Комплексное юридическое сопровождение альтернативной сделки с недвижимостью

Покупателю не всегда легко разобраться с терминами в объявлениях о продаже жилья. JCat.Недвижимость объяснит, чем прямая сделка отличается от альтернативной, и поможет определиться с выбором.

В поисках идеального варианта квартиры или дома покупатели чаще обращают внимание на особенности самого объекта, чем на описание вида сделки. При этом вид продажи квартиры во многом влияет на условия и сроки оформления договора и определяет риск покупателя.

Существует три основных варианта сделок при купле-продаже недвижимости:

• прямые (свободные) — простой вариант продажи;
• альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
• цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

По оценкам экспертов, в РФ более 70% сделок с недвижимостью происходят по альтернативной схеме. Это связано с тем, что мало кто может позволить себе просто продать жилье, не приобретая другой жилплощади взамен. То есть фактически в большинстве случаев жители России «меняют» квартиры и дома на другие объекты недвижимости — именно это и позволяет альтернативная продажа квартиры.

Чтобы взвесить возможные риски и определиться с оптимальным вариантом заключения договора, необходимо уточнить все особенности этих видов сделки. Даже если поисками объекта недвижимости занимается риелтор, покупателю важно быть в курсе событий — даже лучшие агенты не застрахованы от ошибок.

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

В свою очередь, последний продавец тоже может быть покупателем, то есть цепочка продолжается.Сложность оформления подобных сделок в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких подходящих покупателей и продавцов, заключить сразу несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Чем больше людей заинтересовано, тем сложнее организовать процесс. Если один из участников в процессе откажется, придётся всё начинать сначала.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно. При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Алгоритм действий

Поскольку поиск покупателя на квартиру может занять не один месяц, начать стоит именно с этого.

Оценка продаваемой недвижимости

Первым делом изучается спрос и предложение недвижимости в своём районе (населённом пункте) чтобы установить адекватную цену на квартиру, определиться с размером доплаты.

Учитывается:

• площадь жилья;
• техническое состояние;
• необходимость ремонта;
• этаж;
• год постройки;
• расположение по отношению к магазинам, детским садам, школам, больницам;
• транспортная развязка.

Это стандартные параметры, учитываемые при продаже, на самом деле их может быть больше. Каждый покупатель устанавливает свои, необходимые ему условия.

Можно заключить договор со специалистом. К исполнителю в этом случае предъявляется требование участия в саморегулируемой организации.

Оценка будет основываться на документах и визуальном осмотре. По окончании представляется официальное заключение. Обычно это требует банк при оформлении ипотеки.

Поиск покупателя и поиск новой квартиры

После оценки объявление о продаже и фотографии квартиры помещаются на специальных сайтах, в печатных изданиях, социальных сетях и так далее. Или заключается соглашение с агентством недвижимости.

Начинается ориентировочный подбор квартир, подходящих для покупки. Стоит иметь несколько вариантов в запасе, пока идёт поиск покупателя, их могут продать другим людям, может подняться цена, измениться любые другие условия.

Когда покупатель найден:

1. С ним заключается предварительный договор.
2. Оговаривается срок, необходимый продавцу на поиск новой квартиры.

Покупатель вносит залог. Размер залога указывается в предварительном договоре, покупателю выдаётся расписка в получении.

Заключение предварительных договоров купли-продажи

Поскольку оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет большое значение. В этом случае он становится гарантией выполнения сторонами своих обязательств, так как за нарушение они несут ответственность.

Основные условия, указание которых обязательно:

• предмет договора;
• цена;
• размер залога;
• обязанность продавца подтвердить честность продажи;
• окончательный срок заключения сделки.

Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Если подходящего варианта нет, в установленный срок ведётся поиск нового жилья, параллельно с поиском подготавливаются документы для продажи собственного:

1. Паспорт;
2. Документ о регистрации права собственности;
3. Документ на основании чего гражданин владеет продаваемым имуществом;
4. Если есть супруг – его письменное согласие на продажу;
5. Если несовершеннолетние – разрешение органов опеки;
6. Если речь о коммунальной квартире – согласие соседей.

После того как выбран вариант для приобретения, с продавцом заключается предварительный договор, вносится залог. Последовательность действий здесь такая же, как при продаже.

Проверка квартиры на юридическую чистоту

Запрашиваются документы для проверки квартиры на чистоту:

1. Технический паспорт – содержит подробный план квартиры, сведения об узаконенных перепланировках, если такие проводились.
2. Кадастровый паспорт.
3. Выписка из ЕГРП – содержит сведения обо всех владельцах недвижимости, а также об имеющихся судебных разбирательствах.
4. Расширенную выписку из домовой книги, так как в обычной не отображаются сведения о временно выписанных из квартиры лицах, имеющих право на проживание. Речь идёт о людях, находящихся в специальных учреждениях. Чтобы продать квартиру нужно их письменное согласие.
5. Подтверждение, что нет задолженности по налогам и коммунальным платежам.
6. Информация о наличии или отсутствии обременения есть на сайте Росреестра.

Рекомендуется попросить продавца подтвердить дееспособность. Для этого ему нужно получить справку от нарколога и психиатра.

Расчеты

Окончив проверку документов, совместно с другими участниками цепочки производится подготовка к расчётам по сделке. Обычно для этой цели в банке арендуется ячейка, куда, в присутствии всех заинтересованных лиц, помещаются деньги.

Ячейка запирается сотрудником банка, доступ к ней получит только конечный получатель средств после выполнения условий о передачи прав собственности.

В простой цепочке схема выглядит так:

1. Первый покупатель является основным источником денег. Он закладывает в ячейку сумму, равную стоимости первой продаваемой квартиры.
2. Если цена первой квартиры превышает стоимость второй, арендуется ещё одна ячейка, куда помещается разница.
3. Если цена первой квартиры меньше второй, во вторую ячейку помещают доплату.
4. Продавцы получают доступ к ячейкам после подтверждения передачи прав собственности на жилплощадь.
5. Какая ячейка кому предназначается, при каких условиях предоставляется доступ, устанавливается в письменном соглашении.

Оформление договора купли-продажи, регистрация сделки

После всех предварительных действий заключаются договоры купли-продажи, проводится регистрация сделки.

Это можно сделать двумя способами:

1. Воспользовавшись услугами нотариуса. При обычной продаже к нотариусу обращаются на добровольной основе, хотя это требует дополнительных затрат и времени. Обязательно, если продаётся доля или собственность несовершеннолетнего, а также гражданина с ограниченной дееспособностью.
2. Передав пакет документов через МФЦ. Здесь сотрудники МФЦ выступают посредниками, они принимают и проверяют пакет документов по сделке, передают в Росреестр, выдают гражданам полученные в Росреестре свидетельства.

После успешной регистрации сделки проводится окончательный расчёт, покупатели получают от продавцов расписки в получении денег.

Если расчёт производится с привлечением ипотеки, порядок действий останется примерно таким же. Дополнения может внести кредитор, у каждого банка свои условия выдачи ипотечного кредита.

В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Это быстро и бесплатно!

Была ли Запись полезна? Нет 36 из 46 читателей считают Запись полезной.

Налоги в альтернативной сделке

Вырученные от продажи объекта деньги относятся к полученному за весь отчётный период доходу гражданина, облагается 13% налогом. Даже если на них сразу купили другое жильё.

Из статьи 217.1 НК РФ следует, что налог не нужно платить, если имуществом владели больше трёх лет, в случаях:

• получения этого имущества в наследство или был договор дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности появилось после приватизации;
• имущество было передано в собственность по условиям договора пожизненного содержания.

Не нужно платить, если после приобретения собственности, до момента продажи ей владели больше пяти лет.

Если ни одно из перечисленных условий не подходит, продавец обязан до 15 июля следующего за отчётным, года выполнить обязанность по уплате налогов.

Пункт 5 этой же статьи даёт возможность уменьшить размер налогооблагаемой суммы.Если полученный от продажи доход меньше 70% кадастровой стоимости квартиры в год покупки, для расчёта налога принимается сумма в размере 70% кадастровой стоимости жилья в год продажи.

Законом субъекта РФ перечисленные условия минимального срока владения и уменьшения размера могут быть снижены, вплоть до нуля.Помимо обязанности по уплате налога на доход от продажи недвижимости, продавец имеет право на имущественный вычет, соответствующий размеру дохода от продажи квартиры.

Если проданная жилплощадь была приобретена путём покупки, у продавца есть возможность заменить получение имущественного вычета снижением налогооблагаемой суммы на размер фактических затрат на приобретение этого жилья. Расходы подтверждаются документами.

Например, купив квартиру за один миллион рублей и впоследствии продав её за полтора миллиона, гражданин может снизить налогооблагаемую сумму до пятисот тысяч:

• 1500000*13%=195000;
• 1500000-1000000=500000;
• 500000*13%=65000.

Какое из предложенных условий выгоднее, решать продавцу. Стоит обратить внимание на то, что вычет начисляется частями и на его получение может уйти несколько лет, налоги же уплачиваются полностью в ограниченный срок.

Учитывая особенность альтернативной продажи, продавец одновременно становится покупателем. В случае покупки Налоговым кодексом РФ установлено право на получение имущественного вычета в размере потраченных на приобретение новой собственности денег, но не больше двух миллионов рублей.

Такая возможность предоставляется гражданину только один раз. Возможно, при повторной покупке, получить остаток вычета, если в первый раз он был получен не полностью. Если собственность была приобретена в доле, каждый собственник имеет право на вычет, соответствующий его доле.

Тем, кто покупает жильё с помощью ипотеки, даётся возможность получить налоговый вычет на выплаченные проценты, но не более трёх миллионов рублей.

Итак, гражданин обязан уплатить налог 13% от продажи квартиры, если владел ей меньше установленного Налоговым кодексом срока.

При этом он может:

• снизить облагаемую налогом сумму до 70% кадастровой стоимости;
• снизить облагаемую сумму на сумму фактических затрат на покупку продаваемого жилья;
• получить имущественный вычет при продаже до одного миллиона рублей;
• получить имущественный вычет при покупке до двух миллионов рублей;
• получить имущественный вычет за проценты по ипотеке до трёх миллионов рублей.

Любой имущественный вычет предоставляется только один раз.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

• полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
• уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

• продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
• право на вычет ранее не использовалось;
• сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Главный положительный момент альтернативной продажи – это возможность приобретения новой жилплощади без большого вложения собственных средств или при их отсутствии.

Ещё один плюс в том, что после заключения сделки следует быстрый переезд. А также гарантия продажи и приобретения жилья, которую даёт подписание предварительного договора и надёжность расчётов, подтверждённых документально, проходящих с участием банка и большого количества свидетелей.

К минусам относится:

1. Сложность организации. Даже простая цепочка из трёх звеньев требует массы усилий по подготовке и заключению сделок.
2. Согласованная схема может рухнуть из-за отказа одного из участников. В таком случае всё придётся начинать сначала.
3. Требует времени. Не всегда получается быстро подобрать подходящий вариант, может пройти не один месяц.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.