ВС напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней

Как принимать квартиру у застройщика?

Для того чтобы застройщик мог начать процедуру проверки квартир дольщиками, необходимо, чтобы дом был достроен, одобрен государственной комиссией и имел свой собственный адрес. Проверьте всю документацию.

При заключении договора, определяются сроки сдачи жилья. Проверьте, не нарушены ли они. В случае если срок истек полгода назад, а квартира все еще не осмотрена для составления акта, пора бить тревогу.

Это говорит о серьезных нарушениях. В случае если таковые нарушения имеются, вы вправе требовать от застройщика денежную компенсацию согласно договору. Эта сумма зависит от ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

Перед тем как пойти на осмотр своего жилья, соберите необходимые для этого вещи:

1. Фонарик.
2. Рулетку.
3. Уровень.
4. Зажигалку.
5. Электрическую лампочку.
6. Вилку с индикатором.
7. Тетрадь и ручку.

На что обратить внимание при приеме квартиры?

Осмотр идеальнее всего будет проводить днем, когда солнце ярко освещает комнаты.

Проверке подлежат в первую очередь:

• Стены и полы;
• Отопительные приборы;
• Счетчики;
• Исправность проводки (розетки и светильники);
• Окна;
• Замки.

В первую очередь внимание нужно обращать на наличие трещин на стенах, потолке, на отслоение штукатурки, если таковые имеются. Внимательно осматривайте пол, резких уклонов быть не должно. Также осматривайте фурнитуру окон и стекло. В списке бракованных элементов при приемке жилья лидер – это окна.Вас должен насторожить тот факт, что застройщик предлагает подписать акт «по-быстрому», иногда даже не приглашая в квартиру. Это грубейшее нарушение! К сожалению, такие случаи встречаются все чаще, поскольку дольщик живет мечтами о скорейшем въезде в новое жилье, обмануть его очень легко.

Также иногда бывают случаи, когда квадратура комнаты по бумагам одна, а на деле оказывается другая. Измерьте стены всех комнат, сверьте площади.

Нужна ли помощь эксперта?

За помощью к специалисту стоит обратиться, если:

1. Вы сомневаетесь в том, что сможете самостоятельно принять квартиру;
2. Вы заранее знаете о серьезных нарушениях при строительстве;
3. Вы хотите уделить максимум внимания качеству своего жилья.

Существуют компании, которые за сравнительно небольшую сумму помогут дольщику в трудную минуту, коей является подписание акта приемки. Специалист проверит квартиру или коттедж, учтет все нюансы и поможет указать все недочеты в документе. В этом деле он обладает главным оружием – опытом.В квартиру такой специалист придет не в качестве вашего приятеля, а именно в качестве опытного эксперта. По окончании проверки будет составлено заключение экспертной комиссии. В нем будут указаны все недочеты, оформленные грамотно с указанием действующих правовых норм. На основании этого документа можно требовать завершения отделки, если это необходимо.

Если же средств на специалиста нет, придется все делать самостоятельно.

Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака

Если брак все же присутствует, основная задача дольщика – ускорить его устранение за счет застройщика. При этом ставить свою подпись под актом нельзя даже в том случае, если вас очень просят и гарантируют исправить все в течение нескольких дней.

Подпись под документом имеет юридическую гарантию того, что вас все устраивает. Ни один застройщик в здравом уме не пойдет устранять брак и недочеты после подписания акта, если в нем нет данных о них.

Нюансы защиты своих прав:

1. Нужно составить лист осмотра, указав в нем все нюансы касательно недочетов и брака. Сделайте его копию, а оригинал отправьте застройщику почтой. Письмо нужно оформить с уведомлением. Через 45 дней все недочеты должны будут быть устранены.
2. Но не всегда все происходит так. Иногда бывают случаи, когда застройщик настолько недобросовестный, что и об устранении дефектов даже думать не станет. А что делать тем, кому предлагают принять квартиры в доме, который построен без учета всех норм и правил? Такие случаи бывают. Крайний выход – отказаться от квартиры. В этом случае оформляются бумаги на отказ, деньги вам должны будут вернуть в срок не позднее 45 дней.
3. Если же акт приемки подписан, но через год выяснились серьезные нарушения пристроительстве, то отчаиваться не стоит. В договоре есть пункт гарантийного срока, согласно ему застройщик должен будет устранить дефекты.
4. Также нужно быть внимательным уже при подписании договора: пункт о гарантии в договоре иногда вообще может отсутствовать, но согласно закону «О долевом участии в строительстве…», такой срок должен быть определен как 5 лет!

Согласно статистике, наши граждане предпочитают самостоятельно за свой счет устранять брак и ошибки строителей, но это неправильно.

О чем писать?

Прежде чем жаловаться на действия застройщика, нужно подкрепить их свидетельствами – а они могут быть разными в зависимости от ситуации.

Если вам не нравится качество проведенных застройщиком работ (отделка, стяжка, проблемы с окнами и дверями и т.д.), то опишите возникшие в связи с этим проблемы и предложите их устранить. При необходимости можете прикрепить фотографии к тексту. Если претензия остается без ответа, то она предъявляется повторно, но теперь уже со ссылкой на приглашенного эксперта, который вызывается на этой стадии. Таким образом, у вас есть не только ваши слова, но и заключение профессионала.

Порой застройщик может выставить неприемлемые условия в акте приема-передачи недвижимости. Например, изменен метраж квартиры, и вы должны за него доплатить. Или застройщик игнорирует в акте ваши претензии к его работе. Отражайте в документе нарушение закона и ссылайтесь на него в обязательном порядке.

Если нарушены сроки сдачи квартиры, указанные в договоре, то претензия к застройщику должна сопровождаться расчетом выплаты неустойки. Зная стоимость квартиры (уже выплаченную: если вы не полностью рассчитались со строительной компанией, указывайте только уже потраченную сумму), количество дней просрочки (считаются со следующего после указанного в договоре дня) и ключевую ставку ЦБ РФ, которая действовала на момент исполнения обязательства, можно рассчитать нужную сумму по формуле. Поскольку для физических лиц неустойка составляет 1/150 от ставки за каждый день просрочки, то за один день неустойка рассчитывается просто: нужно умножить ставку ЦБ на 1/150. Это ее размер в процентах. Добавим ее в расчеты, и получится следующая формула:

Стоимость квартиры * время просрочки * неустойка за 1 день = общая сумма неустойки.

Если застройщик пытается навязать собственнику определенную управляющую компанию, это незаконно. Как только квартира переходит в вашу собственность, вы вместе с другими жильцами вправе сами выбрать УК. Если ваше право нарушено, стоит отразить это в претензии.

Доступные способы регистрации недвижимости в ЕГРН

Что делать после приемки квартиры в новостройке? Зарегистрировать право собственности на недвижимость. Доступные способы:

• непосредственно через регистрационную палату;
• В МФЦ. Если в конкретном городе предусмотрена электронная запись, можно забронировать определенное время. Сотрудники МФЦ не проверяют правильность заполнения документов, наличие/отсутствие обременений и прочих возможных причин отказа в регистрации. Их задача — принять документы и передать в Палату. Соответственно, общий срок рассмотрения увеличивается на 4 рабочих дня;
• Через почту России с описью вложения. Сотрудник почтового отделения сверяет документы и запечатывает письмо. С учетом сроков пересылки по стране процесс получения ответа может затянуться на несколько месяцев;
• Через посредничество банков. В частности, Сбербанк предусмотрел специальный сервис отправки документов на регистрацию в электронном формате. Подробнее в статье — Плюсы и минусы электронной регистрации сделки в Сбербанке

Рекомендуемая статья: Можно ли поменять дату платежа по ипотеке

На проверку и проведение процедуры есть 5-9 дней. Если выявлены недочеты, документы возвращают заявителю с указанием причины отказа.

Важно! Документы по одному основанию не могут быть возвращены на исправление дважды.

Правила составления претензии

Документ, адресованный застройщику, должен быть правильно составлен, чтобы иметь законную силу. Необходимо указать:

• все данные и реквизиты застройщика (их должен содержать ДДУ) в правом верхнем углу. Обязательно укажите имя директора строительной компании, т.к., по сути, претензию вы направляете именно ему;
• ФИО, паспортные данные и полный адрес заявителя;
• в центре обращения должно быть наименование документа – претензия;
• описание оснований для претензии со ссылкой на заключенный договор, а также все имеющиеся дополнительные соглашения. Здесь также обязательно указывать все реквизиты. Если дефекты, к которым предъявляется претензия, возникли уже после того, как квартира была принята в собственность, ссылаться стоит и на передаточный акт. Стоит подчеркнуть, какой именно пункт договора был нарушен;
• ссылку на соответствующий закон (№214-ФЗ), где прописана обязанность строительной компании возместить понесенные расходы или выплатить неустойку;
• расчет требуемой суммы компенсации;
• прочие требования составителя претензии. Помимо денежной компенсации, это может быть бесплатное устранение недочетов в срок или уменьшение суммы договора. Для ответа на претензию и дальнейшего обращения в суд, если таковое потребуется, этот пункт крайне важен, на него обратят внимание в первую очередь;
• реквизиты для выплаты всех компенсаций;
• пометку о решении вопроса через суд, если претензия будет проигнорирована;
• дату и подпись заявителя.

Стоит заметить, что необязательно составлять многостраничный документ – главное, чтобы ваши доводы и нарушение застройщиком его обязательств четко просматривались. Во многих случаях грамотно составленной претензии будет достаточно, чтобы решить дело без суда.

Бесплатная консультация по вопросам недвижимости

Подробнее

200-60-91

Что делать, если застройщик не отвечает или отказал вам?

Если время прошло, а ответа вы так и не дождались, составляйте исковое заявление и обращайтесь в суд. К уже имеющимся претензиям могут добавиться требования компенсировать моральный ущерб и судебные издержки, а также затраты на аренду жилья (если вы так и не дождались сдачи дома). Также с каждым днем будет расти и размер неустойки.

Выяснение отношений с застройщиком в суде – долгий и трудоемкий процесс: он может занять полгода, а в некоторых случаях и дольше. К счастью, многие компании предпочитают решить дело уже на стадии подачи претензии, урегулировав все вопросы без вмешательства суда. Составляйте грамотную претензию, чтобы застройщик ответил на нее и выполнил ваши требования. А еще лучше – выбирайте надежные компании, которые точно не подведут. В этом вам поможет агентство недвижимости «Трансферт»: мы сотрудничаем только с проверенными застройщиками, ответственно подходящими к делу. Обращайтесь к нам, и вы избежите этих возможных трудностей!

Как и кому вручать претензию?

Есть несколько способов это сделать. Вы можете лично прийти в строительную компанию с двумя распечатанными экземплярами претензии, один из которых вы отдаете сотруднику организации. На втором экземпляре он ставит отметку с датой, когда получил претензию, и своей подписью. Стоит отметить, что желательно вручить документ не секретарю, а непосредственно руководителю.

Также можно отправить документ почтой (с обязательным уведомлением о вручении и описью вложения). Доказательство того, что застройщик получил вашу претензию, будет и в этом случае. Похожий вариант – воспользоваться для отправки претензии услугами курьерской службы.

Недобросовестные застройщики не любят лично встречаться с недовольными дольщиками, поэтому, как правило, оптимальным вариантом является письмо с приложенной описью. По этой причине не существует опции отправить претензию через интернет: проверить, получил ли ее застройщик, в этом случае не представляется возможным.

Срок рассмотрения претензий зачастую указывается в договоре. Если его там нет, то согласно пятой статье Гражданского Кодекса РФ ответ нужно дать в течение двух недель максимум. Дни должны отсчитываться с момента получения претензии адресатом (т.е. уведомления о получении).

Дополнительный акт к договору купли-продажи — нюансы оформления

Есть правила, соблюдая которые акт будет составлен правильно и сможет выполнять предназначенную функцию:

• При покупке квартиры по ДДУ, в акте обязательно должна стоять дата передачи.
• Если от лица застройщика выступает уполномоченное лицо, действующее на основании доверенности, проверяются его полномочия и доверенность.
• При регистрации сделки в Росреестре, прикладывайте акт к пакету документов.
• Если покупатель обнаружил дефекты и включил их в акт для устранения, он может включить в документ следующую фразу: «Акт вступает в действие после устранения указанных в нем недостатков продавцом».
• Не следует подписывать акт одновременно с договором купли-продажи или включать в него пункт о согласии сторон считать договор одновременно актом передачи объекта в собственность покупателю.
• Чтобы подстраховаться, покупатель может включить в договор купли/продажи пункт, что часть стоимости квартиры будет внесена после подписания акта ее передачи новому владельцу.