- Что такое поэтажный план
- Ошибки в плане БТИ
- Что такое экспликация
- Получаем поэтажный план и экспликацию для новостройки
- Чем грозит самостоятельное получение первичного техпаспорта для новостройки
- Сколько стоит получение поэтажного плана с экспликацией для новостройки
- Получаем поэтажный план и экспликацию для «вторички»
- Где получить поэтажный план с экспликацией
- Какие документы нужны, чтобы заказать поэтажный план
- Вывод
Согласование перепланировки в новостройке и старом доме проходит одинаково, и для этого нужно получать поэтажный план квартиры с экспликацией. Разница только в том, что собственнику квартиры в новостройке необходимо самому ставить квартиру на учет в БТИ, если этого не сделал застройщик, и уже затем получать нужные документы для перепланировки.
Поэтажный план с экспликацией нужны для Мосжилинспекции, а также при:
- оформлении сделок с ипотекой;
- подтверждении аварийности строения;
- переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот.
В этой статье расскажем, где получить поэтажный план с экспликацией для новостройки и «вторички», что для этого нужно и сколько стоит оформление документов. Также покажем, как выглядит техплан.
Что такое поэтажный план
Поэтажный план — это документ, в котором показаны графические изображения всех помещений, которые находятся на одном этаже дома. На нем можно увидеть расположение вашей квартиры относительно всех соседних помещений.
Поэтажный план необходим при объединении квартир, а также чтобы узнать площадь всего объекта и отдельных помещений в нем.
Самая частая причина для заказа поэтажного плана БТИ — это перепланировка. Документ понадобится и для того, чтобы сделать переустройство, и для того, чтобы подтвердить, что его в квартире не было.
В поэтажном плане с помощью условных обозначений отражены все важные элементы:
- стены и перегородки. В том числе и несущие конструкции, которые нельзя убирать или передвигать — они выделяются более толстыми линиями или отдельной штриховкой;
- балконы и лоджии;
- двери и окна;
- газовые плиты;
- сантехнические объекты — унитаз, ванна, душевая кабина, раковина, гигиенический душ.
На поэтажном плане должен быть указан адрес и номер квартиры или помещения, дата последнего обмера и выдачи плана. Документ заверяется печатью.
Поэтажный план квартиры доме 1964 года постройки. Адрес помещения указан наверху, а в правом нижнем углу отмечена дата последнего обмера.
Если последний обмер проходил больше пяти лет назад, поэтажный план выдадут только после выхода на место техника БТИ, который заново обмерит дом. И вот тут есть важный нюанс.
Если техник обнаружит перепланировку, которой не было в предыдущей версии плана и документы на которую не были предоставлены в БТИ, на новом плане появятся красные линии.
Это значит, что у вас есть неузаконенная перепланировка. Вы получите штраф, а квартиру придется приводить в первоначальный вид, либо согласовывать перепланировку.
Сложности при разработке технического плана
Даже при обследованиях и изготовлении техплана на относительно простой объект могут возникать объективные сложности. Если же инженер работает с большим объектом, добиться точности и полноты результатов еще сложнее. Вот какие проблемы могут возникать при разработке документа:
- проведение работ без согласований и разрешений, т.е. если выявлены самострой, несогласованная перепланировка или реконструкция;
- несоответствие результатов обследования сведениям ЕГРН;
- отсутствие исходных документов на объект, что усложняет работу инженера;
- большое количество помещений и систем, что усложняет процесс обмеров и обработки данных.
Если при обмерах и подготовке документа будут выявлены реестровые ошибки, инженер опишет их в заключении, укажет рекомендации по устранению (если устранение невозможно в ходе работ). Обратившись к нам, вы получите помощь в устранении любых сложностей, проблем.
После кадастрового учета здания собственнику выдается выписка ЕГРН
Ошибки в плане БТИ
Иногда план квартиры в красных линиях может быть отрисован БТИ с ошибками. Например, красные линии расположены не там, где они должны быть. Или в плане не там отмечено окно, дверь, не те размеры помещений.
С такими ситуациями мы сталкиваемся регулярно. Тогда приходится оспаривать обмеры БТИ. И вот один из таких примеров:
Поэтажный план квартиры БТИ, на котором отмечены найденные нами ошибки по красным линиям. На плане оказалось неверно указано окно в комнате №2 и балкон в помещении №1. Это заметили наши инженеры, посетив квартиру и сравнив план, выданный БТИ собственнику.
Подобного рода ошибки – ситуации рядовые, и мы знаем, как их решать. Обнаружить несоответствия можно только при выезде на объект и только компетентному специалисту. Обычный человек вряд ли найдет ошибки, но если они всплывут при согласовании перепланировки в Мосжилинспекции, у вас возникнут проблемы.
Стоимость нашей консультации с выездом на квартиру – 5 000 рублей. Мы проверим правильность обмеров техника БТИ, найдем все несоответствия и составим грамотный план дальнейших действий.
Когда необходим план помещения?
Многие, осуществляя сделки с квартирами и домами, путают технический, кадастровый паспорт объекта недвижимости с поэтажным планом. Это ведет к потере времени при регистрации прав, что в определенных случаях может иметь крайне неприятные последствия.
В обязательно порядке заказывать технический план квартиры БТИ следует в следующих случаях:
- Изменение назначения помещения, начало коммерческого использования квартиры. Такие действия требуют согласования не только в контролирующих органах, но и со всеми собственниками соседних квартир. Для этого и требуется описываемый документ.
- Перепланировка квартиры. Законодательство требует, чтобы при осуществлении изменения конструкций в квартире проводилось предварительное ее согласование, чтобы избежать проблем с состоянием дома. Ведь не имея всей информации о расположении несущих стен, можно произвести такую перепланировку, которая приведет к образованию трещин и даже присвоению дому аварийного статуса.
- Регистрация сделок с недвижимостью. Экспликация и поэтажный план входят в обязательный перечень документов, которые в таких случаях. Причем это касается не только договоров купли-продажи, но и ситуаций вступления в права наследника и так далее.
Что такое экспликация
Экспликация — документ, который дает пояснения к поэтажному плану. Она выглядит как таблица, содержащая перечень всех помещений с указанием их площадей и разделением по назначению на жилое или подсобное.
Из таблицы можно узнать площадь всех помещений, которые изображены на техплане
Экспликацию составляют в соответствии с требованиями, установленными ГОСТом 21.501-93. В ней указывают:
- общую и жилую площадь в квадратных метрах;
- этажность помещения;
- высоту потолков;
- площадь отдельных комнат и подсобных помещений;
- номера комнат;
- назначение каждого помещения.
При этом площадь лоджии на экспликации указывают с понижающим коэффициентом 0,5, а площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3.
К подсобным помещениям относят кухню, санузел, коридор, гардеробную, кладовую, холл. Исключение — квартиры-студии, в которых кухня не является отдельным помещением, поэтому обозначается как комната-кухня и считается жилым помещением.
Виды экспликации квартир и помещений в Москве и Московской области
Формат и содержание экспликации зависят от типа объекта недвижимости, для которого изготавливается документ.
Так, экспликация квартиры включает в себя общие размеры и площади каждого помещения, входящего в состав квартиры — жилые комнаты, кухня, санузел, лоджии и т.п.
Экспликация здания учитывает больше данных, что обусловлено компоновкой информации поэтажно. Как правило, для каждого этажа составляется отдельная ведомость с планом и таблицей.
В экспликации к генплану описываемыми объектами выступают уже не отдельные помещения, а здания и строения. Документ описывает их расположение и включает полное название с номером.
Экспликация и поэтажные планы играют важную роль, в особенности для тех, кто покупает недвижимость на вторичном рынке. Рекомендуем перед покупкой сравнить фактические характеристики, с заявленными в документации.
Не редки случаи незаконных перепланировок в Москве и Московской области. Если вы увидите, что изменения не фигурируют в документе, либо они отмечены красными линиями, значит собственники не озадачились вопросом узаконения, или не смогли это сделать.
В данном случае внимательность может уберечь вас от проблем в будущем.
Получаем поэтажный план и экспликацию для новостройки
Чтобы заказать поэтажный план с экспликацией для квартиры в только что сданном доме, необходимо пройти первичную инвентаризацию. Для этого нужен архитектурный план, который берется или у застройщика, или в управляющей компании.
Постановкой квартиры на первичный учет в БТИ занимается собственник: делает это сам либо обращается в компанию по согласованию перепланировок, такую, как АПМ-1 или другую аналогичную.
План действий следующий:
- получаете кадастровый план на квартиру, который формируется при сдаче дома. Он содержит точные данные по метражу всех помещений — комнат, кухни, санузлов, балконов;
Кадастровый план для постановки квартиры на учет в Росреестр. Здесь внесены уже итоговые цифры по площади, размерам всех помещений. Строительный план дома и кадастровый план квартиры — это два обязательных документа, которые собственнику нужно получить при покупке квартиры, чтобы поставить ее на первичный учет в БТИ.
- уточняете у застройщика или в самом БТИ, поставлен ли дом на учет. Помните, что кадастровый учет и учет в БТИ – это две разных вещи, не путайте их;
- если дом прошел первичную инвентаризацию, тогда вы просто заказываете поэтажный план с экспликацией в БТИ. Если нет, то вам необходимо найти архитектурный план дома, сделать заявку в БТИ на постановку квартиры на учет. И здесь есть одно «но», о котором подробно рассказываем дальше.
Что такое Технический план на квартиру?
С 2013 года, в соответствии с ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», и на основании приказа Минэкономразвития РФ № 577, от 14.10.2011 г., – для постановки квартиры на кадастровый учет требуется уже не Технический паспорт, а Технический план квартиры.
Техплан на квартиру – это несколько расширенный документ, включающий в себя данные техпаспорта, и дополненный новой информацией, необходимой для кадастрового учета. В частности, в Техническом плане указывается расположение квартиры в пределах этажа здания, либо описание контура всего здания с целью привязки его координат к земельному участку.
Таким образом, Техплан, помимо прочего, позволяет точно определить местоположение любого объекта недвижимости с позиции его геолокации.
В отличие от Техпаспорта, Техплан квартиры подготавливается не в БТИ, а составляется аттестованными кадастровыми инженерами, т.к. главное назначение Техплана – это представление технических данных для учета и актуализации сведений об объекте недвижимости в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.
Технический план на квартиру заказывает ее владелец, для чего ему требуется заполнить т.н. «декларацию об объекте недвижимости». В эту декларацию он вписывает существующие технические параметры квартиры (адрес, этаж, площадь, назначение, и т.п.), известные ему из других документов.
Форму и правила заполнения декларации можно посмотреть здесь.
Как и Техпаспорт, Техплан квартиры содержит две части: текстовую и графическую. В текстовой части представлены следующие разделы:
- общие сведения о кадастровых работах (с указанием заказчика и исполнителя);
- исходные данные для кадастрового учета (в т.ч. данные ранее выданного техпаспорта, например, и данные декларации);
- характеристика помещения (квартиры), с указанием адреса, этажа, площади, назначения, а также учетных и инвентарных номеров;
- сведения о части/частях помещения (при выделении из него обособленных помещений);
- заключение кадастрового инженера (для внесения данных в кадастр).
В графической части представлен план этажа здания, с отмеченным на нем планом самой квартиры.
Как выглядит образец Технического плана на квартиру можно посмотреть здесь:
♦ Как выглядит Технический план помещения ♦
Приложениями к Техническому плану, обычно, служат заполненная декларация об объекте недвижимости и Техпаспорт (если таковой был выдан до 01.01.2013).
Заказать Технический план квартиры, можно обратившись в местное (территориальное) отделение Кадастровой палаты Росреестра, либо в специализированную коммерческую организацию, имеющую в своем штате аттестованных кадастровых инженеров.
Как передавать деньги через банковскую ячейку в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Подготовка Технического плана квартиры возможна только когда весь дом/здание (например, новостройка) уже поставлен на кадастровый учет. Так же как и в случае с Техпаспортом
, при подготовке
Технического плана могут потребоваться визуальный осмотр и контрольные обмеры квартиры.
Бумажный экземпляр Техплана выдается на руки заказчику (собственнику квартиры), а его электронная копия направляется в Кадастровую палату.
При этом, по закону срок постановки квартиры на кадастровый учет – 5 рабочих дней (актуальные сроки – здесь), но срок подготовки Технического плана не регламентирован. На практике, срок разработки Техплана помещения (квартиры) занимает от одного до пяти дней.
В чем смысл Акта приема-передачи квартиры? Кому он больше нужен – Продавцу или Покупателю? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Чем грозит самостоятельное получение первичного техпаспорта для новостройки
Проходить первичную инвентаризацию лучше с помощью специалистов, а не своими силами. При обращении в БТИ к вам на квартиру придет техник, чтобы провести повторные обмеры помещений и сравнить их с архитектурным планом. Если найдутся несоответствия, возникнут проблемы.
Расхождения случаются вот, почему. Часто дома сдаются в строительном варианте, без каких-либо перегородок и границ комнат. Мы встречали такие квартиры, где стен не было даже у кухни и санузлов. Это проблема многих новых жилых комплексов Москвы – например, ЖК «Лица». В реальности стен в квартире нет, но они всегда есть в архитектурном плане.
Вот так выглядела одна из квартир в ЖК «Лица»: в реальности в ней не было почти ни одной стены, хотя на архитектурном плане они присутствовали. Линии на полу, выделенные красным на первом фото, это как раз и есть границы помещений, где должны быть стены.
При обнаружении несоответствий реальной квартиры с документом от застройщика вы получите план в красных линиях, говорящих о незаконной перепланировке, так как техник БТИ может предположить, что вы сами снесли все перегородки. Доказать, что вы ни при чем, и стены не сделал застройщик, вряд ли получится.
В итоге перед тем как получить итоговый техплан квартиры вами придется узаконить перепланировку, которую вы не делали, то есть возвести недостающие стены. Только после этого у вас на руках окажется необходимый поэтажный план с экспликацией в черных линиях.
Строительный план в стадии П, то есть предназначенный для прохождения экспертизы. На основании него застройщик после окончания строительства дома вызывает кадастрового инженера, который обмеряет все здание, сверяя реальную картину с этими данными. Оригинал документа можно посмотреть здесь.
При постановке квартиры на первичный учет техник БТИ будет сверять ваше жилье, все перегородки и, если есть, сантехнику именно с этим планом. В итоге на руках у собственника будет поэтажный план на новостройку с разделением зон. А уже на основании планов БТИ готовится вся проектная документация по перепланировке.
Сколько стоит получение поэтажного плана с экспликацией для новостройки
Госпошлина для постановки квартиры до 100 кв. м. на первичный учет в БТИ составляет от 10 000 до 15 000 рублей. Процесс занимает около месяца.
Услуга по получению этих документов в АПМ-1 – тоже 15 000 рублей. Рекомендуем не экономить на обращении к специалистам, так как от поэтажного плана с экспликацией зависит все дальнейшее согласование вашей перепланировки. Очень важно сделать эти документы правильно, чтобы техника БТИ ничего не смущало при посещении вашей квартиры, и в плане не было ошибок.
Пример поэтажного плана с экспликацией в ЖК «Лица». Изначально в квартире не было стен, но на архитектурном плане застройщика они были. Собственнику пришлось возвести перегородки в соответствии с этим планом, а затем квартира ставилась на первичный учет в БТИ. Так как заказчик обратился за помощью к нам, был продуман четкий план действий, благодаря которому получить правильный план БТИ удалось с первого раза и сразу в черных линиях.
Советы экспертов в удобном формате
- 103 публикаций
- 3 442 подписчиков
Перейти в инстаграм
Получаем поэтажный план и экспликацию для «вторички»
Квартира в старом доме уже стоит на учете в БТИ. В этом случае вам не надо вызывать техника для проведения обмеров заново. Вы обращаетесь с заявлением в БТИ и сразу получаете поэтажный план с экспликацией.
Вы можете заказать архивный план квартиры. Для согласования перепланировки Мосжилинспекции будет достаточно и его.
Пример архивного плана квартиры.
Опасность в вызове техника на объект заключается в том же, что и для новостройки: когда он проведет обмеры, есть вероятность, что найдет несоответствия со старым планом БТИ: например, немного передвинута плита или нет какого-то встроенного шкафа. Вызвать техника БТИ без консультации в АПМ-1 – опрометчивый поступок!
Госпошлина за заказ архивного плана БТИ составляет около 3 000 рублей.
Образец и пример технического плана — наши кейсы
Предлагаем ознакомиться с примерами технических планов на разные виды объектов. Они подготовлены специалистами компании Архитектурное бюро МСР, успешно прошли проверку в Росреестре.
Образец 1. Пример технического плана производственного здания.
Образец 2. Пример технического плана на здание склада.
Где получить поэтажный план с экспликацией
Получить поэтажный план и экспликацию можно:
- через портал mos.ru;
- на сайте Мосгорбти;
- в Ростехинвентаризации;
- через многофункциональный центр (МФЦ);
- на портале Госуслуг.
Если ваша недвижимость находится в Москве, документы — поэтажный план и экспликацию — можно заказать через сайт мэра. Готовые документы вы заберете в территориальном подразделении БТИ, к которому относится выбранный объект.
Также на сайте mos.ru можно и заявлений, чтобы заполнить их заранее. Но, как правило, сотрудники БТИ и МФЦ сами вносят полученную от вас информацию и распечатывают готовый бланк, так что вам остается только подписать заявление и оплатить заказ. Получить готовые документы можно будет в том же отделении, где заказали.
Пример технического паспорта квартиры, в который входит план помещений с экспликацией. Можно не получать документ целиком, а запросить только поэтажный план с экспликацией.
Пример поэтажного плана с экспликацией, полученный в Ростехинвентаризации. Его юридическая сила такая же, как и у документов, запрошенных в Мосгорбти.
Заказать поэтажный план и экспликацию может специализированная организация — такая, как АПМ-1. Мы за вас сходим в БТИ, запросим документы, проверим, чтобы все было оформлено верно и передадим вам уже готовые техплан и экспликацию.
в WhatsApp
Где заказать поэтажный план квартиры и экспликацию в Москве? Сколько стоит оформление поэтажного плана и экспликации в Москве? Что такое поэтажный план?
Здравствуйте!
