Как снять квартиру через агентство, чтобы вас не обманули?

Многие жители современного города сталкиваются с необходимостью снять квартиру. Причины могут быть самыми разными. Использование услуг специализированных агентств поможет сэкономить время и деньги. Если правильно организовать саму процедуру.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

Что такое агентство недвижимости

Агентство недвижимости – коммерческая организация. В ней работают люди, которые готовы сопровождать любые сделки, связанные с недвижимым имуществом. В большей степени такая работа связана с продажей и покупкой объектов.

Но при необходимости специалисты предоставляют сопровождение и тем, кто интересуется только арендой. Преимущества агентств – в том, что они собирают огромные базы данных по любым объектам, имеющим отношение к рынку.

Что даёт покупателям гораздо более широкие возможности, чем если бы они сами пытались решить проблему. Кроме того, в таких агентствах всегда готовы проверить квартиру или дом на предмет наличия или отсутствия юридических проблем. Они помогут, даже если используется достаточно сложная схема аренды или приобретения.

Что такое субсидия? Определение понятия и правила получения по ссылке.

Какие услуги предоставляются риелторами

Диапазон доступных возможностей отличается широтой.

1. Подготовка договоров на аренду.
2. Сборка и проверка всей документации, связанной с квартирой.
3. Передача предоплаты за съём.
4. Выполнение функции переговорщика при проведении сделок.
5. Проведение анализа документов, которые касаются того или иного объекта недвижимости.
6. Подбор подходящей жилплощади согласно пожеланиям клиента.

Но в каждом конкретном случае агент по недвижимости оказывает только те услуги, что официально описаны в договоре. Главное – внимательно изучить договор перед тем, как поставить свою подпись.

Документация

Так как агентство недвижимости в этой ситуации является посредником, для того чтобы реализация жилья была наиболее действенной, необходимо собрать почти тот же комплект бумаг, что и для самостоятельной продажи:

• паспорт владельца объекта недвижимости,
• супружеское согласие на продажу жилплощади (если она была приобретена на момент нахождения в браке),
• разрешение от попечительских органов, если продается жилье, в котором имеется доля собственника, не достигшего совершеннолетия,
• свидетельство собственника реализуемой квартиры,
• технические бумаги – кадастровый и технический паспорта.

Если понадобится, риэлтор может попросить и иные документы, касающиеся недвижимого объекта или личности продавца.

О комиссии за совершение сделки

Обычно агенты берут специальные вознаграждения за участие в заключении договора. Размер вознаграждений – от 30 до 100 процентов от суммы ежемесячных платежей. Всё зависит от того, какой квалификацией обладает агент. Следует обращать внимание на репутацию, которой обладает та или иная компания.

За что берутся дополнительные комиссии

• Участие в оформлении и конечном подписании договоров.
• Тщательная проверка всей документации на квартиру, для которой оформляется аренда.
• Представление интересов клиента на протяжении всех сделок.
• Поиск подходящих объектов, организация просмотров в соответствии с указанными требованиями.
• Анализ ситуации и требований, предоставленных съёмщиком.

Как получить квартиру от государства? О способах читайте в этой статье.

Риелторам необходимо проследить за письменной фиксацией прав и обязанностей каждой из сторон. Специалист должен провести консультацию по каждому моменту, который может вызвать вопросы.

Договор на оказание риелторских услуг.

Налогообложение дохода

Арендодателям, желающим сдавать квартиру официально нужно знать, что пассивный доход в виде арендной платы абсолютно легален. Такой бизнес распространён практически повсеместно. И так же, как и любая другая форма дохода, арендные платежи облагаются налогом.

Вариантов самостоятельно и легально сдавать жильё, т.е. с соблюдением всех требований закона всего три:

В роли физического лица (ФЛ). Вариант предполагает включение вами своих арендных доходов, получаемых помимо основного места работы, в ежегодную декларацию. В налоговую инспекцию дополнительно предоставляется копия договора найма квартиры, который вы подписывали со своим арендатором. Ставка налогообложения для ФЛ составит 13%.

Плюсы: сравнительная простота пакета документов.

Минусы: ставка налогообложения выше, чем для предпринимателя. Оформившись индивидуальным предпринимателем.

Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ) имеет соответствующее свидетельство, полученное при государственной регистрации. Он предварительно регистрируется в органах налоговой службы, после чего получает право на уплату налога в размере 6% (если он на упрощённой системе налогообложения).

Плюсы: ставка налогообложения ниже, чем для физического лица.

Минусы: необходимость вести бухгалтерию, открыть счёт в банке, оплачивать ежемесячные взносы в Пенсионный фонд, т.п. Какой из способов будет выгоднее именно для вас — зависит от обстоятельств. Например, если придётся оплачивать услуги стороннего консультанта (для правильного составления отчётности) выигрыш в сумме налога может быть полностью перекрыт этими затратами.

Приобретение патента. Повторяет практически все особенности упрощённой системы налогообложения. Такой путь интересен владельцам дорогого элитного жилья с высокой арендной платой (иначе покупка патента просто не окупится). Есть ещё один интересный выход: воспользоваться услугами посреднических фирм, передав свою недвижимость в доверительное управление.

Подписав соответствующий договор (это может сделать как ФЛ, так и ПБОЮЛ) вы перекладываете на посредника ответственность за правильность расчёта и своевременность оплаты налоговых и прочих платежей. Срок такого договора варьируется от нескольких месяцев до 3-5 лет.

Стоимость доверительного управления обычно «зашита» в арендную плату. Т.е., получать свой доход вы будете уже за вычетом комиссии агентства.

Как снять квартиру, чтобы не обманули

При сопровождении сделки риелторами в безопасности процедуры можно не сомневаться.

1. Обязательно составляются только официальные договоры. Они станут юридическим основанием в случае возникновения спорных ситуаций. Немаловажное значение имеет и то, что в документах чётко прописаны сроки, на протяжении которых жильё сдаётся в аренду.
2. Агенты получают всю информацию, которая касается объекта, передаваемого в аренду. Нет необходимости задумываться о возможных арестах. И наличии других ограничений.

Как продать квартиру быстро и выгодно? Подробная информация по ссылке.

Как избежать обмана и мошенничества в работе с агентствами

Необходимо учитывать целый ряд особенностей, чтобы выбрать правильное, действительно безопасное агентство по недвижимости. Обмануть может, даже казалось бы, солидная фирма.

• Плата вносится только за услуги, которые были предоставлены фактически. Настороженно следует относиться к требованиям по внесению предоплаты.
• Данные агента должны присутствовать на каждом экземпляре заключаемого соглашения. Он ставит свою личную подпись, пишет о должности и причитающихся вознаграждениях.
• Отдельное внимание уделяем пунктам договора, связанным с наложением штрафных санкций. В том числе, на саму компанию. Это уже говорит о том, что она готова нести полную ответственность за свою деятельность.
• Необходимо тщательно просмотреть все условия в договоре до того, как он будет подписан. В документе должны присутствовать все обязанности, которые берёт на себя риелтор. Ведь именно за их выполнение берётся плата с клиента.
• Предварительно надо поинтересоваться, оформлен ли офис агентства в собственность, или же сами работники его снимают.
• Чем дольше агентство работает на рынке – тем лучше.

Образец агентского договора купли-продажи квартиры можно .

Образец договора с агентством недвижимости.

Как осматривают подходящие варианты

Есть несколько факторов, которые должны приниматься арендаторами во внимание.

1. Сторона, на которую смотрят окна в доме.
2. Этаж.
3. Соседи, проживающие рядом.
4. Состояние, в котором находятся двор с подъездом.
5. Наличие безопасного окружения.
6. Развитая инфраструктура.
7. Расстояние от дома до мест, через которые проходит общественный транспорт.

Кроме того, внимательного осмотра требует и сама жилплощадь. К ней приступают уже после достижения договорённости по факторам, обозначенным выше.

• Удалось ли вообще сразу найти общий язык с владельцем квартиры? С вежливыми и тактичными людьми приятно иметь дело.
• Важный момент касается наличия исправных замков. Есть ли охрана в подъезде? Работает ли домофон?
• Отдельно проверяется работоспособность телефонной сети. Не менее важным становится количество и качество оконных блоков вместе с функциональностью. Не только самих окон, но и рам.
• Не стоит оставлять без осмотра электропроводку. Газовая плита и газовые трубы – каждый элемент требует внимательной проверки. Лучше заранее узнать, как отключить газ, если случится авария.
• Не надо стесняться спрашивать о предыдущих затоплениях со стороны соседей. Такие недостатки стоит обговаривать сразу, до заселения.
• Ванная и сантехника – не менее важные компоненты.

Что делать если затапливают соседи сверху? Порядок действий вы можете прочитать в данном материале.

Уловки риэлторов при аренде квартиры

На своей практике я столкнулся со следующими уловками посредников, а именно:

1. Увеличение имеющейся базы сдаваемой в аренду недвижимости без ведома собственника. Риэлтор представляется потенциальным арендатором и договаривается с владельцем квартиры о просмотре, после чего делает необходимые для себя фотографии и выставляет их на сайтах объявлений от своего имени.
2. Приглашает на просмотр квартиры несколько потенциальных клиентов и устраивает между ними аукцион. Чем больше будет предложена цена, тем больше комиссионное вознаграждение он получит.
3. Набивание цены. Агент демонстративно прерывает общение с потенциальным клиентом во время просмотра квартиры на разговор по телефону с другими клиентами. На самом деле он просто разыгрывает спектакль о большой востребованности предлагаемого варианта.
4. Реклама несуществующей квартиры. Арендатор звонит с просьбой показать понравившийся вариант, в процессе общения ему будет сообщено, что недвижимость уже сдана, но просто не убрали объявления, но, к счастью, есть много других вариантов.

Выше указаны примеры законных уловок, которые не только забрали у меня массу времени, но и чуть не подтолкнули к аренде невыгодного варианта.

Как заключается договор

Только письменное оформление договора гарантирует, что обе стороны защищены юридически. Какие пункты надо предусмотреть в любых ситуациях?

1. Дату, когда соглашение было подписано.
2. Точное указание реквизитов для обеих сторон.
3. Срок, на который квартира сдаётся в аренду.
4. Ответственность каждый из сторон в случае расторжения, в том числе – досрочного.
5. Права, которыми обладают как арендатор, так и вторая сторона.
6. Плата за аренду вместе со сроками взноса.
7. Адрес, по которому квартира сдаётся.

О преимуществах и недостатках подобных видов сделок

При сотрудничестве с агентами всегда есть нюансы. Не только положительные, но и отрицательные. Каждый сам решает, чего больше.

У обращения к риелторам есть следующие достоинства.

• Оперативная работа, наличие практического опыта.
• Гарантия того, что сделка будет безопасной. Цена аренды фиксированная, договора заключаются только на определённый срок.
• Меньше шансов на то, что владелец жилья окажется мошенником.
• Больше вероятности найти именно то, что устраивает по всем параметрам.
• Экономия времени благодаря наличию широкой информационной базы.

Но есть и небольшие минусы.

1. Залог и стоимость аренды практически всегда перечисляются за месяц вперёд.
2. Необходимость в доплате комиссионных.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку? Образец документа и инструкция по составлению по ссылке.

Помощь риелторов – отличный вариант для тех, у кого совсем нет опыта в решении данных вопросов. Либо отсутствует время, необходимое для грамотного поиска ответа.

О существующих рисках

Всегда существуют риски для покупателей. Агентства недвижимости не становятся исключением. Насторожить должны компании, которые только снимают офисы, а не оформляют их в свою собственность. Хотя такой обман встречается на практике достаточно редко.

Способы сдачи

Существует два пути организации бизнеса: самостоятельно или через агентство недвижимости.

Самостоятельно

Если есть достаточное количество времени и знаний или нет доверия к агентам, то заняться сдачей можно лично.

Для самостоятельной сдачи необходимо:

1. Подготовить жилье к сдаче внаем. Определиться, будет ли это длительная аренда или посуточная. От этого зависит степень укомплектованности квартиры бытовой техникой, мебелью, текстилем (постельные принадлежности, полотенца, халаты и другое). Основные требования — наличие косметического ремонта, исправной электрики, сантехники, системы отопления, а также идеального порядка в помещении.
2. Собрать информацию о ценах на жилье с аналогичными характеристиками. Это могут быть интернет-сайты по сдаче недвижимости, соцсети, газеты, различные доски объявлений и другие.
3. Оценить состояние объекта (месторасположение, транспортная развязка, учебные заведения и так далее), выявить все плюсы и минусы. Назначить цену, желательно среднюю по рынку предложений. Продешевить никто не желает, а удержаться от соблазна получить больше денег — труднее, поэтому нужно постараться выбрать золотую середину.
4. Сделать качественные фотографии максимально приближенные к реальному состоянию жилья — это избавит от лишних звонков и просмотров.
5. Написать текст объявления с указанием размера жилой площади, этажности, количества комнат, наименование района расположения. Дать подробное описание положительных сторон квартиры, есть ли по близости магазин, детский сад, указать сумму арендной платы, залога и номер телефона хозяина.
6. Разместить объявление на популярных сайтах: «,Авито»,, «,Домофонд»,, «,Циан»,, «,Мир квартир»,. На досках объявлений местных сайтов и СМИ рассказать о сдаче жилья друзьям и знакомым.
7. Принимать звонки, быть готовым отвечать на вопросы, договариваться о просмотрах, устраивать показы.
8. Подготовить образец договора аренды, грамотно составленный юристом, в котором будут прописаны все обязательства сторон, форс-мажорные обстоятельства и ответственность при невыполнении пунктов соглашения.
9. Постараться среди бесчисленного количества потенциальных претендентов выбрать самого порядочного и благонадежного. Не нужно стесняться задавать вопросы о платежеспособности, роде деятельности потенциального жильца. Обязательно проверить его паспортные данные, регистрацию. Внести эти сведения в договор и сделать копию паспорта нанимателя.

Через посредника

При обращении в риелторское агентство заключается договор на оказание услуг, при этом плата с собственника не взимается. Все обязанности с этого момента берет на себя посредник: реклама, поиск клиентов, юридические вопросы. Собственнику лишь остается по телефону договариваться о встрече с будущими жильцами. При обоюдном согласии арендодателя и нанимателя в присутствии риелтора заключается договор.

Сдавать жилье можно как посуточно, так и на период любой продолжительности. Успех долгосрочной аренды зависит от правильно подобранных квартирантов, их порядочности и платежеспособности. Сдача квартиры посуточно имеет свои плюсы и минусы.

К несомненным преимуществам относятся следующие:

1. Ежемесячный доход возрастает в 3–4 раза, по сравнению с долгосрочной арендой, даже при условии заполняемости — 15 дней в месяц.
2. Если квартира выставлена на продажу, то посуточная аренда также очень удобна. Никто не связывает себя долгосрочными обязательствами и при этом жилье всегда доступно к просмотру.
3. Возможность для владельца в любое время прекратить сдачу внаем и использовать квартиру по своему усмотрению.

Какие советы можно дать будущим клиентам

Большую осторожность надо проявить в вопросах по внесению предварительной платы. На это вообще не рекомендуется соглашаться. Документы арендодателя необходимо изучить как можно более внимательно. Иногда случается так, что сам арендодатель – не полноправный владелец квартиры.

Мошенникам обычно не нужны свидетели при совершении противоправных действий. Можно сразу почувствовать подвох, если владелец отказывается действовать официально.

Настораживает и телефонный номер, который постоянно занят. Есть вероятность, что владелец постоянно находится в поиске более подходящих вариантов. И сделка может сорваться.

Пример агентского договора.

О базах объектов недвижимости

Обычно в агентствах просматривают вообще все объявления, где квартир ы сдаются в аренду. В компании используют либо одну базу, либо сразу несколько. В этих базах даётся вся информация, связанная с теми или иными объектами. Она регулярно обновляется, проходит систематизацию.

Благодаря таким базам у риелторов появляется возможность своевременно реагировать на обращения клиентов. И быть в курсе того, что вообще происходит на рынке.

Каждая база имеет свою организацию. Но следующие сведения присутствуют в большинстве случаев:

1. Контактные данные.
2. Условия аренды. Иногда и арендаторы предъявляют набор требований к хозяевам.
3. Сроки аренды при наличии ограничений.
4. Стоимость заключения договора.
5. Характеристики, которыми обладает объект недвижимости.

Как узаконить перепланировку через суд? Ответ читайте здесь.

Есть базы, доступные для изучения всеми желающими. Но они не гарантируют наличие информации, сохранившей свою актуальность. В таких реестрах можно лишь найти варианты сделок, не предусматривающие сотрудничества риелтора.

Отзывы о съёме квартир через агентства

Отзывы о работе агентств в основном положительные. Но многие пишут о необходимости проверить, кто именно является реальным собственником квартиры. Лучший вариант для этого – получение выписок из ЕГРП.

Главное – чтобы и сами хозяева показали паспорт на квартиру и другие документы, подтверждающие их право распоряжаться данной собственностью. На бумаге должен фиксироваться и каждый денежный расчёт.

При правильном использовании данная возможность может стать очень удобной для тех, кому хочется сэкономить максимум времени.

Главное – заранее познакомиться со всеми нюансами, связанными с подобными сделками. Стоит быть особенно осторожными с вопросами по предоплате. Не рекомендуется вносить деньги сразу. Ведь никто не знает, что произойдёт даже на следующий день.

Советы о том, как снять квартиру через агенство недвижимости есть в этом видео:

Законодательство

Вопрос сдачи жилья внаем регулируется Гражданским кодексом РФ. Данной теме посвящена глава 35, которая определяет отношения арендодателя и квартиросъемщика. На ее основе составляются договоры найма, рассматриваются спорные вопросы или ситуации в суде.

Если планируется сдавать квартиру иностранному гражданину, то следует учитывать также ФЗ № 115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ» и ФЗ № 109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ».

Кто может сдавать

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащую ему собственность на основании договора найма.

Сдавать жилье в аренду имеет право и субарендатор на основании договора социального найма и письменного разрешения собственника недвижимости (ст. 67 ЖК РФ). При этом должна быть в обязательном порядке оформлена нотариальная доверенность.

Может ли не собственник

Заниматься сдачей жилья в аренду может не только собственник, но и любое уполномоченное физическое или юридическое лицо по доверенности.

Если жилье находится в совместной собственности, то родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтобы единолично распоряжаться недвижимостью. В этом случае нужна будет доверенность от всех совладельцев квартиры или их присутствие при подписании договора.