании техпаспорта готовится технический план помещений.
10. Заявление в Росреестр на внесение изменений в кадастровый учет.

Если решение суда отрицательное, можно подать апелляционную жалобу. Срок на ее подачу – 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ). Суд второй инстанции проверит законность и обоснованность решения, вынесенного районным судом. Иногда это помогает склонить чашу в свою пользу и узаконить перепланировку.

До обращения в суд с иском о сохранении перепланировки

Не любые изменения квартиры нуждаются в узаконении. Что такое переустройство, а что такое перепланировка? Ответы на эти вопросы дает ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Если кратко, то:

• переустройство — это установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Только тогда, когда такие изменения вносятся в технический паспорт квартиры
• перепланировка — это изменение конфигурации жилья. Когда требуется внести изменения в технический паспорт квартиры (помещения).

По общему правилу до перепланировки необходимо получить специальный документ. Это решение о согласовании перепланировки (выдает местная администрация). И если оно отсутствует, потребуется обращение в суд: исковое заявление о перепланировке квартиры или административный иск об оспаривании решения органа власти.

Ответы юриста на частные вопросы

Хочу купить частный жилой дом. Подскажите, как определить, проводилась ли в коттедже перепланировка?

Попросите продавца показать вам техпаспорт жилого дома. Документ БТИ должен быть свежим, а не 10-летней давности. Сверьте данные техпаспорта с той планировкой, которая на данный момент внутри частного дома. Замерьте рулеткой перегородки, простенки, проемы в стенах – они должны совпадать с размерами на схемах в техпаспорте. Если каких-то элементов планировки не хватает или они не соответствуют «бумажным» – скорее всего, перепланировка неузаконенная.

Можно ли продать частный дом, если в нем есть неузаконенная перепланировка?

Да, для купли-продажи недвижимости техпаспорт не нужен. Однако, если покупатель обнаружит неузаконенные переделки в доме, он захочет скидку. Цена на жилье с незарегистрированным изменением конфигурации гораздо ниже. А в ряде случаев перепланировку нельзя узаконить. Тогда поиски покупателя могут затянуться.

Нужно ли получать согласия всех собственников дома, если я хочу сделать перепланировку?

Да, согласие всех правообладателей дома – обязательное условие. Согласие выражается в виде подписей. Совладельцы дома должны прийти в МФЦ и расписаться в заявлении на выдачу разрешения. Если кто-то не может посетить МФЦ, можно составить доверенность на представителя (с правом подписи за доверителя).

Можно ли сносить стены в каркасно-щитовом доме?

Почти все стены в каркасно-щитовом доме являются несущими. Их нельзя полностью демонтировать. Допускаются небольшие проемы с целью создания окон или дверей. Затем нужно дополнительно усилить каждый такой проем. Иначе возникнет угроза деформации или обрушения конструкции дома.

Что необходимо знать, обращаясь в суд

Перед подачей иска в суд необходимо подготовить ряд документов. Они должны доказывать, что квартира может быть сохранена в перепланированном виде. Для этого следует обратиться в органы пожарного надзора, Роспотребнадзора, а также получить экспертное заключение специализированной организации. Эксперт проводит исследование и подтверждает, что сохранение перепланировки не нарушит прав и интересов других жильцов. В противном случае могут быть назначены экспертизы по гражданским делам.

Если перечисленные органы сделали замечания по перепланировке или переустройству квартиры, необходимо их устранить. Так как суд на основании отрицательных отзывов может отказать в иске.

Спор относится к подсудности районного (городского) суда. Иск следует подавать по месту нахождения ответчика. Госпошлина — 300 руб.