1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.
3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
- Статья 233. Клад
- Статья 235. Основания прекращения права собственности
Конституционный суд разъяснил приобретательную давность
История дела
Виктор Волков, житель подмосковного Краснознаменска, в 1997 году стал членом гаражного кооператива. Тогда он получил участок и расположенный на нем гаражный бокс от Павла Петрова*, который владел ими на праве пожизненного наследуемого владения.
В реальности соглашение между Петровым и Волковым не повлекло правовых последствий – ведь Петров не мог распоряжаться этой землей. Поэтому в 2021 году Волков решил добиться признания права собственности на участок по давности владения – он решил, что такое право ему дает п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса. Согласно условиям нормы, надо открыто, добросовестно и непрерывно владеть недвижимым имуществом как собственным 15 лет.
Суд рассказал, когда машина останется у добросовестного покупателя
Но Одинцовский городской суд ему отказал. Суд первой инстанции отметил, что Краснознаменск является административным центром закрытого административно-территориального образования. Земельные участки, расположенные в границах таких образований, ограничены в обороте, а значит, по общему правилу не могут находиться в частной собственности.
Московский областной суд это решение подтвердил. Апелляция отказалась признать Волкова добросовестным владельцем по правилам п. 15 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС 2010 года – потому что он «не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок». А когда Волков подал кассационную жалобу, тот же Мособлсуд добавил: истец вступил во владение имуществом по сделке – договору купли-продажи – а это независимо от срока не позволяет добиться признания права собственности по давности владения.
Волков решил обратиться в Конституционный суд. Он оспорил положения п. 1 ст. 234 ГК как несоответствующие Конституции. Заявитель уверен, что в практике сформировался формальный подход судов к определению добросовестности давностного владельца при неопределенности этого критерия в законе.
Две разных добросовестности
КС разобрался в спорной норме и практике ее применения. Судьи подтвердили: действительно, в ст. 234 ГК не раскрываются критерии добросовестности давностного приобретателя – в отличие, например, от ст. 302 ГК об истребовании имущества из чужого владения. КС находит этому объяснение в том, что 302-я статья направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя. А при применении 234-й добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых для возвращения вещи в гражданский оборот и преодоления неопределенности относительно того, кто ей владеет. Поэтому КС решил, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными.
КС обратился к практике гражданской коллегии Верховного суда, которая не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и тогда, когда давностный владелец должен был знать об отсутствии оснований возникновения права собственности.
Практика ВС свидетельствует, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований для приобретения права собственности, указал Конституционный суд.
Также КС обратил внимание, что права муниципального образования в этом деле нарушены не были. Власти Краснознаменска изначально не зарегистрировали на себя право собственности, а также уклонились от участия в рассмотрении дела. Фактически город передал гражданам все свои правомочия собственника, а граждане – сперва Петров, а потом и Волков – приняли их и полностью несли расходы на содержание имущества.
ВС оценил добросовестность покупателя с необычным поведением
В итоге судьи указали, что договор купли-продажи не мешает признать Волкова добросовестным владельцем. «Факт заключения такого договора сам по себе не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным или стать препятствием для приобретения права собственности на земельный участок», – решил КС.
Судьи указали, что новое толкование п. 1 ст. 234 ГК является общеобязательным, и применять эту норму иначе теперь нельзя. Уже состоявшиеся решения по делу Волкова будут пересмотрены.
Эксперты «Право.ru»: определенность в практике
Постановление КС поможет решить вопросы с фактически «брошенным» имуществом, и, вероятно, суды будут чаще удовлетворять иски о признании давностного владения, полагает Ольга Туренко, адвокат АК Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции . При этом эксперт уверена: упоминание в документе о земельном участке и гараже – это лишь напоминание о том, в контексте какого дела был поднят вопрос. «Соответственно, разъяснения КС коснутся и вопросов установления добросовестности давностного владения и другого имущества», – считает Туренко.
Верховный суд научил оформлять наследство на участок
Значимый вывод постановления в том, что для разрешения вопроса добросовестности владельца земельного участка не имеет определяющего значения презумпция государственной собственности на землю, комментирует Елена Терсинцева, советник Alliance Legal Consulting Group Alliance Legal Consulting Group Федеральный рейтинг. группа Санкционное право группа Уголовное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты Профайл компании . Иначе частные лица в нарушение основных конституционных принципов оказались бы в заведомо невыгодном положении, отмечает эксперт.
Подход Конституционного суда поможет вернуть в гражданский оборот существенную часть недвижимости, чьи собственники не проявляют к ней интереса, а давностные владельцы не могут оформить права, ведь их считают «недобросовестными». Такое мнение высказал Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании . Эксперт полагает, что постановление КС — это определенный компромисс: «Возможно, было бы корректнее считать продолжительное бездействие собственника дополнительным критерием приобретения имущества по ст.234 ГК РФ, который позволит даже без добросовестности давностного владельца приобретать имущество по давности владения».
Эксперты сходятся во мнении, что постановление КС вносит ясность и определенность в вопросы судебной оценки критериев добросовестности давностных приобретателей.
Постановление Конституционного суда от 26 ноября 2021 года № 48-П.
* — Фамилия и имя изменены.
- Максим Вараксин
- Конституционный суд
Комментарий к ст. 234 ГК РФ
1. К числу первоначальных оснований приобретения права собственности следует также отнести приобретательную давность, т.е. срок владения вещью, по истечении которого приобретается право собственности (ст. 234 ГК). Запоминающаяся характеристика приобретательной давности (usucapio) давалась дореволюционными цивилистами: «Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом» (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 123).
В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами. Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», ныне уже утратившем силу в связи со вступлением в силу части первой ГК.
2. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено не только на бесхозяйное имущество, но и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Постановления ВАС N 8). В частности, в этом порядке может быть приобретено право собственности на объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем более нахождение вещи в частной собственности не является препятствием для ее приобретения в силу комментируемой статьи.
3. Понятие «лицо» имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименная категория, употребленная в названии подразд. 2 разд. I ГК. Там оно охватывает в числе прочего Российскую Федерацию, субъекты РФ и муниципальные образования. Комментируемая статья специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. По основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности.
Иного мнения придерживается Ю.К. Толстой: «Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование» (Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд. М., 2006. С. 426). Аргументация этого тезиса состоит, видимо, в ссылке на п. 2 ст. 124 ГК, согласно которому к Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Такая точка зрения имеет под собой основания, однако, на наш взгляд, все же правильнее полагать, что прямое указание в комментируемой статье граждан и юридических лиц наряду с термином «лицо» скорее похоже на квалифицированное умолчание законодателя относительно прочих субъектов гражданского права.
4. Объекты приобретательной давности определены как недвижимое и иное имущество. Следует, однако, учитывать, что приобретение права собственности по давности владения в отношении объектов, изъятых из оборота, невозможно и разрешается только с соблюдением установленных законом ограничений — на объекты, оборотоспособность которых ограничена (см. коммент. к ст. 129 ГК).
5. Комментируемая статья признает приобретательную давность при наличии ряда условий (реквизитов), причем каждое из них необходимо и несоблюдение (отсутствие) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности по приобретательной давности.
Во-первых, владение должно быть добросовестным. Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения.
Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются:
1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица — собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками (п. 18 Постановления ВАС N 8);
2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона (старый принцип: незнание закона не освобождает от неблагоприятных последствий); отсюда — заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на вещь). Например, может возникнуть вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившим бесхозяйное движимое имущество, но не совершившим необходимых в порядке ст. 227 ГК действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). Если лицо оставит вещь у себя и будет владеть ею как своей собственной, оно не приобретает по истечении указанных в комментируемой статье сроков право собственности, так как при приобретении вещи во владение были нарушены императивные нормы ГК, незнание которых не делает владельца добросовестным;
3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 234 ГК).
Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является либо похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. Так, в судебной практике отмечается, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании комментируемой статьи — в порядке приобретательной давности (см. Определение КС «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
6. С практической точки зрения важно понимать, что требовать от давностного владельца добросовестности на всем продолжении срока приобретательной давности нельзя. Добросовестность определяется на момент совершения сделки по установлению владения. Если впоследствии владелец обнаружит, что вещь приобретена незаконно, то это само по себе не делает его недобросовестным в смысле комментируемой статьи.
В этом состоит проявление постулата римского права: «Последующая недобросовестность не вредит начатому владению». Данный вывод сегодня основан на п. 4 комментируемой статьи, согласно которому лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. ст. 301 и 305 ГК (эти статьи посвящены лицу, незаконно владеющему чужой вещью), в принципе способно приобрести ее по давности владения. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. В то же время обратное правило: «Последующая добросовестность (во время владения) устраняет недобросовестность предшествующую (в момент приобретения)» — не действует.
7. В литературе высказывалось противоположное мнение о том, что комментируемая статья требует добросовестности на протяжении всего периода давностного владения. Согласно этому мнению, далеко не всякое получение давностным владельцем сведений о чьих-либо претензиях на имущество будет означать немедленную утрату им добросовестности. Если суд откажет в удовлетворении таких требований, добросовестность владельца не может считаться поколебленной. Если же суд подтвердит обоснованность таких требований, давностное владение будет прекращено как таковое (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 494 (автор коммент. — А.В. Коновалов)). Однако отказ в удовлетворении указанных требований может быть обоснован, например, обращением в суд ненадлежащего лица. Решение суда в таком случае не препятствует обращению в суд надлежащего лица; в то же время владелец, ознакомившись с доводами предшествующего заявителя по существу, может самостоятельно осознать незаконность завладения вещью.
8. Во-вторых, владение должно быть открытым. Открытость проявляется в том, что лицо никаких особых мер, направленных на то, чтобы скрыть факт завладения вещью, не предпринимает. Так, в Постановлении КС от 20 июля 1999 г. N 12-П «По делу о проверке конституционности Федерального закона от 15 апреля 1998 года «О культурных ценностях, перемещенных в Союз ССР в результате Второй мировой войны и находящихся на территории Российской Федерации» (СЗ РФ. 1999. N 30. Ст. 3989) указано, что многие перемещенные культурные ценности находились в закрытых фондах музеев и других учреждений, что не отвечает требованиям закона о добросовестном, открытом владении для приобретения права собственности на бесхозяйные вещи. Однако квалификация хранения культурных ценностей в закрытых фондах как нарушения принципа открытости владения спорна. Общеизвестно, что, например, в российских музеях большинство экспонатов скрыто от глаз посетителей ввиду элементарной нехватки площадей.
9. В-третьих, лицо совершает те действия, которые обычны для внимательного и заботливого собственника, т.е. осуществляет владение вещью как своей собственной, относится к ней не хуже, чем к остальному своему имуществу (платит установленные законом налоги и сборы, соблюдает правила об обязательном страховании, осуществляет ремонт и т.д.). При этом оно, конечно же, не обязано совершать действия, постоянно демонстрирующие окружающим владение; его поведение должно быть лишь в рамках общепринятого.
10. В-четвертых, владение должно быть непрерывным в течение срока, установленного законом. Владение, которое осуществляется эпизодически, необычно мало с точки зрения обычной практики, свидетельствует о нежелании владеть и в таком случае прерывает срок приобретательной давности.
Это основание перерыва срока приобретательной давности следует признать единственным. Встречающееся в литературе мнение о том, что приобретательная давность прерывается совершением со стороны владельца действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а также предъявлением к нему иска о возврате имущества, нами не разделяется. Совершение владельцем действий, свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, но не связанных с передачей владения, нарушает не принцип непрерывности владения, а принцип владения вещью как своей собственной.
Предъявление к владельцу иска о возврате имущества как процессуальное действие не ограничено исковой давностью (п. 1 ст. 199 ГК), что может стать поводом для злоупотреблений со стороны невладеющего собственника, лишившегося защиты в случае пропуска исковой давности и путем подачи иска желающего единственно прервать срок приобретательной давности ответчика (владельца).
11. Срок приобретательной давности для движимой вещи установлен в 5 лет, а для недвижимой — в 15 лет. С 2005 г. из данного правила, по существу, установлено исключение в п. 2 ст. 223 ГК: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 43). Из этой нормы следует, что если собственнику отказано в виндикационном иске, то добросовестному приобретателю не надо ждать истечения 15-летнего срока приобретательной давности; его право собственности возникнет уже с момента государственной регистрации.
Правило, закрепленное в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, подтверждает сделанный ранее в литературе вывод о том, что добросовестный приобретатель имущества, у которого оно не может быть виндицировано, становится его собственником. Таким несколько парадоксальным способом собственник, подав виндикационный иск и получив отказ в нем, фактически способствует владельцу в досрочном приобретении недвижимой вещи в собственность.
Отсчет срока начинается с момента завладения имуществом (это может быть подтверждено любыми доказательствами, в том числе квитанциями об уплате налога на имущество, об оплате ремонта вещи, свидетельскими показаниями). Однако из этого правила сделано два исключения: 1) в силу п. 3 ст. 234 ГК ко времени фактического владения можно присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник нынешнего владельца, например наследодатель; 2) в силу п. 4 ст. 234 ГК течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 ГК, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (т.е. если собственник не обращается с виндикационным иском в течение трех лет с того момента, когда узнал или должен был узнать о нарушении своего права, то приобретательная давность начнет течь лишь по окончании указанного трехлетнего срока исковой давности).
12. В соответствии со ст. 11 Вводного закона комментируемая статья имеет обратную силу, так как распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. (даты введения в действие части первой ГК) и продолжается в момент введения в действие части первой ГК. В то же время судебная практика склонилась к ограничительному толкованию этого правила, категорически отказываясь исчислять сроки приобретательной давности в период до 1 января 1991 г. (даты введения в действие Закона РСФСР «О собственности»), мотивируя это тем, что только с этой даты впервые после 1917 г. в России появилось понятие приобретательной давности (см. подробнее: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 497 (автор коммент. — А.В. Коновалов)).
13. В течение срока приобретательной давности добросовестный владелец наряду с титульными владельцами имущества пользуется вещно-правовой защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 комментируемой статьи), не имеющих, как и он сам, титула на вещь, например таможенных и иных административных органов (Бюллетень ВС. 2001. N 2. С. 13 — 14). Впрочем, против требований самих титульных владельцев имущества, в том числе собственника (ст. 301 ГК с учетом ст. 302 ГК), его защита бессильна.
14. Процедура приобретения права собственности по приобретательной давности также подчиняется правилам комментируемой статьи. Для движимого имущества достаточно самого факта истечения установленного законом пятилетнего срока владения по приобретательной давности. Для недвижимого имущества, помимо факта истечения установленного законом пятнадцатилетнего срока владения по приобретательной давности, требуются еще два юридических факта: судебное решение об установлении соответствующего факта (выносится в порядке особого производства) и государственная регистрация права. Этот вывод следует из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, п. 3 ст. 6, ст. ст. 17, 28 Закона о государственной регистрации.
Купил — владей
Статья 234 ГК РФ «Приобретательная давность» признана соответствующей Конституции РФ, но ей дано недвусмысленное толкование, обязательное к применению на всей территории страны. Соответствующий документ «РГ» публикует сегодня в номере.
С жалобой на положения указанной статьи в Конституционный суд обратился Виктор Волков из Московской области. В 1997 году он приобрел гараж в гаражном кооперативе, факт продажи подтверждается распиской прежнего владельца в получении денег.
Однако тому участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения.
Такой порядок существовал во время переходного периода 1990-х годов и установления права частной собственности на землю, поэтому на гараж и землю был оформлен договор купли-продажи.
С одной стороны, статья 234 Гражданского кодекса РФ декларирует, что «лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».
С другой стороны, есть разъяснение пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ.
— Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, — указано в нем. При этом перечень договорных отношений не носит исчерпывающего характера — после указания «аренды, хранения, безвозмездного пользования» есть продолжение: «И т.п.».
Понятие «имущество» в статье 35 Конституции РФ охватывает не только право собственности, но и иные вещные права
На этом основании суды общей юрисдикции отказались признавать Волкова собственником земли и гаражного бокса.
По мнению заявителя, такой формальный подход, когда слово «договор» перечеркнуло более 20 лет его добросовестного исполнения всех обязательств как члена гаражного кооператива и право собственности, гарантированного Конституцией РФ, недопустим.
— Значение разрешения моего иска далеко выходит за рамки конкретного дела, поскольку в подробной ситуации оказались многие владельцы гаражей.
И возникшая в связи с такой практикой применения статьи 234 ГК РФ массовая правовая неопределенность в правоотношениях, неразрывно связанных с гаражами, противоречит самой сути правового регулирования, — считает Волков.
— Так, только в нашем ГК «Орбита» таковыми являются 26 членов кооператива,- сказал заявитель.
Изучив обстоятельства дела, КС РФ встал на сторону добросовестного приобретателя.
Решение основано на ранее высказанных правовых позициях суда, а потому вынесено без проведения публичных слушаний.
Прежде всего суд напомнил, что понятие «имущество» в статье 35 Конституции РФ «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда», охватывает не только право собственности, но и иные вещные права.
Следовательно, данной нормой гарантируется защита «и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком».
Суд также напомнил свое решение 2001 года.
В нем было указано, что «в ходе проведения земельной реформы законодатель обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформить имеющийся правовой титул».
При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.
— Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК РФ) и давностного владения (статья 234 ГК РФ) обусловлено их разными целями, — также указал КС РФ, — что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.
Что касается разъяснений пленумов, то в разъяснениях, ставших основанием для решения судов общей юрисдикции по делу Волкова, «указывается только на договоры, в которых контрагент собственника получал имущество во временное владение, то есть из природы договора следует, что получатель имущества не имел намерения владеть им как своим, указал Конституционный суд РФ.
В деле о владении гаражным боксом ситуация принципиально иная, поэтому оно подлежит пересмотру.
1. Введение
С 1 января 2021 г. действуют новые правила исчисления срока приобретательной давности (узукапии). Редакция п. 1 и 4 ст. 234 Гражданского кодекса (ГК) РФ изменилась в рамках принятия единых законодательных новелл 1 1 См.: Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 430-ФЗ). , которые призваны ограничить удовлетворение исков публично-правовых образований об истребовании жилых помещений у частных лиц — добросовестных приобретателей. Для этого в ГК введены п. 4 ст. 302 и п. 3 ст. 223, о которых речь пойдет ниже.
Что касается приобретательной давности, то согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ в новой редакции течение ее срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента такой регистрации. При этом продолжительность срока приобретательной давности осталась прежней: 15 лет для недвижимости и 5 для движимости.
В связи с тем, что до 2021 г. момент начала срока узукапии зависел от истечения срока исковой давности по виндикации, необходимо выявить новую роль записи в ЕГРН в отношении исчисления срока давностного владения, а также сравнить реестровую и внереестровую узукапию.
В новом п. 4 ст. 302 ГК РФ сказано, что суд отказывает в удовлетворении требования публичного субъекта об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя — частного лица во всех случаях, «если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения».
Нормы ст. 302 ГК РФ никогда раньше не связывали условия ограничения виндикации с истечением какого-либо срока на истребование имущества, что всегда было характерно именно для правовых институтов исковой и приобретательной давности. Положения ст. 302 ГК РФ до 2021 г. независимо от вида имущества содержали исключительно материально-правовые основания для отказа в удовлетворении виндикационного иска: добрая совесть приобретателя, возмездность приобретения, выбытие имущества из владения собственника по его воле.
Истечение указанного в п. 4 ст. 302 ГК РФ трехлетнего срока для истребования жилого помещения влечет добросовестное приобретение данного вида объекта недвижимости на основании нового п. 3 ст. 223, а не в силу норм ст. 234 ГК РФ. Причем новый способ добросовестного приобретения жилого помещения не зависит от наличия или отсутствия возмездного характера приобретения и не обусловлен наличием или отсутствием воли собственника на выбытие имущества.
Такие нововведения, несомненно, порождают проблему определения юр
В ГК поправят положения о приобретательной давности
Минэкономразвития России разработало поправки в часть первую Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Необходимость изменения законодательства в МЭРе объясняют следующими обстоятельствами. Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Данная норма требует соотнесения с пунктом 2 статьи 8.1 и пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня госрегистрации. Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно (не принимая в учет переходные правоотношения о ранее возникших правах, считающихся действительными вне зависимости от государственной регистрации (статья 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В свою очередь, без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности.
В действующей редакции ГК РФ нет ясности относительно начала приобретательной давности, поскольку указанный срок зависит от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности зависит, в свою очередь, от многих иных обстоятельств, в том числе субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности.
Неясно также и то, какие обстоятельство или документ свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности. С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ говорится о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны — непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности.
Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями статьи 214 ГК РФ, предусматривающей, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.
Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признавалось недобросовестным и не влекло возникновения прав в силу давностного владения (пункт 16 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Между тем в стране имеется значительное количество земельных участков, используемых гражданами фактически на протяжении длительного времени. Такое использование объясняется и тем, что во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков, и тем, что в разное время по различным причинам (в том числе чрезвычайного характера) объекты капстроительства возводились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков, а также с нарушениями порядка предоставления участков в 50–80-х годах, особенно на условиях вторичного землепользования, т. е. участков, предоставленных бывшими колхозами (совхозами) или госпредприятиями своим работникам. Неоформленность земельных правоотношений препятствует оформлению прав на здания, их реконструкции, сокращает размер земельных платежей.
Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Здесь суды опираются на положения пункта 3 статьи 225 ГК РФ. Это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления. При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить собственные средства на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами.
Как отмечают в МЭРе, еще более остро, чем в отношении земельных участков, стоит вопрос о приобретении прав в порядке приобретательной давности на сооружения. Например, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Этому есть целый ряд причин. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 1970–1990-х годах так называемым хозяйственным способом, т. е. без получения разрешений и оформления постройки. В-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.
Общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования открытости владения (правопритязания), продолжительного и непрерывного владения, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца. Другие условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными для этого правового института. Данные обстоятельства зависят от развитости системы регистрации прав, количества решений, которые предстоит принять по узакониванию недвижимости, находящейся в фактическом владении у граждан и организаций.
Законопроектом, в частности, сохраняется 15-летний срок приобретательной давности, однако в исключительных случаях вводится сокращенный срок (семь лет) приобретательной давности в отношении линейных объектов, являющихся объектами повышенной опасности или объектами, необходимыми для обеспечения населения коммунальными услугами, которые необходимо во всех случаях, на любом этапе жизненного цикла содержать в надлежащем состоянии.
Устанавливается, что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, начинается со дня начала владения ими.
Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.
Одновременно с поправками в ГК РФ предполагается принятие законопроекта, вносящего изменения в земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.
