Как правильно снимать квартиру через агентство? Нюансы, плюсы и минусы

Диапазон услуг агентов весьма широк:

1. Подобрать варианты недвижимости, предназначенные для сдачи в соответствии с вашими притязаниями.
2. Провести анализ документов, касающихся выбранного объекта.
3. Выступать в роли переговорщика с арендатором при сдаче квартиры.
4. Передать предоплату за съем.
5. Собрать и проверить все документацию на данную квартиру.
6. Подготовить договор об аренде.

Надо сказать, что услуги агента ограничиваются только теми пунктами, которые прописаны в договоре. Перед подписанием договора он требует внимательнейшего изучения во избежание всяческих недоразумений.

Перед тем, как снимать квартиру через агентство, давайте разберем преимущества и недостатки.

У аренды квартир при участии агента есть ряд неоспоримых преимуществ:

1. Безопасность. Ее вам обеспечивает наличие официального договора, а также вы можете быть спокойным, что ваши деньги не станут добычей мошенников.
2. Уровень услуг. Агенты никогда не прибегают к сдаче некачественных квартир.

Минусы аренды квартиры через риелтора заключаются в следующем:

1. Неприемлемая для вас высокая цена. Агент всегда прибавляет к реальной стоимости данной квартиры и стоимость своих услуг, поэтому цена на жилплощадь может быть выше ожидаемой.
2. Навязывание выбора. Бытует мнение, что риелтор всегда стремится навязать жилплощадь, которая вызывает сомнение. Уверяем, так поступают только фирмы, которые отличаются своей безответственностью или же потерпевшие банкротство.

Процесс аренды

Процесс аренды квартиры при посредстве риелторской деятельности и прост и сложен. Менеджер, который помогает найти вам квартиру в соответствии с вашими вкусами и запросами помогает вам в достаточно трудном деле. Он взимает свои комиссионные. Сумма комиссии будет двойной (за основу берется месячная стоимость аренды жилья).

Бывают некоторые исключения, но в основном это общепринятое правило. Агент сам подает объявление и находит нужную вам квартиру. Клиент обязан явиться в офис к риелтору, и изложить все свои требования, а также указать приемлемую для него цену за аренду. Самое главное, что вам не надо будет участвовать в составлении юридического договора. Все это входит в функцию агента.

Управление продажами

Теперь вы знаете о том, как работать в бизнес-агентстве недвижимости. Однако еще одна услуга, которую мы не упомянули, – это управление продажами. Специальный отдел в организации занимается тем, что рекламирует свои услуги и недвижимость на различных платформах, а также вовлекает в компанию новых клиентов и покупателей. Такие сотрудники получают фиксированную заработную плату, поэтому начинающему предпринимателю рекомендуется знакомиться со сферой недвижимости именно с этой ступени.

Из навыков на этом месте ему потребуется умение работать через интернет и средства массовой информации, поскольку большая часть рекламы в двадцать первом веке осуществляется именно с помощью названных ресурсов. Конечно же, можно найти объявления в газетах, однако будьте честны перед собой. Когда вы последний раз видели человека, читающего газету? А вот смартфоны и доступ в интернет на сегодняшний день есть практически у каждого. Возможно, иногда руководство поручит вам разместить наружную рекламу. Как бы то ни было, опыт вы получите довольно хороший.

Выбор агента

Выбор агента — довольно сложный момент, так как именно от него будет зависеть ваше душевное спокойствие.
Уровень качества услуг, предоставляемых агентом, абсолютно не зависит от размера компании, в которой он работает или же ее репутации. Вы имеете дело с конкретным человеком, который сотрудничает с вами.

Бытует мнение, что риелтор из не очень известной компании может проявить себя с более хорошей стороны, нежели из известной на рынке фирмы. Это объясняется тем, что мелкая компания никогда не хочет упустить своего клиента и пытается всячески ему угодить.

Большие агентства пользуются приобретенной популярностью, и завоевать доверие для них не предоставляет сложности. Поэтому они больше переключены на финансовую часть сделки и пытаются заработать больше прибыли.

Обслуживание людей поставлено на поток. Такие своими постоянными клиентами. А случайных просто не принимают во внимание. Расценки на услуги в мелких агентствах также будет порядком ниже.

Одним из хороших вариантов — пользование услугами риелтора по совету родственников или друзей. И здесь уже не столь существенно, на какой основе он с вами сотрудничает, на частной или же посредством агентства. Главное, что вы можете ему доверять. А он в свою очередь, также дорожит вами, так как формирует свою клиентскую базу, с которой агент может сотрудничать, обходя агентство. Даже если он сменит работу или же потеряет ее, вы навсегда останетесь в его списках.

ТОП-5 услуг от агентств

Крупная компания, которая занимается продажей и покупкой недвижимости, имеет огромный штаб сотрудников, а также может похвастаться разветвленной структурой. Некоторые фирмы разрастаются настолько сильно, что открывают свои филиалы в других городах или сами начинают заниматься строительством многоквартирных домов. Если вы все еще пытаетесь ответить для себя на вопрос о том, как работает агентство недвижимости, то в следующих разделах вы найдете рейтинг из пяти самых известных услуг, которые предлагает данная организация.

Риэлторская комиссия

Средний показатель гонорара риелтора за оказанную услугу при сдаче квартиры по статистике составляет от 30 до 100 % ежемесячного взноса за аренду. Все зависит от уровня квалификации агента. Поэтому при выборе агента следует обратить внимание на репутацию риелторского агентства.

За что:

1. Анализ ситуации и представленных съемщиком требований.
2. Поиск подходящей недвижимости и организация просмотров в соответствии с указанными в заявке параметрами.
3. Риелтор всегда представляет интересы клиента.
4. Тщательно проверяет документацию на квартиру, которая арендуется.
5. Участвует в составлении и заключении договора об аренде.

Главная задача риелтора — помощь в фиксации прав и обязанностей арендатора и арендодателя посредством составления официального договора, имеющего юридическую силу. В функцию риелтора входит разъяснения обеим сторонам суть этого официального соглашения, и осветить ключевые моменты. Арендодатель должен быть спокоен относительно того, что его личное имущество не подвергнется порче, он будет получать оплату вовремя.

Можно ли обойтись без помощи специалистов по недвижимости?

При поиске квартиры многие обходятся без услуг риэлтора, обращаясь напрямую к собственникам.

Сделка без агента не предполагает комиссии. Однако в последнее время объявлений от прямых хозяев становится все меньше, так как они предпочитают пользоваться услугами посредников.

Можно ли снять с помощью агента квартиру, но комиссию не платить, обойтись без неё? Теоретически это возможно, однако по отношению к риэлтору будет не совсем этично. Вариант следующий: во время показа квартиры с агентом наниматель может тайком договориться с собственником о заключении договора без посредника. Если тот согласится, то они могут встретиться в назначенный день и подписать бумаги, не выплачивая агенту, который их свел, комиссию.

Безопасность

Наличие такого количества риелтерских услуг на рынке всего мира не случайно. Значит, люди в них нуждаются.

Они выступают своеобразными гарантами:

1. При найме квартиры посредством агента сделка будет безопасной. Агенты обладают всей надлежащей информацией о сдаваемой квартире. Вы ограждаете себя от опасности снять арестованную квартиру или же площадь, не принадлежащую арендодателю.
2. Составляется официальный договор с человеком, владеющим данной жилплощадью, и в случае возникновения спорных ситуаций у вас будет юридическое подкрепление. Также в договоре четко указывается продолжительность сдачи жилья в аренду, что также имеет немаловажное значение.

Как осуществляется сбор информации?

Большинство крупных организаций просто предпочитают скупать базы данных об арендодателях, покупателях и продавцах на специальных биржах, однако в некоторых случаях поиском подобной информации занимаются специальные сотрудники. В базе данных обычно указаны следующие позиции: имя клиента, его контактная информация, географическое расположение объекта, желаемая стоимость, этаж квартиры, количество комнат, квадратура и прочая информация, которую указал клиент на специальном сайте.

Такие базы должны пополняться регулярно, чтобы агентство могло продуктивно вести свою деятельность. Распределением полученной информацией занимается руководство компании. Каждому агенту выдается целый список потенциальных клиентов, которых следует обзвонить и назначить личную встречу при необходимости. Если же клиент не соглашается на условия, которые диктует ему риелтор, то он отправляется в самый низ списка.

Документация

Перед заселением, собственник и съемщик официально оформляют свои юридические взаимоотношения на бумаге.

Что представляет собой договор об аренде жилого помещения?

Это документ, согласно которому владелец недвижимости предоставляет за определенную сумму квартиросъемщику помещение, предназначенное для жилья на ограниченный срок. На сегодняшний момент эти отношения не отрегулированы в достаточной мере законом. В соответствии с кодексом РФ договор между арендодателем и арендатором составляется в обыкновенной письменной форме и требует заверения нотариуса.

Можно встретить две формулировки: договор найма и поднайма. Оба вида в равной степени подкреплены юридически существенной разницы в них нет.

Что собой представляет автоматизация

Агентства недвижимости не всегда останавливаются на CRM. Полноценными аналогами могут стать приложения-планировщики или Google Таблицы. Подобные решения облегчают работу, но лишь частично. По мере увеличения клиентской базы они могут создавать путаницу.

Рассмотрим возможности каждого решения.

На практике планировщики и Excel подходят для фиксации заявок, но не более. Сотрудники меняют записную книжку на электронный носитель, но реальные потребности остаются незакрытыми.

Осмотр вариантов

Что же должно приниматься арендатором во внимание в первую очередь:

• расстояние от дома до метро;
• наличие развитой инфраструктуры;
• безопасное окружение;
• состояние двора и подъезда;
• какого рода соседи будут проживать рядом с ним;
• этаж;
• сторона, на которую смотрят окна (южная всегда теплая, смотрит на улицу или во двор).

арендодателю касательно всех вышеперечисленных пунктов, а затем можете приступить к внимательному изучению самой жилплощади:

1. Особое внимание уделите осмотру ванной и сантехники. Сантехника должна быть в полной исправности. Наличие наспех отремонтированных кранов или заткнутых в трубу тряпок никак не приемлемо.
2. Помните, что над вами также живут соседи, которые могут иметь проблемы с сантехникой и возможно квартира не раз подвергалась затоплению. С целью проверки внимательно осмотрите углы и потолок и стены на наличие подтеков и отставания побелки или обоев. Если вы заметили настораживающие вас признаки, не стесняясь, скажите об этом хозяину.
3. Поверьте состояние электропроводки. Тщательно обследуйте состояние газовых труб и газовой плиты. Поинтересуйтесь, где отключается подача газа в случае аварийной ситуации.
4. Проверьте работу телефонной сети. Большую роль имеет качество оконных и балконных рам и их функциональность.
5. Важная деталь — исправность замков входной двери, работоспособность домофона и наличие охраны подъезда.
6. Помимо всего вышеперечисленного, важен и то момент, насколько вы нашли общий язык с хозяином квартиры. Если он показался вам вежливым и приятным человеком, то вам наверняка будет легко с ним контактировать, и наоборот при официальности и холодности скорее всего не ждите от этого человека лояльности в дальнейшем.

Если вы указали на какие-то недостатки, но хозяин не уступает в цене, задумайтесь, стоит ли арендовать именно эту квартиру или резонно продолжить свои поиски дальше.

Переговоры с потенциальными клиентами

Разумеется, договориться по телефону по поводу продажи квартиры будет практически невозможно, поэтому агенты чаще всего назначают встречу с клиентом на нейтральной территории или в квартире, чтобы обсудить все детали. Если такая встреча была назначена, риелтор должен использовать весь запас своего красноречия, чтобы сделка состоялась. Если клиент всем доволен, то следующим этапом станет подготовка документов.

Стоит отметить, что чем крупнее агентство недвижимости, тем более длительное время оно занимается подготовкой необходимой документации. Данный этап не терпит спешки, поскольку даже малейшая ошибка в расчетах может стать катастрофичной. Риелторы проверяют всю информацию по несколько раз, после чего заверяют ее перед руководством, а лишь потом отдают на подписание клиенту.

Советы

Не давайте никому ваши паспортные данные. Они могут быть использованы в целях различных афер.

1. Чтобы уберечься от мошенников, надо знать ряд мер предосторожности. Не отдавать деньги в руки незнакомым вам людям. Цена на квартиру показалась вам слишком низкой. Это повод призадуматься.
2. Внимательно следите за диалогом риелтора и хозяина. В случае если вас что-то смущает, лучше откажитесь от риелторских услуг.
3. Если вы звоните арендодателю, а телефон его постоянно занят — повод подозревать, что он ищет более удобный для него вариант, а вы были для него просто очередным желающим.
4. Мошенники, как правило, действуют без свидетелей. Поэтому если на просьбу к агенту действовать официально, вы почувствуете его нежелание, то это явный подвох.
5. Попросите агента предъявить риелторскую карточку, в которой стоит соответствующая печать.
6. Внимательно изучите документы арендодателя. Встречаются случаи, когда он не является полноправным хозяином квартиры.
7. Будьте осторожны с внесением предоплаты. Не вносите деньги арендодателю вперед, вы не знаете, как будут обстоять дела завтра.

Обмен квартир

Агентства недвижимости, работающие с новостройками, очень часто предлагают услуги по обмену квартир. Данная процедура является довольно сложной, поэтому без помощи профессионального юриста ее практически невозможно реализовать. Если вы хотите поменять свой старенький домик за городом на новую квартиру в новостройке, то агентство недвижимости предоставит вам такую услугу. Если покупатель не будет найден, то организация сама выкупит ваш дом и перепродаст его в будущем другому клиенту.

Процедуры по обмену недвижимости могут быть самыми разнообразными. Причем вовсе не обязательно, чтобы оба объекта находились в одном городе. Некоторые компании осуществляют междугородний, а то и международный обмен. Самостоятельно провернуть подобную операцию будет практически невозможно, однако для грамотного специалиста это не составит большого труда. Хотя и стоимость подобной услуги является не из дешевых.

К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Риск 1. Повреждение имущества

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Риск 3. Проживание большого количества жильцов

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Риск 4. Противоправные действия арендаторов

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.

Нюансы

Следует понимать, что существуют некоторые различия в подходе к сдаче жилья эконом и бизнес-класса. В настоящее время жилье стоимостью до 20 тысяч рублей пользуется большим спросом и сдать его намного легче в плане сроков и первоначальных вложений.

Помещения премиум-класса требуют дорогого ремонта, наличия качественной мебели, техники. Также понадобится дополнительная регулярная реклама. За сдачу элитного жилья нередко агентские взимаются как с квартиросъемщика, так и с собственника жилья. Это обусловлено дополнительными расходами. Дорогие квартиры чаще всего становятся привлекательными объектами для злоумышленников.

Самостоятельный поиск жилья

Все пиар-кампании агентств по недвижимости направлены на то, чтобы показать, как сложно и опасно пытаться арендовать жильё без посредников. На деле всё обстоит намного проще, чем кажется на первый взгляд. Поиск квартир и комнат теперь легко осуществлять через специальные сервисы в интернете, одним из которых является наш сайт, NovoeBenevo.ru. Здесь вы найдёте предложения об аренде от собственников жилья, а также сможете поместить собственное объявление. Воспользовавшись специальной формой поиска, вы легко найдете на нашем сайте варианты квартир, удовлетворяющие вашим запросам.

Воспользуйтесь услугами NovoeBenevo.ru, и вы сэкономите свои силы, время и деньги!

Правовые последствия

Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

Порядок действий:

1. Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
2. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
3. Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.