Можно ли арендовать?
Гражданский (ГК) и Трудовой (ТК) кодекс РФ предоставляет такую возможность.
Важно. Статья 671 ГК РФ устанавливает, что жилое помещение сдается юридическому лицу на основании договора аренды или другого аналогичного договора.
При этом оплату аренды производит организация (компания), но использоваться квартира может только для проживания граждан.
Плюсы и минусы сделки
Собственник недвижимости почувствует такие преимущества сделки с юридическим лицом:
- долгосрочность соглашения, т.к. организация не заинтересована постоянно искать новые варианты, и старается заключить долгосрочный договор;
- стабильность оплаты, что контролируется бухгалтерией организации;
- практически полное исключение мошенничества при правильном подходе к проверке учредительных документов перед заключением договора и особенно при госрегистрации документа;
- упрощение решения спорных вопросов через суд, т.к. юридическое лицо никуда не исчезнет.
Существенный минус обнаруживается в случае, когда арендуемая квартира используется для проживания командированных лиц, т.е. фактически становится гостиницей. Частая смена жильцов может не понравиться соседям, а это лишние претензии и жалобы.
Конечно, не совсем добросовестные собственники видят минус в том, что невозможно скрыть реальные доходы от сдачи квартиры, т.к. все оплаты производятся строго по договору, но для законопослушного гражданина это скорее плюс, упрощающий уплату налогов.
Нюансы сделки
При сдаче квартиры организации можно выделить следующие нюансы сделки:
- Сдача помещения производится по договору аренды, заключаемому между физическим (арендодатель) и юридическим (арендатор) лицом. Организация может попросить заключить иной договор на временное пользование квартирой.
- Если договор заключается на срок более одного года, то он подлежит госрегистрации (п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ). При меньшем сроке аренды регистрация не обязательна.
- Организация в обязательном порядке (п.1 ст.230 Налогового кодекса РФ) ведет учет выплаченных физическому лицу доходов. По заявлению собственника квартиры она начисляет и перечисляет в бюджет НДФЛ.
- Квартира передается арендатору по Акту передачи в соответствии со ст.655 ГК РФ.
Важно. Закон не ограничивает выбор арендатора. Им может являться частная фирма, государственная организация или компания, воинская часть и т.д.
При сдаче квартиры военным надо учитывать, что договор имеет установленную, военную форму, а предоплата не предусматривается.
Нужна ли собственнику проводить сдачу декларации 3-НДФЛ?
При сдаче квартиры в аренду организации физическим лицом все обязанности по учету доходов ложатся на арендатора.
В срок до 1 апреля организация обязана подать в налоговый орган (по месту своего нахождения) данные о фактических доходах, выплаченных гражданину за отчетный год, с указанием начисленного и перечисленного налога. Это освобождает арендодателя от подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Организация направляет в налоговую инспекцию справку по форме 2-НДВЛ.
Если организация не производила налоговых отчислений, то собственник недвижимости сам должен подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля. Обычно такие обстоятельства возникают в случае подачи арендодателем соответствующего заявления арендатору о том, что уплату налога он будет производить самостоятельно. В соответствии со ст.224 НК РФ НДФЛ составляет 13% от полученного от аренды дохода.
Когда собственник жилья оформляется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), то он выступает, как юридическое лицо. Он сам подает сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ и уплачивает налог в размере 6% от полученного дохода.
Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения
Мнение эксперта
Мурат Бороков
руководитель отдела в Kalinka Legal Services
— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.
Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.
Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.
Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.
На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.
Как правильно составить договор?
Важно. Договор аренды составляется обязательно в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ) с подписью сторон и печатью организации.
В документе приводятся:
- полные данные об арендодателе и арендаторе;
- адрес квартиры;
- срок аренды;
- сумма арендной платы;
- порядок оплаты.
Состояние помещения, наличие мебели и оборудования фиксируется в Акте передачи. В договоре можно отразить:
- обязанности сторон по содержанию помещения, в т.ч. по проведению ремонта;
- а также порядок уплаты коммунальных услуг;
- отдельным пунктом выделяются условия досрочного прекращения действия соглашения.
Принципиальным вопросом считается использование арендуемого помещения. В договоре рекомендуется оговаривать, кто имеет право проживать в квартире (постоянное проживание сотрудника с семьей, временное проживание сотрудников до приобретения постоянного жилья, проживание командированных лиц и т.д.).
Целесообразно оговаривать состав проживающих, т.е. максимальное количество жильцов. Желательно указывать необходимость согласования с арендодателем изменения состава проживающих лиц.
При заключении договора потребуются такие документы:
- удостоверение личности физического лица;
- документ, подтверждающий право собственности;
- справка об ИНН (он обязательно вписывается в документ);
- свидетельство государственного пенсионного страхования;
- банковские реквизиты сторон.
Важно. Если собственник оформлен в качестве ИП, то дополнительно предоставляется документ об его регистрации, а также копия решения о переходе на упрощенную систему налогооблажения и выписки из ЕГРЮЛ.
Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль
Мнение эксперта
Глеб Подъяблонский
юрист компании URVISTA
— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.
Как составить договор аренды жилья?
Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.
Больше по теме
О каких важных изменениях в законодательстве в 2021 году мне нужно знать?
Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.
Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.
Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?
На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.
Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.
Сдача квартиры в аренду облагается налогом?
Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.
Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?
Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.
Аренда в командировке
Многих интересует, возможна ли аренда квартиры в командировке у физических лиц. Да, но есть некоторые нюансы.
Можно ли сотруднику взять жилье у физического лица?
Работник организации имеет право на найм жилого помещения по своему усмотрению с компенсацией расходов в соответствии с коллективным договором и нормативными актами (ст.168 ТК РФ и п.11 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.2008 г. N 749). Предельные размеры компенсации проживания без обложения налогом оговорены п.3.ст.217 НК РФ и составляют:
- для городов России – 700 руб/сутки;
- для загранкомандировок – 2500 руб/сутки.
Для законной аренды квартиры в командировке необходимо заключить Договор найма жилого помещения с его собственником. Документ составляется в письменной форме, причем допускается рукописный, печатный или набранный на принтере вариант. Важно, чтобы в нем было отражено:
- полные личные данные арендодателя и арендатора с указанием реквизита удостоверений личности (паспортов);
- тип жилого помещения (квартира, комната, дом) и его адрес;
- права и обязанности сторон;
- арендная плата и условия ее выплаты;
- срок действия договора, срок проживания;
- дата составления документа.
Важно. Договор оформляется в 2-х экземплярах.
Регистрация и нотариальное заверение не предусматривается.
Для оформления документа достаточно предъявить паспорта обеими сторонами.
Однако
арендатору рекомендуется проверить документ, подтверждающий право распоряжения помещением (собственности), и наличие иных жильцов.
На практике возможен и другой вариант проживания в арендованной квартире. Ее может снимать организация, куда направлен командированный работник другой компании.
В этом случае арендатор выдает квитанцию об оплате проживания в арендованном помещении, получив наличные деньги.
