Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?
Адвокат Антонов А.П.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017). Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области
4) Проверка исправности канализационных вытяжек.
5) Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
6) Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.
7) Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов в местах общественного пользования.
Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.
9) Очистка подвалов и чердаков от мусора.
10) Проверка целостности и, при необходимости, восстановление запорных устройств на подвалах, мусорокамерах, чердаках, технических помещениях и пр. дверей.
Примечание: Предельные сроки устранения возникающих неисправностей
2. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период
1) Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
2) Снятие пружин на входных дверях.
3) Консервация системы центрального отопления.
4) Ремонт и окраска оборудования детских и спортивных площадок.
5) Устройство дополнительной сети поливочных систем.
6) Укрепление флагодержателей.
7) Осмотр, незначительный ремонт, остекление заполнения дверных и оконных проемов и засечивание продухов.
3. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
1) Утепление оконных и балконных проемов в местах общего пользования.
2) Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования.
3) Утепление чердачных перекрытий.
4) Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
5) Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
6) Проверка исправности и незначительный ремонт слуховых окон и жалюзи.
7) Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.
Регулировка и испытание систем центрального отопления.
9) Утепление и прочистка общедомовых вентиляционных каналов.
10) Проверка состояния продухов в цоколях зданий и их утепление.
11) Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
12) Ремонт и укрепление входных дверей.
13) Установка дверных пружин.
4. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров
1) Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.
2) Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.
3) Смена прокладок в водопроводных кранах общедомовых систем.
4) Прочистка внутренних канализационных стояков.
5) Набивка сальников в вентилях, кранах и задвижках общедомовых систем и первых отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков.
6) Укрепление трубопроводов.
7) Проверка канализационных вытяжек.
Мелкий ремонт изоляции.
9) Проветривание колодцев.
10) Смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
11) Устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего пользования.
12) Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей в местах общего пользования.
Примечание: Предельные сроки устранения возникающих неисправностей
5. Прочие работы
1) Регулировка и наладка систем центрального отопления.
2) То же вентиляции.
3) Промывка и опрессовка системы центрального отопления.
4) Очистка и промывка водопроводных кранов общедомовых коммуникаций.
5) Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.
6) Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
7) Удаление с крыш и козырьков снега и наледей.
Уборка и очистка придомовой территории.
9) Уборка подсобных и вспомогательных помещений (кроме квартир и арендованных помещений).
10) Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли в лестничных клетках.
11) Удаление мусора из здания и его вывозка.
12) Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
13) Очистка кровли от мусора, грязи и листьев.
14) Скашивание травы, стрижка живой изгороди с рыхлением почвы на придомовой территории.
15) Смена оконных и дверных приборов в местах общего пользования.
16) Санитарная обработка подвалов.
Примечания: Предельные сроки устранения возникающих неисправностей. Периодичность уборочных работ
II. Текущий ремонт (мест общего пользования)
1. Фундаменты
1) Заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.
2) Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.
3) Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
4) Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.).
5) Смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов или стульев под деревянными зданиями.
6) Устройство и ремонт вентиляционных продухов.
7) Смена или ремонт отмостки.
Восстановление приямков, входов в подвалы.
9) Восстановление поврежденных участков фундамента.
2. Стены и фасады
1) Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
2) Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
3) Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
4) Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
5) Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
6) Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
7) 3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
9) Ремонт и окраска фасадов. Ремонт и окраска цоколей.
З. Перекрытия
1) Временное крепление перекрытий.
2) Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий.
3) Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
4) Утепление верхних полок и стальных балок на чердаке. Окраска балок.
5) Заделка швов и трещин.
4. Крыши
1) Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки.
2) Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
3) Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.
4) 3амена водосточных труб и их элементов.
5) Частичный ремонт рулонной кровли с заменой отдельных участков.
6) Полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частичной заменой нижележащих слоев.
7) 3амена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель (из штучного материала и металла).
Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
9) Замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления.
10) Восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов.
11) Восстановление и ремонт ендов, коньков и карнизных вентиляционных продухов.
12) Ремонт гидроизоляционного, пароизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия.
13) Ремонт слуховых окон и выходов на крыши.
14) Оборудование стационарных устройств, для крепления страховочных канатов.
5. Оконные и дверные заполнения
1) Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, относящихся к общедомовому имуществу.
2) Постановка доводчиков пружин, упоров и пр.
6. Перегородки, относящиеся к общедомовому имуществу.
1) Усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
2) 3аделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков.
3) Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
1) Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
2) Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
3) Частичная замена и укрепление металлических перил.
4) То же элементов лестниц.
5) Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.
6) Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
7) Устройство металлических решеток, ограждений окон над входами в подвал.
8. Полы, относящиеся к общедомовому имуществу.
1) Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.
2) 3амена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.
9. Внутренняя отделка
1) Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), в местах общего пользования в общежитиях (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками в соответствии с заключенными договорами).
2) Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях (лестничных клетках, подвалах, чердаках), в местах общего пользования в общежитиях (кроме работ, подлежащих выполнению нанимателями, арендаторами и собственниками в соответствии с заключенными договорами).
3) Восстановительный ремонт повреждений нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.
10. Центральное отопление
1) Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.
2) Установка (при необходимости) воздушных кранов.
3) Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.
4) Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.
11. Вентиляция
1) Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
2) Замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого оборудования в местах общего пользования.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение (внутридомовые системы)
1) Смена отдельных участков трубопроводов, уплотнение соединений, устранение течи, укрепление и утепление вновь проложенных трубопроводов, гидравлическое испытание системы.
2) Смена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в местах общего пользования, включая первое отключающее устройство, расположенное на ответвлении от стояков.
3) Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке.
4) Замена внутренних пожарных кранов.
5) Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.
6) Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов, относящихся к общедомовому имуществу.
13. Электротехнические устройства
1) Замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир.
2) Замена светильников в местах общего пользования зданий.
3) Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов. 13.4.3амена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений.
4) 3амена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.
5) Ремонт стационарных электроплит, включенных в состав общедомового имущества.
14. Специальные общедомовые технические устройства
Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.
15. Мусоропроводы
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств и прочих элементов мусоропровода.
16. Внешнее благоустройство
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Замена оборудования спортивных площадок.
17. Внутренняя система газоснабжения
Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.
Примечания : Предельные сроки устранения возникающих неисправностей
Периодичность уборочных работ
Аварийно-диспетчерское обслуживание
1. Санитарно-техническое оборудование
1.1.Устранение течи аварийного порядка в водопроводных кранах, в кранах сливных бачков при унитазах.
1.2.Устранение неисправностей аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления).
2. Электрооборудование
2.1.Устранение повреждений одного из кабелей питающих жилой дом. Отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования (при наличии переключателей кабелей на вводе в дом — в течение времени, необходимого для прибытия персонала обслуживающего дом).
2.2.Устранение неисправностей в водно-распределительном устройстве, связанных с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников.
2.3. Устранение неисправностей автоматов защиты стояков и питающих линий.
2.4. Устранение неисправностей аварийного порядка (короткое замыкание в элементах электрической сети и т.п.).
2.5. Устранение неисправностей в электроплите, с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа.
2.6. Устранение неисправностей в электроплите, с отключением всей электроплиты.
3. Работы, аварийного характера, выполняемые в выходные и праздничные дни
Стены
3.1.Утрата связи отдельных кирпичей — с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением (немедленное ограждение опасной зоны).
Внутренняя и наружная отделка
3.2.Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее обрушением стены (немедленное принятие мер безопасности).
3.3.Нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами (немедленное принятие мер безопасности).
