Технический план любой постройки – это документ, который составляет и подписывает инженер по кадастру. Техплан на садовый дом, предоставляемый в ЕГРН, чтобы внести вашу недвижимость на государственный учёт, необходимо оформить на бумаге и в электронном варианте. Документ отражает такие важные факты, как координаты расположения постройки на участке, общая площадь жилого объекта, все внутренние промеры и поэтажная планировка.
Технический план — основной документ для постановки недвижимости на кадастровый учет.
Технический план на садовый дом получить нетрудно: нанимаете кадастрового специалиста, предоставляете ему документы, свидетельствующие о том, что именно вы являетесь владельцем постройки:
- госрегистрацию собственности на землю;
- выписку из реестра недвижимости (ЕГРН);
- техпаспорт (если он есть).
Помимо перечисленных документов необходимо заполнить Декларацию. В неё включаются данные паспорта хозяина и основные параметры объекта: адрес, вид объекта, назначение, кадастровый номер, коммуникации, количество этажей (для частного коттеджа не более трёх), занимаемый постройкой метраж (в кв. метрах), использованные при строительстве материалы, другие нужные сведения. Владелец заверяет Декларацию своей личной подписью.
Форма Декларации утверждена Приказом 953, вошедшим в силу с середины декабря 2015 года. В данный момент действует с изменениями от 25 сентября 2021 года. В сети Интернет можно найти полный текст Приказа и ознакомиться с полной формой Декларации. Вы увидите, что она включает в себя много полезных сведений, которые учитывает кадастровый специалист, работая над составлением технического плана садового дома.
Если есть желание, можно сделать всю работу самостоятельно, разобравшись с заполнением декларации. Но профессиональный инженер сможет сделать это без ошибок, с первого раза, сэкономив ваше время. Обычно на оформление декларации и всего техплана уходит от двух до трёх недель.
Что такое технический план дома?
Понятие и основные параметры технического плана даны в ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон).
Технический план дома — это документ, содержащий сведения об объекте и их частей, необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Состоит из графической и текстовой частей:
- графическая составляющая технического плана воспроизводит местоположение дома на участке земли посредством определения координат точек его контура и геометрической фигуры, образованной наружными стенами. Если дом имеет несколько этажей, графическая часть будет содержать поэтажный план здания (помещения) каждого из них;
- текстовая часть является описанием сведений и характеристик объекта, необходимых для внесения записи в ЕГРН.
Форма техплана является унифицированной и утвержденной Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953.
Для дома который строится изготавливается технический план с пометкой «объект незавершенного строительства».
Требования по ФЗ №93
Федеральный закон от 30.06.2006 №93-ФЗ позволяет приватизировать дачный дом в упрощенном порядке и распространяется на недвижимость, которая соответствует следующим требованиям:
- Участок, на котором находится постройка, должен быть получен во владение до 2001 года, т.е. до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ.
- Регистрации подлежат только объекты капитального строительства. Временные постройки не требуют узаконивания.
- Дом должен иметь менее трех этажей с учетом подвального и цокольного помещения. Дело в том, что дачная амнистия распространяется только на частные жилые объекты недвижимости. К ним относятся постройки, предназначенные для проживания одной семьи и имеющие не более трех этажей.
Также следует учитывать, что, как показывает практика, постройки с большой площадью иногда могут вызывать затруднения в процедуре их регистрации.
Технический план и технический паспорт: в чем разница?
Это разные документы, повторяющие и дополняющие друг друга. Но основным отличием является наличия в плане геодезических координат наружного контура объекта и привязки их к границам земельного участка.
Так же они отличаются по своему назначению:
- Технический план объекта недвижимости – является документом, необходимым для постановки объекта на кадастровый учет, а также внесения изменений в ЕГРН. Передается в составе пакета документов в орган Росреестра.
- Технический паспорт — на его основании происходит ввод объекта в эксплуатацию. Не требуется для кадастрового учета, но может быть запрошен банком в случае приобретения недвижимости с привлечением ипотечного займа (для определения рыночной цены) или нотариусом при оформлении сделки (дарения, наследования и т.д.). Содержит техническое описание объекта и его качественные характеристики.
Оформление дома по дачной амнистии
Федеральным законом № 93 от 30 июня 2006 года введено понятие «дачной амнистии», заключающейся в упрощении процедуры оформления земли и находящихся на ней построек в собственность. Поскольку проект оказался востребованным и еще не многие воспользовались этим правом, принято решение продлить действие программы до марта 2026 года.
Целью закона является предоставление возможности гражданам оформить свои садовые участки, находящиеся в СНТ быстро и без волокиты, но с марта 2021 года расположенные на них дома, упрощено поставить на кадастровый учет уже не получится.
Перечислим, кто может воспользоваться «дачной амнистией»:
- лица с правом пожизненного наследуемого владения наделом,
- лица с правом на бессрочное пользование этой территорией,
- обладатели земель для садоводческих и дачных работ.
Все перечисленные граждане могут бесплатно зарегистрировать как землю, так и все постройки на ней.
Следите за изменениями в законе о «Дачной амнистии«.
Документы для подготовки технического плана в 2021 году
Технический план изготавливается на основании следующих документов, копии которых впоследствии становятся приложениями к нему:
- проектной документации на строение, при её отсутствии — декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости или надела, на котором он расположен (только для земель ЛПХ, ИЖС, садоводства);
- уведомление о планируемом строительстве от застройщика;
- уведомление о соответствии жилого дома параметрам и нормам размещения на участке земли, декларация на земельный участок под домом.
Дополнительно необходимы:
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- правоподтверждающие документы собственности земельного участка;
- справка о присвоении почтового адреса (для нового объекта);
- паспортные данные необходимы для составления договора на оказание услуг по исполнению техплана. Обязательны они также при оформлении акта согласования границ участка земли, если производятся комплексные работы, включающие межевание.
- СНИЛС.
Кадастровый инженер вправе запросить иные уточняющие документы.
Кому нужно отмежевать землю, читайте инструкцию — как провести межевание земельного участка.
Плюсы и минусы амнистии
Обязательно ли регистрировать недвижимость?
Амнистия-2021 — это удобно и выгодно:
- для регистрации требуется минимальный пакет документов, и получить их можно быстрее;
- подать можно разными способами, стоит недорого.
Тем не менее, законодательство не заставляет граждан пользоваться данной процедурой.
Какие выгоды дает регистрация недвижимости?
Если россиянин зарегистрирует землю, дом, садовый домик, гараж и тому подобное, то он получает многочисленные преимущества:
- можно совершать с данным объектом юридические сделки: продать, подарить, передать по наследству;
- появляется возможность застраховать недвижимость или предоставить ее в качестве залога;
- не будет начисления налога от ИФНС за 3 года. И, как следствие, 20% штрафа;
- не будет проблем при подключении инженерных систем (электро-, газо-, тепло- и водоснабжение, канализация);
- не возникнут разногласия с соседями по поводу местоположения дома и вспомогательных строений. Не будет споров о границах участков;
- в случае порчи садового домика третьими лицами появляется право на возмещение ущерба;
- недвижимость не признают самостроем, ее не снесут на законных основаниях. А если все-таки снесут по государственным или муниципальным соображениям, то выплатят компенсацию;
- в домике можно прописаться.
Есть ли минусы? Да. Процедура регистрации, хоть и упрощенная, все равно не бесплатная. А главное, после того как хозяин садового домика получит на него документы, он становится плательщиком налога на недвижимость.
Когда нужен?
Область применения зависит от типа недвижимости, по которой требуется изготовить технический план:
- объект незавершенного строительства – для постановки на государственный учет, чтобы иметь возможность совершать с ним сделки (продажа, аренда). В документе указывается процент готовности, сколько на момент подготовки плана возведено по отношению к окончательному варианту;
- строения различного назначения, не поставленные ранее на учет (не прошедшие государственную регистрацию по разным причинам или вновь построенные) – для оформления права собственности, дающего возможность владеть и распоряжаться;
- помещения, расположенные в здании (жилые и нежилые) – при необходимости внести изменения после перепланировки, реконструкции или для исправления ошибки в базах Росреестра. По отдельной квартире техплан может получить только ее собственник при условии, что сам дом уже поставлен на государственный кадастровый учет.
Какие требования необходимо соблюсти
Единое оформление документов и все сведения, которые в них включаются, закреплены в Приказе Минэкономразвития, под номером 953, о котором уже упоминалось в начале. Учитывая все поправки, документы должны соответствовать последней редакции, выпущенной в этом году.
Состоит техплан из трёх частей: графической, текстовой и приложений. Документ повторяет техпаспорт, но включает ряд дополнений. В частности, в техплане обязательно присутствует привязка к геодезическим координатам по всему наружному периметру постройки. Обязательно правильно указать месторасположение коттеджа по отношению к межам, по которым проходят границы вашей территории.
Заказывая технический план садового домика, вы получаете на руки пакет документов, который содержит обязательные сведения:
- общие данные о проведённых работах;
- сведения об исполнителе (инженере);
- сведения из декларации, техпаспорта и других документов;
- характеристики коттеджа, включая адрес, этажность, назначение и пр.;
- чертёж контура, внутренняя планировка;
- общее заключение по объекту, составленное специалистом по кадастру.
Когда план составляется с использованием единой системы координат, принятой во всей стране, легче зафиксировать положение коттеджа на территории надела и самого надела по отношению к соседним. Это помогает улаживать споры по поводу межей, упрощает любую процедуру с недвижимостью: продажу, покупку, перепланировку.
Как заказать технический план дома — пошаговая инструкция
Чтобы получить техплан, следуйте алгоритму действий:
Отправляем уведомление о начале строительства в местную администрацию.
Чтобы перейти к следующему шагу, с начало нужно дождаться положительного ответа — уведомление о соответствии параметров объекта.
Поиск кадастрового инженера.
Обратитесь к кадастровому инженеру и заключите с ним договор на выполнение технического плана дома. Инженер должен иметь соответствующую аттестацию, дающую право исполнять такую услугу. Список специалистов имеется на сайте Росреестра. Также заказчик может обратиться в БТИ по адресу местонахождения дома.
Образец договора на оказание кадастровых услуг
Подготовьте и представьте инженеру необходимые документы.
Подробнее описано в начале статьи.
Готовность технического паспорта.
В соответствии с п. 12 ст. 24 Закона техплан подготавливается в форме электронного документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, составившего его. Он может быть помещен во временное электронное хранилище Росреестра, если это предусмотрено договором между заказчиком и исполнителем техплана (ч. 3-5 ст. 20 Закона).
Заказчик получает на руки оригинал технического плана дома на бумажном носителе, заверенный личной печатью кадастрового инженера.
Как выглядит образец технического плана можете посмотреть здесь.
Перечень документов для упрощенной регистрации земельного участка
Чтобы оформить в 2021 году права на объект недвижимости по упрощенной схеме, надо подать в Росреестр пакет документов. Перечень зависит от вида имущества. Если это земельный надел, то потребуются:
- Заявление собственника;
- Паспортные данные;
- Правоустанавливающий документ на передачу земли в бессрочное владение;
- Квитанция об уплате госпошлины (350 рублей).
Земля должна быть выделена собственнику до 30. 10. 2001 года в пожизненное владение или бессрочное пользование. Ее назначение — для ведения подсобного или дачного хозяйства, садоводства или огородничества, для строительства постоянного жилья или гаража. Для подтверждения прав можно предъявить свидетельство, договор, акт, выписку из похозяйственной книги. Если в старых документах не указан вид права, все равно считается, что землю передали человеку в собственность. Заявление может подать владелец или его наследник. После оформления надела можно аналогичным образом узаконить и построенный на нем дом.
Надел по назначению должен быть «садовый». По новому закону допускается также земля для ИЖС или ЛПХ. Если в документах написано назначение, например, «для ведения коллективного садоводства», то надо обратиться в МФЦ и написать заявление об изменении целевого назначения.
Если это земля для огородничества, то можно соорудить домик (сарай) для хранения инвентаря либо урожая. Жилые дома на таких наделах строить нельзя (№217-ФЗ от 29.07.2017 г., ст. 3).
Если в Росреестре об объекте нет никаких сведений, то в оформлении будет отказано. В этом случае владелец обязан провести межевание, поставить надел на кадастровый учет и получить справку ЕГРН.
Сроки выполнения задания на техплан.
Сроки напрямую зависят от сложности объекта и в идеале (при наличии документов и доступа в дом) начинаются от 5 дней.
Необходимые документы
Основной пакет документов предоставляется со стороны продавца, он должен доказывать, что имущество официально находится в его владении.
К числу подтверждающих документов можно отнести:
- Свидетельство о регистрации права на владение;
- Кадастровый паспорт и кадастровый план участка;
- Технические документы на дачный дом и его кадастровый паспорт;
- Справки, подтверждающие отсутствие обременений и долговых обязательств.
При изучении документов стоит обратить внимание на несколько моментов:
Графа собственника. Важно, чтобы в ней был прописан только один человек, то есть продавец. Если собственниками являются несколько человек, то и решение о продаже принимается только коллективно.
Назначение земли, прописываемое в кадастровом паспорте и в документах, подтверждающих право собственности.
Проверка назначения особенно важна при покупке незастроенного участка.
Всего есть два вида назначений, при которых разрешено строить дачные дома: сельскохозяйственные участки и земли населенных пунктов.
Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам не является необходимым условием законности сделки, но обязательства по выплате таких долгов в большинстве случаев закреплены за участком, а не за конкретным человеком, поэтому они автоматически перекладываются на нового владельца.
Проверить подлинность документов позволяет выписка из Росреестра. Заказать ее можно как через интернет, так в региональном отделении организации. Для получения выписки необходимо указать кадастровые данные недвижимости и личные данные владельца. В течение 7 календарных дней будет выдан документ, подтверждающий или опровергающий наличие права собственности на участок.
Если участок находится в СНТ, то его нельзя считать личной собственностью гражданина, он принадлежит муниципалитету и товариществу как юридическому лицу, а гражданин имеет лишь право на его целевое использование.
По этой причине продажа участка по садовой книжке (документ, подтверждающий членство в СНТ) юридически продажей не является — передается лишь членство в товариществе и право пользования землей, в то время как право собственности остается за государством.
В таком случае для получения участка в личную собственность необходимо провести приватизацию.
Приватизация может совершаться стороной продавца, после чего он сможет
полноценно распоряжаться участком. Приватизацию может совершить и покупатель после переоформления права пользования землей и получения членства в товариществе.
Первый вариант более выгоден, так как изначальные пользователи земли, как правило, имеют право на льготную приватизацию.
Для покупки участка в СНТ необходимо собрать следующие документы:
- Садовая книжка;
- Паспорт гражданина;
- Справка из СНТ, подтверждающая право владения;
- Кадастровый паспорт;
- Документы на дом;
- Данные о государственной оценке стоимости участка;
- Письменное разрешение муниципальных органов на приватизацию.
Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности
Казалось бы, поставили землю на кадастровый учет и строй чего твоей душеньке угодно своими силами. Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности? Правительство, на вопрос — нужно ли регистрировать дачный домик на садовом участке, дает только утвердительный ответ. Так, Министр имущественных отношений в Московской области Андрей Аверкиев в своем интервью пояснил, что «все постройки капитального характера, вне зависимости от площади, должны быть зарегистрированы». Он отметил, что капитальными признаются постройки, имеющие прочную связь с землей (на фундаменте). Таким образом, регистрации в обязательном порядке подлежат не только дома, но и все хозяйственные постройки, имеющие фундамент. Многие занялись регистрацией дачи в Московской области через МФЦ, обращаясь к кадастровым инженерам, и оплачивая им услуги по изготовлению технического плана и подготовке необходимых для кадастрового учета документов. Но, далеко не все спешат оформлять дачный дом и другие постройки, почему? Ответ прост – для постановки недвижимости на кадастровый учет придется достаточно потратиться, а впоследствии платить налоги на имущество. Однако, проблемы с незарегистрированными строениями могут возникнуть при продаже, дарении и оформлении наследства. Продать незарегистрированный участок или дом теперь просто невозможно. Поэтому, каждый вправе самостоятельно решать, надо ли регистрировать дачный дом или нет. Но законодательство гласит, что все постройки должны быть надлежащим образом оформлены, иначе могут быть применены меры административного воздействия (начиная от штрафов и заканчивая сносом самовольных построек).
